世聯(lián)地產(chǎn)cbd研究(編輯修改稿)
2025-03-18 13:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 區(qū) 少年宮 圖書館 市民中心 高交會館 商務(wù)辦公 商 務(wù) 辦 公 商 務(wù) 辦 公 居 住 區(qū) 居 住 區(qū) 27 本報告是嚴(yán)格保密的。 CBD功能配比案例 3：深圳 通過比較可以看出： 深圳 CBD辦公與居住物業(yè)所占比例較高； 從長遠(yuǎn)發(fā)展的眼光來看，商業(yè)比例相對較低，中心區(qū)商業(yè) 配套功能不足。 成熟 C B D 功 能 比 例住 宅 ： 5辦 公 ： 5商 業(yè) ： 2中 心 區(qū) 功 能 比 例住 宅 ： 7辦 公 ： 6商 業(yè) ： 228 本報告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)功能配比小結(jié) 新中心區(qū)核心 新 宿 上 海 深 圳 用地面積 270公頃 220公頃 其中浦東 170公頃 413公頃 其中 CBD 總規(guī)劃規(guī)模 600萬平方米 浦東 400萬平方米 300萬平方米 住宅：辦公：商業(yè) 5： 5： 2 5： 7： 2 7： 6： 2 根據(jù)相關(guān)研究結(jié)果： 結(jié)論 1： 新宿作為國際成熟的 CBD，與本地塊無可比性，不做 參考； 結(jié)論 2： 上海作為國內(nèi)較成功的、以金融行業(yè)為主的 CBD， 商務(wù)辦公發(fā)達(dá)，與本地塊無可比性，不做參考。 29 本報告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)功能配比小結(jié) 結(jié)論 3：與深圳 CBD具有可比性 ?體量和指標(biāo)相似： 深圳 CBD占地 ，建筑面積 300萬平方米，與本地塊指標(biāo) 相似（本地塊占地 ，建筑面積 250萬平方米），具有 參考價值。 ?啟動方式相似： 深圳 CBD以政府主導(dǎo)市政設(shè)施、發(fā)展會展經(jīng)濟(jì)、住宅啟動緊隨 其后的方式進(jìn)行 CBD的成功啟動與本地塊的現(xiàn)狀相似，具有參考 價值。 30 本報告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)功能配比小結(jié) 結(jié)論 4： ?寫字樓的消化量與各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有關(guān)。 ?取深圳、南通 2023年 GDP情況作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的 依據(jù)進(jìn)行分析測算： 深圳 GDP： 3000億元 南通 GDP： 1000億元 比例 3 ： 1 深圳 03年寫字樓消化量： 20萬平方米 南通 03年寫字樓消化量： 6萬平方米 比例約 3 ： 1 寫字樓消化量與 GDP情況存在等比關(guān)系 31 本報告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)功能配比小結(jié) 故可近似認(rèn)為： 南通 CBD物業(yè)比例關(guān)系與深圳相似 住宅：辦公：商業(yè) = 7 ： 6： 2 32 本報告是嚴(yán)格保密的。 CBD的啟動模式 33 本報告是嚴(yán)格保密的。 CBD的啟動模式 從以下幾個方面研究： ? 空間次序 ? 功能次序 ? 交通配合 34 本報告是嚴(yán)格保密的。 CBD的啟動模式 ? 深圳 CBD平面 南區(qū)與北區(qū) 景觀綠軸 景觀干道 2條地鐵線 居住區(qū) 居住區(qū) 少年宮 圖書館 市民中心 高交會館 商務(wù)辦公 商 務(wù) 辦 公 商 務(wù) 辦 公 居 住 區(qū) 居 住 區(qū) 35 本報告是嚴(yán)格保密的。 CBD的啟動模式 基本規(guī)模 用地規(guī)模：總用地面積 建筑容量：總建筑面積為 750平方米 人口規(guī)模：規(guī)劃就業(yè)人口 26萬，居住人口 1993年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999— 2023 ? 深圳 CBD 建設(shè)次序 進(jìn)入成熟期 商業(yè)項目開發(fā) 辦公項目開發(fā) 居住項目開發(fā) 土地開發(fā) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 開始啟動 投資啟動 中心區(qū)主干道基本完成 投資大廈 、信息樞紐中心大廈建設(shè)中； 中心區(qū)基礎(chǔ)市政設(shè)施“ 七通一平 ”基本完成； 成功拍賣出讓一塊居住用地； 中心區(qū)城市公園建成； 和黃 、 中海 、 深業(yè) 、 居住項目開工； 六大政府工程（ 市民中心 、 圖書館 、 音樂廳等 ）同時開工；； 中心區(qū)進(jìn)入高速發(fā)展期； 高交會館正式起用； 新中心區(qū)地位已經(jīng)確立； 居住項目竣工投入使用； 江蘇大廈 、 國際商會大廈等高級寫字樓也相繼落成； 36 本報告是嚴(yán)格保密的。 CBD的啟動模式 深圳 CBD啟動模式 —— 成功的案例 開發(fā)的空間次序： 由 CBD外緣建成區(qū)向內(nèi)核建設(shè) 開發(fā)的功能次序： 住宅 高交會館 城建公園 /江蘇大廈 市民中心 /國商 寫字樓 /酒店 /市政六大工程 /中心區(qū)住宅 /會展 交通配合： 公交系統(tǒng)、地鐵 37 本報告是嚴(yán)格保密的。 CBD的啟動模式 深圳 CBD啟動模式 —— 成功的案例 借鑒 1： 啟動物業(yè)：住宅 +產(chǎn)業(yè)化公建（高交會館） 政府主導(dǎo)的會展經(jīng)濟(jì)將高交會館打造為 產(chǎn)業(yè)化公建，通過大量的展會人流，拉 動市場需求，帶動其他產(chǎn)業(yè)。
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