【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 解決所有地塊產(chǎn)權(quán)關(guān)系。 花都別墅 地價(jià)情況 本項(xiàng)目 項(xiàng)目 建筑面積 占地面積 產(chǎn)品類型 單價(jià)（元／㎡） 總價(jià)（萬元） 玖瓏湖 約 80萬平方米 約 120萬平方米 雙拼、獨(dú)棟 300875㎡ 25000 7502300 桃花源 13萬平方米 44萬平方米 雙拼、獨(dú)棟 453698 ㎡ 獨(dú)棟： 15000 聯(lián)排： 9900 4501650 蘭喬圣菲 約 14萬平方米 50萬平方米 獨(dú)棟、疊加 5121212 ㎡ 待定 待定 天湖峰境 45萬平方米 80萬平方米 獨(dú)棟、聯(lián)排 260－ 910 ㎡ 9000－ 30000 2342730 南航碧花園 35萬平方米 約 160萬平方米 高層、獨(dú)棟、聯(lián)排 200400㎡ 800010000 160500 頤和山莊 40萬平方米 約 40萬平方米 聯(lián)排、獨(dú)立 412788 ㎡ 600013000 2501200 勤天一品 樹苑 高層、疊加、聯(lián)排 170200 ㎡ 60008500 102200 假日半島 206萬平方米 485萬平方米 聯(lián)排、雙拼 155298 ㎡ 51006500 80200 美林湖社區(qū) 約 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 200800 ㎡ 聯(lián)排 :800013000 獨(dú)棟 :20230 1602023 花都別墅主要在售項(xiàng)目情況，別墅以組合產(chǎn)品形式出現(xiàn)。 花都別墅 概況 以雙拼和獨(dú)立別墅為主，主力面積區(qū)間在 300700平方米之間。 聯(lián)排 雙拼 獨(dú)立 疊拼 玖瓏湖 桃花源 蘭喬圣菲 天湖峰境 美林湖社區(qū) 200㎡ 300㎡ 400㎡ 500㎡ 以雙拼和獨(dú)棟為主，主力面積區(qū)間 300700平方米 樓盤名稱 別墅類型 產(chǎn)品面積 在售套數(shù) 玖瓏湖 獨(dú)棟 雙拼 350875 3 桃花源 獨(dú)棟 雙拼 453698 59 蘭喬圣菲 獨(dú)棟 疊加 5121212 94 天湖峰境 雙拼獨(dú)棟 260910 30 美林湖社區(qū) 獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 200800 20 600㎡ 700㎡ 800㎡ 900㎡ 1000㎡ 1100㎡ 花都別墅 產(chǎn)品 獨(dú)棟 玖瓏湖 桃花源 蘭喬圣 菲 天湖峰 境 美林湖社區(qū) 300萬元 600萬元 900萬元 1200萬元 總價(jià)區(qū)間在 3001200萬元 1500萬元 1800萬元 2100萬元 2300萬元 2600萬元 3000萬元 樓盤名稱 別墅類型 產(chǎn)品面積 總價(jià) (萬元 ) 玖瓏湖 獨(dú)棟 雙拼 350875 7502300 桃花源 獨(dú)棟 雙拼 453698 6001650 450600 蘭喬圣菲 獨(dú)棟 疊加 5121212 待定 天湖峰境 獨(dú)棟 聯(lián)排 260－910 234－ 2730 美林湖社區(qū) 獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 200800 6002023 160600 別墅總價(jià)區(qū)間 :獨(dú)棟主力總價(jià)區(qū)間集中在 6001500萬元，聯(lián)排、雙拼主力總價(jià)區(qū)間集中在 200600萬 聯(lián)排、雙拼 200萬元 100萬元 花都別墅 價(jià)格 花都別墅特征小結(jié) 花都別墅的 5大特征 規(guī)模龐大，且山水資源豐富。 整體存量超過 3000套 (含后期開發(fā)量 )，項(xiàng)目普遍存量巨大 第一批銷售成功但是后續(xù)銷售受阻的案例較多。 從目前銷售情況來看，配套完善的項(xiàng)目銷售情況較佳。 大部分項(xiàng)目存在“爛尾”的歷史。 花都別墅 特征小結(jié) 別墅市場(chǎng)總結(jié) ? 廣州別墅市場(chǎng)：城市別墅數(shù)量少，未來幾無供應(yīng)，價(jià)格堅(jiān)挺； ? 遠(yuǎn)郊別墅供應(yīng)主要分布在花都、從化和增城區(qū)域，市場(chǎng)存量巨大，處于去庫存階段。 城市別墅 ? 集中分布在城市邊緣的白云 、 蘿崗和番禺區(qū)； ? 城市別墅稀缺 ， 在售貨量約 400至 500多套 ，月均銷售 310套 /項(xiàng)目 。 ?主力戶型以聯(lián)排為主 ， 獨(dú)立和雙拼別墅稀缺 ，主力戶型面積區(qū)間在 210400平方米 。 ? 聯(lián)排均價(jià) /平方米 ， 總價(jià) 380600萬 /套；獨(dú)立均價(jià) /平方米 ， 總價(jià) 7004000萬/套； ?以體現(xiàn)區(qū)域價(jià)值的被動(dòng)式模式為主 ， 宣傳和城市的距離以及可以擁有的優(yōu)質(zhì)資源 。 遠(yuǎn)郊別墅 ?集中分布在花都區(qū) 、 從化市和增城市； ? 市場(chǎng)存量約 3000多套 ， 月均銷售約 140套 。 ? 以聯(lián)排為主 ， 主力面積區(qū)間在 170260平方米；獨(dú)棟 /雙拼主力面積區(qū)間 300500平方米 。 ? 聯(lián)排均價(jià) /平方米 ， 總價(jià)集中在 130250萬 /套；獨(dú)立 /雙拼均價(jià) /平方米 ， 總價(jià)集中在 250600萬 /套 。 ? 以體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的客觀性模式為主 ， 宣傳項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)景觀資源和產(chǎn)品 。 廣州大盤及成功因素探討 研究目的： 郊區(qū)大盤運(yùn)作成功的共性和關(guān)鍵因素 研究案例： ? 假日半島 ? 鳳凰城 ? 廣州雅居樂 ? 南國奧園 ? 玖瓏湖 38 廣州大盤 分布情況 1 招商金山谷 2 新光城市花園 3 南沙濱?；▓@ 4 南沙奧園 5 鳳凰城 7 譽(yù)山國際 8 荔湖城 6 湖山國際 9 僑建御溪谷 10 恒大山水城 11 天馬河公館 12 保利城 13 美林湖 14 南航碧花園 15 桃花源 17 頤和山莊 18 玖瓏湖 16 蘭喬圣菲 天湖峰境 20 富力金港城 19 21 東方夏灣拿 22 珠江國際城 23 珠光流溪御景 24 逸泉山莊 25 方圓明月山溪 26 富力泉天下 廣州城區(qū)周邊及遠(yuǎn)郊地區(qū)占地 500畝以上或總建筑面積 50萬 m2以上的含別墅項(xiàng)目項(xiàng)目達(dá)到 26個(gè) 全市別墅大盤推售量巨大，尤以花都、從化、增城為最多！ 1 2 3 4 5 8 9 10 7 6 19 11 12 13 14 15 16 17 18 20 21 22 23 24 25 26 本項(xiàng)目 本項(xiàng)目的規(guī)模和區(qū)位屬性，決定其競(jìng)爭(zhēng)層面將超脫區(qū)域范疇，直面城市周邊的大盤之爭(zhēng) 廣州大盤 分布情況 ?代表性大盤項(xiàng)目 金地荔湖城 ? 金地 〃 荔湖城是金地地產(chǎn)進(jìn)軍廣州的首個(gè)項(xiàng)目 ，占地 3760畝，是金地集團(tuán)全國性房地產(chǎn)開發(fā)中現(xiàn)有規(guī)模最大的項(xiàng)目 ? 項(xiàng)目以住宅為主，涵蓋多種產(chǎn)品類別，并規(guī)劃配臵酒店、商業(yè)、休閑會(huì)所、教育等多元配套 廣州知名大盤眾多，多以知名開發(fā)商開發(fā)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 金山谷 ? 金山谷為招商地產(chǎn)進(jìn)入廣州的開篇之作，位于廣州番禺新城，緊鄰新光快速路，交通便捷， 15分鐘直達(dá)珠江新城 CBD。項(xiàng)目占地面積約 83萬㎡，總建筑面積約 130余萬㎡ ? 整個(gè)項(xiàng)目分六期開發(fā)，第一、三期為低密度別墅類產(chǎn)品，第二、四、五、六期為高層洋房產(chǎn)品。 美林湖國際社區(qū) ? 美林湖國際社區(qū)位于山前大道，在空港經(jīng)濟(jì)圈輻射范圍內(nèi) ，環(huán)境方面擁有8000畝生態(tài)大湖、 30000畝原生山林 ? 現(xiàn)售淺山溪谷別墅組團(tuán)為西班牙風(fēng)格的山地湖景獨(dú)棟別墅 廣州大盤 市場(chǎng)供應(yīng)量 城市遠(yuǎn)郊大盤供應(yīng)量巨大，眾多遠(yuǎn)郊大盤處于開發(fā)初期 566490301023100786352161108002587111922013511012571614889633230023962130951521500002500000159702963076278925910970091570000富力泉天下方圓明月山溪 珠光流溪御景 珠江國際城東方夏灣拿 富力金港城 僑建御溪谷 天湖峰境 玖瓏湖 頤和山莊 桃花源 南航碧花園保利城 恒大山水城荔湖城 譽(yù)山國際 湖山國際 鳳凰城新光城市花園 招商金山谷約消化量 約剩余量1 2 3 6 7 8 5 4 14 9 10 11 12 13 15 16 17 18 20 21 本項(xiàng)目 概況 —— 距廣州 40分鐘車程，屬城市遠(yuǎn)郊區(qū)域 典型大盤 ? 地理位臵： 廣州市花都區(qū)山前大道 ? 規(guī)模： 項(xiàng)目用地近 1萬畝，首期用地 1000多畝，約 2023套 ? 資源情況： 王子山脈生態(tài)圈內(nèi)，擁有 530萬平方米天然湖泊 假日半島 42 啟動(dòng)期配套 —— 展示先行，配套集中：通過高爾夫、酒店、主題公園等與項(xiàng)目休閑、度假定位密切相關(guān)的配套充分展示項(xiàng)目度假氛圍 典型大盤 假日半島 交通 ? 將廣清高速馬嶺收費(fèi)站西移，將私家車過路費(fèi)從 22元降低到 15元；投資 1千多萬，修通山前大道到項(xiàng)目的施政公路；修建交通中心 主題公園 ? 故鄉(xiāng)里采用原地搬遷的方式，投資 3000多萬修建具有嶺南風(fēng)格的主題公園 酒店 ? 五星級(jí)酒店 2023年 12月開業(yè) 商業(yè) ? 項(xiàng)目開盤時(shí)，商業(yè)街強(qiáng)制全部營(yíng)業(yè)，部分免租，以營(yíng)造氣氛 交通中心 故鄉(xiāng)里主題公園 商業(yè)中心 五星級(jí)酒店 啟動(dòng)期以標(biāo)準(zhǔn)１８洞高爾夫球場(chǎng)的規(guī)劃造勢(shì) 一、二期總占地 5000畝 100％ 住宅區(qū)占地面積 2023畝 40％ 配套區(qū)占地面積 3000畝 60％ 國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng) 一期 一期 二期 二期 二期 主題公園、五星級(jí)酒店 43 價(jià)格策略 —— 以資源次優(yōu)位臵產(chǎn)品高性價(jià)比入市，吸引投資客 典型大盤 假日半島 ?啟動(dòng)區(qū)位： － 資源次好位臵 ?啟動(dòng)物業(yè)總價(jià)： －洋房 35萬元 /套起 － TH： 59萬元 /套起 －獨(dú)棟： 92萬元 /套起 客戶轉(zhuǎn)變 投資 度假 居住 性價(jià)比 同區(qū)域均價(jià) 假日半島 鳳凰城與同區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較 44 假日半島成功起勢(shì)關(guān)鍵點(diǎn)： 配套先行 +高性價(jià)比 典型大盤 假日半島 ?展示先行，配套集中 ： 通過景觀資源、產(chǎn)品、娛樂配套充分展示項(xiàng)目度假氛圍； ?控制總價(jià)，凸顯高性價(jià)比 ， 以“平過自己起屋”為主要產(chǎn)品宣傳焦點(diǎn)，吸引人氣，成功起勢(shì)； 45 概況 —— 廣園東超級(jí)大盤，提升了新塘市場(chǎng)，將當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的客戶來源擴(kuò)展至廣州 典型大盤 鳳凰城 ? 區(qū)位： 位于新塘廣園東快速路東側(cè)，處于廣州、東莞、深圳城市圈中心地帶； ? 規(guī)模： 占地約 9000畝 ? 資源： 山景，湖景，增城荔枝文化村 新塘鎮(zhèn) 鳳凰城 以“ 森林、湖泊、新城市 ” 定位的鳳凰城，拉開了廣州都市山水新城人居新模式序幕，突破了傳統(tǒng)上的小區(qū)概念，開創(chuàng)了“別墅城市”全新的模式 年均銷售別墅 1500套，洋房 5000套 2023年，鳳凰城別墅以 3000多元 /m2帶裝修的超低價(jià)上市，開盤當(dāng)天吸引 5萬人看樓，當(dāng)天創(chuàng)下 。截止 2023年底，整盤累計(jì)銷售 5萬余套 46 配套 打造上遵循生活 — 教育 — 購物 — 度假的順序，逐步完善配套設(shè)施，營(yíng)造生活氛圍 典型大盤 鳳凰城 基本生活需求 教育需求 購物需求 度假需求 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 首次開盤 。 東門商業(yè)廣場(chǎng)： 占地 ，共1000余間商鋪 交通中心 :占地 康體中心：占地 3萬平方米 超市：占地 五星級(jí)酒店 :占地 7萬平方米，500余間套房 鳳凰城中英文學(xué)校 位于鳳凰城入口處的廣州游樂第一村 —— 增城荔枝文化村隆重試業(yè) 逐步形成 配套體系 持續(xù)暢銷 鳳凰城功能配套：總商業(yè)用地面積近 20萬平米，建筑面積 30萬平米 鳳凰城交通島衛(wèi)星圖 47 價(jià)格策略 —— 物美價(jià)廉的別墅批量入市，以高性價(jià)比贏得市場(chǎng) 典型大盤 鳳凰城 啟動(dòng)物業(yè)總價(jià)： －洋房 3000元 /平米 － TH： 48萬元 /套起 －獨(dú)棟： 78萬元 /套起 定位語：白領(lǐng)也可以住別墅 將昂貴的別墅生活以“物美價(jià)廉”的方式進(jìn)入廣州市場(chǎng)，讓更多的人能夠以更適宜實(shí)惠的價(jià)格，享受到超凡的別墅生活，拉開了“廣州別墅生活”新時(shí)代的序幕。 競(jìng)爭(zhēng)者均價(jià) 鳳凰城 鳳凰城與同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)價(jià)格比較 48 鳳凰城持續(xù)熱銷關(guān)鍵點(diǎn)： 標(biāo)志性配套 +高性價(jià)比 典型大盤 鳳凰城 ?標(biāo)志性配套先行 ： 按生活 — 教育 — 購物 — 度假