【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 表 杭州 .萬(wàn)象城 北京 .鳳凰臵地廣場(chǎng) 產(chǎn)品線 典型產(chǎn)品名稱 特點(diǎn)說(shuō)明 1橡樹(shù)灣學(xué)府系列 北京橡樹(shù)灣 具有濃郁的學(xué)府氣質(zhì) 廈門(mén)橡樹(shù)灣 2橡樹(shù)灣英倫系列 上海橡樹(shù)灣 英倫氣質(zhì) 武漢中央公園 3鳳凰城都市精品系列 武漢鳳凰城 都市生活、城市地標(biāo) 北京鳳凰城 4萬(wàn)象城都市綜合體系列 深圳萬(wàn)象城 由購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、高級(jí)公寓組成的都市綜合體項(xiàng)目，以深圳萬(wàn)象城為代表 杭州萬(wàn)象城 沈陽(yáng)萬(wàn)象城 南寧萬(wàn)象城 5百萬(wàn)平米城中城系列 成都二十四城 生態(tài)社區(qū) 重慶二十四城 6特色高端產(chǎn)品 寧波卡納湖谷 資源型別墅 大連星海灣一號(hào) 深圳 .萬(wàn)象城 沈陽(yáng) .萬(wàn)象城 華潤(rùn)綜合體模式解析 m 房地產(chǎn)智庫(kù)深圳華潤(rùn)綜合體項(xiàng)目包括五星級(jí)酒店、 5A級(jí)寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、公寓和住宅 ?深圳華潤(rùn)中心是一座以大型購(gòu)物中心為核心，集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的綜合性、現(xiàn)代化、標(biāo)志性、高品質(zhì)的建筑群體。 ?項(xiàng)目位于深圳市羅湖金融商務(wù)中心區(qū)，分北、中、南三個(gè)部分，占地面積77292平方米，總建筑面積約 48萬(wàn)平方米，總投資逾 50億港幣。 ?項(xiàng)目一期于 2023年 10與破土動(dòng)工，包括超大規(guī)模室內(nèi)購(gòu)物及娛樂(lè)中心“萬(wàn)象城”、 5A甲級(jí)寫(xiě)字樓“華潤(rùn)大廈”，于2023年 12月竣工開(kāi)業(yè)。 ?二期項(xiàng)目包括君悅酒店、酒店式公寓、國(guó)際商業(yè)休閑廣場(chǎng)和高尚住宅，于 2023年 12月 16日開(kāi)工建設(shè)， 2023年 12月落成啟用。 幸福里 君悅酒店 萬(wàn)象城 華潤(rùn)大廈 深圳華潤(rùn)中心建筑布局 萬(wàn)象城 華潤(rùn)中心 ?萬(wàn)象城已接待游客 2023多萬(wàn)人次 ?商場(chǎng)出租率達(dá) 97%，年銷售總額達(dá)到 10億 ?寫(xiě)字樓出租率 100%， 40多家國(guó)際金融機(jī)構(gòu)及國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)入住 華潤(rùn)綜合體模式解析 m 房地產(chǎn)智庫(kù)項(xiàng)目總建面約 48萬(wàn)平米，總投資約 50億，其中非住宅物業(yè)建面 38萬(wàn)平米，投資 34億，占比 68％ 成本構(gòu)成 規(guī)模 (萬(wàn)平米 ) 總成本 （億元） 功能構(gòu)成 開(kāi)發(fā)周期 土地成本 商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店、住宅 等綜合物業(yè) 20232023年 非住宅 物業(yè) 寫(xiě)字樓 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) 5A甲級(jí)寫(xiě)字樓 酒店 6 君悅酒店，五星級(jí)酒店 購(gòu)物中心 17 深圳最大、超大型室內(nèi)購(gòu)物中心 商業(yè)街 萬(wàn)象城二期 合計(jì) 華潤(rùn)綜合體持有型物業(yè)總投資 20232023年 住宅 物業(yè) 公寓 引進(jìn)世界一流餐廳、酒吧、茶館、精致 零售店 住宅 9 定位頂級(jí)精裝修豪宅 20232023年 數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)、華潤(rùn)相關(guān)人員訪談 華潤(rùn)綜合體模式解析 m 房地產(chǎn)智庫(kù)深圳華潤(rùn)綜合體項(xiàng)目首期開(kāi)發(fā)高級(jí)寫(xiě)字樓和高檔購(gòu)物中心樹(shù)立標(biāo)桿形象，后期開(kāi)發(fā)回現(xiàn)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品的高溢價(jià) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 20232023年 一期開(kāi) 發(fā)進(jìn)程 關(guān)鍵時(shí) 間節(jié)點(diǎn) 2023年 10月 一期動(dòng)工 2023年 12月 二期動(dòng)工 2023年 8月 幸福里開(kāi)盤(pán) 2023年 12月 一期竣工開(kāi)業(yè) 2023年 12月 二期落成啟用 時(shí)間軸 二期開(kāi) 發(fā)進(jìn)程 華潤(rùn)綜合體模式解析 數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)、華潤(rùn)相關(guān)人員訪談 萬(wàn)象城面積 華潤(rùn)大廈面積 投資額 17億 投資額 君悅酒店開(kāi)發(fā)面積 6萬(wàn)平米 投資額 國(guó)際商業(yè)休閑廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)面積 投資額 酒店式公寓開(kāi)發(fā)面積 投資額 幸福里開(kāi)發(fā)面積 9萬(wàn)平米 投資額 運(yùn)營(yíng)特點(diǎn) ：華潤(rùn)綜合體僅住宅對(duì)外出售，所有商業(yè)物業(yè)均由華潤(rùn)持有運(yùn)營(yíng) m 房地產(chǎn)智庫(kù)2027 ...... 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 根據(jù)合同及相關(guān)公開(kāi)資料，可以計(jì)算出華潤(rùn)綜合體的非住宅物業(yè)當(dāng)前幾年的年利潤(rùn)，再選擇合理的租金增長(zhǎng)率及折現(xiàn)率水平，可以預(yù)估出未來(lái)值及折現(xiàn)值 計(jì)算 數(shù)據(jù) 時(shí)間軸 華潤(rùn)綜合體模式解析 數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)、華潤(rùn)相關(guān)人員訪談 2023 租金增長(zhǎng)率 租金 寫(xiě)字樓面積 凈利率 折現(xiàn)率 數(shù)據(jù) 依據(jù) 預(yù)估 合同 實(shí)際 行業(yè) 水平 行業(yè) 水平 計(jì)算 數(shù)據(jù) 年利潤(rùn) 13379 14564 14922 15857 16201 16561 17463 17658 ...... 28270 折現(xiàn)值 (將所有 2023年后利潤(rùn)折現(xiàn)為 2023年的現(xiàn)值 ) 17658 ...... 9008 租金增長(zhǎng)率 租金 萬(wàn)象城面積 凈利率 折現(xiàn)率 數(shù)據(jù) 依據(jù) 預(yù)估 合同 實(shí)際 行業(yè) 水平 行業(yè) 水平 計(jì)算 數(shù)據(jù) 租金增長(zhǎng)率 租金 商業(yè)街面積 凈利率 折現(xiàn)率 數(shù)據(jù) 依據(jù) 預(yù)估 合同 實(shí)際 行業(yè) 水平 行業(yè) 水平 計(jì)算 數(shù)據(jù) 價(jià)格增長(zhǎng)率 單房 價(jià)格 客房數(shù) 凈利率 入住率 數(shù)據(jù) 依據(jù) 預(yù)估 官網(wǎng) 實(shí)際 行業(yè) 水平 行業(yè) 水平 華潤(rùn)中心年利潤(rùn)表 萬(wàn)象城年利潤(rùn)表 商業(yè)街年利潤(rùn)表 君悅酒店年利潤(rùn)表 年利潤(rùn) 3231 3360 3495 3635 3780 3931 4088 4252 ...... 6808 折現(xiàn)值 (將所有 2023年后利潤(rùn)折現(xiàn)為 2023年的現(xiàn)值 ) 4252 ...... 2169 年利潤(rùn) 0 0 0 0 0 8368 8824 8923 ...... 14286 折現(xiàn)值 (將所有 2023年后利潤(rùn)折現(xiàn)為 2023年的現(xiàn)值 ) 8923 ...... 4552 年利潤(rùn) 0 0 0 0 0 4301 4473 4652 ...... 7448 折現(xiàn)值 (將所有 2023年后利潤(rùn)折現(xiàn)為 2023年的現(xiàn)值 ) 4652 ...... 2373 本項(xiàng)目租金增長(zhǎng)率取 4%，折現(xiàn)率取 10% 總利潤(rùn) 16610 17924 18417 19491 19981 33162 34849 35484 ...... 56812 總折現(xiàn)值（所有折現(xiàn)值加總） 336144 匯總年利潤(rùn)表 m 房地產(chǎn)智庫(kù)華潤(rùn)綜合體非住宅物業(yè)的物業(yè)形態(tài)及其運(yùn)營(yíng)管理特點(diǎn) 萬(wàn)象城 華潤(rùn)中心 君悅酒店 國(guó)際商業(yè)休閑廣場(chǎng) 大型綜合性購(gòu)物及娛樂(lè)中心 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) 5A甲級(jí)寫(xiě)字樓 五星級(jí)酒店 集國(guó)際水準(zhǔn)購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、演藝功能為一體的時(shí)尚生活體驗(yàn)中心 包含零售 、 餐飲 、 娛樂(lè)休閑 、 文化 、 康體等諸多消費(fèi)元素 .其中 ,主力店 /次主力店所占比例為 40％ ， 國(guó)際名牌占 3％ ， 餐飲占 15％ ， 娛樂(lè)占 20％ ， 精品店占 22％ 共 29層，除去 14層商業(yè)裙樓、空中花園及頂層外，另有 24層寫(xiě)字樓 擁有 491間豪華客房及套房，超過(guò) 5000平方米的會(huì)議宴會(huì)設(shè)施 , 完善的 Hyatt Pure Spa 水療 , 室外恆溫泳池，健身中心等 引進(jìn)國(guó)際奢侈品牌、高級(jí)餐廳、氣氛活躍的酒吧、迷人的小酒館和安靜的茶屋 先確定主力店，再全面招商 先確定主力店，再全面招商 購(gòu)物中心 寫(xiě)字樓 酒店 商業(yè)街 持有出租 持有出租 持有出租 持有出租 華潤(rùn) 華潤(rùn) 環(huán)球凱悅集團(tuán) 華潤(rùn) 物業(yè) 名稱 物業(yè) 定位 物業(yè) 形態(tài) 招商 策略 物業(yè) 類型 運(yùn)營(yíng) 方式 管理 公司 華潤(rùn)綜合體模式解析 m 房地產(chǎn)智庫(kù)2 8 . 44 . 2( 3 6 . 5 )2 . 99 . 3( 2 . 2 ) ( 4 . 0 ) ( 1 . 6 ) ( 1 . 5 )2 . 64 . 2( 6 . 8 )( 6 . 8 )( 1 . 3 )( 5 . 5 )( 8 . 1 )( 3 5 . 0 )( 3 3 . 5 )( 2 7 . 3 )( 2 0 . 5 )( 1 3 . 8 )( 2 9 . 5 )0 . 95 . 1( 4 0 . 0 )( 3 0 . 0 )( 2 0 . 0 )( 1 0 . 0 )0 . 01 0 . 02 0 . 03 0 . 04 0 . 02023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年稅后現(xiàn)金流(億) 稅后累計(jì)現(xiàn)金流(億) 稅后累計(jì)現(xiàn)金流(不清算增值稅)深圳華潤(rùn)綜合體項(xiàng)目經(jīng)過(guò) 8年的投資運(yùn)營(yíng)， 2023年完成投資建設(shè)，項(xiàng)目的投資回收期約 10年，實(shí)現(xiàn)稅后 IRR10％，銷售利潤(rùn)率約為％ 時(shí)間 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 收入 投入 凈現(xiàn)金流 () () () () () () () 累計(jì)凈現(xiàn)金 () () () () () () () () () () 累計(jì)凈現(xiàn)金（不清算） 稅前 IRR＝ 14％ 稅后 IRR=10% 銷售利潤(rùn)率 =% 華潤(rùn)綜合體現(xiàn)金流模擬圖（單位：億元） 數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)、華潤(rùn)幸福里總監(jiān)訪談、華潤(rùn)萬(wàn)象城租金合同條款 華潤(rùn)綜合體模式解析 項(xiàng)目回收 期約 10年 m 房地產(chǎn)智庫(kù) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年稅后凈利潤(rùn)(億) 稅后累計(jì)凈利潤(rùn)(億)市盈率取 20倍時(shí) ,華潤(rùn)綜合體在不考慮資產(chǎn)增值時(shí)的復(fù)合增長(zhǎng)率為%，考慮資產(chǎn)增值時(shí)的復(fù)合增長(zhǎng)率為 %，返利系數(shù)為 時(shí)間 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 收入 成本 凈利潤(rùn) 累計(jì)凈利潤(rùn) 復(fù)合增長(zhǎng)率（不考慮資產(chǎn)增值）＝ ％ 復(fù)合增長(zhǎng)率（考慮資產(chǎn)增值） =% 返利系數(shù) = 華潤(rùn)綜合體利潤(rùn)模擬圖（單位：億元） 數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)、華潤(rùn)幸福里總監(jiān)訪談、華潤(rùn)萬(wàn)象城租金合同條款 華潤(rùn)綜合體模式解析 m 房地產(chǎn)智庫(kù)華潤(rùn)在深圳成功樹(shù)立項(xiàng)目標(biāo)桿后，在全國(guó)快速?gòu)?fù)制，但對(duì)非住宅物業(yè)和住宅物業(yè)的比例進(jìn)行了修正，提高綜合體的盈利能力和回現(xiàn)能力 南寧萬(wàn)象城 總建筑面積： 其中購(gòu)物中心： 星級(jí)寫(xiě)字樓： 住宅建筑面積： 非住宅物業(yè)：住宅物業(yè)＝ 1： 杭州萬(wàn)象城 總建筑面積： 80萬(wàn)方 其中購(gòu)物中心： 24萬(wàn)方 星級(jí)酒店： 6萬(wàn)方 高級(jí)寫(xiě)字樓： 11萬(wàn)方 住宅建筑面積： 39萬(wàn)方 非住宅物業(yè)：住宅物業(yè)＝ 1： 1 沈陽(yáng)萬(wàn)象城 總建筑面積： 60萬(wàn)方 其中購(gòu)物中心： 20萬(wàn)方 星級(jí)酒店： 5萬(wàn)方 高級(jí)寫(xiě)字樓： 8萬(wàn)方 住宅建筑面積： 27萬(wàn)方 非住宅物業(yè)：住宅物業(yè)＝ ： 1 華潤(rùn)綜合體模式解析 m 房地產(chǎn)智庫(kù)?北京星河灣 ?深圳華潤(rùn)綜合體 ?廣州碧桂園鳳凰城 ?深圳東部華僑城 ?中體奧林匹克 ?北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) ?深圳萬(wàn)科城 ?世紀(jì)金源世紀(jì)城 ?魯能三亞灣新城 m 房地產(chǎn)智庫(kù)42 鳳凰城是碧桂園產(chǎn)品系列的標(biāo)桿性項(xiàng)目，因此，用鳳凰城作為對(duì)碧桂園大盤(pán)系的研究標(biāo)本 ?碧桂園系樓盤(pán) ?順德碧桂園 ?五邑碧桂園 ?長(zhǎng)沙威尼斯 ?鶴山碧桂園 ?沈陽(yáng)鳳凰城 ?武漢碧桂園 ?廣州鳳凰城 ?…… 廣州 鳳凰城 因此，我們將重點(diǎn)分析： 漢正街 ?占公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入 22％ ?具有很強(qiáng)的可復(fù)制性 ?數(shù)據(jù)較易獲得 ?較高的全國(guó)知名度 城市 項(xiàng)目名稱 城市 項(xiàng)目名稱 城市 項(xiàng)目名稱 城市 項(xiàng)目名稱 城市 項(xiàng)目名稱 城市 項(xiàng)目名稱 順德 碧桂園 五邑