【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 多層 84 133 ㎡住宅 ： 4000 元 ／㎡ 商鋪 ：10000 — 20230 元／ ㎡今年年底開(kāi)盤暫無(wú)上海恒聯(lián)新天地花園 桃源水鄉(xiāng) 新城區(qū) 本案 分析總結(jié) ： 本區(qū)域有 2個(gè)在售項(xiàng)目。物業(yè)形態(tài)以別墅為主，配合花園洋房及酒店式公寓，容積率在 ，別墅售價(jià)在 40004500之間。 項(xiàng)目名稱 總建面 （㎡） 總戶數(shù) 容積率 綠化率 業(yè)態(tài) 面積區(qū)間 （㎡） 銷售均價(jià) （元 /㎡） 開(kāi)盤時(shí)間 現(xiàn)狀 上海恒聯(lián)新天地花園 941 34% 高層、商鋪、別墅 185288 4000 2023731 二期： 2023年11月 聯(lián)排剩余 10套，總銷售 95%以上 桃源水鄉(xiāng) 420230 996 45% 別墅、花園洋房 。酒店式公寓 90400 4500 20231225 首批剩余 1/10房源 云鼎 合院 彩云天地 風(fēng)景區(qū)樓盤 悠然墅 分析總結(jié) ： 本區(qū)域有五個(gè)項(xiàng)目，物業(yè)形態(tài)多為別墅為主，洋房、商鋪及酒店為輔。容積率在 ，相對(duì)較低。別墅售價(jià)在 40008000之間。 狂歡之都 國(guó)嶺天下 項(xiàng)目名稱 總建面（㎡） 戶數(shù) 容積率 綠化率 業(yè)態(tài) 面積區(qū)間（㎡） 銷售均價(jià) （元 /㎡ ） 開(kāi)盤時(shí)間 現(xiàn)狀 云鼎 合院 24000 180 % 別墅 95135 60008000 未定 賣卡，內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 彩云天地 370000 1200 40% 別墅、五星級(jí)酒店、商業(yè)街 130250 未定 未開(kāi)盤 暫無(wú) 悠然墅 25000 700 40% 聯(lián)排 獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 140200 雙拼為 237 4200 202361 獨(dú)棟剩余 3棟，聯(lián)排銷售90%以上 國(guó)嶺天下 250000 待定 45% 商業(yè)、別墅、酒店公寓 公寓： 70128㎡ 別墅： 80120㎡ 未定 2023年下半年 未定 狂歡之都 202300 1800 / 別墅、公寓、商業(yè) 商業(yè)： 301000㎡ 商鋪：2500032023元 /㎡ 10月下旬 VIP客戶， 500/張。開(kāi)盤當(dāng)日選鋪成功者優(yōu)惠 500元／㎡。 D、石林潛在及在售項(xiàng)目總建面分析 分析總結(jié) ： 目前整個(gè)石林縣房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量約為 ，總戶數(shù)約為 15928戶。 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總建面 （ ㎡ ）1 云鼎 合院 240002 大商家 1700003 凱旋城 3800004 龍園 5000005 石錦邑城 6 悠然墅 250007 上海恒聯(lián)新天地花園8 彩云天地 3700009 石林老街東門坊 9160810 桃源水鄉(xiāng) 42023011 巴江明珠領(lǐng)城 9381812 中央金座 2700013 世紀(jì)陽(yáng)光 20230014 鹿城廣場(chǎng) 37000015 石林狂歡之都 25000016 國(guó)嶺天下 202300E、石林潛在及在售項(xiàng)目面積區(qū)間分析 分析總結(jié)： 通過(guò)圖表可以看出，石林在售及潛在樓盤主要是以 “大戶型”產(chǎn)品為主，“中小戶型”為輔 ，大戶型主要以 35房為主，面積區(qū)間 135288平米；而小戶型在該區(qū)域內(nèi)具有一定的稀缺性，目前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品戶型面積的區(qū)間及功能分區(qū)比較合理，同時(shí)注重項(xiàng)目自身產(chǎn)品搭配，注重景觀環(huán)境的營(yíng)造。 大戶型唱主角 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 面積區(qū)間 （ ㎡ ）1 云鼎合院 95 1352 大商家 商住樓 ： 150 220 ； 商務(wù)公寓 ： 36 1323 凱旋城 80 1904 龍園 55 2075 石錦邑城 170 2106 悠然墅 聯(lián)排為 140 200 ； 雙拼為 2377 上海恒聯(lián)新天地花園 185 2888 彩云天地 130 2509 石林老街東門坊 未定10 桃源水鄉(xiāng) 90 40011 巴江明珠領(lǐng)城 90 11012 中央金座 公寓 ： 40 130 ； 商鋪 ： 80 9013 世紀(jì)陽(yáng)光 99 18214 鹿城廣場(chǎng) 84 133 ㎡15 石林狂歡之都 酒店公寓 ： 70 128 ㎡ 別墅 ： 80 120 ㎡16 國(guó)嶺天下 商業(yè) ： 30 1000 ㎡F、石林在售及潛在項(xiàng)目容積率分析 分析總結(jié) ： 容積率主要集中在 ，高端物業(yè)別墅容積率主要在 ，小高層、高層容積率主要集中在 。 低容積率產(chǎn)品眾多（主打舒適型） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 容積率1 云鼎 合院 2 大商家 3 凱旋城 4 龍園 5 石錦邑城 6 悠然墅 7 上海恒聯(lián)新天地花園 8 彩云天地 9 石林老街東門坊 10 桃源水鄉(xiāng) 11 巴江明珠領(lǐng)城 12 中央金座 13 世紀(jì)陽(yáng)光 14 鹿城廣場(chǎng) 15 石林狂歡之都 16 國(guó)嶺天下 G、石林項(xiàng)目潛在及在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析 分析總結(jié) ： 價(jià)格區(qū)間分布在 32008000元 /平米之間，其中 別墅均價(jià)6000元 /㎡左右。普通住宅均價(jià)在3800元 /㎡左右。商鋪均價(jià)在 1萬(wàn)左右 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目?jī)r(jià)格1 云鼎合院 疊加墅院 ： 6000 左右 ， 雙拼墅院 ： 7000 左右 ， 獨(dú)棟墅院 ： 80002 大商家 未定3 凱旋城 未定4 龍園 未定5 石錦邑城 洋房均價(jià) 4000 元 / ㎡ ， 聯(lián)排 3800 元 / ㎡ 左右6 悠然墅 42007上海恒聯(lián)新天地花園一期別墅 ： 6000 左右 ； 商墅 ： 8000 左右 ， 二期高層均價(jià)在 4200商鋪均價(jià)在 8000 9000 之間8 彩云天地 未定9 石林老街東門坊 未定10 桃源水鄉(xiāng) 電梯房 ： 3800 元 / ㎡ ； 退臺(tái)洋房 ： 5300 元 / ㎡11 巴江明珠領(lǐng)城 450012 中央金座 公寓均價(jià) ： 3200 ； 商鋪均價(jià) ： 1 萬(wàn)13 世紀(jì)陽(yáng)光 3300 元 / ㎡14 鹿城廣場(chǎng) 住宅 ： 4000 元 ／ ㎡ 商鋪 ： 10000 — 20230 元 ／ ㎡15 石林狂歡之都 未定16 國(guó)嶺天下 商鋪 ： 25000 32023 元 / ㎡ H、石林潛在及在售項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析 分析總結(jié) ： 主要以多層、別墅為主 ，小高層為輔；通過(guò)上表可以看出。市場(chǎng)上缺乏物業(yè)類型多元化的樓盤?，F(xiàn)階段石林的在售樓盤物業(yè)較單一以及缺乏成規(guī)模的商業(yè)、寫字樓等高端商業(yè)物業(yè)。 項(xiàng)目名稱物業(yè)類型多層 小高層 高層 公寓 別墅 洋房 商鋪 五星級(jí)酒店 商業(yè)街 大賣場(chǎng)云鼎 合院 √大商家 √ √ √凱旋城 √ √龍園 √ √ √ √石錦邑城 √ √ √悠然墅 √上海恒聯(lián)新天地 √ √ √彩云天地 √ √ √石林老街東門坊 √ √ √桃源水鄉(xiāng) √ √ √巴江明珠領(lǐng)城 √中央金座 √ √世紀(jì)陽(yáng)光 √ √ √ √鹿城廣場(chǎng) √ √ √石林狂歡之都 √ √國(guó)嶺天下 √ √ √L、石林在售及潛在項(xiàng)目客戶源分析 分析總結(jié) ： 以自住型客戶為主。多為本地居民、企事業(yè)單位員工及公務(wù)員等。多選擇在石林縣城中心區(qū)或者新城核心區(qū)，主力戶型以 3房和 4房為主，面積區(qū)間在 110140㎡ 。 高品質(zhì)別墅物業(yè)基本以昆明投資客戶為主。 項(xiàng)目 縣城中心區(qū)（巴江明珠領(lǐng)城、中央金座、 石錦邑城 、大商家、凱旋城、龍園、石林老街東門坊、世紀(jì)陽(yáng)光 、鹿城廣場(chǎng) ） 新城核心區(qū)（上海恒聯(lián)新天地花園、 桃源水鄉(xiāng)） 風(fēng)景區(qū) (云鼎 合院、悠然墅、彩云天地 、狂歡之都、果嶺天下 ) 客群來(lái)源 石林縣為主 昆明、石林縣 昆明、外地投資客 職業(yè)特征 工薪階層、中層白領(lǐng)、個(gè)體戶、長(zhǎng)期居住本地的居民 周邊配套的工作人員、私營(yíng)業(yè)主、高 級(jí)公務(wù)員 昆明投資投機(jī)客戶、石林個(gè)體經(jīng)營(yíng)老 板 年齡特征 2535歲 3040歲 3550歲 置業(yè)目的 自住 多次置業(yè)、自住、投資 投資為主 驅(qū)動(dòng)因素 價(jià)格 環(huán)境、價(jià)格 環(huán)境、升值潛力 J、 石林項(xiàng)目個(gè)案分析 項(xiàng)目名稱 桃源水鄉(xiāng) 物業(yè)類型 別墅 ?；▓@洋房 。酒店式公寓 面積區(qū)間 電梯房： 90200㎡；洋房： 99150㎡ 動(dòng)態(tài) 首批貨包洋房還剩下 1/10的房源。 均價(jià) 電梯房： 3800元 /㎡ ；洋房： 5300元 /㎡ 開(kāi)盤時(shí)間 20231225 總戶數(shù)： 996 項(xiàng)目地址 石林縣石林中路中段（新石林行政中心對(duì)面） 開(kāi)發(fā)商 石林萬(wàn)城旅游文化投資有限公司 主要特點(diǎn) 規(guī)模大、內(nèi)部景觀良好， 300畝人工湖水景，由別墅、花園洋房、高層、環(huán)湖商業(yè)、五星級(jí)酒店等組成的城市綜合體，是石林目前開(kāi)發(fā)規(guī)模最大、居住品質(zhì)最高的項(xiàng)目。 項(xiàng)目名稱 上海恒聯(lián)新天地花園 物業(yè)類型 住宅、別墅、商鋪 面積區(qū)間 185411㎡ 動(dòng)態(tài) 一期底商、別墅在售，聯(lián)排別墅剩余 10套左右，商業(yè)剩余一半。二期預(yù)計(jì) 11月份開(kāi)盤。 均價(jià) 一期別墅現(xiàn)價(jià)： 6000左右；商墅現(xiàn)價(jià)： 8000左右，二期高層均價(jià)在 4200左右， 商鋪均價(jià)在 80009000之間 開(kāi)盤時(shí)間 2023731 總戶數(shù)： 941 項(xiàng)目地址 石林縣石林大道 開(kāi)發(fā)商 石林恒聯(lián)置業(yè)有限公司 主要特點(diǎn) 地中海風(fēng)格，區(qū)位良好，品質(zhì)高。 石林縣房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 石林 房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段，未來(lái)市場(chǎng)放量巨大； 市場(chǎng)承載力還未飽和，房地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸向精品化發(fā)展； 以商貿(mào)、旅游、住宅、生態(tài)工業(yè)為綜合業(yè)態(tài)的 新城區(qū)將是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)； 石林項(xiàng)目 以別墅居多 ， 并未形成大型商業(yè)街； 石林樓盤均價(jià)：縣城周邊普通高層 3800元 /㎡左右 ， 商鋪 10000/㎡ 左右 。 思考 結(jié)合市場(chǎng)及本項(xiàng)目的地塊條件我們的 精致生態(tài) 產(chǎn)品如何打造？ 何種物業(yè)形態(tài)適合本項(xiàng)目，周邊支撐如何？ 核心問(wèn)題 生態(tài)寫字樓：資金回籠速度低，但整體收益較高 市場(chǎng)層面 市場(chǎng)存在空白 生態(tài)工業(yè)區(qū)的建設(shè)及啟用，帶來(lái)辦公類物業(yè)的爆發(fā)性需求。 風(fēng)險(xiǎn)分析 新興物業(yè)類型，市場(chǎng)接受度未明朗 暫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 資金回籠慢 機(jī)會(huì)點(diǎn) 物業(yè)發(fā)展方向探索 結(jié)合公司資金要求考慮 市場(chǎng)層面 目前石林多個(gè)項(xiàng)目存有公寓產(chǎn)品，但能符合辦公需求的簡(jiǎn)裝公寓有限。