世聯-重慶旭慶江灣國際花都項目價格策略報告62p(編輯修改稿)
2025-02-02 08:52 本頁面
【文章內容簡介】 產品與多層產品的物業(yè)類型差異較大，因此兩類產品分開比準，分類定價；?“ 市場比較法 ” 推導高層均價同過對銷售代表問卷調查，以及市場調研和專業(yè)人士訪談結論，確定渝中名郡、星月灣、中新城上城、玫瑰灣、渝洲新都、蓮花國際、嘉華鑫城、龍湖觀山水、融橋半島、同創(chuàng)奧韻作為本項目的市場比較項目，通過 “ 市場比較法 ”進行靜態(tài)比準，然后根據市場自然溢價率進行時間修正。?“ 市場同類產品比值法 ” 推導多層均價市場項目（具有高層、多層組合）均價比例或同區(qū)域內多層產品與高層的均價比例來推導項目的多層均價。銷售代表關注樓盤：確定競爭項目? 采用市場比較法，需要確定比較對象? 競爭比較項目選取原則：? 片區(qū)競爭威脅：蓮花國際、錢塘玫瑰灣、嘉華鑫城、渝洲新都、渝中名郡、星月灣；? 臨近片區(qū)競爭威脅：同創(chuàng)奧韻、中新城上城、云滿庭、龍湖觀山水華宇渝洲新都3724嘉華鑫城3528蓮花國際3762中新城上城4010同創(chuàng)奧韻3395星月灣3298渝中名郡3541本項目錢塘玫瑰灣3564云滿庭 C區(qū)3663龍湖觀山水3762：項目打分表*競爭樓盤打分表 .xls：市場比較法項目的靜態(tài)市場比準均價本項目的靜態(tài)市場比準均價 ——在不考慮市場動態(tài)增長率溢價的情況下，得出本項目的 06年 11月靜態(tài)市場比準均價 為： 3940元 /m2(實收 )*競爭樓盤打分表詳見附件“參考樓盤 ”基于客戶關注度及項目可比性確定?！皺嘀?”為客戶關注度指數與產品差異度指數結合計算所得。? 項目規(guī)模較大 ,跨越上下半城 ,依據工程分期劃分的各個部分其占有的價值也有所不同。? 從資源角度看：花街 長江資源 生態(tài)峽谷；? 從區(qū)域上看：上半城價值 下半城價值：市場比較法竹園小區(qū)隧道回遷樓長江二路長江菜袁路13軍軍部生態(tài)峽谷花街A地塊B地塊C地塊：市場比較法A地塊B地塊C地塊C地塊均價比 =整體均價 *94%C地塊均價 =3940*94% = 3700元 /平方米? 價值比準依據 :區(qū)域（上下半城關系）內部資源（花街、峽谷）外部資源（江景）地塊 區(qū)域 內部資源 外部資源 參考依據 評分A 上半城 會所、園景 江景 樓盤價格對比 B 下半城 花街、園景 江景 內部打分 C 下半城 花街、園景 江景 內部打分 1：市場同類產品比值法 采用市場成交數據進行分析，數據來源于項目調研 ,調研項目 :單個項目內包含多層洋房和高層產品：市場同類產品比值法同一項目內包含兩種物業(yè)類型的：綜合考慮項目多層具備優(yōu)勢：區(qū)域內稀缺產品；本項目標桿產品；花街、江景綜合資源優(yōu)勢；項目 洋房均價 高層均價 比值奧林匹克花園 4000 3500 ： 1蘭溪谷 4100 3500 ： 1天湖美鎮(zhèn) 4500 3700 ： 1駿逸藍山 4000 3500 ： 1華宇北國風光 4100 3700 ： 1本項目高層與多層價格比要比市場同類項目價格比要大本項目高層 : 多層 (小高層 )均價比取 1:：市場同類產品比值法已推導出本項目高層的市場動態(tài)比準均價，根據同類產品比值法，得出本項目多層的均價區(qū)間為：5122元 /m2綜合三級市場的多層與高層的產品比值，得出目前關內市場多層與高層產品的比值是 1： 價格報告思路4 價目表形成及驗證1 項目背景分析2 定價策略及方法3 核心均價的推導5 推售節(jié)奏 價格表制作辦法 價格表形成 000 00 綜合折扣率 00 入市均價建議 00分類打分—— 高層產品和多層產品分別打分，建立不同價值體系；精確致導—— 精確制定影響價格的因素和權重，進行銷售和策劃分別爬樓打分；高成低就—— 特殊單位特殊處理，確保價值最大化，主力戶型合理價格確保銷售速度。朝向差的分布樓層差的分布價格表架構 價格表制作辦法 價格表形成 000 00 綜合折扣率 00 入市均價建議 00 —— 影響價格的因素和權重?本項目標準層打分調差因素及權重參考市場在售項目的基本情況并結合自身因素綜合得到；?權重設置的基本原則是 客戶購買時的關注度 及 產品本身差異度 ，因此高層與多層產品的因素及權重分類設定。高層水平差因素及權重：多層標水平差因素及權重：*水平差打分標準及權重設置詳見附件景觀 戶型 面積 采光 朝向 通風 噪音22% 20% 15% 13% 10% 10% 10%景觀 戶型 面積 采光 通風
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