【文章內(nèi)容簡介】 不發(fā)達，道路狀況也較差，影響了其交通通達性 40 本項目商業(yè)不能作為社區(qū)商業(yè)，也不能成為城市級商業(yè)中心，那有沒有可能成為 區(qū)域商業(yè)中心 呢？ 城市商業(yè)中心 區(qū)域商業(yè)中心 社區(qū)商業(yè) ? ? ？ 41 本項目具有相當大規(guī)模的商業(yè)體量，區(qū)域距離城市核心區(qū)較遠，處于相對獨立的位臵，未來周邊有大量的居住人口 ? 本項目所處區(qū)域距離城市核心區(qū)有一定距離，且區(qū)域相對獨立。 ?未來周邊待開發(fā)或開發(fā)中的項目包括保利溫泉新城和金士旗 9平方公里土地。在未來 10年中，包括本項目在內(nèi)，本區(qū)域估計總開發(fā)量將達到 ～ 。 ?相對獨立的區(qū)域和巨大房地產(chǎn)開發(fā)量帶來的居住人口，使本項目有條件形成區(qū)域商業(yè)中心 路程約 周邊項目名稱 估計開發(fā)規(guī)模（㎡） 預計開發(fā)時間 本項目 900， 000 20232023 保利溫泉新城 700， 000 20232023 金士旗 9平方公里 6， 000， 000～ 7， 000，000 20232023 TOTOL 7， 600， 000～ 8， 600，000 20232023 本項目 ㎡ 組團 商業(yè)建面（㎡） 3 38869 4 13902 5 34130 TOTOL 86901 項目商業(yè)體量 42 適合本項目商業(yè)的發(fā)展方向是： 區(qū)域商業(yè)中心 相對城市核心區(qū)獨立的區(qū)域 未來大規(guī)模的居住人口 本項目 本項目發(fā)展方向 區(qū)域商業(yè)中心 43 為實現(xiàn)本項目目標，我們的唯一出路就是：跳出與傳統(tǒng)核心商圈的競爭，打造 差異化 的區(qū)域商業(yè)中心 如何通過創(chuàng)新的模式來實現(xiàn)本項目的差異化競爭，成為富于競爭力的區(qū)域商業(yè)中心 ？ 與城市核心區(qū)商業(yè)差異化 核心區(qū)商業(yè)的補缺者 主動中心化 立足本區(qū)域、輻射全城 通過案例研究，來尋找適合本項目的發(fā)展模式 44 貴陽新添商業(yè)街 貴陽宅吉小區(qū) 深圳華僑城商圈 深圳花園城中心 第三部分 案例研究 45 研究目的 —— 主城區(qū)邊緣的區(qū)域商業(yè)中心發(fā)展規(guī)律 案例研究對象 —— 案例選取原則 —— 早期較為陌生、配套不成熟的大規(guī)模居住區(qū)域 與傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)域距離較遠 具有較大的商業(yè)規(guī)模 后期商業(yè)經(jīng)營成功，確立了區(qū)域商業(yè)中心的地位 案例研究 深圳花園城中心、貴陽仁恒商業(yè)街 貴陽宅吉小區(qū)、深圳華僑城商圈 46 區(qū)域商業(yè)中心的四種類型 與城市核心區(qū)距離 近 遠 項目商業(yè)規(guī)模 小 大 貴陽新添商業(yè)街 深圳花園城中心 貴陽宅吉小區(qū) 深圳華僑城商圈 47 花園城距城市商業(yè)核心較遠，總建面 70500m2，是集購物，餐飲，休閑，娛樂于一體的區(qū)域商業(yè)中心。以南山的中高檔收入人群為目標消費群 花園城中心 主力店名稱 主力店面積 紫荊城百貨 10000 沃爾瑪 20230 百安居 6000 迪卡儂 4000 洲立影院 五個放映廳 629個座位 花園城中心業(yè)態(tài)組合 花園城包括花園城中心，沃爾瑪，順電及周邊沿街餐飲，服裝，雜貨店等。 花園城中心 以花園城為核心，人行 15分鐘內(nèi)輻射人口 60萬 。車行 15分鐘內(nèi)輻射人口為 160萬 。 60萬人 160萬人 48 主力店沃爾瑪超市最先啟動，在聚集了大量人氣后專業(yè)店，百貨，電影院相繼開業(yè)。周邊人口的聚集、相對獨立的區(qū)位條件為項目的成功提供了保障 花園城中心 花園城中心成功原因： ? 深圳商業(yè)呈現(xiàn)多核發(fā)展格局 。 蛇口距離核心城區(qū)較遠，形成了相對獨立的居住和商業(yè)環(huán)境。 ?沃爾瑪在整個蛇口片區(qū)產(chǎn)生了強烈的積聚作用。 ?周邊不斷有新盤開發(fā)，帶來了固定的客源。濱海大道的開通擴展了項目輻射范圍。 ? 商業(yè)規(guī)模較大，功能搭配合理，能滿足消費者“一站式”購物需要。 2023年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 沃爾瑪開業(yè) 百安居開業(yè) 2023年 紫荊城百貨 迪卡儂， 洲立影院 整體開業(yè) 花園城中心有 餐飲 25家，約占總建面的 23%，包括高檔粵菜、品牌咖啡、面包、美食廣場、中西式快餐等。 品牌餐飲有 ：勝記、六千館、元綠壽司、巴西烤肉、面包新語、棒約翰、仙棕林、面點王、美樂匯、麥當勞、星巴克等 。 備注：招商花園城（住宅）的開發(fā)貫穿于花園城中心開發(fā)的全程。 49 仁恒商業(yè)街位于烏當區(qū)，總建面 ， 2023年開業(yè)。是一條統(tǒng)一規(guī)劃，富有熱帶風情的商業(yè)街。到中心城區(qū)距離較遠 仁恒商業(yè)街案例 ?項目由新加坡仁恒地產(chǎn)投資 ，采用騎樓結構設計，與景觀步道相結合，具有濃厚的熱帶風情。商業(yè)街設有小型休閑廣場以凝聚人氣。 ? 仁恒商業(yè)街是仁恒地產(chǎn)在貴陽最大的一筆投資，開發(fā)商主要是看好區(qū)域發(fā)展?jié)摿Α? 樓層 布局 主要業(yè)態(tài) 一樓 采用騎樓結構設計。每間鋪位面積相同，臨街面寬，進深淺，商業(yè)價值得以提升。休閑椅，綠化小品的設計極具人性化。 服飾，餐飲，社區(qū)配套。 二樓 獨立鋪面，所有一層鋪面均設有 ，設有獨立樓梯和商業(yè)街相通 。與三樓組合銷售。 休閑娛樂 三樓 大面積露臺，為經(jīng)營者提供良好的休閑及綠化空間。 休閑娛樂 項目劃鋪方式具有特色，主要表現(xiàn)在： 仁恒 50 仁恒商業(yè)街以購物功能為主體，輔以餐飲，休閑，娛樂。與對面的新天購物中心共同形成了烏當區(qū)的區(qū)域商業(yè)中心 ?仁恒商業(yè)街遠離城市中心，交通不便，消費者到市區(qū)購物出行成本高，因此大多數(shù)選擇就近購物。 ?項目以帶租約的形式銷售。一樓售價為 /平。二三樓整體銷售。均價 /平。 ? 商業(yè)街對進駐商家有嚴格要求，休閑娛樂主要分布于商業(yè)街二層，生意一般。一樓的服裝多為品牌服飾，代表商家有：老人頭服飾，與狼共舞，以純，勁霸男裝等。 2023年： 仁恒商業(yè)中心開業(yè) 2023年 ：仁恒別墅入住 周邊樓盤： 仁恒別墅、溫泉花園、錦澳山莊等大型居住區(qū)。 主要水中高檔消費群體。 輻射人口： 2023年預計將達 萬人。 仁恒商業(yè)街平均租金1050204060801001201F 2F 3F仁恒商業(yè)街案例 仁恒商業(yè)街商業(yè)功能比例2%68%30%餐飲購物休閑娛樂51 宅吉小區(qū)位于核心城區(qū)內(nèi)，距離噴水池約 5分鐘車程。商業(yè)總體量 ，目前經(jīng)營狀況好 宅吉小區(qū)案例 宅吉小區(qū)位于城市北部，包括鹽務街，宅吉路，北京路等主要道路。主要以街鋪為主，大部分鋪位陳舊，衛(wèi)生條件差，休閑娛樂入口窄小，昭示性差，但經(jīng)營狀況好。 ? 宅吉小區(qū)是貴陽最早的商品房小區(qū)之一，周邊有商專，貴州醫(yī)科大學及附屬醫(yī)院，試驗二小等，為項目帶來了穩(wěn)定的消費群體。 ? 周邊的強勢教育資源吸引了大量租客，這部分人大多數(shù)是為了小孩教育搬遷至此，他們的遷入豐富了人口結構，增強了商業(yè)活力。 1 1 北京華聯(lián)宅吉店 3 2 2 卞氏菜根香 3 凱里酸湯魚火鍋 4 4 麗都酒家 5 5 豪享來西餐 52 宅吉小區(qū)的商業(yè)積聚屬自然形成，目前已成為以北京華聯(lián)為核心的區(qū)域商業(yè)中心。其購物功能以生活配套為主，餐飲比例高，輻射范圍廣 宅吉小區(qū)案例 宅吉小區(qū)商業(yè)功能比例57%30%13%購物餐飲休閑娛樂90s2023年 80年代初 2023年 2023年 80s90s 2023年 2023年北京 華聯(lián)開業(yè) 開始開發(fā) 商業(yè)自發(fā) 形成 99年老凱里 酸湯魚開業(yè) 豪享來西 餐廳開業(yè) 商業(yè)紛紛 進駐 2023年獲全國 社區(qū)商業(yè)示范 單位 ?租金范圍為 60200元 /平 月。沿華聯(lián)向兩邊遞減，可見華聯(lián)的主力店地位不可動搖。 ? 距離核心城區(qū)距離近，大型購物難以存活。由于中華路餐飲缺乏，宅吉作為補缺者吸引了大量中心城區(qū)客戶。 租金分布圖 主力商家名稱 面積 華聯(lián)超市 20230m2 麗都酒家 5000m2 汴氏菜根香 3400m2 吉奧洗浴中心 4000m2 豪享來西餐廳 225m2 宅吉餐飲類型 ① 大型中式餐飲 ② 粵式酒樓 ③ 火鍋 ④西式快餐 ⑤特色餐飲 ⑥路邊攤 北京 華聯(lián) 53 華僑城在 2023年還處于深圳主城區(qū)邊緣，華僑城商圈目前已成為深圳著名的區(qū)域商業(yè)中心。 ?地理位臵 ：位與深圳市西部，具深圳中心區(qū)約 4公里。 ?規(guī)模 ：占地面積 450公頃，東南面建成區(qū)約 320公頃，其中旅游用地約 130公頃 ,中西部為 130公頃 ,規(guī)劃人口 7000010000人；面積 ，總建面約。 ?城區(qū)功能： 是深圳市相對獨立的以居住、旅游和高科技工業(yè)為主要功能的城市組團。 華僑城商圈 54 華僑城片區(qū)以旅游、商業(yè)為主要功能，形成區(qū)域核心區(qū)；居住區(qū)圍繞核心區(qū)分布 。 商業(yè)區(qū)集中布臵于片區(qū)中心 ?項目概況： 由深圳華僑城房地產(chǎn)公司開發(fā)，項目位于深圳著名的人居示范小區(qū)華僑城社區(qū)，整個 octcmall占地 41萬平方米，依山面海。 ?功能劃分： 分為雕塑公園區(qū)（ A區(qū)）、核心購物區(qū)（ B區(qū)）、酒吧風情區(qū)（ C區(qū)）和生態(tài)廣場區(qū)（ D區(qū)）。 ?商業(yè)概況： 核心購物區(qū) 平方米，包括銅鑼灣百貨、沃爾瑪購物廣場、易家儂家具廣場、銅鑼灣步行街、西部市場、印尼海鮮等休閑、購物、餐飲、娛樂項目。主力店銅鑼灣百貨，更以“海洋文化 +生態(tài)景觀”的主題定位。 居住區(qū) 商業(yè)區(qū) 居住區(qū) 旅游區(qū) 文教 體育 居住區(qū) 華僑城商圈 55 商業(yè)發(fā)展次序：先是以滿足片區(qū)的民生需求的超市啟動，輔以餐飲與娛樂輻射其他區(qū)域擴大影響力；發(fā)展期標志為百貨與主題商城的進駐；成熟期表現(xiàn)為商務活動的擴展 2023年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 沃爾瑪超市 生態(tài)廣場 酒吧 街 開業(yè) 西部市場 海景美食街 海景酒店 銅鑼灣百貨 易家儂家居 威尼斯酒店 百佳超市 2023年 洲際大酒店 順電 ?2023年 11月 11日沃爾瑪 在中國的第 10家超市在華僑城開業(yè)，進一步提升了華僑城城區(qū)的整體功能。 ?2023年 10月 28日，中國首家主題酒店 —— 深圳威尼斯酒店試業(yè)。 ? 2023年 4月 8日 ,華僑城銅鑼灣廣場 正式招商新聞發(fā)布會品牌進駐簽約儀式在華僑城舉行。 ? 2023年 3月 21日 ，中國首座主題酒店 — 威尼斯皇冠假日酒店正式掛牌五星級。 ?2023年 10月 3日， 以家電為主題的 順電 在華僑城銅鑼灣百貨 開業(yè)。 ?2023年 香港和記黃浦集團所屬屈臣氏集團有限公司旗下的 百佳超市正式進駐華僑城片區(qū)。 華僑城商圈 56 商業(yè)發(fā)展與住宅開發(fā)的關系：隨著華僑城片區(qū)住宅的開發(fā)及人口入住，商業(yè)發(fā)展表現(xiàn)為從民生社區(qū)需求為原點，逐漸發(fā)展為品質(zhì)需求、目標性購買；同時餐飲與娛樂的輻射力得到進一步強化 商業(yè) 住宅 世界花園 ㎡ 錦繡花園 ㎡ 海景花園 世界花園 45萬㎡ 美加廣場 ㎡ 錦繡苑 假日灣 金海燕 ㎡ 錦繡花園二期 ㎡ 天鵝堡 ㎡ 純水岸 ㎡ 碧海云天一期 10萬㎡ 錦繡花園三期 ㎡ 碧海云天二期 ㎡ 錦繡花園三期 ㎡ 天鵝堡 Ⅱ 區(qū) 純水岸四期 2023年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 沃爾瑪超市 生態(tài)廣場酒吧 街開業(yè) 西部市場 海景美食街 海景酒店 （四星） 海景足浴休閑 海景美容美發(fā) 銅鑼灣百貨 一致藥業(yè) 易家儂家居 威尼斯酒店 （五星） 百佳超市 2023年 洲際大酒店 （五星） 順電 人 口 ?2023年 6月 10日，華僑城房地產(chǎn)在錦繡花園舉行 ISO9001國際質(zhì)量體系認證頒證暨 錦繡花園二期開盤儀式。 ?2023年 11月 18日， 波托菲諾一期天鵝堡銷售火爆 。華僑城地產(chǎn)及波托菲諾分別被評為“中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)”和“中國名盤”。 ?2023年 7月 22日 ,波托菲諾 ?純水岸發(fā)售當日銷售超過億元，刷新深圳房地產(chǎn)紀錄。 9月 15日 ,