【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)附近 。 中心區(qū)板塊 外擴(kuò)區(qū)板塊 合肥市住宅市場板塊格局概況 —— 9大地產(chǎn)板塊區(qū)分明顯 ， 價(jià)格差異不大 ， 中心區(qū)內(nèi)產(chǎn)品以小高和多層為主 ， 外擴(kuò)區(qū)以小高和多層為主 39 站北片區(qū) 在建項(xiàng)目多 ， 但更偏離二環(huán) ， 靠近瑤海工業(yè)區(qū) 火車站 元一廣場 1 3 4 2 5 6 7 8 9 10 11 12 安徽大市場 1. 香江生態(tài)麗景 2. 城建 康城水云間 3. 巴黎春天 4. 信達(dá) 格蘭云天 5. 晨陽世紀(jì)城 6. 帝景星港灣 7. 東湖山莊 8. 公園 2046 9. 西湖花園 10. 竹絲苑二期 11. 中環(huán) 東方名景 12. 陽光匯景 售完 現(xiàn)房在售 在建在售 瑤海區(qū) 已推售套數(shù) 4500套 已推售面積 36萬平米 目前價(jià)格 2900元 /平米 40 區(qū)域內(nèi) 在售樓盤 物業(yè)類型豐富，多層為主流，且會有繼續(xù)供應(yīng)， 小高層正被接受 ? 目前本區(qū)域是合肥為數(shù)不多的 多層供應(yīng)較多區(qū)域 ， 很多客戶即是因此而來購房 。 ? 從目前在售和即將推出的樓盤物業(yè)來看 ， 小高層將逐漸是區(qū)域供應(yīng)的主流 。 樓盤 規(guī)模（ ㎡ ） 多層 小高層 高層 備注 東湖山莊三期 √ √ 東方名景 √ 3月基本售完 公園 2046 √ √ 西湖花園二期 √ 后續(xù)計(jì)劃高層改小高 康城水云間三期 √ 以前為多層 香江生態(tài)麗景 √ 后續(xù)小高層計(jì)劃改多層 巴黎春天 √ √ 陽光匯景 √ 在建 信達(dá) 格蘭云天 √ 后續(xù)小高層 晨陽世紀(jì)城 √ √ √ 帝豪星港灣 疊拼別墅 竹絲苑二期 √ √ 5月開盤 本項(xiàng)目一期 √ √ 1011月開盤 41 片區(qū)在售狀況：截至到目前為止，片區(qū)直接競爭樓盤可售套數(shù)約 1500套，可售面積達(dá) 18萬平方米 樓盤名稱 康城 水云間 香江生態(tài)麗景 信達(dá)格 蘭云天 巴黎 春天 東湖山莊 中興西湖花園 東方名景 小結(jié) 在售 套數(shù) 230 431 207 46 138 187 270 1500 在售 面積 26490 49344 23450 460 18193 24000 31549 180000 物業(yè)類型 小高層 小高層 +高層 +小戶型公寓 小高層 +高層 +小戶型公寓 多層 小高層 小高層為主 戶型 小戶型 小戶型 小戶型 大戶型 大戶型 大戶型 小戶型為主 市場分析 樓盤 名稱 康城水云間 格蘭云天 巴黎春天 中興西湖花園 東方名景 香江生態(tài)麗景 東湖山莊 帝景星港灣 晨陽世紀(jì)城 小結(jié) 待售 面積 158020 15907 195103 100745 104916 306233 25883 168261 53322 1361390 42 競爭樓盤賣點(diǎn)分析 —— 同質(zhì)競爭比較嚴(yán)重，公園是本片區(qū)最大的賣點(diǎn)，其次是產(chǎn)品差異化 樓盤 名稱 香江 生態(tài)麗景 信達(dá) 格蘭云天 巴黎春天 康城 水云間 華府 竹絲苑 中興 西湖花園 公園 √ √ √ √ √ √ 產(chǎn)品 √ √ √ 大盤 √ √ 低價(jià) √ 內(nèi)部園林 √ √ 配套 √ √ 開發(fā)商實(shí)力 √ 市場分析 43 片區(qū)物業(yè)類型：以多層，小高層為主，其中多層普遍比小高層好賣。由于本區(qū)域臵業(yè)者多為年輕一族， 70— 90㎡是本區(qū)域的暢銷戶型，大部分滯銷戶型都是小高層大戶型 市場分析 樓 盤 名稱 香江 生態(tài) 麗景 信達(dá) 格蘭 云天 巴黎春天 康城 水云 間 中興 西湖 花園 容積率 物業(yè) 類型 小高層 +高層 +小戶型公寓 小高層 +高層+小戶型公寓 多層 多層 +小高層 多層 +小高層 主 力 戶型 80—90㎡ 80—140㎡ 產(chǎn)品比較齊全 多層 120130㎡為主 小高層 80120㎡小戶型為主 130多平米 3房 暢 銷 戶型 80—90㎡ 100—110 偏小戶型 剩下的是 140150㎡的小高層 多層小戶型 小戶型 44 片區(qū)物業(yè)類型：以多層，小高層為主，其中多層普遍比小高層好賣。由于本區(qū)域臵業(yè)者多為年輕一族， 70— 90m2是本區(qū)域的暢銷戶型，大部分滯銷戶型都是小高層大戶型 市場分析 樓 盤 名稱 香江 生態(tài) 麗景 信達(dá) 格蘭 云天 巴黎春天 康城 水云 間 中興 西湖 花園 容積率 物業(yè) 類型 小高層 +高層 +小戶型公寓 小高層 +高層+小戶型公寓 多層 多層 +小高層 多層 +小高層 主 力 戶型 80—90m2 80—140m2 產(chǎn)品比較齊全 多層 1 2 0 130m2為主 小 高 層 80120m 2小戶型為主 130多平米 3房 暢 銷 戶型 80—90m2 100—110 偏小戶型 剩下的是 140150m2的小高層 多層小戶型 小戶型 45 運(yùn)作階段 銷售節(jié)奏 工程進(jìn)度 時(shí)間軸 施工 入住 項(xiàng)目工程進(jìn)度及銷售節(jié)奏安排 銷售許可證 開盤 Ⅰ 、戰(zhàn)略定位階段 Ⅱ 、營銷籌備階段 Ⅲ 、銷售執(zhí)行階段 Ⅳ 、銷售策略調(diào)整 07年 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 08年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 完成施 工 客戶 積累 強(qiáng)銷期 促銷期 尾盤期 46 區(qū)域樓盤開盤情況：共約 173萬平方米，其中大部分樓盤將和本項(xiàng)目直接競爭 客戶 積累 本項(xiàng)目 開盤 04年 05年 06年 07年 1月 3月 5月 7月 9月 11月 08年 1月 3月 5月 7月 9月 1 2 3 4 5 7 8 9 10 11 12 13 18萬在售 +140萬待售 ①康城水云間 ②中興西湖花園 ③晨陽世紀(jì)城 ④東湖碧云閣 ⑤巴黎春天 ⑥香江生態(tài)麗景 ⑦中環(huán)東方名景 ⑧格蘭云天 ⑨帝豪星港灣 ⑩巴黎春天 ⑾中興西湖花園 ⑿華府竹絲苑 計(jì)劃推出樓盤： 40棟，約 15萬平方米 47 片區(qū)在售狀況：截至到目前為止，片區(qū)直接競爭樓盤可售套數(shù)約 1500套，可售面積達(dá) 18萬平方米 樓盤名稱 康城 水云間 香江生態(tài)麗景 信達(dá)格 蘭云天 巴黎 春天 東湖山莊 中興西湖花園 東方名景 小結(jié) 在售 套數(shù) 230 431 207 46 138 187 270 1500 在售 面積 26490 49344 23450 460 18193 24000 31549 180000 物業(yè)類型 小高層 小高層 +高層 +小戶型公寓 小高層 +高層 +小戶型公寓 多層 小高層 小高層為主 戶型 小戶型 小戶型 小戶型 大戶型 大戶型 大戶型 小戶型為主 市場分析 48 片區(qū)待售狀況：片區(qū)已開發(fā)樓盤待售總面積約140萬平方米 市場分析 樓盤 名稱 康城水云間 格蘭云天 巴黎春天 中興西湖花園 東方名景 香江生態(tài)麗景 東湖山莊 帝景星港灣 晨陽世紀(jì)城 小結(jié) 待售 面積 158020 15907 195103 100745 104916 306233 25883 168261 53322 1361390 49 片區(qū)未來預(yù)計(jì)推售量 ：除項(xiàng)目北面的陽光匯景目前尚無基本資料，其他計(jì)劃推出樓盤約 40棟，按照保守估計(jì)，至少將達(dá)到 15萬平方米 樓盤名稱 巴黎春天 中興 西湖花園 華府竹絲苑 陽光匯景 小結(jié) 預(yù)計(jì)推出面積 17棟 4棟多層 400多套 ，約 10棟 未知 31棟 +陽光匯景 50 片區(qū)樓盤銷售速度 10131520212226454705101520253035404550帝景 西湖花園 世紀(jì)城 東方名景 東湖山莊 康城 格蘭云天 生態(tài)麗景 巴黎春天套數(shù)市場分析 51 片區(qū)價(jià)格 樓盤均價(jià)分布圖24562628 263226662761 274729800500100015002023250030003500東方名景 東湖山莊 生態(tài)麗景 康城水云間 巴黎春天 格蘭云天 中興西湖花園52 銷售速度比較：銷售速度基本可以實(shí)現(xiàn) 按照片區(qū)標(biāo)桿速度，銷售量 60% 計(jì)算，本項(xiàng)目需要銷售速度達(dá)到 （ 320*60%） /4 = 48 片區(qū)標(biāo)桿速度： 47套 /月 片區(qū)標(biāo)桿價(jià)格： 2980元 /平方米 背景 ?一組團(tuán)預(yù)計(jì)推出套數(shù) 320套 ?在一組團(tuán)銷售 60%的情況下才能開盤 ?二組團(tuán)預(yù)期在年前開盤，才能利用過年期間充分 吸引外地打工的安徽人。因此，假設(shè)二組團(tuán)在 12月 中旬開盤。 ≈ 53 價(jià)格比較：價(jià)格是本項(xiàng)目最大的難點(diǎn) 標(biāo)桿價(jià)格： 2980元 /平方米 標(biāo)桿速度下的價(jià)格： 2761元 /平方米 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)： 3000元 /平方米 本項(xiàng)目銷售速度可以實(shí)現(xiàn) 價(jià)格需要在片區(qū)內(nèi)突破 54 我們解決問題的技術(shù)思路 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目核心問題 營銷戰(zhàn)略 項(xiàng)目解析 客戶分析 營銷策略 市場營銷現(xiàn)狀 競爭分析 推廣策略 銷售策略 核心問題分析 營銷戰(zhàn)略制定 營銷策略制定 客戶目標(biāo) 案例借鑒 55 ? 5年內(nèi)有臵業(yè)意向的人群中計(jì)劃一年內(nèi)購房的比例大幅度降低 ， 市場觀望情緒較濃 ? 對單套面積選擇： 中等戶型需求上升 ? 總價(jià) 、 單價(jià)承受能力提高：超過 78%的消費(fèi)者接受的 總價(jià)在 2040萬之間 ，超過 70%的消費(fèi)者 接受的單價(jià)在 25003500之間 。 50%3 7 . 7 0 %1 3 . 2 0 %24%56%20%0%10%20%30%40%50%60%1 年內(nèi) 1 2 年內(nèi) 3 5 年內(nèi)202320235年內(nèi)有臵業(yè)意向人群變化對比 60%29%8%3%多層小高層高層其他購房人群物業(yè)類型偏好 26%44%13%5%12%51%27%10%0%10%20%30%40%50%60%2 0 萬以下 2 0 3 0 萬 3 0 4 0 萬 4 0