世聯(lián)地產(chǎn)-城市綜合體復合開發(fā)研究-預覽頁
【正文】 19 綜合體項目的整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 工作階段 工作內(nèi)容要點 解決的關(guān)鍵問題 ? 客戶限制條件及目標梳理 ? 基礎(chǔ)資料研究及案例借鑒 ? 項目定位 ? 項目發(fā)展戰(zhàn)略及分期策略 ? 經(jīng)濟測算 ? 規(guī)劃設計任務書 ? 項目定位 ? 開發(fā)時序與節(jié)奏 ? 價值展示 ? 配套開發(fā)策略 ? 規(guī)劃指標分配 ? 資金運用 從 市場與競爭 角度指導規(guī)劃設計，使規(guī)劃本身產(chǎn)生價值，契合項目后期運作和營銷發(fā)力，并預留面對未來競爭的 彈性 項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 其價值在于 20 綜合體項目啟動區(qū)定位與物業(yè)發(fā)展建議 工作內(nèi)容要點 解決的關(guān)鍵問題 按照開發(fā)時序確定啟動模式，指導 單體建筑設計 ，使之符合項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略 其價值在于 ? 項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略回顧 ? 啟動區(qū)位置、規(guī)模 ? 啟動區(qū)產(chǎn)品定位 ? 客戶定位 ? 價格定位 ? 啟動模式 ? 啟動策略 ? 價值展示 ? 啟動區(qū)物業(yè)發(fā)展建議 啟動區(qū)定位與物業(yè) 發(fā)展建議 21 綜合體項目營銷戰(zhàn)略與策略 工作內(nèi)容要點 解決的關(guān)鍵問題 其價值在于 ? 消費者價值取向研究 ? 項目賣點整合 ? 案例借鑒 ? 營銷總戰(zhàn)略 ? 啟動區(qū)營銷策略 ? 營銷價值點整合 ? 營銷模式 ? 賣場規(guī)劃 ? 推廣策略 ? 企業(yè)品牌的社會營銷 ?樹立項目形象 ?建立項目知名度 ?實現(xiàn)項目價值 ?指導 銷售招商 ?指導廣告策略 工作階段 項目營銷戰(zhàn)略與策略 22 密極：保密 世聯(lián)部分綜合體案例 密極：保密 案例一：天津 海河水上運動世界項目 ?項目位置： 天津市河西區(qū)海河改造第六節(jié)點 —— 海河水上運動世界內(nèi) ?項目規(guī)模 ：總建筑面積 79萬平米，其中公建 51萬平米，住宅 28萬平米 ?項目界定 ：直轄市核心區(qū)位大規(guī)模公建綜合體 ?客戶面臨的困惑 ： ? 快速發(fā)展城市的大規(guī)模綜合體開發(fā)策略與分期 ? 超大規(guī)模公建在項目中的處理方法 ? 多種物業(yè)形態(tài)的市場定位 ?世聯(lián)提供服務 ： 區(qū)域整體定位；各類物業(yè)分主題的功能定位；定位實施的舉措；各類物業(yè)發(fā)展建議；項目開發(fā)策略 24 密極：保密 案例二：青島 世紀廣場項目 ?項目位置： 青島香港西路南側(cè)，海濱區(qū)域 ?項目規(guī)模： 占地 ，容積率 ?項目界定 ：城市中心區(qū)域的綜合體物業(yè) ?物業(yè)類型： 公寓、寫字樓、商業(yè) ?世聯(lián)解決的問題 ： ? 中心區(qū)綜合體的發(fā)展模式的研究 ? 地塊最大價值的挖掘 ? 綜合體各功能定位使各功能兼容且能業(yè)態(tài)互動 ? 功能規(guī)劃及配比 ? 產(chǎn)品設計原則及建議 25 密極：保密 案例三：合肥 財富廣場三期項目 ?項目位置： 合肥濉溪路與亳州路交口的東側(cè) ?項目規(guī)模 ： 總建筑面積約 12萬平方米 ?項目界定 ： 城市核心區(qū)邊緣的項目前期成功開發(fā)的中等規(guī)模綜合體項目 ?客戶面臨的困惑 ： ? 想繼續(xù)開發(fā)寫字樓，但是不知道市場容量夠不夠？ ? 沒有開發(fā)商業(yè)的經(jīng)驗 ?世聯(lián)提供服務 ： 梳理企業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略，分物業(yè)類型分析合肥市場；確定綜合體的物業(yè)類型和功能配比、市場定位、客戶定位；商業(yè)規(guī)劃 26 密極：保密 案例四：天津 迎賓廣場項目 ?項目位置： 天津市河西區(qū)紫金山路 ?項目規(guī)模： 總建筑面積 ?項目界定 ：都市綜合體 ?客戶面臨的困惑 ： ? 本案為兩棟爛尾樓改造項目，一棟為酒店樓，已定位為超五星級酒店并確定自營；另一棟為寫字樓、公寓和商業(yè)三個區(qū)為一體的綜合樓，根據(jù)現(xiàn)在的市場條件堅持此樓的原有定位，還是進行調(diào)整，如何調(diào)整即它們的比例關(guān)系如何？ ? 商業(yè)部分， LV已經(jīng)有入住意
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