【正文】 現(xiàn)代大道沿線 1 3 3 4機場路沿線 1 4 3 1園區(qū)內(nèi)的三星、四星、五星酒店都已經(jīng)占據(jù)較大規(guī)模，而酒店式公寓相對來 說供應(yīng)很少，適時推出酒店式公寓可以彌補市場上的這一欠缺。酒店式公寓，760 套，4090 平方米，國際化精裝標準。酒店公寓 + LOFT 辦公 + 5A 寫字樓 + 商業(yè)廣場：190。如上海的浦東新區(qū)、深圳的南山區(qū)。190。 北部——知識創(chuàng)新基地，與新江灣城相接，基地包括技術(shù)研發(fā)試驗室、 商務(wù)會所和投資中心等，依托大學集中的智力因素，形成具有特色的都 市產(chǎn)業(yè)區(qū)。 項目概況財富國際廣場地處上海市五角場城市副中心繁華商業(yè)地段，占地 萬 平方米，總建筑面積約 18 萬平方米。190。超前的配備，良好的生態(tài)環(huán)境，還有豪華的建筑外 立面等成為他們對財富國際廣場不同的興趣點。 商業(yè)－娛樂綜合體；190。 超級復(fù)合綜合體。 建筑綜合體，在共生、互利的前提下，實現(xiàn)多功能的綜合，使建筑具有物質(zhì) 構(gòu)成上的強大優(yōu)勢，從而當城市生活需求發(fā)生變化時能進行自我調(diào)整。福岡是九州第一城市，從機場坐市營地鐵 5 分鐘就可到達博多運河城，這是個建筑色彩鮮艷、運河水穿流期間的大型城市綜合體，除了應(yīng)有盡有的購物，13 個電影廳的復(fù)合影劇院幾乎每天都有日本頂級演出上演，使其極具人氣，美食更 是匯集了九州乃至全國的各式拉面，深受外國人喜歡（從運河城走路 5 分鐘，便 可以來到博多老鋪房故鄉(xiāng)館，這是古時作為商業(yè)城市一度繁華的川端冷泉地區(qū)， 進入老街逛逛老鋪，著名的博多織錦和歷史悠久的手工藝品都匯集在這里，光看 看也是十分享受）。酒店—通過國際五星級酒店及國際品牌商場建構(gòu)綜合體價值 標桿q多家五星級商務(wù)酒店+高級酒店式公寓使Tri—Me成為夜間中環(huán)的 活力中心q各功能空間相互連通/延展了共享空間q統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達成了最大化的資源共享酒店式公寓—星級物管+多產(chǎn)品組合q提供24小時房間餐飲服務(wù)/洗衣服/中央冷氣調(diào)節(jié)q可使用港麗酒店的游泳池/健體中心及商務(wù)中心海景q 套房面積定位56平米/110平米/245平米q高層單位面海景的酒店式公寓適當加大公寓面積（315平米）案例（廣州中信廣場）模式2：以寫字樓為核心功能u位于廣州南北向的城 市新中軸線上/南向天河體育中心及珠江新城 區(qū)/北靠廣州火車東站、 港穗直通火車站及地鐵2號線總站定位為——廣州最頂級的超高層寫字樓超高層寫字樓+公寓+小型購物商場案例（廣州中信廣場）關(guān)鍵驅(qū)動因素——廣州中信廣場寫字樓q利用超高層寫字樓樹立頂級形象，迅速成為區(qū)域的標志和領(lǐng)袖q寫字樓所需大堂的昭示性/各部分功能獨立，各有出入口，互不干 擾q利用超高層寫字樓的頂級形象，擴大第一高樓知名度qIT業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)的興起，在區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)族群公寓q實用率約80%q6部進口“三菱”客用升降機q公寓的單元面積由113—237平米不等/適合不同人士的需求q單元內(nèi)提供全套名優(yōu)家私和家電，廚房內(nèi)的用品一應(yīng)俱全案例（上海商城）模式3：以酒店為核心功能u上海商城位于南京西路，是成熟的商務(wù)、酒 店區(qū)域。華潤中心——超大規(guī)模以商業(yè)為核心功能的綜合體物業(yè)案例（深圳華潤中心） 華潤中心規(guī)劃與功能比例 首期規(guī)劃 北區(qū)寫字樓+中區(qū)購物及娛樂中心總建筑面積達23萬平方米1000個車位華潤大廈： 甲級寫字樓 高度為139米13層為高檔國際時裝旗艦 店4層為開放式屋頂花園528層為寫字樓 頂層為多功能廳 二期規(guī)劃 萬象城： 樂中心 零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體超級市場、大型百貨商店、 時尚零售商店、電影院、真冰溜冰場各類餐飲，總建筑面積達25萬平方米，提供約2000個車位 一座超五星級商務(wù)大酒店一座5A智能化甲級寫字樓 三座酒店式服務(wù)公寓一個由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂休閑廣場案例（深圳華潤中心）關(guān)鍵驅(qū)動因素——深圳華潤中心關(guān)鍵驅(qū)動因素 外 因 ： ?優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達 性；?區(qū)域成熟后發(fā)展受限/需要新的亮點 激發(fā)活力?區(qū)域內(nèi)缺乏一個大型商業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)區(qū) 域的商業(yè)形象 內(nèi) 因 ： ?超強的實力與品牌號召力?集購物、娛樂等為一體的體驗式?項目立意高，與深圳人內(nèi)心的價值 觀相符?一流的精英團隊四種模式的內(nèi)外因驅(qū)動模式一：酒店、寫字樓、模式二：以寫字模式三：以酒店為模式四：以商業(yè)商場、公寓等各種功能 均衡發(fā)展的模式優(yōu)越的地理位置――CBD/ 城市中心 便利的交通條件——主干外 道沿線/地鐵口因 較大的規(guī)模――建筑面積20萬㎡以上強制性的視覺沖擊――超 高層/建筑群 高水準規(guī)劃設(shè)計――各功 能共融不互擾 功能化體系――五星級酒內(nèi) 店/甲級寫字樓/高檔/中高因 檔購物中心/頂級酒店式/ 服務(wù)式公寓 開發(fā)商強勁的實力和豐富 的經(jīng)驗 專業(yè)的管理團隊――物業(yè) 管理/經(jīng)營管理樓為核心功能的 發(fā)展模式客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐――已形成產(chǎn)業(yè)簇 群/引入核心客戶帶 來相關(guān)簇群/未來商 務(wù)核心區(qū)強制性的視覺沖擊――超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性 功能化體系——寫 字樓帶動其他功能，并定位其他功能 的規(guī)模與檔次 配套完善――商場、公寓核心功能的發(fā)展模 式地理位置――不遠離 城市核心區(qū) 交通可達性——主干 道沿線 客戶支持――商務(wù)客 戶定位差異化――通過 提供頂級差異化服務(wù) 而非直面競爭建立其 核心地位 功能化體系――五星 級酒店帶動公寓、寫 字樓，并定位其的規(guī) 模與檔次 開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟 實力 配套設(shè)施――頂級商 場為核心功能的發(fā) 展模式地理位置――城市 核心區(qū) 交通可達性地鐵口/主干道沿線 區(qū)域功能的缺乏， 需求旺盛 人流及商業(yè)氣氛明確定位――大規(guī) 模綜合/娛樂性/觀 光性/頂級/… 獨具特色――建筑 形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi) 容/… 功能化體系――商 業(yè)為主導，其他功 能為輔 一流的合作團隊規(guī) 劃設(shè)計/經(jīng)營管理綜合體發(fā)展模式小結(jié)u綜合體發(fā)展模式以綜 合體內(nèi)各功能的比例來 確定，功能比例大的部 分成為主要發(fā)展模式。 OFFICE amp。多團隊協(xié)同工作的主要內(nèi)容和方法可以詳細看下 表。 符合市場要求，實現(xiàn)整體開發(fā)與經(jīng)營目標。 商業(yè)街的輻射半徑；190。 城市商務(wù)物業(yè)供給總量和供給結(jié)構(gòu)；190。 確定城市綜合體對城市中心商務(wù)的分流指數(shù)；190。日本博多運河城在福岡地圖中的位置美國 JERDE 建筑事務(wù)所在日本完成的第一個項目是位于福岡的博多運河城。他們受到了思想開闊又有遠 見的人士的熱情款待，這甚至在美國也不多見。 博多運河城的成功與教訓指導了他們在東京六本木山莊項目的工作。事實證明，項目開業(yè)后經(jīng)濟效益良好，大大提升了福岡的城市知名度，吸納了更多游客前來福岡考察消費。商業(yè)地產(chǎn)項目是風險大、收益大的項目，普通的開發(fā)商不具備打造精品購物中心的資源和能力。 一 層——超市、餐廳、零售店190。比較適合的超市有物美、?？吐?、好鄰居、順天府等小型超市。 零售店選取原則零售店在選取中主要彌補區(qū)域不足，分為兩種方式，一種是整體出租，例如 開眼鏡店、藥店和電訊器材店；第二種是打散了出租，例如美容美發(fā)、干洗店、 花店、影樓和口腔診所等。其它要求? 市政電源為雙回呼或環(huán)網(wǎng)供電；? 提供商場獨立使用的高低壓配電系統(tǒng)，電表，變壓器，備用發(fā)電機，強 弱電井道及各回路獨立開關(guān)箱；? 配備完善的給排水系統(tǒng)；? 安裝獨立的中央空調(diào)系統(tǒng)，空調(diào)室內(nèi)溫度要求達到 24 度正負度標準；? 物業(yè)租賃期限一般為 20 年或 20 年以上，不低于 15 年并提供一定的免 租期。 華業(yè)行餐飲商戶資源 中式餐飲? 金山城? 中暢海洋宮餐飲有限公司? 中僑潮州酒樓? 北京潮香味美食服務(wù)中心? 申煜華景苑食府? 華龍不夜天潮州海鮮? 金佰萬? 佰金瀚中餐廳? 金島潮州餐廳? 敘福樓酒家? 翅都飲食有限責任公司? 海陽宮潮州酒樓? 大鴨梨? 郭林家常菜? 全聚德? 金鼎軒快餐式餐飲? 大成永和中華美食? 荷花泰式菜館? 永和豆?jié){? 紫荊花茶餐廳? 麥當勞? 肯德基? 必勝客? 賽百味? 吉野家190。 歌廳及康體中心選址條件? 面積要求：標準 500—2000 平方米? 電力要求：民用電? 選址要求：選擇在寫字樓或成熟社區(qū)? 選擇樓層要求：物業(yè)的地下一層至地上五層，層高 3 米以上? 租金水平：1—— 元/天/平米? 其它相關(guān)要求:要求大開間,通風系統(tǒng)良好、明顯廣告標示190。 經(jīng)濟酒店選址條件190。 在國外早已發(fā)展成熟的城市綜合體，近年來在國內(nèi)一些主要城市正以一種新的商業(yè)地產(chǎn)模式逐漸發(fā)展起來。如北京萬達廣場在 CBD 區(qū)，濟南萬達廣場在百 年商埠區(qū)與泉城步行路之間，合肥萬達廣場在三孝口商圈。人流量和消費基礎(chǔ)是支撐大型商業(yè)及城市綜合體的最主要因 素，因此，位于新開發(fā)區(qū)的項目如寧波萬達廣場在招商方面比起北京和上海萬達 廣場就相對困難。城市綜合體設(shè)計特點1）、多功能的城市開發(fā)城市綜合體給城市帶來多功能的城市開發(fā)。總之，城市綜合體的多功能特性使萬達廣場的影響力及項目所在區(qū)域的城市 商業(yè)中心地位得到顯著加強，如總建筑面積達 78 萬平方米的重慶萬達廣場，商 業(yè)及公建面積達 33 萬平方米，項目建成后將使萬達在重慶的影響及南坪商圈作為重慶五大商圈之一的作用得到顯著增強。我們在城市綜合體設(shè)計中采用了街坊式街區(qū)布局的規(guī)劃手段：保留了城市主 要的道路格局和行為習慣，保留了基地具有歷史價值的文化建筑，結(jié)合保留建筑 或原有活 動廣場設(shè)置供市民活動的城市廣場等。城市 綜合體設(shè)計是以較高密度和高容積率的設(shè)計手法將多種功能的建筑空間集中布 置，這種集 中布置規(guī)劃手法使項目規(guī)劃或布置大型市民活動廣場等公共開放式 活動或綠化城市空間成為可能。它們?yōu)槌鞘性鎏砹?市民公共活動場所，為城市增添積聚人氣與活力的城市空間，為城市地標式建筑 天際線提供最佳 視覺空間，為城市透出藍天、白云、森林、小溪、詩意…太原萬達廣場位于太原有龍眼之稱的黑龍?zhí)豆珗@周圍，為了讓公園透出綠 色，規(guī)劃方案將周圍遮擋公園景色的所有破舊老房全部拆除，代之以綠化間距超 百米的短板式高層住宅，最大限度的將公園綠色透出來，將綠色、生態(tài)還給城市。 認真做好項目前期調(diào)研和定位。通過解讀土地、合理規(guī)劃，使 功能設(shè)置和分區(qū)合理，最大發(fā)揮土地效益；通過合理交通規(guī)劃，使商業(yè) 動線合理，積聚人氣。如在多個新項目規(guī)劃設(shè)計中，為了給城市營造供市民活動的公共 場所，均減少可建面積，用于營造大型市民廣場。 高風險、高收益；190。綜合體的 REITs Structure第十章 綜合體招商一、招商策略租金定位1）、市場比較法根據(jù)目前項目區(qū)域及同類物業(yè)的銷售價格進行比較得出本項目 市場租金?？紤]整層出租的價格會相對低一些，因此最終確定的整體均價。 精裝接待中心，樹立起一個全新的形象。190。6品牌戶策略租用面積在 10003000 ㎡之間，對散戶進駐具有較強感召力的，在一次性簽訂十年租賃合同時免租一年。 第一篇海報以《與眾不同，一定出眾——我有我精彩》為主題作為開篇， 全面系統(tǒng)的介紹本項目的自身優(yōu)勢；版面以整版紅色的為底，廣告主 題“與眾不同，一定出眾”特別突出，圖中首先向人們傳達一種本項 目與眾不同的形象，讓他們對本項目有一個印象。190。財源廣告以《把酒當歌須盡歡——金豬財年我們同舉杯》來答謝各商家對本項目的支持和信任。無論內(nèi)容還是規(guī)模都是空前無比的。 在其中一側(cè)的樓梯面對的是一個瀕水的表演舞臺，在高處望下去，總是有各種風 格不同的樂隊在那里進行表演。（2）.將環(huán)境管理的標準貫徹到物業(yè)管理中，通過高品牌物業(yè)及服務(wù)吸引更 多顧客。博多運河城的四季劇場擁有專用劇場，該團擁有比較強大的演員陣容。，形成一個整體。拉面街采取拉面競技場的方式，吸引了很多顧客參與。 地塊價值的研判與分析；1