世聯(lián)地產(chǎn)cbd研究(編輯修改稿)
2025-03-18 13:52 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū) 少年宮 圖書館 市民中心 高交會(huì)館 商務(wù)辦公 商 務(wù) 辦 公 商 務(wù) 辦 公 居 住 區(qū) 居 住 區(qū) 27 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 CBD功能配比案例 3：深圳 通過(guò)比較可以看出： 深圳 CBD辦公與居住物業(yè)所占比例較高； 從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的眼光來(lái)看，商業(yè)比例相對(duì)較低，中心區(qū)商業(yè) 配套功能不足。 成熟 C B D 功 能 比 例住 宅 ： 5辦 公 ： 5商 業(yè) ： 2中 心 區(qū) 功 能 比 例住 宅 ： 7辦 公 ： 6商 業(yè) ： 228 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)功能配比小結(jié) 新中心區(qū)核心 新 宿 上 海 深 圳 用地面積 270公頃 220公頃 其中浦東 170公頃 413公頃 其中 CBD 總規(guī)劃規(guī)模 600萬(wàn)平方米 浦東 400萬(wàn)平方米 300萬(wàn)平方米 住宅：辦公：商業(yè) 5： 5： 2 5： 7： 2 7： 6： 2 根據(jù)相關(guān)研究結(jié)果： 結(jié)論 1： 新宿作為國(guó)際成熟的 CBD，與本地塊無(wú)可比性，不做 參考； 結(jié)論 2： 上海作為國(guó)內(nèi)較成功的、以金融行業(yè)為主的 CBD， 商務(wù)辦公發(fā)達(dá)，與本地塊無(wú)可比性，不做參考。 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)功能配比小結(jié) 結(jié)論 3：與深圳 CBD具有可比性 ?體量和指標(biāo)相似： 深圳 CBD占地 ，建筑面積 300萬(wàn)平方米，與本地塊指標(biāo) 相似（本地塊占地 ，建筑面積 250萬(wàn)平方米），具有 參考價(jià)值。 ?啟動(dòng)方式相似： 深圳 CBD以政府主導(dǎo)市政設(shè)施、發(fā)展會(huì)展經(jīng)濟(jì)、住宅啟動(dòng)緊隨 其后的方式進(jìn)行 CBD的成功啟動(dòng)與本地塊的現(xiàn)狀相似，具有參考 價(jià)值。 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)功能配比小結(jié) 結(jié)論 4： ?寫字樓的消化量與各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有關(guān)。 ?取深圳、南通 2023年 GDP情況作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的 依據(jù)進(jìn)行分析測(cè)算： 深圳 GDP： 3000億元 南通 GDP： 1000億元 比例 3 ： 1 深圳 03年寫字樓消化量： 20萬(wàn)平方米 南通 03年寫字樓消化量： 6萬(wàn)平方米 比例約 3 ： 1 寫字樓消化量與 GDP情況存在等比關(guān)系 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)功能配比小結(jié) 故可近似認(rèn)為： 南通 CBD物業(yè)比例關(guān)系與深圳相似 住宅：辦公：商業(yè) = 7 ： 6： 2 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 CBD的啟動(dòng)模式 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 CBD的啟動(dòng)模式 從以下幾個(gè)方面研究： ? 空間次序 ? 功能次序 ? 交通配合 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 CBD的啟動(dòng)模式 ? 深圳 CBD平面 南區(qū)與北區(qū) 景觀綠軸 景觀干道 2條地鐵線 居住區(qū) 居住區(qū) 少年宮 圖書館 市民中心 高交會(huì)館 商務(wù)辦公 商 務(wù) 辦 公 商 務(wù) 辦 公 居 住 區(qū) 居 住 區(qū) 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 CBD的啟動(dòng)模式 基本規(guī)模 用地規(guī)模：總用地面積 建筑容量：總建筑面積為 750平方米 人口規(guī)模：規(guī)劃就業(yè)人口 26萬(wàn)，居住人口 1993年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999— 2023 ? 深圳 CBD 建設(shè)次序 進(jìn)入成熟期 商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 辦公項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 居住項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 土地開(kāi)發(fā) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 開(kāi)始啟動(dòng) 投資啟動(dòng) 中心區(qū)主干道基本完成 投資大廈 、信息樞紐中心大廈建設(shè)中； 中心區(qū)基礎(chǔ)市政設(shè)施“ 七通一平 ”基本完成； 成功拍賣出讓一塊居住用地； 中心區(qū)城市公園建成； 和黃 、 中海 、 深業(yè) 、 居住項(xiàng)目開(kāi)工； 六大政府工程（ 市民中心 、 圖書館 、 音樂(lè)廳等 ）同時(shí)開(kāi)工；； 中心區(qū)進(jìn)入高速發(fā)展期； 高交會(huì)館正式起用； 新中心區(qū)地位已經(jīng)確立； 居住項(xiàng)目竣工投入使用； 江蘇大廈 、 國(guó)際商會(huì)大廈等高級(jí)寫字樓也相繼落成； 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 CBD的啟動(dòng)模式 深圳 CBD啟動(dòng)模式 —— 成功的案例 開(kāi)發(fā)的空間次序： 由 CBD外緣建成區(qū)向內(nèi)核建設(shè) 開(kāi)發(fā)的功能次序： 住宅 高交會(huì)館 城建公園 /江蘇大廈 市民中心 /國(guó)商 寫字樓 /酒店 /市政六大工程 /中心區(qū)住宅 /會(huì)展 交通配合： 公交系統(tǒng)、地鐵 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 CBD的啟動(dòng)模式 深圳 CBD啟動(dòng)模式 —— 成功的案例 借鑒 1： 啟動(dòng)物業(yè)：住宅 +產(chǎn)業(yè)化公建（高交會(huì)館） 政府主導(dǎo)的會(huì)展經(jīng)濟(jì)將高交會(huì)館打造為 產(chǎn)業(yè)化公建，通過(guò)大量的展會(huì)人流，拉 動(dòng)市場(chǎng)需求，帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)。
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