【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0 4000 戶均面積 126 105 98 85 產(chǎn)品類型 高層 多層 /小高層 /高層 多層 /小高層 /高層 多層 主力戶型 50170㎡ 100130㎡ 85100㎡ 6090㎡ 各價(jià)區(qū)住宅市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì) 5070901101301502023 2023 2023 2023 2023 2023010002023300040005000套均面積商品房均價(jià)（平方米） （元 /平方米） 27 依靠城市影響力、宜居氛圍和政策引導(dǎo)，東三省外地客戶撐起大連高端市場(chǎng)近半數(shù)份額 城市影響力 ?在東三省主要城市中，大連的GDP總量及增長(zhǎng)速度排名均為第一； ?在中國(guó)統(tǒng)計(jì)局公布的 2023年全國(guó)綜合實(shí)力城市評(píng)比結(jié)果中，大連市經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名 第六位 ，綜合實(shí)力居 第七位 ，沿海城市僅次于天津； 排名 城市 總得分 人口與勞動(dòng)力資源利用 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 社會(huì)發(fā)展 基礎(chǔ)設(shè)施 環(huán)境保護(hù)與循環(huán)經(jīng)濟(jì) 5 天津 7 大連 18 寧波 21 青島 1999 2023 2023 ?1999年，大連出臺(tái)規(guī)定，外省市人員在大連市內(nèi)四區(qū)購(gòu)房，購(gòu)房款達(dá) 70萬(wàn)元可落戶 1人，再增加 20萬(wàn)元，一家 3口方可全部落戶； ?2023年，大連提出了?住在大連?的口號(hào)，要把大連的房子賣到全國(guó)。為配合該舉措， 2023年 9月，大連市政府頒布了?在主城區(qū)，外省市人員購(gòu)買商品住宅，購(gòu)房款在 35萬(wàn)元（含 35萬(wàn)元）；購(gòu)買公建商品房，購(gòu)房款達(dá) 50萬(wàn)元以上，其本人、配偶及未婚子女可落戶大連?的新購(gòu)房落戶政策。 這項(xiàng)政策極大促進(jìn)了大連的商品房外銷市場(chǎng)，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)商品房外銷面積、金額均達(dá)到 30% ； ?2023年 6月，大連出臺(tái)新規(guī)定：在主城區(qū)購(gòu)買商品住宅，購(gòu)房款 80萬(wàn)元以上；購(gòu)買公建商品房，購(gòu)房款 100萬(wàn)元以上的，購(gòu)房者本人、配偶及未婚子女可以遷入； 雖然金額上升不少，但是是隨著大連房?jī)r(jià)的上漲而采取的措施； ?近兩年（ 20232023），大連四分之一的房屋賣給了外地人，而這四分之一樓盤在市內(nèi)四區(qū)都有分布，在沿海的樓盤中這一比例會(huì)更高，不會(huì)低于50%，而像星海廣場(chǎng)附近的高檔樓盤中更是不會(huì)低于這個(gè)數(shù)字； ?外地人來(lái)大連臵業(yè)的動(dòng)機(jī)主要有以下這幾個(gè)方面： 大連宜居 ，買房來(lái) 自住 ，或者給 父母養(yǎng)老 ，甚至給自己養(yǎng)老；為了孩子的教育，大連無(wú)論是高校還是基礎(chǔ)教育質(zhì)量相對(duì)還是比較高的；投資，大連房?jī)r(jià)上漲前景還是吸引了一些人來(lái)這里投資房地產(chǎn)的；當(dāng)然還有其他不少因素，而且這些因素很可能都不是單一的； ?從外地人來(lái)源上看， 東三省的客戶還是占絕對(duì)的比重的 ，其他地方的客戶也有，但量上相對(duì)還是少些； —— 大連市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)商品房轉(zhuǎn)讓管理科孟科長(zhǎng) 政策引導(dǎo) 28 從整體銷售狀況來(lái)看，大連一萬(wàn)以上產(chǎn)品定義為市場(chǎng)高端項(xiàng)目，高端市場(chǎng)年消化量有限，并保持相對(duì)穩(wěn)定 項(xiàng)目 規(guī)模（建面） 均價(jià) 良玖國(guó)際 7萬(wàn) 12023 悅泰林里 10000 大華御庭 13萬(wàn) 9900 聯(lián)排 15000 伊景華園 10萬(wàn) 10500 伊頓山莊 2萬(wàn) 10000 和平現(xiàn)代城 15萬(wàn) 10000 東方圣荷西 20萬(wàn) 12023 遠(yuǎn)洋風(fēng)景 14萬(wàn) 12023 中央公館 5萬(wàn) 12023 嘉和花樣年華 5萬(wàn) 12023 錦華 銀座 10萬(wàn) 15000 文園別墅 2萬(wàn) 13800 維多利亞莊園 6萬(wàn) 13000 名城國(guó)際公館 13萬(wàn) 12023 中端客戶 大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)年消化量： 500萬(wàn)平 單價(jià)8000以上項(xiàng)目年消化量 170萬(wàn)平 單價(jià) 1萬(wàn)以上項(xiàng)目年消化量：21萬(wàn)平 大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)年消化量： 500萬(wàn)平 沿海項(xiàng)目年消化量 75萬(wàn)平 沿海 10000以上項(xiàng)目年消化量： 10萬(wàn) 項(xiàng)目 規(guī)模（建面） 均價(jià) 西雅圖 海洋之星 5萬(wàn) 10000 金廣東海岸 23萬(wàn) 11000 壹品星海 38萬(wàn) 13000 百年匯 13000 半島聽(tīng)濤 14000 大連明珠 21萬(wàn) 16000 藍(lán)灣 20萬(wàn) 15000 目前已有市內(nèi)高端項(xiàng)目 目前可見(jiàn)沿海高端項(xiàng)目 大連房地產(chǎn)銷售總體分析表 市場(chǎng)交易總批次 高端項(xiàng)目交易批次 占比 市場(chǎng)銷售量 高端項(xiàng)目銷售量 占比 05年 44324 1480 % % 06年 31523 1420 % % 29 大連高端物業(yè)的價(jià)格水平遠(yuǎn)未達(dá)到外地客戶的財(cái)富實(shí)力，平臺(tái)價(jià)格尚有較大可為空間 ?重復(fù)臵業(yè) ?全額付款 ?決策時(shí)間較短 ?不關(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié) ?…… ? 半島聽(tīng)濤銷售代表訪談在星海灣買房子的人一般都是有實(shí)力的，尤其是外地客戶；象我一個(gè)客戶來(lái)了 十分鐘 ，就下定了，后來(lái)來(lái)看房子的時(shí)候還 問(wèn)我自己買的房子到底是哪一個(gè)； 這個(gè)客戶還介紹了自己的朋友過(guò)來(lái)買房子，他的這些朋友基本上跟他的狀態(tài)一樣，甚至有一個(gè) 連來(lái)看房子都沒(méi)有，就是聽(tīng)他介紹就決定買了 ……? 一品星海銷售代表訪談我的一個(gè)客戶在這里買了兩套房子，而且據(jù)我所知他在 星海這里所有的盤基本上都買了房子， 而且是用 現(xiàn)金直接付款； 這類客戶還不是少數(shù)，以他們的財(cái)富能力現(xiàn)在的房?jī)r(jià)根本不是一個(gè)線； 一般能買得起 20 0 萬(wàn)以上房子的人，再加 1 00 萬(wàn)的對(duì)他們也沒(méi)有影響， 20 0 萬(wàn)是個(gè)坎兒 ……? 客戶訪談王先生， 40 歲，哈爾濱人，海運(yùn)物流生意，準(zhǔn)備在大連買房；我準(zhǔn)備在大連買房，一個(gè)是這里生活環(huán)境比黑龍江好，住著舒服，另一個(gè)就是 房?jī)r(jià)其實(shí)不算貴， 我覺(jué)得大連的房子還是要漲的，比比青島就知道了；如果我買肯定是一次性付款，我不太懂股票之類的，還不如放在房子上長(zhǎng)線好一些，而且錢閑著也是閑著，放銀行利息才多少錢??；如果有好的項(xiàng)目的話， 多買幾套也無(wú)所謂， 家里老人也能來(lái)住，挺好的；? 政府官員代表訪談Z 科長(zhǎng)，主管招商引資工作；東北三省貧富差距還是比較大的，一方面不少人下崗，另一方面不少人抓住各種機(jī)會(huì)迅速的匯集了大連財(cái)富，尤其是一些資源城市，哪里的一些私營(yíng)業(yè)主真的是 日進(jìn)斗金， 與之相伴的就是高消費(fèi)，攀富比富現(xiàn)象；現(xiàn)在大連的最高價(jià)的樓盤對(duì)于一些人來(lái)說(shuō)其實(shí)就是很普通的消費(fèi)， 他們的實(shí)力是能在深圳、北京的別墅里選擇的；30 宏觀市場(chǎng)分析小結(jié) 供應(yīng)穩(wěn)定，需求旺盛，供不應(yīng)求的快速增長(zhǎng)市場(chǎng) 城市化進(jìn)程加速，城市外溢速度加快 高端市場(chǎng)穩(wěn)定，價(jià)格有較大上升空間 ?大連房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，供不應(yīng)求，銷售價(jià)格穩(wěn)步上升。 ?受中心城土地供應(yīng)不足影響，購(gòu)房外溢趨勢(shì)明顯，旅順和開(kāi)發(fā)區(qū)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域 ?市場(chǎng)供應(yīng)以中高端為主，高端市場(chǎng)供應(yīng)量穩(wěn)定，外地客戶占據(jù)高端市場(chǎng)近半份額，價(jià)格尚有較大提升空間 31 市場(chǎng)環(huán)境分析 182。城市宏觀經(jīng)濟(jì)與特質(zhì) 182。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體特征 182。濱海物業(yè)研究 32 金石明珠 開(kāi)發(fā)區(qū) 9項(xiàng)目 乾豪紅星項(xiàng)目 金廣東海岸 帝泊灣 星海灣諸項(xiàng)目 小平島 億達(dá)圣北藍(lán)灣 浪琴灣 / 頤海聽(tīng)鷗 中庚香海小鎮(zhèn) / 麓山蘭灣 大連海岸線價(jià)值 —— 沿海開(kāi)發(fā)模式梳理 99年啟動(dòng) 06年啟動(dòng) 06年啟動(dòng) 06年啟動(dòng) 07年啟動(dòng) 07年啟動(dòng) 07年啟動(dòng) 07年啟動(dòng) 05年啟動(dòng) 07年啟動(dòng) 33 根據(jù)形成價(jià)值的資源的不同，我們將大連的濱海物業(yè)項(xiàng)目分為三類，三類項(xiàng)目的特征及市場(chǎng)表現(xiàn)具有較大差異 分類 價(jià)值資源 代表項(xiàng)目 傳統(tǒng)城市板塊內(nèi)項(xiàng)目 （星海、東南沿海） 板塊價(jià)值 — 包含強(qiáng)勢(shì)的自然資源價(jià)值與的城市價(jià)值 星海國(guó)寶 帝柏灣 新興城市版圖內(nèi)項(xiàng)目 （新城、城市延伸帶） 規(guī)劃價(jià)值 /自然資源價(jià)值 /升值潛力 海富經(jīng)典 小平島 旅游度假區(qū)項(xiàng)目 強(qiáng)勢(shì)自然資源價(jià)值 /產(chǎn)品價(jià)值 /土地價(jià)值 浪琴灣 藍(lán)灣 34 星海灣板塊 —— 依托城市中心區(qū)位、海景資源和知名度， 所形成的最成熟也是價(jià)值最高的標(biāo)定身份的財(cái)富階層聚集區(qū) 多層、小高層、高層 12023以上 強(qiáng)勢(shì)海景資源、星海廣場(chǎng)的名片效應(yīng) 外地客戶占比超過(guò) 50%，多次臵業(yè)，高端客戶 特征分析 產(chǎn)品類型 價(jià)格平臺(tái) 客戶類型 項(xiàng)目 一品星海 半島聽(tīng)濤 大連明珠 規(guī)模 占地 11萬(wàn)平米，建面 37萬(wàn)，分 3期開(kāi)發(fā)， 1期 1200套， 2+3期 1094套 占地 ，建面地上 ，地下 3萬(wàn)；其中住宅 5萬(wàn) 2棟多層、 3棟小高層、 5棟高層，共500多套；一期 8棟樓，二期 2棟高層 占地 ，總建面 21萬(wàn)， 8棟高層， 1棟小高層，900余戶 產(chǎn)品形式 小高層、高層 多層、小高層、高層 高層、小高層 戶型 高層 1梯 3， 109220平米，主力180220平米 129191平米，小高層 1梯 2，高層 2梯 2戶 僅有 5種戶型，面積 160600平，平層戶型 154275平米，復(fù)式戶型 262572平米，主力 190270平米 客戶 50%外地人，主要是東三省比如做房地產(chǎn)、石油、煤炭、政府官員等 本地 70%，外地 30%，有瓦房店、日韓等，本地人主要是生意人和政府官員 80%的客戶為?新移民?，即非大連本地人 銷售狀況 1期 03年開(kāi)始賣， 05年完畢；現(xiàn)在賣 2期，共 342套，今年 3月 26日開(kāi)盤，銷售 70套左右；面積較少的銷售較快 06年 9月開(kāi)盤， 1期 276套，已售 110套， 07年 8月份每月銷售一套，多層和后排高層剩余較多 大面積看海戶型和靠近星海廣場(chǎng)的戶型銷售狀況良好，其他的銷售較慢 價(jià)格 均價(jià) 12023元，最高 17000元，毛坯，物業(yè)費(fèi) ；海景房要貴 20233000元 /平米，前排頂層價(jià)格最高 起價(jià) 8880元，高層層差 2001000元，頂層 20230元（ ） 均價(jià) 16000 配套 社區(qū)配套有超市、游泳館、網(wǎng)球場(chǎng)，會(huì)所在高層下面的公建內(nèi) 車位戶數(shù)比 ，中心景觀，底商，不能進(jìn)入社區(qū)內(nèi)部； 2023平米的會(huì)所，這個(gè)社區(qū)是封閉的，只能通過(guò)大堂電梯進(jìn)入社區(qū)，地下車庫(kù) 3000平米會(huì)所，底商（ 2或 3層），共 17 戶， 5002023平米的公建，長(zhǎng)廊是布局，全部臨街，一層 ，二層 ，贈(zèng)送地下室 圖片 35 東南臨海亞板塊 —— 擁有良好的城市資源與一線海景資源，但價(jià)值未被充分挖掘的中高端產(chǎn)品聚集區(qū) 高層 9000左右 城市資源較好、海景資源強(qiáng)勢(shì)但兩者未有效整合，性價(jià)比產(chǎn)品 外地客戶占到一半，有部分非高端客戶 特征分析 產(chǎn)品類型 價(jià)格平臺(tái) 客戶類型 項(xiàng)目 金廣東海岸 帝柏灣 規(guī)模 占地 ，建面 ，共 1500多套，分 2期開(kāi)發(fā)， 1期 6棟板式高層，共 888套， 2期未定 占地 ，總建面 12萬(wàn)（地上 10萬(wàn)，地下 2萬(wàn)）， 7棟 30層高層，600套 產(chǎn)品形式 高層 高層 戶型 1期 100160平米，主力 150多平米， 2期 150260平米 A\C以 252平米的三室半兩廳兩衛(wèi)為主， B號(hào)樓以 284平米的四室兩廳三衛(wèi)為主， D\G號(hào)樓兩側(cè)戶型 167平米的三室兩廳兩衛(wèi)，中間戶型是128平米的兩室半兩廳兩衛(wèi)； E\F號(hào)樓兩側(cè)戶型是 139平米的三室兩廳兩衛(wèi)，中間的戶型是 105平米左右； 客戶 大連本地和外地人各占一半，外地人主要是東北的，也有南方如深圳的客戶，私營(yíng)業(yè)主、政府人員 外地客戶占到 50%,大連本土客戶以高端為主，但也有部分年輕工薪階層購(gòu)臵小戶型，首付 9萬(wàn)即可 銷售狀況 1期去年 8月開(kāi)盤，已售約 600套；其中北客廳看海的戶型已賣完，客廳朝南，餐廳朝北看海的戶型較多，銷售速度不如前者 尾盤， 06年以 4億的銷售額奪得大連銷售冠軍 價(jià)格 1期起價(jià) 8100元，均價(jià) 8500元，最高 10100元（前排頂層），后排頂層 9000多 均價(jià) 9500，目前價(jià)格在 13000左右 配套 會(huì)所 /商業(yè)街（公建），歐式風(fēng)格 2500平米會(huì)所，車位比不足 1： 1，面臨正在修建的漁人碼頭 圖片 36 根據(jù)形成價(jià)值的資源的不同，我們將大連的濱海物業(yè)項(xiàng)目分為三類，三類項(xiàng)目的特征及市場(chǎng)表現(xiàn)具有較大差異 分類 價(jià)值資源 代表項(xiàng)目 傳統(tǒng)城市板塊內(nèi)項(xiàng)目 （星海、東南沿海） 板塊價(jià)值 — 包含強(qiáng)勢(shì)的自然資源價(jià)值與的城市價(jià)值 星海國(guó)寶 帝柏灣 新興城市版圖內(nèi)項(xiàng)目 （新城、城市延伸帶） 規(guī)劃價(jià)值