【正文】 打造能夠在世界商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域占有一席之地的精品，具有世界水平的經(jīng)營效率， 同時在建筑與服務(wù)方面具有民族特色。 日本大型綜合項目博多運河城的成功不僅是設(shè)計的成功，更重要的是項目的日本開發(fā)商具有開闊的眼光，不僅有充足的市場調(diào)查與商業(yè)經(jīng)營策劃經(jīng)費和設(shè)計 費用，而且給予市場研究、商業(yè)規(guī)劃和建筑設(shè)計非常充足的時間。福岡運河城場地形態(tài)福岡博多運河城開發(fā)與運營的系統(tǒng)流程通過調(diào)查研究，博多運河城項目開發(fā)商吸納專業(yè)公司意見，在經(jīng)營方面福岡 具有支撐大型城市綜合體的市場條件，同時希望目的地式的綜合體開發(fā)，促進(jìn)城市旅游業(yè)。在很多方 面，博多運河城實現(xiàn)了 Jon Adams Jerde 多年以前在意大利之行中找到的靈感——關(guān)于社區(qū)、活力和建筑。現(xiàn)在，東京六本木新城已經(jīng)接過了這一榮譽，他們同樣也參與了這個項目。博多運河城甚至可以當(dāng)作“自然”的一種代名詞，水作為一種有機(jī)元素而被巧 妙運用；運河曲線柔和；建筑物層次分明，勾勒了運河的外形，仿佛辟出一個峽 谷，河水從巖間潺潺流出，由此開出一條小路。連好萊塢 打造的劇本恐怕也無法表達(dá)出他們這次見面的情景。美國建筑師協(xié)會會員（FAIA），美國 JERDE 建筑事務(wù)所董事長 Jon Adams Jerde 等第一次訪問福岡是在 1988 年 5 月。 下面我們 以福岡博多運河城和國內(nèi)商業(yè)綜合體案例說明商業(yè)綜合體的經(jīng)營分析和建筑策 劃工作。 中心商務(wù)的高度指數(shù)確定綜合體最終的商務(wù)容量。 城市未來供需發(fā)展趨勢（預(yù)測就業(yè)人口和人均辦公面積，通過租賃活動 和市場吸納量預(yù)測未來市場需求）；190。 城市商務(wù)物業(yè)需求總量和需求結(jié)構(gòu)；190。東京商業(yè)街平均寬度六、綜合體商務(wù)城市綜合體的商務(wù)辦公容量一般受城市化發(fā)展的影響，而人均辦公面積受區(qū) 域的主導(dǎo)功能和區(qū)域的重要性程度的影響城市綜合體的商務(wù)辦公面積需要考慮的內(nèi)容190。 商業(yè)街與平行干道的距離。 商業(yè)街的長度和寬度；190。定位依據(jù)：霍金斯“消費者決策過程模型”三位一體定位方法二、綜合體商業(yè)形態(tài)定位市場 超市 購物中心 核心價值區(qū) 時尚精品 專業(yè)店 百貨三、綜合體商業(yè)形態(tài)構(gòu)成四、綜合體商業(yè)零售業(yè)態(tài)按照零售業(yè)飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的前提下，才有在商圈 開設(shè)集中商業(yè)的可能（臨街商業(yè)不計入）。 具有鮮明特色，體現(xiàn)項目地段價值；190。以顧客為核心的協(xié)調(diào)工作內(nèi)容第八章 城市/商業(yè)/建筑綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑設(shè)計一、綜合體開發(fā)定位總體思路定位需滿足的目標(biāo)190。只有通過國際合作才能引進(jìn)新的觀念并使中國商業(yè)文化發(fā)揚光大，國內(nèi)的商 業(yè)地產(chǎn)設(shè)計與經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)應(yīng)與美國、日本、韓國、新加坡等國的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計 與經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)建立密切聯(lián)系。 APARTMENT +……案例：深圳華潤中心、日本福岡 博多運河城深圳華潤中心各功能規(guī)模配比：2：1：4：3（O：H：S：A）第七章 城市/商業(yè)/建筑綜合體多專業(yè)協(xié)調(diào)工作方法只有整合一流的人力資源才能開發(fā)優(yōu)秀的城市綜合體，某公司在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域摸索多年，提出了應(yīng)用于城市綜合體開發(fā)的多團(tuán)隊協(xié)同工作方法。 SHOPPING+……案例：廣州中信廣場、深圳信興 廣場廣州中信廣場各功能規(guī)模配比：5：2：1：2（O：H：S：A）模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā) 展模式COMPLEX= SHOPPING （主）+HOTEL amp。模式一：酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式COMPLEX=HOTEL+OFFICE+SH OPPING+APARTMENT+……案例：香港太古廣場、北京華貿(mào) 中心、北京東方廣場北京華貿(mào)中心各功能規(guī)模配比：2：1：2：2（O：H：S：A）模式三：以酒店為核心功能的發(fā) 展模式COMPLEX= HOTEL （主）+APARTMENT（次）+ OFFICEamp。五星級酒店+豪華公寓+寫字樓+商場定位為——上海頂級國際化 綜合體 ciity wiithiin a ciity 案例（上海商城）關(guān)鍵驅(qū)動因素——上海商城五星級酒店qPortman RitzCarltonq酒店擁有564間客房，位于主樓14到45層q酒店內(nèi)有上海最大的、最高檔國際化健康中心，并與公寓共享豪華公寓q共472間豪華服務(wù)式公寓q公寓只租不賣，租金較辦公樓略高q面積從47到267平方米，以中大面積為主寫字樓+商場q酒店：公寓：寫字樓：商業(yè) 約為45%：30%：15%：10%q國際水準(zhǔn)的辦公大樓q25000平方米世界知名品牌的購物商場案例（上海商城）關(guān)鍵驅(qū)動因素——上海商城 外因：關(guān)鍵驅(qū)動因素?處在CBD區(qū)邊緣，以五星級酒店、 頂級商場及高檔娛樂中心使綜合體 在南京西路上形成地標(biāo)和中心化區(qū) 域具有較大的發(fā)展?jié)摿?區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會展經(jīng) 濟(jì)的氛圍 內(nèi)因： ?定位準(zhǔn)確，五星級酒店帶動其它 功能?酒店及公寓入住客，為國際一線 品牌專賣店帶來持續(xù)的生意?娛樂時尚、高檔餐飲及會展功能 使其成為活力中心?波特曼酒店及國際一線品牌專賣 店匯聚案例（深圳華潤中心）模式4：以商業(yè)為核心功能u深圳羅湖金融商業(yè)中 心區(qū)/深南大道沿線/緊 鄰深圳地鐵一號線深圳 大劇院站（地下商業(yè)與 地鐵相通）。總建筑面積。u五星級酒店部分u港麗酒店、港島香格 里拉酒店、萬豪酒店u頂級公寓部分u2棟共約400套單位太古廣場定位為：香港最頂級的綜合體物業(yè)甲級寫字樓+頂級購物中心+五星級酒店+頂級公寓案例（香港太古廣場）關(guān)鍵驅(qū)動因素——香港太古廣場商業(yè)—太古廣場為中環(huán)地區(qū)的時尚品牌與活力中心q太古購物廣場匯集國際名流q會議展覽中心使Tri—Me成為香港時尚發(fā)布場q金鐘電影院引領(lǐng)港島娛樂文化q高檔餐飲品牌店以及融入商場各角落的咖啡休閑吧。第六章 城市/商業(yè)/建筑綜合體發(fā)展的模式綜合體發(fā)展的四種模式模式1 均衡發(fā)展的模式Complex =hotel + office + shopping + apartment + ……模式2 以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式Complex =office (主) +apartment(次) +HotelShopping ……模式3 以酒店為核心功能的發(fā)展模式Complex = hotel(主) +apartment(次) +OfficeShopping ……模式4 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式OfficeComplex =shopping (主) +Hotel …… Shopping案例（香港太古廣場）模式1：各項功能均衡發(fā)展u位于香港及九龍(荃灣)兩條地鐵線的交匯點u太古廣場總占地三十 二萬平方呎，包括四座 大樓及一個購物中心， 共提供近五百萬平方呎 的樓面，包括有甲級寫 字樓、酒店式公寓、三 間五星級酒店、購物商 場和會議中心等。馬來西亞雙子星城郊結(jié)合部城市綜合體由于很多的大城市市區(qū)已經(jīng)沒有能夠找出占地 5 萬平方米以上的地塊，因此 很多城市綜合體最大的選址可能是在城郊結(jié)合部。各種功能 互為補充，整幢建筑可以在一定范圍內(nèi)實現(xiàn)自給自足，形成“城中城”的經(jīng)營方式； 各種功能互相配合，提供對方發(fā)展的潛力，反過來促進(jìn)自身的增長，例如商業(yè)、 辦公、酒店與會議中心相結(jié)合，集中不同的商業(yè)行為，彼此增加潛在顧客，并提供多門類，多層次的服務(wù)，從而使建筑獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。這些建筑功能齊全，規(guī)模宏大，在一定范 圍內(nèi)能實現(xiàn)自給自足，形成“城中城”的經(jīng)營方式，能使建筑產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益。六、城市/商業(yè)/建筑綜合體分類的進(jìn)一步說明建筑綜合體，是由城市的酒店、商業(yè)零售、辦公、居住、展覽、餐飲、文娛、 等功能組成，并由它們構(gòu)成一個具有多功能的城市縮微體。 會議－展覽綜合體；190。 交通綜合體；190。 酒店綜合體；190。5）、分期——“一期智尊銀座”五、按照建筑物內(nèi)部功能的主次分類按照建筑物內(nèi)部功能的主次，綜合體可分為下面幾類：190。4）、產(chǎn)品形態(tài)區(qū)域內(nèi)，還有區(qū)域外很多江浙地區(qū)的實力型企業(yè)，都對“財富國際廣場”這 一高端物業(yè)產(chǎn)生了濃厚興趣。 市場定位1）、項目背景分析2）、客戶定位：由于存在區(qū)域價格優(yōu)勢，客戶以創(chuàng)業(yè)者、中小企業(yè)、區(qū)域性客戶為主。財富國際廣場作為一個擁有頂尖配置的商務(wù)航母， 從小戶型公寓式辦公到獨棟式空中別墅辦公，可滿足企業(yè)發(fā)展各階段的不同需求。五角場城市副中心的標(biāo)志性樓宇經(jīng)濟(jì)項目，也是楊浦區(qū)售價最貴的寫字樓之 一，并有望成為楊浦區(qū)首個“稅收上億元項目” 。190。到 2010 年，僅五角場的商業(yè)面積將達(dá)到 75 萬平方米。 中部——知識創(chuàng)新區(qū)中央社區(qū)，由知識創(chuàng)新區(qū)公共活動中心、生活工作 區(qū)和科技園區(qū)三部分組成190。 南部——市級商業(yè)中心，以五角場環(huán)島為中心，呈“一圈五線”的星狀 布局，以商業(yè)、辦公服務(wù)業(yè)和賓館業(yè)為主。功能定位：以下沉式廣場為中心，以知識創(chuàng)新區(qū)公共活動為特色，融商業(yè)、 金融、辦公、文化、體育、高科技研發(fā)及居住為一體的綜合型市級公共活動中心。上海浦東新區(qū) 深圳南山區(qū)【案例：財富國際廣場】190。技術(shù)指標(biāo)占地面積 萬m2 商業(yè) 萬m2 19%總建筑面積 萬m2 寫字樓 萬m2 41%容積率 酒店公寓 萬m2 30%層數(shù) 17F 地下停車 萬m2 10%四、城市副中心的商業(yè)綜合體社會高速發(fā)展，人口密度增加、交通瓶頸制約、土地日漸稀缺和價值高漲， 將使城市區(qū)域的功能逐漸細(xì)分，并在與城市中心重要交通干線相連的地區(qū)發(fā)展起 城市副中心。 東座為 5A 級寫字樓，8001600 平米整層辦公空間；190。華業(yè)國際中心】華業(yè)國際中心位于北京東四環(huán)紅領(lǐng)巾橋西北，地處 CBD 的東區(qū)，周邊有多個 核心商圈。高定位、低總價， 面向 CBD 白領(lǐng)階層。UN 中心】酒店式公寓+大型購物廣場+5A 級智能化寫字樓。190。對于這一群體來說，低價位高品質(zhì)的酒店式公寓是一個比 較好的選擇。選擇酒店式公寓最大的特點就是自由方 便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗衣服、更換被單 等。190。園區(qū) 2007 年上半年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：指標(biāo) 累計（億元） 同比（%）地區(qū)生產(chǎn)總值 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形成了電子信息、生物醫(yī)藥、新材料等為核心的新興支柱產(chǎn)業(yè)，其 占全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量的比重已經(jīng)達(dá)到了 75%。190。商貿(mào)中心卻依然稀 缺。 園區(qū)大型購物中心蘇州工業(yè)園區(qū)，規(guī)劃居住人口將達(dá) 60 萬的新興城區(qū)，但從前的商業(yè)配套的相對滯后，給居民帶來極大的不便。二、新開發(fā)區(qū)中的商業(yè)綜合體【案例：蘇州新天翔商業(yè)廣場】區(qū)位建設(shè)規(guī)模新天翔商業(yè)廣場是一座集 22 層甲級智能化寫字樓、大型 SHOPPING MALL、 精裝鉑晶公寓，和 2 層地下停車場為一體的現(xiàn)代化商業(yè)中心。商業(yè)零售的設(shè)置為辦公人員提供了