廣州溫泉山莊項(xiàng)目整合定位策略研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-13 19:21 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 低的產(chǎn)品、一定程度反映出市場(chǎng)趨勢(shì)。34策略模塊三：項(xiàng)目整合定位ACTION 3:項(xiàng)目產(chǎn)品定位總價(jià)角度購(gòu)房總價(jià)研判 1：潛購(gòu)者總價(jià)選擇區(qū)間集中在 41－ 100萬和 100－ 200萬兩個(gè)梯度。研判 2：投資型度假物業(yè)購(gòu)買總價(jià)主要集中在 20－ 40萬之間。 35策略模塊三：項(xiàng)目整合定位ACTION 3:項(xiàng)目產(chǎn)品定位需求導(dǎo)向第二居所購(gòu)房（投資）面積選擇研判 ：潛購(gòu)者購(gòu)房面積選擇主要集中在 45－ 80和 150－ 200㎡兩個(gè)區(qū)間 。36策略模塊三：項(xiàng)目整合定位ACTION 3:項(xiàng)目產(chǎn)品定位立論產(chǎn)品類別 面積區(qū)間 單價(jià)區(qū)間 目標(biāo)總價(jià) 套數(shù)比例獨(dú)立別墅 280－ 320 6000－ 6800 180－ 220 5％小獨(dú)棟 220－ 250 4500－ 5200 100－ 130 40－ 45％聯(lián)排別墅 140－ 180 3800－ 4500 55－ 90 50－ 55％服務(wù)式公寓帶裝修40－ 70 4000－ 5000 18－ 35 －－－－策略一 ：根據(jù)需求及市場(chǎng)供應(yīng)參考，設(shè)聯(lián)排別墅及小獨(dú)棟為主力戶型；策略二 ：通過戶型定制結(jié)合單價(jià)區(qū)間換算，令總價(jià)與消費(fèi)需求相契合；策略三 ：在資源條件較佳的區(qū)位適量設(shè)置面積較大的獨(dú)棟以拉升形象；策略四 ：原洋房產(chǎn)品調(diào)整為迎合度假物業(yè)投資需求的小戶型服務(wù)式公寓。37策略轉(zhuǎn)折根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)合項(xiàng)目自身屬性，我們找到了項(xiàng)目的目標(biāo)客戶；從市場(chǎng)占位的角度出發(fā)，我們構(gòu)建出 “香堤上的國(guó)際溫泉院落 ”的有利位置；循著目標(biāo)客戶對(duì)使用空間的需求，我們定制出項(xiàng)目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；整合定位解決了項(xiàng)目 “是什么和做什么 ”的命題。然而，還可以做些什么能夠進(jìn)一步提升項(xiàng)目對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力呢？我們提供的是一種怎樣的 休閑方式 呢？讓我們帶著這個(gè)疑問進(jìn)入 “項(xiàng)目概念導(dǎo)入 ”的策略環(huán)節(jié) ……38策略模塊四：項(xiàng)目概念導(dǎo)入ACTION 1:客戶寫真目標(biāo)客戶：私企業(yè)主、國(guó)家干部、公務(wù)員、企業(yè)高管、 自由職業(yè)者、藝術(shù)及創(chuàng)意界人士忙碌的工作中，從容駕御著自己的事業(yè)方向曾經(jīng)艱苦拼搏，開始品嘗來自生活的犒賞都市中的主角，未曾失落對(duì)自然的渴望物質(zhì)浮華、早已不在話下寄情山水、覓一處世外桃源暫時(shí)將思慮放下寧?kù)o致遠(yuǎn)、輕松與自然對(duì)話養(yǎng)精蓄銳后、繼續(xù)打拼天下 ……39策略模塊四：項(xiàng)目概念導(dǎo)入ACTION 2:生活藍(lán)本山水度假勝地：瑞士洛桑洛桑 是瑞士沃州 (Vaud)的首府，是瑞士第二大講法語的城市，它位于日內(nèi)瓦湖畔，依山傍水。有著濃厚的文化藝術(shù)氣氛，有瑞士聯(lián)邦法院、國(guó)際奧林匹克委員會(huì)和聯(lián)邦理工學(xué)院等組織機(jī)構(gòu)和學(xué)院。和日內(nèi)瓦一樣，它是瑞士文化和人才中心。 40策略模塊四：項(xiàng)目概念導(dǎo)入ACTION 2:生活藍(lán)本山水度假勝地：瑞士洛桑古城洛桑 坐落在湖岸森林密布的緩緩的山坡上，街道起伏，景色優(yōu)美，滿城都是重重疊疊的紅色屋頂和綠樹掩隱的街道，彌漫著花香，閃爍著陽光。城中建于１２世紀(jì)的哥特式大教堂，至今仍保留著 “打更 ”的古老遺風(fēng)。 41策略模塊四：項(xiàng)目概念導(dǎo)入ACTION 2:生活藍(lán)本山水度假勝地：瑞士洛桑洛桑 還是著名的ＢＥＪＡＴＲ芭蕾舞的故鄉(xiāng)，３０年以來，為青年演員舉行的最具權(quán)威的芭蕾舞大賽ＰＲＩＸ?。模拧。蹋粒眨樱粒危危?，一直就在洛桑舉辦。在洛桑文化日歷中最精彩的還有城市節(jié)和音樂節(jié)。 42策略模塊四：項(xiàng)目概念導(dǎo)入ACTION 2:生活藍(lán)本山水度假勝地：瑞士洛桑一隅山水環(huán)繞的詩(shī)意境地一處富有人文底蘊(yùn)的情調(diào)所在一片休養(yǎng)生息的樂土一幅迷醉心田的水墨畫卷一片自然和諧的世外桃源研判 ：瑞士洛桑所承載的人文內(nèi)涵與自然風(fēng)光正是本項(xiàng)目所倡導(dǎo)的休閑境界。43策略模塊四：項(xiàng)目概念導(dǎo)入ACTION 3:概念嫁接獻(xiàn)給熱愛生活的城市主角 ……洛桑圣泉香堤上的國(guó)際溫泉院落立論44策略轉(zhuǎn)折不論是項(xiàng)目定位或是概念嫁接，其目的都不僅限于提煉與構(gòu)建；定位與概念的意義更在乎于演繹 。那么，怎樣在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面體現(xiàn) “香堤國(guó)際溫泉院落 ”的定位，怎樣在產(chǎn)品力方面演繹 “洛桑圣泉 ”的魅力呢？在項(xiàng)目產(chǎn)品力提升的策略環(huán)節(jié)里將會(huì)找到答案 ……45策略模塊五：產(chǎn)品力提升12345宗地 占地 資源特征28906 已建一期別墅21333 坡地、西向山景 東向視線受阻12808 已建一期洋房 山景資源22335獨(dú)松山 11畝、東部臨河、坡地地塊腹地區(qū)位11852 地塊軸心地勢(shì)平緩12345ACTION 1:基地資源分析1 總體規(guī)劃構(gòu)思46n合理利用景觀扇面，構(gòu)成錯(cuò)落有致的院落布局建議合理利用坡地，在景觀扇面最大的區(qū)域設(shè)立獨(dú)棟，在連接一期的臺(tái)地建造中等價(jià)位別墅，同時(shí)各組區(qū)分合錯(cuò)落，合理布局。n利用坡地形態(tài)營(yíng)造多維度的空間體系 通過彎曲委婉的小區(qū)道路作紐帶，有機(jī)聯(lián)系創(chuàng)造層次分明的活動(dòng)區(qū)與景觀線，創(chuàng)造出世界級(jí)度假小區(qū)的韻律之美。n功能配套整合資源體現(xiàn)度假養(yǎng)生主題 通過社區(qū)聚合的合理性運(yùn)用，將小區(qū)與酒店、小區(qū)各區(qū)域之間，構(gòu)建出多層次休閑空間。策略模塊五：產(chǎn)品力提升 1 總體規(guī)劃構(gòu)思ACTION 2:規(guī)劃設(shè)計(jì)原則47策略模塊五：產(chǎn)品力提升123456區(qū)位 功能規(guī)劃小獨(dú)棟聯(lián)排混合開發(fā)區(qū)，容積率控制在 ～ 獨(dú)立別墅主導(dǎo)開發(fā)區(qū)，容積率控制在 ~舊有物業(yè)功能調(diào)整區(qū)，將原有洋房改建為服務(wù)式小戶型公寓社區(qū)景觀控制區(qū)，設(shè)置人工湖及養(yǎng)生主題會(huì)所社區(qū)主入口，設(shè)置疊水幕墻與人工湖形成抑揚(yáng)有序的空間序列沿河景觀帶，設(shè)置沿江風(fēng)情木棧道123456ACTION 3:區(qū)位功能規(guī)劃1 總體規(guī)劃構(gòu)思48策略模塊五：產(chǎn)品力提升三房二廳轉(zhuǎn)化為單間及一房一廳三房二廳轉(zhuǎn)化為單間及一房一廳2 物業(yè)重新定位公共空中庭院ACTION 1:從第一居所轉(zhuǎn)化為酒店式公寓配合戶型結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換，引入空中庭院舒緩空間尺度營(yíng)造半私密休閑場(chǎng)景。 49策略模塊五：產(chǎn)品力提升ACTION 2:建筑立面從都市型轉(zhuǎn)化為休閑型2對(duì)原立面進(jìn)行鋪裝改造，體現(xiàn)休閑韻味；裙樓采用石材鋪裝，凸現(xiàn)建筑與自然的和諧共生 ；立面采用素雅的色系，緩解建筑體量的厚實(shí)，強(qiáng)調(diào)材質(zhì)質(zhì)感對(duì)比。 物業(yè)重新定位50策略模塊五：產(chǎn)品力提升 2 物業(yè)功能優(yōu)化+地面覆土半層，將原有的首層車庫(kù)改為半地下車庫(kù)，二層則改建為架空層休閑園林，改善車庫(kù)對(duì)整體形象的不利影響。二層架空層園林ACTION 3:車庫(kù)不良影響的化解51策略模塊五：產(chǎn)品力提升 3 園林景觀設(shè)計(jì)l 創(chuàng)造 “ 山、水、溪、泉 ” 的四維景觀體系 項(xiàng)目的山水資源作為遠(yuǎn)景借入，結(jié)合緊鄰溪、岸、泉、園的處理運(yùn)用，創(chuàng)造出休閑度假的世界級(jí)體驗(yàn)。l 親水親自然的水景體系 作為溫泉度假生活區(qū)，水的運(yùn)用應(yīng)多種多樣，對(duì)于中心林蔭道的中央景觀處理，則更應(yīng)營(yíng)造出氣派自在的享受空間。l 組團(tuán)內(nèi)公共景觀的多層次性 盡可能通過不規(guī)則體，空間立體造景等創(chuàng)造出世
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