【正文】 城市商業(yè)建筑綜合體運作研究（萬達集團）一、城市/商業(yè)/建筑綜合體定義一190。 多種功能空間有機組合；190。 與城市交通協(xié)調(diào)；190。 各不同功能空間依存、價值互補；190。 一個位置上的一組建筑。二、城市/商業(yè)/建筑綜合體定義二將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空 間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動 關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的綜合體。三、城市/商業(yè)/建筑綜合體定義三城市綜合體是指城市中的居住、商務辦公、購物、文化、娛樂、游憩等各種 城市物業(yè)功能復合，互為作用、互為價值鏈的空間、文化意識形態(tài)高度集中的街 區(qū)群體。城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，他具備完整的城市街區(qū)的特 質(zhì)，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時，城市綜合體通過街區(qū)的關(guān)系，與外部空間有機結(jié)合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，延展城市的空間價值。 體量大、兼容“商業(yè)、住宅、酒店、寫字樓、會展、餐飲、娛樂”多種功能于一體的復合型形態(tài)的建筑群體。 這種建筑群體在不同的功能空間之間建立一種相互依存、價值互補的依存關(guān)系，并與城市景觀和交通相協(xié)調(diào)，從而形成一個功能復合、高效、復雜而統(tǒng)一的 綜合體。第二章 城市/商業(yè)/建筑綜合體產(chǎn)生背景190。 城市 CBD 快速發(fā)展；190。 城市規(guī)模擴大和城市化程度提高；190。 相鄰建筑綜合體集群形態(tài)出現(xiàn)；190。 城市建筑群功能集約化更高，規(guī)模更大；190。 交通網(wǎng)絡提升，聯(lián)系更緊密。第三章 城市/商業(yè)/建筑綜合體的發(fā)展史一、建筑綜合體的歷史起源——古希臘的阿索斯廣場最早的體現(xiàn)城市功能混合的例子可上溯到古希臘城市的市俗中心——阿索 斯廣場（ASSOS），這個廣場平面為梯形，在較寬的一底邊建有神廟，兩側(cè)有大 尺度、高兩層的敞廊可以做商業(yè)活動之用。有的敞廊墻面飾以壁畫或銘文，記錄 戰(zhàn)爭勝利、帝皇的授賞、城市法律條文或哲學家的格言。人們從各地聚集在這里， 一邊進行買賣一邊還可以談論各地發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的事情，舉行詩歌朗誦、演說 活動等。古羅馬的公共浴場在當時也是規(guī)模極為宏大的建筑綜合體。著名的卡拉卡拉 浴場和戴克利提烏姆浴場都是將諸如運動場、圖書館、音樂廳、演講廳、交誼室、 商場等組織在浴場里形成一個多用途的建筑群。二、現(xiàn)代建筑綜合體的雛形——馬賽公寓這種綜合體在空間上一個重要的引人注目的發(fā)展是公寓街區(qū)水平向的匯集 形成一個長長的、連續(xù)的，兩邊有人行道的，帶玻璃頂?shù)纳虡I(yè)街。這種商業(yè)街與 城市道路網(wǎng)格編織在一起，并很好地與現(xiàn)存建筑結(jié)合，使那些既窄又深的街道得 到了綜合的利用。馬賽公寓是勒?柯布西耶在 1946 年為馬賽市郊區(qū)設計的一座可容納 337 戶，共 1600 人的綜合性建筑。該建筑的地面層是按“底層獨立柱”原則而設計的敞開式開放空間，上面有 17 層，主要是居住用途。大部分戶型采用躍層的布局，每三層設一條公共通道，節(jié)約了交通面積。馬賽公寓的 8 層的商店和公用設施，在屋頂上設有幼兒園和游戲場。這 座大樓在解決三百多戶人家的住房的同時，還滿足了他們?nèi)粘Ｉ畹幕拘枰?勒柯布西耶把這種帶有服務設施的居住大樓稱為“居住單位”。雖然，馬 賽公寓與城市環(huán)境的關(guān)系還缺乏在人的社會方面的聯(lián)系，沒能充分地發(fā)揮綜合體 的城市環(huán)境方面的潛力，是孤獨的、自我完善的綜合體，但是，它卻建立了現(xiàn)代建筑綜合體的設計理念，有著里程碑的意義。三、現(xiàn)代建筑綜合體的發(fā)展建筑綜合體的停滯1933 年 8 月國際現(xiàn)代建筑協(xié)會針對城市環(huán)境質(zhì)量不斷惡化的狀況討論通過 了《雅典憲章》，憲章將城市劃分定義為居住、工作、游憩和交通四大功能，并 強調(diào)功能間的獨立性。這一思想對世界各國四、五十年代的城市發(fā)展產(chǎn)生了重大 影響，功能分區(qū)的原則使城市和建筑向單一化發(fā)展，這種功能間的單一化不但沒 有創(chuàng)造出城市空間的新秩序，反而在很大程度上造成了城市整體的混亂，幾乎給 城市交通帶來了災難。二次大戰(zhàn)后，西方發(fā)達國家的城市出現(xiàn)了兩種相反的趨勢。一方面，工業(yè)化 和商業(yè)的迅速發(fā)展，相應的城市化速度也日益加快，許多發(fā)達國家城市化水平平 均達 60％以上。城市化使城市人口已達到了失控的程度并產(chǎn)生了一系列嚴重的 城市問題，如城市住房緊張、交通擁擠、環(huán)境惡化、犯罪率上升。農(nóng)民大量地擁 入城市，市中心區(qū)聚集了大量的低收入者，使有的地方變成了貧民窟。另一方面， 中產(chǎn)階級由于無法忍受如此惡劣的城市生活條件，再加上小汽車的發(fā)展而使人口 向城市郊區(qū)疏散，形成了郊區(qū)化趨向。舊城中心區(qū)由于缺乏社會的經(jīng)濟的支持力 量，而日趨衰退。這一趨向使得郊區(qū)購物中心有了非常迅速的發(fā)展，這些購物中 心大多選擇在高速公路附近，以一組綜合體或建筑群為主，把一系列零售商店、 超級市場組織在內(nèi)，而周圍是大面積的停車場。可以說郊區(qū)購物中心為現(xiàn)代建筑綜合體的建設提供了許多成功的經(jīng)驗。第一銀行中心大廈（Bank One Center）建筑綜合體的復興七十年代的石油危機在西方國家的社會、政治、經(jīng)濟、文化、心理等各方面 所引發(fā)的矛盾與沖突促發(fā)了人們對城市歷史文化價值的思考。通過重新評價城市 空間和環(huán)境藝術(shù)對人的影響，重新認識人在城市空間塑造中的地位、價值和所能 起到的支配作用，從而發(fā)現(xiàn)舊城中心區(qū)仍有高效率、綜合化，并能保持和發(fā)展城 市歷史文化的優(yōu)勢。在這種思潮的影響下，歐美相繼出現(xiàn)了多元化城市回歸的潮 流，其主要形式有小規(guī)模的購物中心，早期歷史建筑的改造利用和集合多功能的 建筑綜合體等。建筑綜合體的盛行城市第三產(chǎn)業(yè)隨著制造業(yè)生產(chǎn)率的提高及電子、生物、信息、新材料、新能 源等高技術(shù)的發(fā)展也取得了突飛猛進的進展。目前各大工業(yè)國家中，第三產(chǎn)業(yè)的 勞動力已占全部勞動力的一半以上，市中心大量集中的第三產(chǎn)業(yè)人口為建筑綜合 體提供了持久的支持力。日本東京陽光城和城市公司中心大廈技術(shù)的進步也提高了整個社會的勞動生產(chǎn)率，從根本上將人們從長時間繁重的勞動中解放出來，現(xiàn)代人由此獲得了較過去高 2—3 倍的閑暇時間。因此，人 們的生活觀念發(fā)生了很大的變化，游憩空間及內(nèi)容豐富多彩，它包括求知型的圖 書館、業(yè)余學校，娛樂型的影劇院、音樂廳、體育場，服務型的商場、餐館、美 容室，休閑型的公園、畫廊等。娛樂形式的多樣化與游憩空間的結(jié)合就構(gòu)成了豐 富的城市生活，它為綜合體在城市中心的建設提出了客觀要求。城市功能的互補性使綜合體在經(jīng)營上有明顯的優(yōu)越性，各項功能在不同的時 間段運行，為城市生活提供全天 24 小時服務，這種保持市中心繁榮與活力的要 求也成為建筑綜合體開發(fā)的催化因素。美國許多城市中心建設的重要經(jīng)驗是：將 中產(chǎn)階級重新吸引到市中心來，給衰落的市中心注入新的生命。城市的開發(fā)建設也已發(fā)展到了綜合開發(fā)的高級階段，所謂綜合開發(fā)，就是根 據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展目標和城市總體規(guī)劃要求，在城市或局部進行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布 局、統(tǒng)一建設、協(xié)調(diào)開發(fā)、統(tǒng)籌經(jīng)營，以求得良好的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境 效益的城市建設方式，它注重建設全過程的互相配合、協(xié)同發(fā)展。所以城市綜合 開發(fā)使建筑綜合體的實現(xiàn)成為可能。第一銀行廣場大廈（First Bank Place）隨著城市的商貿(mào)活動不斷恢復和加強，人們逐漸認識到商務功能是城市的生命力之所在。只有當城市的商品流通、服務、信息集散等功能在城市某一區(qū)域聚 集并達到一定規(guī)模，形成與城市其它地段不同的特征時，中心商業(yè)區(qū)（CBD）才 能形成。當前建筑綜合體的發(fā)展契機建筑綜合體在當今世界范圍內(nèi)的蓬勃發(fā)展正是因為它滿足了城市在經(jīng)濟、社 會、環(huán)境三方面對建筑的新要求。當代城市發(fā)展的特點，是信息革命的沖擊與全 方位的城市化進程，并由此產(chǎn)生了促進建筑綜合體發(fā)展的歷史契機：190。 土地緊缺 城市化的進程直接導致城市人口激增，城市土地嚴重緊缺。190。 社會與經(jīng)濟需求的變化 信息社會要求城市中心承擔集中的經(jīng)濟、信息、服務等中心功能，為區(qū)域內(nèi)的活動提供高度綜合、高效率、大容量的服務。190。 個性要求的高漲 由于人們?nèi)找嬉蕾嚈C器大工業(yè)生產(chǎn)，社會的過度秩序化使人們開始追求豐富多彩的個性生活。第四章 城市/商業(yè)/建筑綜合體特征國務院發(fā)展研究中心等機構(gòu)，對 2003 年以來的建成或在建的 100 個新建筑綜合體研究顯示：65% 的建筑綜合體具有酒店、辦公、公寓、商業(yè)四大基本功能。一、商業(yè)綜合體的外部特征商業(yè)綜合體以功能協(xié)同、空間緊湊、抗風險能力強為特點，表現(xiàn)出極大的生 命力和充沛的發(fā)展?jié)撃堋Ｒ蚱湟?guī)模宏大、功能齊全，城市商業(yè)綜合體常被稱為“城 中之城”。高可達性高密度，集約性 整體統(tǒng)一性功能復合性位于城市交通網(wǎng)絡發(fā)達、城市功能相 對集中的區(qū)域，擁 有與外界聯(lián)系緊密 的城市主要交通網(wǎng)高樓林立的景象，城市的標志；人口密度 大，晝夜人口、工作 日與周末人口，功能 不同而形成互補建筑風格統(tǒng)一，各個單體建筑相互配合、 影響和聯(lián)系； 與外部空間整體環(huán) 境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)實現(xiàn)完整的工作、生活配套運營體系，各 功能之間聯(lián)系緊密， 互為補充，缺一不可二、商業(yè)綜合體的內(nèi)在特征大空間尺度通道樹型交通體系 現(xiàn)代城市景觀設計 高科技集成設施? 室內(nèi)外空間較大，? 將內(nèi)部交通和公? 通過標志物、小 ? 是高科技和高智一方面與城市規(guī) 模相匹配，另一方 面則與建筑功能 的多樣相匹配，成 為多功能的聚集焦點。共空間貫穿起來，同時又與城市交 通系統(tǒng)有機聯(lián)系， 組成一套完善的“通道樹型”體系。品、街道家具、植 栽、鋪裝、照明等 手段形成豐富的 景觀與宜人的環(huán)境。能的集合。其先進 的設施充分反映 出，科學技術(shù)的進 步是這種建筑形 式產(chǎn)生的重要因素。三、建筑綜合體基本特征美國世界貿(mào)易中心190。 空間尺度大 城市建筑綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴張，建筑的室內(nèi)空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。190。 豐富的空間形式 城市建筑綜合體統(tǒng)一規(guī)劃設計，利用平臺、天橋等形成空間的流通和差異，創(chuàng)造比團塊式建筑更豐富的空間。通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交 通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設施以 及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”（Access Tree） 體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道 空間。應用現(xiàn)代城市設計、環(huán)境與行為理論進行景觀與環(huán)境設計是城市建筑綜合體 的重要特征。通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富 的景觀與宜人的環(huán)境。建筑綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。其先進的 設施充分反映出科學技術(shù)的進步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。室內(nèi)交通以垂 直高速電梯、步行電梯、自動扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報、電傳、 電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦等組成；安全系統(tǒng)通過電視系統(tǒng)、監(jiān)聽系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、 傳呼系統(tǒng)的設置和分區(qū)得以保證。每種功能有其特定的運行時間范圍，建筑綜合體將不同時間段的功能組織在 一起，使其保持 24 小時的繁榮，提高了綜合體的使用效益。建筑綜合體內(nèi)各功 能在時間上的銜接，使其各部分的活動組織有序，而且各部分的使用也能相互補 充。尤其在市中心地區(qū)，建筑綜合體將居住、娛樂活動注入其中，使那些在非工 作時間“死去”了的地區(qū)的功能得到完善，恢復了城市的繁榮，促進了城市的發(fā) 展。城市是一個有機體，在其內(nèi)部存在著各個部分彼此錯綜復雜的相依性，具體的表現(xiàn)就是城市生活的多功能交疊。建筑綜合體為城市生活功能提供了一個交合 的空間。居住、辦公、購物、飲食以及消遣娛樂等城市生活的各要素以一種新的 空間秩序出現(xiàn)在這個交合空間中，并互相促進。商業(yè)零售的設置為辦公人員提供了方便，使辦公人員節(jié)省了時間，提高了辦 事效率；而辦公人員的經(jīng)常性消費又為零售增加了贏利；辦公為旅店帶來了客源， 旅店的設置為辦公的來訪者提供了下塌地，提高了辦公的效率；旅店為商業(yè)零售 增加了贏利，商業(yè)零售的發(fā)達又為旅店帶來了客源。第五章 城市/商業(yè)/建筑綜合體分類一、基本分類商業(yè)綜合體是出于城市土地資源的高度集約需要而產(chǎn)生的，因此根據(jù)其在城 市的核心區(qū)域和未來的核心區(qū)域的具體的位置大致可以分為四類：新開發(fā)區(qū)的中 心商貿(mào)區(qū)、城市副中心 CBD 和交通樞紐。二、新開發(fā)區(qū)中的商業(yè)綜合體【案例：蘇州新天翔商業(yè)廣場】區(qū)位建設規(guī)模新天翔商業(yè)廣場是一座集 22 層甲級