【文章內容簡介】 142 36 106 3中糧御嶺灣 150400 10000 120 108 12 1雙流 南郡 7英里 300400 13000 264 222 42 5蔚 藍 卡地 亞 250400 20230 256 245 11 7麓山國 際 社區(qū) 250400 10000 186 146 40 2新都 萬科雙水岸 200300 12023 165 164 1 3金堂 藍 光 觀 嶺 150500 11000 626 341 285 14聯(lián)排雙拼代表項目供銷200300平是供銷主力；供銷最好集中在大型符合旅游地產項目內，如觀嶺、國色天香；其次銷售較好為高配套標準城市別墅項目內，如華僑城與蔚藍卡地亞；郫縣聯(lián)排與雙拼別墅銷售速度一般，主要受資源缺乏與配套限制成都住宅市場研究3/23/202328成都住宅市場研究疊拼洋房板 塊 銷 售 供 應 存量套數(shù)（ 單 位：套）面 積（ 單 位：平米）套數(shù)（ 單 位：套）面 積（ 單 位：平米）套數(shù)（ 單 位：套）面 積（ 單 位：平米）郫 縣 3716 5368 4212 溫江 3466 3701 2901 主城區(qū) 3345 2433 3700 都江堰 6745 5512 4929 龍 泉 驛 4582 2281 1729 雙流 3616 1824 2023 新都 3322 2529 2805 金堂 3188 2746 1923 新津 517 729 931 合計 32497 3559360 27123 3042434 25145 30803432023年至今各板塊洋房供銷情況注：數(shù)據(jù)來源成都星彥市場研究中心銳理數(shù)據(jù)成都洋房市場主要供應為郫縣、溫江、都江堰、龍泉、主城區(qū)等城市近郊區(qū)域與休閑度假區(qū)；供銷兩旺6 洋房市場3/23/202329板 塊 項 目 銷 售 時間 主力面 積 區(qū) 間 主力 單 價 供 應 套數(shù) 銷 售套數(shù) 庫 存套數(shù) 月均去化量郫 縣 今日田園 150200 7000 32 25 7 1成都后花園 70250 10000 627 231 396 8龍 湖弗萊明戈 110300 7500（ 09年） 720 567 153 23華潤 橡 樹 灣 130250 7800 144 40 104 4中信未來城 130250 7000 70 26 44 5西郡英 華 187 187 93 94 9上 錦頤 園 110400 5600 380 350 30 9溫江 月映 長灘 110200 6000 146 71 75 7彩疊園 90200 6000 475 427 48 22泰基花溪谷 150250 7400 160 154 6 4美泉 紀 110250 5000 130 62 68 2銀誠歸 墅 70130 7500 214 161 53 15國色天 鄉(xiāng) 90400 7200 678 623 55 10藍 光紫檀山 170300 7000 553 447 106 11主城區(qū) 新界 70200 11000 1959 1825 134 43金沙西墅 150400 17000 78 39 39 8華僑 城 130400 11000 468 445 23 16都江堰 紫 荊 城 70170 4400 1261 1124 137 86上善棲 70250 14000 662 426 236 11海航香 頌 湖 90150 8000 48 0 48 0龍 泉 驛 皇冠國 際 社區(qū) 70200 8200 694 676 18 28東 山國 際 新城 70250 6200 2574 2475 99 47中糧御嶺灣 70250 / 126 97 29 1雙流 蔚 藍 卡地 亞 200400 13000 326 246 80 7麓山國 際 社區(qū) 70500以上 7000 2023 2023 14 28新都 雙河 鷺島 70400 9000 666 567 99 14萬科雙水岸 70250 6500 1774 1770 4 32洋房代表項目供銷洋房銷售較好項目位于主城區(qū)或城市近郊生態(tài)環(huán)境良好區(qū)域的面積主要集中在 200平以下；月銷售速度在 2045套以內不等成都住宅市場研究3/23/202330◤ 宏觀經濟分析啟示◤ 未來面臨政策調控具備持久性、波動性、多頻率特征；◤ 做好風險控制，打造低市場風險的產品為先。◤ 成都發(fā)展分析啟示◤ 產業(yè)崛起、升級與都市郊區(qū)化將加速項目區(qū)域融入主城區(qū)速度；◤ 城市地位的快速拉升，提高地產開發(fā)投資價值。◤ 西部新城分析啟示◤ 產業(yè)發(fā)展處于的衍生性配套服務完善階段，給區(qū)域開發(fā)提供了大量的居住、商務、購物發(fā)展空間；◤ 帶動了區(qū)域快速實現(xiàn)與成都對接，提高了區(qū)域地產投資價值。成都住宅研究觀點歸納市場研究報告提綱項目市場研究 區(qū)域市場研究住宅市場商業(yè)市場酒店研究區(qū)域商業(yè)成都發(fā)展研究西部新城發(fā)展SWOT分析競爭項目分析郫縣住宅市場成都住宅市場競爭板塊情況宏觀環(huán)境研究宏觀經濟政策客戶需求分析地塊條件分析1郫縣住宅郫縣住宅研究33◤ 受調控政策影響，二圈層郊縣商品房交易量在08年和 2023年均呈下降態(tài)勢；◤ 二圈層郊縣中，雙流一枝獨秀，其次是溫江，郫縣近年發(fā)展勢頭迅猛，有望擠進前三；◤ 近年雙流和溫江房價漲幅較大，但郫縣等區(qū)縣房價漲幅乏力。注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產研究中心注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產研究中心注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產研究中心成都郊縣住宅市場 2023年伴隨主城區(qū)交易量下滑也呈現(xiàn)出價格上漲、成交量下滑態(tài)勢；郫縣住宅市場供銷平穩(wěn)，價格在 2023年 3700基礎上上漲到 45003/23/20233422023年情況◤ 8月以來郫縣房地產交易量大幅增加；◤ 高層已成為區(qū)域主流產品，別墅以成都后花園和西郡英華為主，走勢較慢。◤ 新政后價格有所回落， 8月以來價格小幅反彈。注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產研究中心注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產研究中心注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產研究中心郫縣 2023年住宅市場供銷結構平穩(wěn)；電梯是供銷主力產品；多層產品供銷比最高，達到 ； 19月郫縣商品房銷售均價約 4682元 /平方米郫縣住宅研究3/23/20233市場存量 郫縣郫筒、犀埔和紅光三大組團 09年以來成交土地約 2300畝，平均樓面地價在 12001500之間；預計可建面積約 600萬平方米◤ 2023年 111月郫縣郫筒、犀埔和紅光三大組團土地成交 13宗，面積約 994畝，成交數(shù)量持平，但交易面積下降 316畝。◤ 郫縣三大組團今年 111月地價約 340萬元 /畝，同比略有上漲。◤ 郫縣三大組團 09年以來成交地塊的可建面積約600萬平方米。注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產研究中心注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產研究中心注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產研究中心郫縣住宅研究3/23/202335郫縣住宅市場特點◤ 郫縣住宅市場伴隨成都 2023年量跌價漲，目前市場均價打造 4500；◤ 電梯產品是市場供銷主力產品，供銷兩旺；◤ 洋房產品供應量小，供銷比在 1： ；◤ 別墅產品供應小，供銷比在 1： ；◤ 未來潛在供應量在 2300畝，預計見面約 600萬平方米。住宅市場特點啟示◤ 未來區(qū)域市場電梯是絕對主力，供銷兩旺因產品同質化競爭而競爭加??；◤ 未來價格仍有較大幅度上漲空間；◤ 洋房屬于區(qū)域市場暢銷 稀缺產品。郫縣住宅市場分析總結市場研究報告提綱項目市場研究 區(qū)域市場研究住宅市場商業(yè)市場酒店研究區(qū)域商業(yè)成都發(fā)展研究西部新城發(fā)展SWOT分析競爭項目分析郫縣住宅市場成都住宅市場競爭板塊情況宏觀環(huán)境研究宏觀經濟政策客戶需求分析地塊條件分析區(qū)域開發(fā)分為郫縣老城區(qū)板塊、紅光 犀浦板塊、高新西區(qū)板塊、蜀都新城板塊；資源稟賦差異不大區(qū)域競爭市場研究1競爭格局郫筒板塊蜀都新城板塊紅光犀浦板塊高新西區(qū)板塊板塊屬性：為成都市區(qū)直接輻射圈。三橫六縱一圈 ” 的城市交通網絡體系已經形成，與主城區(qū)已實現(xiàn) “ 無縫對接 ” 。根據(jù)區(qū)域的規(guī)劃，必將成為一個完善配套與高品質居住真正融為一體的宜居新城。蜀都新城板塊產品特點：開發(fā)中檔產品，以高層為主，其他形態(tài)產品為主，均價集中在 40005000元之間，面積多為 75130平米，客戶以成都剛性及改善型客群為主板塊屬性：快鐵的開通使得板塊競爭力進一步提升，加之品牌房企的陸續(xù)入駐和配套的不斷完善，成為未來最具潛力的居住板塊之一。以為高知、高智、高質的城市財智主流地，高新西區(qū)板塊產品特點：開發(fā)中高檔產品，以高層為主，其他形態(tài)產品為輔，均價集中在 600010000之間，面積為 80150平米，客戶以改善型客戶為主，多為成都 +二線城市客群紅光 犀浦板塊產品特點：開發(fā)中端產品，以高層為主，多層、小高為輔。均價集中在 45005500元 /平米，面積多在 70130平米為主，客戶以成都剛性及改善型客群為主板塊屬性：板塊定位于中高檔住宅區(qū)，依托現(xiàn)已建成的現(xiàn)代工業(yè)港片區(qū)以及西華大學片區(qū)，形成 “ 成都輻射 +校園經濟 +工業(yè)園區(qū) ” 的模式，區(qū)域物業(yè)形態(tài)豐富，價格差異較大產品特點：開發(fā)中高端產品，以多層為主，均價集中在 5000元 /平米，面積多為 75150平米，客戶以成都改善型客群及二線城市的投資性客戶為主。板塊屬性：是郫縣的政治、經濟、文化中心。目前土地供應量增加，購房需求大。以望叢祠為核心，將會以商貿游憩、文化、生態(tài)居住和旅游為主體，低密低層規(guī)劃將會形成板塊主流產品。郫筒板塊3/23/202338類別 評 定因子 紅 光 犀浦板 塊 郫筒板 塊 蜀都新城板 塊 高新西區(qū)版 塊城市角色 板 塊現(xiàn) 狀 工 業(yè)產業(yè) 聚集區(qū) 老城區(qū)生活區(qū) 新行政新城區(qū) 高新 產業(yè) 配套區(qū)產業(yè)發(fā) 展 趨勢 產業(yè) 衍生 環(huán)節(jié) 初期 配套完善期 行政 配套完善期 快速接壤城西期檔次 習慣認 知 中檔 中高檔 中檔 中高檔市 場歷 史接受度 接受度不高 基本接受 基本接受 接受配套 設 施 商 業(yè) 配套 較 好 完善 缺乏 一般教育配套 較 好 較 好 缺乏 一般娛樂 休 閑 配套 小 鎮(zhèn) 初 級 較 好 缺乏 缺乏醫(yī) 療 配套缺乏大型醫(yī)院， 僅有街道 規(guī) 模 診 所，配套 較 缺乏有一定數(shù)量市 級 醫(yī)院，配套相 對較 好有一定數(shù)量市 級 醫(yī)院，配套相 對較 好 一般交通條件 公共交通便利性 基 礎 市政公交配套設備良好的市政公交配套設備良好的市政公交配套設備 較 好私家 車 交通便利性 非未來城區(qū)主干道 便捷 主干道 連 接成都 交通便捷，接壤成 都環(huán) 境景 觀資源 自然 資 源 僅 有市政配套公園擁 有一定數(shù)量景 觀資源 新城區(qū) 缺乏人文 資 源 自然、人文等 資 源欠缺 自然、人文 資 源 較 好 有一定的自然 資 源，人文 資 源缺乏 產業(yè) 高端配套衍生 服 務 區(qū)競 爭程度 評 估 ★★★★★ ★★ ★★★ ★★★★區(qū)域目前處于工業(yè)產業(yè)衍生發(fā)展階段，市政、生活、產業(yè)配套處于完善、升級階段；未來本案主要面臨高新西區(qū)板快項目競爭2板塊特征區(qū)域競爭市場研究3/23/202339板 塊 物 業(yè)類別 資 源特點 代表 項 目 產 品特點紅 光 犀浦板塊高 層 （ 為 主）多 層 +小高 層 （ 為輔 ）校園 經濟現(xiàn) 代工 業(yè) 港置信逸都花園 中鐵伊薩貝拉 上錦頤園 龍城國際 西郡蘭庭 中端產品定位灰空間贈送經濟型產品設計園林景觀郫筒板 塊 多 層 （ 為 主 )類別 墅 +高 層 （ 為輔 ）望叢文化 居住中高端住區(qū)華僑鳳凰國際城 蜀源國都 和院 舒適型產品設計高品質園林景觀蜀都新城板 塊 高 層 （ 為 主）多 層 +小高 層 （ 為輔 ） 商 貿 新城中高端居住海駿達 蜀都 1號 綠地國際花都 中鐵瑞景茗城 龍湖費萊明戈 西源時代花城 中信未來城 四季豪廷 景尚景 中端產品定位高品質園林景觀高新西區(qū)版 塊 高 層 （ 為 主）類別 墅 +多 層 +小高 層（ 為輔 ）商 務購 物休 閑娛樂商 貿 新城晶寶盛世桃源 芙華金色海倫 潤揚西區(qū)地標 華潤橡樹灣 中鐵塔米亞 公園榕郡 萬景峰 中高端定位剛需與改善性產品灰空間設計園林景觀建筑品質區(qū)域主要以高層電梯為主，類別墅產品是提升形象與提高利潤的產品手段；灰空間產品設計是主流，園林、品質、配套是提高競爭力關鍵高層電梯產品為主類別墅類產品出利潤定位相同灰空間是主流園林、品質與配套提提高競爭力關鍵3產品特征區(qū)域競爭市場研究3/23/202340板 塊 項 目名稱 首批次開 盤時間 推出套數(shù) 銷 售套數(shù) 均價（ 單 位：元 /㎡） 總 價（ 單 位：萬）紅 光 犀浦今日田園 545 425獨 棟 ： 12023聯(lián) 排： 10000洋房： 7000獨 棟 ：