【文章內(nèi)容簡介】 地帶 區(qū)位、配套 ，綜合體 ——本項(xiàng)目 未定 占地 42萬，建面未定 澗河、王城公園，生 活配套優(yōu)質(zhì) 王城大道、紗廠西路，交通便利 ——外圍形象較差；存在還遷，地塊不純粹唯有放大區(qū)位優(yōu)勢(shì)，注重自身核心競爭力打造，才能在競爭中立于不敗地位。升龍廣場(chǎng)： 宜居取勝，居住舒適度恒大綠洲： 繁華核心區(qū)位、配套取勝世紀(jì)華陽： 軟件升級(jí)取勝本項(xiàng)目 PKSWOT分析策略推導(dǎo)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢(shì)，避免威脅優(yōu)勢(shì)（ S）：機(jī)會(huì)（ O）：威脅（ T）：劣勢(shì)（ W）：216?！?20232023洛陽城市發(fā)展戰(zhàn)略 》中，強(qiáng)化西工區(qū)的歷史展示功能，強(qiáng)化旅游服務(wù)、文化展示中心；216。升龍廣場(chǎng)入市，帶動(dòng)片區(qū)形象提升216。目前酒店市場(chǎng)以特色主題酒店還存在一定空白點(diǎn)；216。商業(yè)街整體檔次較低，雖以文化為主題，但無法滿足中高端人士的需求216。未來洛南新區(qū)、西工區(qū)新開發(fā)項(xiàng)目較多，加劇區(qū)域內(nèi)、外的市場(chǎng)競爭；216。項(xiàng)目具有顯著的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；216。交通便利，多條公交線路直達(dá)；216。澗河改造，提升景觀資源216。擁有豐富的商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套216。公園、博物館林立，生態(tài)文化資源豐富216?？蛻魧?duì)區(qū)域認(rèn)可度較高216。項(xiàng)目外圍以汽修、建材、茶品為主，環(huán)境差，形象低檔，居住氛圍不濃郁；216。地塊北側(cè)緊鄰隴海鐵路，存在一定的噪音干擾216。地塊整體被道路分割較碎216。充分發(fā)揮項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，建立項(xiàng)目價(jià)值高度；216。充分利用市場(chǎng)空白點(diǎn)，打造綜合體物業(yè)，提升檔次和形象；216。利用升龍廣場(chǎng)的綜合體效應(yīng)，借勢(shì)營銷216。充分利用項(xiàng)目資源，結(jié)合發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)西工區(qū)的定位，采取差異化競爭策略。216。通過提升內(nèi)部環(huán)境的品質(zhì)，弱化外部環(huán)境；216。通過合理規(guī)劃，弱化鐵路干擾；216。合理分期，實(shí)現(xiàn)價(jià)值逐步攀升；216。通過區(qū)位、配套等強(qiáng)化項(xiàng)目價(jià)值，從競爭中脫穎而出216。通過規(guī)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)，弱化自身劣勢(shì)，加強(qiáng)競爭力。我們要充分發(fā)揮項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，搶占市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)創(chuàng)造條件，克服劣勢(shì)，將外在威脅成功轉(zhuǎn)化。本項(xiàng)目的競爭策略 —— 市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者— 壟斷價(jià)格— 產(chǎn)品有不可重復(fù)性— 過河拆橋追隨者— 搭便車，借勢(shì)— 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)— 價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者— 目標(biāo)明確，挖掘客戶— 瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙— 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者— 改變游戲規(guī)則— 強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)— 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次 /非主流市場(chǎng) 敏銳的機(jī)會(huì)主義者“重塑區(qū)域形象，代言城市名片 ”地塊集片區(qū) “ 紅利 ” 于一身，我們必須承擔(dān)起樹立區(qū)域標(biāo)桿的重任，立足市場(chǎng)，領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展新趨勢(shì)！這樣絕版的優(yōu)質(zhì)地域，只為經(jīng)典建筑作品留存，這樣的城市理想，誰來承載？誰來代言？除了 本項(xiàng)目 ，別無他途 ……每個(gè)城市都有屬于自己的城市名片，具有標(biāo)志性的建筑形態(tài)、可識(shí)別的建筑特色，具有這個(gè)城市特有的精神屬性，傲立于城市。項(xiàng)目形象定位 ——洛陽 城市封面 ！以區(qū)域 “ 第一形象大盤 ” 的姿態(tài)，勇敢承擔(dān)起洛陽 “ 代言城市 ” 的重任！—— 彌洛陽之憾案名建議一御湖 1號(hào)御：意指五女冢的歷史氣息，有皇族、貴氣之意。湖：暗含項(xiàng)目資源，澗河及內(nèi)部自有園林體系等。1號(hào)：標(biāo)桿、第一的意思，暗含項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)者、首席的地位我們希望，建筑不只是簡單地堆砌，而是能夠豐富這個(gè)城市的夜空，如同這座城市的精神圖騰，讓城市因?yàn)槲覀兌湴?……案名建議二牡丹庭契合文化大盤定位特質(zhì)，凸顯項(xiàng)目文化底蘊(yùn)我們希望，建筑不只是簡單地堆砌，而是能夠豐富這個(gè)城市的夜空，如同這座城市的精神圖騰，讓城市因?yàn)槲覀兌湴?……一城榮耀，犒賞今生推廣語 ———— 獻(xiàn)給那些影響時(shí)代的人3發(fā)展模式區(qū)域價(jià)值重塑 , 本項(xiàng)目可供打造的方向如何？w住宅市場(chǎng)研究與思考w商業(yè)市場(chǎng)研究與思考w寫字樓市場(chǎng)研究與思考w酒店市場(chǎng)研究與思考房地產(chǎn)投資持續(xù)增長，占固定資產(chǎn)投資的比重逐年增加。u 2023年，洛陽全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 ，比上年增長 ％，全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ，比上年增長 25％ 。 u 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例年均保持在 10%左右， 07年占比達(dá)到峰值，%。 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，竣工面積逐年增長，需求在 2023年爆發(fā)增長， 0 09年政策調(diào)控，出現(xiàn)波動(dòng)，整體呈上升趨勢(shì)。房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀隨著品牌開發(fā)商進(jìn)駐洛陽，區(qū)域內(nèi)開發(fā)進(jìn)入拼實(shí)力、較品牌、比物業(yè)的競爭階段，洛陽房地產(chǎn)逐漸成熟。全國一線品牌區(qū)域一線品牌建業(yè)高爾夫花園 建業(yè)壹號(hào)城邦順馳城、世府名邸房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀樓市在 2023年后持續(xù)回暖，價(jià)格緩步、持續(xù)上升。216。 投放情況： 2023年前投放量較大，但受宏觀房地產(chǎn)政策影響，成交量下跌，致使 2023年投放量明顯下滑， 2023年緩步回升。216。 銷售情況： 成交量隨政策調(diào)控及節(jié)點(diǎn)上、下浮動(dòng)，洛陽作為三線城市，市場(chǎng)需求主要以剛性自住客戶為主，新政對(duì)市場(chǎng)影響相對(duì)不大。216。 價(jià)格方面 ：受 “ ” 新政和洛陽市根據(jù)豫建（ 2023） 79號(hào)文件規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)了監(jiān)管，完善了預(yù)售制度，尤其對(duì)預(yù)售商品房退房進(jìn)行嚴(yán)格管理，抑制了投機(jī)，對(duì)房價(jià)產(chǎn)生了一定影響，但整體看，房價(jià)保持緩步、持續(xù)上升。住 宅寶龍城市廣場(chǎng)帝都國際城建業(yè)高爾夫花園金泰盛唐至尊世貿(mào)中心泉舜財(cái)富中心綠都塞納春天康城御府盛世新天地新天地紅太陽花園康城尚座凱瑞郭寶花園東方經(jīng)典菁華名門九鼎中和灣銀隆開元名都中泰世紀(jì)花城建業(yè)壹號(hào)城邦名優(yōu)雅筑建業(yè)世紀(jì)華陽元順城亞威古城天街鈺泰九龍?jiān)肪訕I(yè)美麗家洛南新區(qū)恒大綠洲在售項(xiàng)目分布 在售項(xiàng)目集中洛南新區(qū)，項(xiàng)目多，供應(yīng)量大，北區(qū)散點(diǎn)分布，大盤供應(yīng)為主。在售項(xiàng)目分布持續(xù)消化以大盤為主，尾盤占比超過 40%，新區(qū)價(jià)格整體領(lǐng)漲市場(chǎng)。區(qū)域 樓盤名稱 占地面積㎡ 建筑面積㎡ 主力戶型 均價(jià) (元 /㎡ ) 營銷動(dòng)態(tài)西工區(qū)升龍廣場(chǎng) 266800 1600000 68150平 24房 預(yù)計(jì) 5300—5400 一期推出 9棟三棟高層產(chǎn)品金城美鄰 —— 75928 48132平 13房 三期全面接受咨詢澗西區(qū)世紀(jì)華陽 291708 1000000 五期： 4070 平 12房； 95173平 23房 三期均價(jià) 5500 三期已售罄，五期全面接受咨詢順馳城 110055 350000 126165 平 24房 4700 1 15棟 10月份開盤， 17棟明年開發(fā)。香港城 254127 500000 93125平 23房 4000 四期接近售罄壹號(hào)城邦 42023 210000 89184 平 24房 57005800 一期三棟高層已經(jīng)清盤；二期已售 96%左右新區(qū) 康城尚座 133340 150000 95168 平 24房 10月將開盤，目前 VIP認(rèn)籌中世府名邸 76705 210000 72133 平 23房 5100 接近售罄奧體花城 232746 500000 98平 2房， 143平 3房， 176/186平 4房 5200 接近售罄紅太陽花園 67367 250000 49133平 13房 5300 二期尾盤，三期公寓尚未動(dòng)工高爾夫花園 600000 1620230 88168 平 24房 5100 尾盤泉舜財(cái)富中心 278338 1180000 62179 平 24房 53005400 銷售接近 2/3東方今典 543400 1300000 116171平 34房 5200 3期 9月 19日開盤瀍河區(qū)恒大綠洲 892446 3010000 83144平 23房 5700元 /㎡(1500精裝 ) 二期接近售罄 ,三期 10月推出。說明：上述數(shù)據(jù)為洛陽市場(chǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，僅選取有代表性、大盤項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研。中高端住宅認(rèn)知區(qū)域 —— 在西工、澗西河景、洛南新區(qū)等核心地段和景觀環(huán)境較好的區(qū)域形成聚集。價(jià)格： 3800~5800216。傳統(tǒng)市中心，核心地段、完善配套、便利交通，地段為住宅增值，緊鄰洛河擁有一線河景價(jià)值點(diǎn)：地段、配套、交通、景觀216。臨近新市政府，未來城市核心，新區(qū)未來的發(fā)展利好吸引了全洛陽中高端客戶置業(yè)價(jià)值點(diǎn)：新區(qū)、市政府利好216。新區(qū)第一站，宜居的環(huán)境，新區(qū)發(fā)展利好，臨近城區(qū)的便利配套。形成輻射洛陽全市的吸引力，如東方金典等。價(jià)值點(diǎn)：環(huán)境好、新區(qū)利好、臨近城區(qū)216。洛河景觀和傳統(tǒng)的富人區(qū)認(rèn)知，以及周邊便利的生活配套，共同提升了區(qū)域價(jià)值，成為區(qū)域內(nèi)的首選居住地，如順馳城等價(jià)值點(diǎn)：景觀、生活配套價(jià)格： 5100~5400價(jià)格： 4700~5800價(jià)格： 4000~6000住 宅1. 西工區(qū)216?？蛻簦?西工區(qū)區(qū)域內(nèi)中高端客戶為主，多是來自 61 613科研所以及中心醫(yī)院的客戶。對(duì)周邊區(qū)縣也有較強(qiáng)輻射力216。未來供給： 未來供應(yīng)以大型城中村舊改項(xiàng)目為主，供應(yīng)量大，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。216。依托資源： 核心地段，傳統(tǒng)城市中心的認(rèn)知，完善配套、便利的交通216。物業(yè)形式： 高層216。價(jià)格平臺(tái)： 5100—5400 元 /平米傳統(tǒng)洛陽市中心，擁有核心地段的完善配套和便利交通，地段為住宅增值，區(qū)域內(nèi)客戶置業(yè)首選。項(xiàng)目位置 王城大道與中州路交叉口以北 占地面積 266800平方米 建筑面積 1600000平方米 容積率 物業(yè)類型 商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓、住宅 開 發(fā) 商 洛陽升龍置業(yè)有限公司 進(jìn)度：一期推出 9棟三棟高層產(chǎn)品，產(chǎn)品從68150平米兩房、三房、四房為主預(yù)計(jì)均價(jià)： 5300元 /㎡ — 5400元 /㎡ 左右 項(xiàng)目特點(diǎn)：洛陽首推開放式、休閑式、國際化街區(qū)式社區(qū)緊鄰?fù)醭枪珗@融匯人文園林與自然園林；緊鄰洛河，盡享一線水景國際級(jí)生活配套，希爾頓酒店、 5A級(jí)寫字樓、沃爾瑪、金逸 3DMAX國際級(jí)景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)營銷亮點(diǎn)： 宣傳打造區(qū)域中心，主推宣傳語 “ 升龍所在，必定中心 ” 走國際化路線，引進(jìn)國際級(jí)酒店，大型連鎖超市等，提升區(qū)域認(rèn)知升龍廣場(chǎng) — 區(qū)域內(nèi)最耀眼的城市綜合體 西工區(qū)典型案例洛河景觀和傳統(tǒng)的富人區(qū)認(rèn)知，以及周邊便利的生活配套，共同提升了區(qū)域價(jià)值，成為區(qū)域內(nèi)的首選居住地。216?？蛻簦?區(qū)域內(nèi)中高端客戶為主，一拖、洛銅等大企業(yè)以及設(shè)計(jì)院的高管。216。未來供給： 成熟區(qū)域，目前在售項(xiàng)目接近尾盤，未來供應(yīng)較少216。依托資源： 沿河景觀，南昌路沿線、傳統(tǒng)的富人聚居區(qū)，生活便利。216。物業(yè)形式： 高層為主216。價(jià)格平臺(tái)： 47005800元 /平米我一定會(huì)買澗西區(qū)，去哪都方便，配套又好，住習(xí)慣了，但就是房價(jià)有點(diǎn)高，之前看過一套 125平米的，價(jià)格也還行，但要捆綁車位出售，車位都要 8萬，覺得不劃算，就算了。 某出租車司機(jī)訪談總結(jié)2. 澗西區(qū)項(xiàng)目位置 澗西區(qū)南昌路丹尼斯對(duì)面占地面積 42023平方米 建筑面積 210000平方米 容積率 綠化率 45% 物業(yè)類型 高層住宅開 發(fā) 商 建業(yè)住宅集團(tuán)洛陽置業(yè)有限公司進(jìn)度：一期三棟高層已經(jīng)清盤；二期已售 96%左右均價(jià)： 5700—5800 元 / ㎡項(xiàng)目特點(diǎn)：1 、澗西區(qū)較為核心地段、交通便利周邊有 西苑公園、洛浦公園、丹尼斯百貨等 配套齊全建業(yè)知名開發(fā)商教育配套完善，哈佛雙語幼兒園，滿足教育需求 銷售動(dòng)態(tài) :面積 96㎡ 108㎡ 130㎡ 143 ㎡ 184㎡套數(shù) 104套 78套 52套 130套 26套二期 5棟 ~8棟戶型配比 :二期共 4棟 (5—8 棟 )，目前僅剩 5棟在售，其中 134140㎡ 僅余 4套， 96㎡ 僅余 10套，集中在 24樓以上的高樓層壹號(hào)城邦 — 區(qū)域中心、品牌、品質(zhì)樓盤，配套完善 澗西區(qū)典型案例城市向南拓展的第一站，宜居的環(huán)境，新區(qū)未來的發(fā)展利好，形成輻射洛陽全市的吸引力。216?？蛻簦?澗西區(qū)和西工區(qū)客戶為主，占 6070%；少半?yún)^(qū)縣客戶，由于區(qū)域配套尚未成熟，整體入住率不高；216。未來供給： 在售的都是大規(guī)模項(xiàng)目，如東方今典，未來供應(yīng)集中放量。216。依托資源： 洛河景觀，新區(qū)環(huán)境優(yōu)，新區(qū)規(guī)劃發(fā)展前景，臨近傳統(tǒng)市區(qū)，生活相對(duì)便利216。物業(yè)形式： 疊加別墅，洋房，小高層，高層216。價(jià)格平臺(tái)： 40006000元 /平米項(xiàng)目位置 洛龍區(qū)西苑橋南向西 50米占地面積 543400平方米 建筑面積 1300000平方米 容積率 綠化率 43% 物業(yè)類型 住宅、花園洋房物業(yè)費(fèi) /平方米 月開 發(fā) 商 東方置地有限公司進(jìn)度： 3期 9月 19日開盤，在售 12棟 15棟 26層高層。均價(jià)： 4700起價(jià)，均價(jià) 5700項(xiàng)目特點(diǎn)：地處洛南新區(qū)與老城區(qū)交界處，靠近新市政中心，吸納新、老城區(qū)客戶；靠近洛陽，豐富的水景資源，也是本項(xiàng)目最大的營銷賣點(diǎn)；超大入戶花園，戶戶贈(zèng)送全面積景觀陽臺(tái)，產(chǎn)品創(chuàng)新。面積 116㎡ 140