度假村項目考察調(diào)研以及產(chǎn)品定位報告(定位篇)(編輯修改稿)
2025-02-12 14:04 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 次私有會所概念，會所不對外開放，聘請專業(yè)管理公司經(jīng)營，只向檀香灣業(yè)主提供服務(wù)檀香灣將會所放置在頂層，采用全透明玻璃設(shè)計，規(guī)劃有多種綜合功能。國際海景城，更是在頂層會所設(shè)置了 BOSS室，為海景城的機構(gòu)購買客戶提供高檔次會談場所；海悅國際（威海）的會所則是推出具有四國同聲翻譯多功能商務(wù)會議室，且不論能否真正做到做好，單是會所規(guī)劃上可見其煞費苦心。項目的產(chǎn)品：讓客戶舒舒服服的享受，讓客戶心甘情愿的掏錢項目的產(chǎn)品：讓客戶舒舒服服的享受，讓客戶心甘情愿的掏錢其他考察樣本的規(guī)劃借鑒之處：凱旋國際（煙臺），在其北側(cè)東西兩戶各規(guī)劃一個觀精陽臺，確保了戶戶觀海的可能。海悅國際（威海），商業(yè)裙樓５ F頂層，規(guī)劃 3500平米的空中花園海悅國際，在酒店式公寓的戶型設(shè)計上，將 90㎡戶型設(shè)計成為一室兩廳兩衛(wèi)，以迎合丁克一族需要。仁泰旅游度假花園（威海），其產(chǎn)品基本均規(guī)劃為塔樓，雖然定位為韓籍人士，據(jù)了解，雖然韓籍人士對塔樓并不排斥，但市場同類項目的板樓設(shè)計同樣給該案銷售帶來了巨大阻力。項目的企劃推廣：用純金的盒子來賣月餅，實現(xiàn)包裝的最大價值項目的企劃推廣：用純金的盒子來賣月餅，實現(xiàn)包裝的最大價值項目在做前期推廣時，用概念性精裝樓書，用軟文字配合精美示意畫面，給客戶予以視覺和感受上的最大沖擊，如南山世紀城、東海路 9號項目精裝樓書，可配以物業(yè)投資回報率演算，予以客戶購買信心，如陽光 100項目需開設(shè)專門建材展示區(qū)域，通過品牌建材展示來展現(xiàn)項目品牌檔次和工程質(zhì)量，同時也給予客戶購買信心，如煙臺的西海岸、東海路 9號等樓盤展現(xiàn)項目品質(zhì)和檔次的一個重要方面是樣板房裝修，該方面海悅國際、國際海景城海韻 19等東海路 9號將接待中心與樣板房布置在一起，達到了一舉兩得的雙重目的項目可適當考慮在高端客戶經(jīng)常瀏覽的媒體雜志上進行廣告宣傳，如航空類雜志刊物、以及區(qū)域內(nèi)的生活時尚內(nèi)雜志等項目可以在異地實行巡展，以提高項目知名度找準客戶：別太抱希望把梳子賣給和尚，而應(yīng)讓穿皮鞋的人都向往穿上找準客戶：別太抱希望把梳子賣給和尚，而應(yīng)讓穿皮鞋的人都向往穿上 “ 貝路帝貝路帝 ””點對點的銷售模式，對于高端客戶的開拓具有重要作用項目的銷售，需要我們找準客戶，而不是鋪天蓋地、遍地撒網(wǎng)式的找尋客戶；各個城市 的客觀因素，對其項目規(guī)劃定位的影響相當巨大?？疾烨鄭u及大連項目，我們不難發(fā)現(xiàn)，其項目的成交客戶主要還是當?shù)?，包括當?shù)亻L期工作、當?shù)亻L期定居、與當?shù)赜蓄l繁生意往來的國內(nèi)人士和外籍人士（主要為韓國人）。 而度假村項目的當?shù)乜蛻羰欠褡阋灾?，也是項目定位需要考慮的一個重要方面。高端客戶、社會名流，已經(jīng)從基本的或、初級的生活消費需要，上升到享受高檔次的生活需要，他們有著共同的行為特征，有共同的消費偏好，有較為穩(wěn)定的活動圈子，因此，針對該特征，利用特色媒介傳播度假村項目，也是我們需要仔細斟酌的一個要素。市 場 分析項目定位產(chǎn) 品建 議問題界定結(jié)構(gòu)化分析項目定位推導(dǎo)思路項目定位推導(dǎo)思路考察比較市場格局區(qū)域現(xiàn)狀地塊研究客戶分析客戶構(gòu)成消費特征類比城市類比項目項 目界定市場結(jié)論市場結(jié)論市場比較結(jié)論市場比較結(jié)論我們從馬斯洛的需求層次理論，衍生出城市發(fā)展層次理論，綜觀一個城市的發(fā)展階段來看，秦我們從馬斯洛的需求層次理論，衍生出城市發(fā)展層次理論，綜觀一個城市的發(fā)展階段來看，秦皇島處于一個國內(nèi)三線城市進行城市演變的非常時期，環(huán)渤海經(jīng)濟增長級的啟動賦予了秦皇島皇島處于一個國內(nèi)三線城市進行城市演變的非常時期，環(huán)渤海經(jīng)濟增長級的啟動賦予了秦皇島新的城市使命，海洋置業(yè)所扮演的角色是新的城市使命，海洋置業(yè)所扮演的角色是 ““ 秦皇島的城市運營商秦皇島的城市運營商 ”” 的主角的主角 ， 海洋置業(yè)的使命海洋置業(yè)的使命任重而道遠！任重而道遠！ 青島青島大連大連煙臺煙臺威海威海秦皇島秦皇島國內(nèi)三線城市國內(nèi)三線城市一級發(fā)達城市一級發(fā)達城市國際化大都市國際化大都市項目定位方向項目定位方向類比其他城市結(jié)合市場要素表現(xiàn)：濱海 CBD版塊城市功能完備，生活配套齊全產(chǎn)品檔次參差不齊，提供了引領(lǐng)市場的機會未來競爭激烈，要迅速跳出膠著開戰(zhàn)的局面高端消費剛性需求增強，提供相適應(yīng)的產(chǎn)品提升項目的檔次的市場定位提升項目的檔次的市場定位市 場結(jié)論項目定位產(chǎn) 品建 議問題界定結(jié)構(gòu)化分析項目定位推導(dǎo)思路項目定位推導(dǎo)思路考察比較市場格局區(qū)域現(xiàn)狀 市場研究客戶分析客戶構(gòu)成消費特征類比城市類比項目項 目界定地塊研究地塊研究地塊屬性分析地塊屬性分析區(qū)域未來的發(fā)展前景，決定了項目的 國際性一線海景資源，決定了項目的 尊貴性亞運會背景以及文教組團，決定了項目人文氛圍的 高尚性交通的便利，決定了 客戶的廣泛性配套設(shè)施的完善，奠定了 居住的長期性西海灘浴場及旅游休閑設(shè)施，項目存在 度假性濱海住宅產(chǎn)品處于起步階段，提升了 項目的開創(chuàng)性還未形成真正的高端項目板塊，加大了項目 引導(dǎo)的困難性目前區(qū)域知名度不高，拉長了項目 推廣上周期性周邊項目大量開發(fā)，項目存在 競爭性濱海物業(yè)有投資需求的屬性，形成了影響項目的 政策性市 場結(jié)論項目定位產(chǎn) 品建 議問題界定結(jié)構(gòu)化分析項目定位推導(dǎo)思路項目定位推導(dǎo)思路考察比較市場格局區(qū)域現(xiàn)狀 市場研究地塊研究客戶構(gòu)成消費特征類比城市類比項目項 目界定客戶分析客戶分析216?？蛻魳?gòu)成216。消費特征濱海度假物業(yè)成交客戶構(gòu)成濱海度假物業(yè)成交客戶構(gòu)成區(qū)域構(gòu)成：外地客戶占絕大部分比例，占到 95%以主，多以唐山、北京、石家 莊等為主；職業(yè)構(gòu)成：以私營企業(yè)主和企事業(yè)單位的中高級管理者為主，有很長假期的高 校教師也占據(jù)了一定比例；年齡構(gòu)成： 3550歲 的中青年群體為購房主體；收入構(gòu)成：家庭月收入在 5萬元 —8 萬元的家庭為主；目的構(gòu)成：大多數(shù)客戶的用途為度假和投資兼而得之，養(yǎng)老也占有大部分；交通工具： 絕大多數(shù)客戶擁有私家車；置業(yè)次數(shù)：絕大多數(shù)為三次、四次置業(yè)者。項目定位的客戶依據(jù)項目定位的客戶依據(jù)據(jù)中國房地產(chǎn)報文章 “ 三線城市掘金民地購房市場 ” 中提及北京中視美亞廣告有限公司連續(xù) 3年的抽樣調(diào)查顯示，如果條件允許， 2023年 46%的北京人有進行外地置業(yè)的意愿；相對青島、大連、海南等地的沿海項目，秦皇島還處于啟動階段，結(jié)合秦皇島區(qū)位優(yōu)勢，對于投資客戶來講，未來升值空間有足夠吸引力；秦皇島整體濱海項目的渤渤
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