世聯(lián)地產(chǎn)-城市綜合體復(fù)合開發(fā)研究(編輯修改稿)
2025-03-17 23:35 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 /出租 公寓 銷售 /出租 銷售 /出租 一般出租 銷售 /出租 特征 各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響，有可長期收益的，也有可短期回收資金的 各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響 全為出租或經(jīng)營，寫字樓、商場、公寓受酒店經(jīng)營情況影響較大 各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響 14 世聯(lián)對本項(xiàng)目的初步理解 項(xiàng)目所處的階段 根據(jù)項(xiàng)目添加 本階段解決的關(guān)鍵問題 做什么？ —— 項(xiàng)目可行的物業(yè)組合方案選擇 在哪里做？ —— 項(xiàng)目物業(yè)的布局方案 做多大？做多少？ —— 各類物業(yè)體量確定及指標(biāo)確定 賺多少？ —— 各方案經(jīng)濟(jì)測算，比較并獲得首選方案 對客戶目標(biāo)的理解 根據(jù)項(xiàng)目添加 項(xiàng)目理解 15 針對 XX綜合體項(xiàng)目產(chǎn)品定位的前提 ?前提：解決兩個核心問題 —— ?以哪類物業(yè)形式為主導(dǎo)？ ?在此基礎(chǔ)上，各類物業(yè)的具體比例如何？ 主導(dǎo) ≠所占比例大 主導(dǎo)的物業(yè)形式：引領(lǐng)項(xiàng)目形象、在同類物業(yè)的比較中占有優(yōu)勢。 各類物業(yè)具體比例關(guān)系：視主導(dǎo)物業(yè)、開發(fā)目標(biāo)、本體資源條件、本體規(guī)劃條件等綜合確定。 各類物業(yè)比較的基數(shù)（數(shù)量級）不同 世聯(lián)觀點(diǎn)： 分別界定各類物業(yè) 規(guī)模的適應(yīng)性 競爭狀況 定位前提 16 客戶目標(biāo) Objectives 綜合體的前期顧問服務(wù) 17 世聯(lián)對于綜合體項(xiàng)目的研究思路 經(jīng)濟(jì)大勢判斷 項(xiàng)目價值解析 項(xiàng)目屬性 界定 市場可行性判斷 市場前景判斷 目標(biāo)客戶判斷 項(xiàng)目成功 發(fā)展戰(zhàn)略 相同屬性項(xiàng)目 成功因素借鑒 中心區(qū)研究 綜合體研究 可行的物業(yè) 類型組合 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì) 測算 物業(yè)組合方案 物業(yè)布局方案 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 18 世聯(lián)對于綜合體項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容 ?項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略確定； ?啟動區(qū)定位與物業(yè)發(fā)展建議 ； ?商業(yè)資源獲取與整合； ?營銷與經(jīng)營 ； 19 綜合體項(xiàng)目的整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 工作階段 工作內(nèi)容要點(diǎn) 解決的關(guān)鍵問題 ? 客戶限制條件及目標(biāo)梳理 ? 基礎(chǔ)資料研究及案例借鑒 ? 項(xiàng)目定位 ? 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及分期策略 ? 經(jīng)濟(jì)測算 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書 ? 項(xiàng)目定位 ? 開發(fā)時序與節(jié)奏 ? 價值展示 ? 配套開發(fā)策略 ? 規(guī)劃指標(biāo)分配 ? 資金運(yùn)用 從 市場與競爭 角度指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)，使規(guī)劃本身產(chǎn)生價值，契合項(xiàng)目后期運(yùn)作和營銷發(fā)力，并預(yù)留面對未來競爭的 彈性 項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 其價值在于 20 綜合體項(xiàng)目啟動區(qū)定位與物業(yè)發(fā)展建議 工作內(nèi)容要點(diǎn) 解決的關(guān)鍵問題 按照開發(fā)時序確定啟動模式，指導(dǎo) 單體建筑設(shè)計(jì) ，使之符合項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略 其價值在于 ? 項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略回顧 ? 啟動區(qū)位置、規(guī)模 ? 啟動區(qū)產(chǎn)品定位 ? 客戶定位 ? 價格定位 ? 啟動模式 ? 啟動策略 ? 價值展示 ? 啟動區(qū)物業(yè)發(fā)展建議 啟動區(qū)定位與物業(yè) 發(fā)展建議 21 綜合體項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略與策略 工作內(nèi)容要點(diǎn) 解決的關(guān)鍵問題 其價值在于 ? 消費(fèi)者價值取向研究 ? 項(xiàng)目賣點(diǎn)整合 ? 案例借鑒 ? 營銷總戰(zhàn)略 ? 啟動區(qū)營銷策略 ? 營銷價值點(diǎn)整合 ? 營銷模式 ? 賣場規(guī)劃 ? 推廣策略 ? 企業(yè)品牌的社會營銷 ?樹立項(xiàng)目形象 ?建立項(xiàng)目知名度 ?實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值 ?指導(dǎo) 銷售招商 ?指導(dǎo)廣告策略 工作階段 項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略與策略 22 密極：保密 世聯(lián)部分綜合體案例 密極：保密 案例一：天津 海河水上運(yùn)動世界項(xiàng)目 ?項(xiàng)目
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