【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 和沿街商鋪，二期在建 金谷府邸一期剩余很少房源，另有一棟高層（ 64戶）在 11月推出， 08年尾盤階段 君悅豪庭住宅和沿街商鋪都已售完 萬鴻城市銀座剩余房源少于 10套，未來推集中商業(yè) 南洋麗都一期已基本售罄，二期酒店式公寓于 10月推出， 200套左右， 08年銷售底商 皇家麗晶7月推出 100多套，已剩余不多， 12月推一棟小高層，到現(xiàn)在已經(jīng)尾盤恒榮泰城市廣場(chǎng)04年 05年 06年 07年 11月客戶目標(biāo)項(xiàng)目條件市場(chǎng)環(huán)境問題界定本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 33項(xiàng)目 多層 小高層 高層 別墅1 錦繡新城 ★ ★ ★2 華源上海城 ★ ★ ★ ★3 高爾夫湖濱花苑 ★ ★4 華僑花園 ★ ★ ★5 寶龍城市廣場(chǎng) ★ ★6 曼氏銀洲花園 ★ ★ ★7 金谷府邸 ★ ★8 君悅豪庭 ★9 萬鴻城市銀座 ★10 南洋麗都 ★11 皇家麗晶 ★12 嘉禾左岸 ★ ★13 恒榮泰城市廣場(chǎng) ★ ★合計(jì) 7 9 8 3l多層產(chǎn)品因其得房率高、物管費(fèi)低等原因，廣受客戶歡迎l但隨著城市的發(fā)展，可建設(shè)用地逐漸減少，土地成本不斷提高。城市住宅的產(chǎn)品形式從多層向高層不斷拔升。l建筑形式的改變同時(shí)也帶來了產(chǎn)品升級(jí)，電梯、產(chǎn)品拔高形成的大規(guī)模綠地、社區(qū)規(guī)劃等使原有產(chǎn)品形式產(chǎn)生了巨大提升。l太倉市場(chǎng)處于 多層向小高層、高層建筑形式多層向小高層、高層建筑形式升級(jí)階段升級(jí)階段 。 客戶已經(jīng)接受產(chǎn)品升級(jí)帶來的價(jià)客戶已經(jīng)接受產(chǎn)品升級(jí)帶來的價(jià)格提升，并愿意選擇小高層產(chǎn)品。格提升，并愿意選擇小高層產(chǎn)品。多層小高層高層產(chǎn)品形式不斷升級(jí)時(shí)間時(shí)間多層是市場(chǎng)最受歡迎的建筑形式，小高層和高層產(chǎn)品也逐漸被客戶接受客戶目標(biāo)項(xiàng)目條件市場(chǎng)環(huán)境問題界定本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 34從戶型上看， 80100㎡兩房和 100120㎡三房最受歡迎，銷售速度明顯較快項(xiàng)目 戶型 戶型面積錦繡新城 華源上海城 兩房 88105三房 115142四房 144高爾夫湖濱花苑 三房 192199四房 247華僑花園 兩房 80100三房 100120寶龍城市廣場(chǎng) 兩房 80100三房 100150酒店式公寓 4050曼氏銀洲花園 兩房 128三房 140166四房、五房、六房 209271?80100㎡兩房、 100120㎡三房市場(chǎng)接受度高，在同一個(gè)項(xiàng)目中銷售速度明顯快于其他戶型。?140㎡以上的大戶型由于總價(jià)過高，市場(chǎng)銷售狀況欠佳，但也有部分樓盤（高爾夫湖濱花苑）由于高品質(zhì)銷售情況良好?酒店式公寓廣受投資者追捧項(xiàng)目 戶型 戶型面積金谷府邸 一、兩房 43126三房 122137四房、五房 128196君悅豪庭 兩房 100119三房 134160萬鴻城市銀座 兩房 81110三房 132151南洋麗都 兩房 103三房 123140皇家麗晶 酒店式公寓 3045恒榮泰城市廣場(chǎng) 兩房 100三房 127135四房 148客戶目標(biāo)項(xiàng)目條件市場(chǎng)環(huán)境問題界定本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 35太倉市商業(yè)主要集中于三條商業(yè)街：新華西路商業(yè)街、人民路商業(yè)街以及縣府街商業(yè)街人民路商業(yè)街人民路商業(yè)街l沿街商業(yè)較為集中，商業(yè)繁榮度較高，以零售類為主；人流量較大；與新華西路交界處較為繁華，分布有華聯(lián)商廈、新世界百貨、肯德基等；l5099平方米之間的商鋪所占比例較大l商鋪?zhàn)饨鹪?56元 /平方米 /天；l 售價(jià)在 1400015000元 /平方米；零售類經(jīng)營(yíng)情況較好新華西路商業(yè)街新華西路商業(yè)街l沿街商業(yè)主要集中在北面，南面多為大型餐飲以及大型購物中心，整條商業(yè)街以零售類為主；l5099平方米之間的商鋪所占比例較大l商鋪?zhàn)饨鹪?45元 /平方米 /天；售價(jià)在 1202313000元 /平方米；餐飲類經(jīng)營(yíng)情況較好縣府街商業(yè)街縣府街商業(yè)街l商業(yè)人氣較足；整條商業(yè)街以零售類為主l5099平方米之間的商鋪所占比例較大l商鋪?zhàn)饨?、售價(jià)由西向東逐步遞減；租金范圍在 /平方米 /天；售價(jià)在 1000013000元 /平方米；零 售類商戶經(jīng)營(yíng)情況相對(duì)較好縣府街商業(yè)街人民路商業(yè)街新華西路商業(yè)街第五季百貨新世界百貨華聯(lián)商廈肯德基 業(yè)態(tài)：整體以零售類商業(yè)為主；經(jīng)營(yíng)：新華西路餐飲類商戶經(jīng)營(yíng)情況較好；人民路、縣府街零售類商戶經(jīng)營(yíng)情況較好，特別是服裝、鞋帽類 ；客戶目標(biāo)項(xiàng)目條件市場(chǎng)環(huán)境問題界定本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。新的大體量商業(yè)已經(jīng)推向市場(chǎng)，市中心商業(yè)集中度逐漸提高南洋廣場(chǎng)10萬平米商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)： 沃爾瑪超市，深圳尖沙咀購物廣場(chǎng)，影城，美容美體中心，健身中心，書城，兒童樂園等 恒榮泰城市廣場(chǎng)87614平米城市生活廣場(chǎng)業(yè)態(tài)： 由大潤(rùn)發(fā)超市、兩棟 11+1和 15+1小高層； 8層和 12層兩棟商住樓組成縣府街商業(yè)街縣府街商業(yè)街新華西路商業(yè)街新華西路商業(yè)街 人民路商業(yè)街人民路商業(yè)街寶龍城市廣場(chǎng)30萬平米城市生活廣場(chǎng)業(yè)態(tài) ： 購物、旅游、娛樂、休閑、餐飲、文化、運(yùn)動(dòng)、居住、美食、酒店、居住等九大功能互動(dòng)經(jīng)營(yíng)，形成 “ 一站式消費(fèi)模式 ”森茂國(guó)際森茂國(guó)際客戶目標(biāo)項(xiàng)目條件市場(chǎng)環(huán)境問題界定36本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。n 房地產(chǎn)市場(chǎng) 06年底以后消化速度加快； 在售樓盤多數(shù)進(jìn)入尾盤，未來短時(shí)間內(nèi)供應(yīng)量有限在售樓盤多數(shù)進(jìn)入尾盤，未來短時(shí)間內(nèi)供應(yīng)量有限 。n 多層是市場(chǎng)最受歡迎的物業(yè)類型， 小高層和高層產(chǎn)品也逐漸被客戶接受小高層和高層產(chǎn)品也逐漸被客戶接受 。 n 80100㎡兩房和 100120㎡三房最受歡迎，銷售速度明顯較快， 大戶型滯銷大戶型滯銷 。 中高端客戶是太倉購房主力，中高端客戶是太倉購房主力， 以自住為主，多為二次置業(yè) 。n 商業(yè)市場(chǎng)主要集中在老城區(qū)市中心， 新區(qū)的商業(yè)未成熟，新區(qū)的商業(yè)未成熟， 但未來有望成為 商業(yè)的另一極 。房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)研究結(jié)論客戶目標(biāo)項(xiàng)目條件市場(chǎng)環(huán)境問題界定37本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目標(biāo)梳理與問題界定客戶目標(biāo)項(xiàng)目條件市場(chǎng)環(huán)境問題界定38本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本體條件目標(biāo)市場(chǎng)環(huán)境 QUESTIONQuestion 1 市場(chǎng)細(xì)分階段，目標(biāo)客戶如何定位？Question 2 如何將產(chǎn)品亮點(diǎn)順利轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)價(jià)值？Question3 如何區(qū)域板塊競(jìng)爭(zhēng)中，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化營(yíng)銷，樹立項(xiàng)目品牌？市場(chǎng)現(xiàn)狀下的問題解析客戶目標(biāo)項(xiàng)目條件市場(chǎng)環(huán)境問題界定39本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。報(bào)告核心內(nèi)容報(bào)告核心內(nèi)容一部分：目標(biāo)梳理與問題界定二部分：客戶定位與形象定位二部分：客戶定位與形象定位三部分：營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略體系—— 現(xiàn)狀與目標(biāo)之間的差距———— 項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)及形象統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)及形象統(tǒng)領(lǐng)—— 營(yíng)銷執(zhí)行的指導(dǎo)總綱40本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻舳ㄎ慌c形象定位客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析區(qū)域、項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系研究形象定位41本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 42太倉房地產(chǎn)市場(chǎng)中、高端客戶是主力，以自住為主，二次置業(yè)居多客戶特征 置業(yè)特征高端客戶本地私營(yíng)企業(yè)主，生意人，企業(yè)高管，政府高官，上海、浙江、蘇州的投資客等看重產(chǎn)品品質(zhì)和小區(qū)環(huán)境，自住為主，部分二次置業(yè)，甚至多次置業(yè)；中端客戶 企業(yè)中層管理人員，工程師，公務(wù)員，醫(yī)生，教師等 自住為主，改善居住環(huán)境，二次置業(yè)居多，看重地段；低端客戶 工薪階層，打工人員等 價(jià)格敏感度高，偏愛小戶型；客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析區(qū)域、項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系研究形象定位主力客戶群對(duì)樓盤均價(jià)、總價(jià)、位置、環(huán)境的要求不同，太倉購房客戶主要分為以下幾類青年自住型青年自住型n一次置業(yè)n資金預(yù)算無彈性n對(duì)價(jià)格敏感n對(duì)位置看重n對(duì)環(huán)境、房型要求低改善型改善型n二次置業(yè) 養(yǎng)老n資金預(yù)算有彈性n對(duì)價(jià)格敏感n對(duì)環(huán)境、房型要求高n對(duì)位置要求低投資型投資型n資金預(yù)算彈性大n對(duì)價(jià)格敏感n對(duì)環(huán)境、房型和位置要求有彈性+ +本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?；咎卣?區(qū)域看法 置業(yè)觀念 接受價(jià)格企業(yè)員工收入比較穩(wěn)定，有補(bǔ)貼及隱性收入，部分對(duì)價(jià)格不太敏感 ,講究圈子購房，購房具有扎堆現(xiàn)象；認(rèn)同本區(qū)域，居住環(huán)境好，交通便利；對(duì)區(qū)域和周邊長(zhǎng)期發(fā)展前景看好區(qū)域購房意愿高，注重產(chǎn)品質(zhì)量；上班便利程度；小區(qū)環(huán)境舒適；周邊配套；物業(yè)管理服務(wù)；二次置業(yè)多，考慮子女居住，選擇三房、四房單位為主， 100120平米?4100元 /平方米以下價(jià)格私營(yíng)企業(yè)主收入較高，部分有較多積累者對(duì)價(jià)格不太敏感；普遍認(rèn)可具有身份感的產(chǎn)品，追隨開發(fā)商品牌 。居住環(huán)境好，交通條件好，物業(yè)管理好 。內(nèi)部配套齊全，車庫充足；對(duì)樓盤品質(zhì)很看重；二次置業(yè)選擇面積以 110~130平米左右的三 \四房為主；追隨開發(fā)商品牌?4200元 /平方米以上價(jià)格個(gè)體經(jīng)商者收入中上，部分有較多積累者對(duì)價(jià)格不太敏感普遍；比較注重實(shí)惠，關(guān)注性價(jià)比；居住環(huán)境好，交通條件好，價(jià)格相對(duì)較低（相對(duì)太倉市區(qū)、城廂老城區(qū)）選擇離從業(yè)地點(diǎn)較近的地段置業(yè)；二次置業(yè)選擇面積以 100~120 m2左右的三、四房為主；?4300元 /平方米左右（毛坯價(jià)格）企業(yè)中高層管理人員收入比較高，部分對(duì)價(jià)格不太敏感；支付能力很強(qiáng)；小型民企中高層管理人員對(duì)價(jià)格相對(duì)敏感居住環(huán)境好，交通便利；對(duì)區(qū)域長(zhǎng)期發(fā)展前景看好；區(qū)域購房意愿高；注重產(chǎn)品質(zhì)量；上班便利程度；小區(qū)環(huán)境舒適；周邊配套；物業(yè)管理服務(wù)；二次或以上置業(yè)居多，考慮子女居住，選擇三房、四房單位為主， 110140 m2?4500元 / m2以內(nèi)較容易接受外地人士多集中在太倉周邊幾個(gè)富?？h市；經(jīng)濟(jì)積累多，總價(jià)約束不強(qiáng)，追求生活品質(zhì)，追求國(guó)際化形象居住環(huán)境不錯(cuò)，價(jià)格整體相對(duì)市中心較低選擇離市區(qū)近的地段置業(yè)，注重小區(qū)環(huán)境，產(chǎn)品檔次；置業(yè)選擇面積以 80100平米的二、三房為主?4000元 /平方米經(jīng)濟(jì)開區(qū)現(xiàn)有置業(yè)人群為：企業(yè)員工、私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、企業(yè)中高層管理人員、外地人士客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析區(qū)域、項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系研究形象定位43本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目客戶與本項(xiàng)目的契合度分析人群 細(xì)分 置業(yè)偏好區(qū)域支付能力和支付意愿核心驅(qū)動(dòng)力關(guān)注度 項(xiàng)目契合度私營(yíng)企業(yè)主 中心片區(qū)、經(jīng)開片區(qū)收入很高，強(qiáng)支付能力。有區(qū)域情結(jié)，當(dāng)達(dá)到他們的要求，支付意愿比較高地段的身份標(biāo)識(shí)、品質(zhì)感、品位很高 ★★★★★企業(yè)中高層管理人員中大型民企中高層管理人員中心片區(qū)、湘湖片區(qū)、市心北路支付能力較高、區(qū)域認(rèn)同度較高，看好區(qū)域發(fā)展前景品質(zhì)感、品位出眾、舒適度很高 ★★★★★小型民企管理層中心片區(qū)、湘湖片區(qū)、市心北路有一定支付能力，區(qū)域認(rèn)同度高，價(jià)格相對(duì)敏感品質(zhì)、價(jià)格 一般 ★★★個(gè)體經(jīng)商者 中心片區(qū)、湘湖片區(qū)、市心北路有一定支付能力，部分支付能力很強(qiáng)，整體對(duì)價(jià)格比較敏感，注重性價(jià)比質(zhì)量保證、性價(jià)比高一般 ★★企業(yè)員工 中心片區(qū)、湘湖片區(qū)、市心北路有一定支付能力，區(qū)域認(rèn)同度高，價(jià)格相對(duì)敏感品質(zhì)、價(jià)格 一般 ★★★外地人士 中心片區(qū)、城廂鎮(zhèn)支付能力一般，總價(jià)約束強(qiáng) 地段（居太倉市區(qū)近）、總價(jià)低一般 ★★客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析區(qū)域、項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系研究形象定位重點(diǎn)目標(biāo)重點(diǎn)目標(biāo)重點(diǎn)目標(biāo)重點(diǎn)目標(biāo)44本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。公寓客戶定位：以太倉本地客戶為主，私企業(yè)主與公務(wù)員占較大比例核心客戶重要客戶重要客戶游離客戶游離客戶太倉本地及周邊有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員；在太倉或周邊區(qū)域（ 蘇州、昆山） 有廠的企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、中小企業(yè)員工；部分來自于上海、浙江部分來自于上海、浙江 等外省等外省 的的 客戶客戶 ；； 價(jià)值點(diǎn)基本屬性年齡： 3545歲；居住區(qū)域：太倉城區(qū)及其它鄉(xiāng)鎮(zhèn) 。行業(yè)：化纖、羽絨、機(jī)械等、政府部門出行方式：私家車興趣與特征和朋友在中高檔消費(fèi)場(chǎng)所一起吃飯、喝茶、打牌，交流業(yè)內(nèi)信息 。圈子小，很多人之間相互認(rèn)識(shí)，傳播速度快 。對(duì)自身的提高和企業(yè)的發(fā)展比較重視，重視親情、關(guān)注子女教育 。事業(yè)心強(qiáng)，工作比較忙，愛面子，攀比心理嚴(yán)重 。置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素偏愛闊綽大戶型 。選擇鄰居，和同層次的人居住 。愛面子，希望物業(yè)能彰顯其身份 。希望項(xiàng)目處于城市發(fā)展的核心或資源區(qū)域 。目目 標(biāo)標(biāo) 客客 戶戶 特特 征征客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析區(qū)域、項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系研究形象定位45本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻舳ㄎ慌c形象定位客戶定位 公寓客戶分析 商業(yè)客戶