【正文】 城市綜合體現金流的問題；。 分期規(guī)劃與城市化發(fā)展的關系；190。第十三章 綜合體的運營價值一、綜合體的運營價值主要取決于人流價值鏈人流價值鏈東莞第一國際各物業(yè)功能價值支撐體系圖二、綜合體的綜合開發(fā)價值鏈矩陣三、綜合體的綜合評價體系四、綜合體運營的思考華潤萬象城作為城市核心區(qū)城市綜合體項目為什么一期項目開發(fā)會會選擇商 業(yè)和寫字樓？處于城市核心區(qū)的中航城城市綜合體項目為什么一期項目開發(fā)會選擇寫字樓而不是商業(yè)？龍崗南聯港臺項目處于城市次級中心區(qū)的輻射地帶，125 萬的總建面，一期啟動以住宅為主？五、面對城市綜合體，我們急需解決的問題190。四、五星級酒店的管理博多運河城的五星級酒店福岡凱悅大酒店和華盛頓酒店是兩家五星級酒店，酒店吸引的是中高收入人 群，這些人群也是有能力購買購物中心商品的顧客。日本飲食文化不僅借鑒中國飲 食文化，而且日本是世界平均衛(wèi)生程度最好的國家，日本餐飲吸引世界各地美食 愛好者。圓形舞臺與劇院式購物中心三、娛樂城與餐飲娛樂城與文化表演活動紛呈AMC 運河城 13 擁有日本規(guī)模最大的多功能電影院，共有 13 個放映廳，經 常上演熱門佳作。在 表演方面，劇院的藝術團體不僅要重視發(fā)揮骨干演員作用，特別注意從顧客中吸 納業(yè)余演員參加，培養(yǎng)更多藝術人才，突出參與性與互動。劇場管理國內很多城市也在城市廣場中興建劇場，如何經營好城市劇場，借鑒日本經 驗提出幾點意見：，與一個歌舞團建立長期合作關系。二、劇院的管理劇場是購物中心的公共場地，是公共演出平臺，滿足購物人群的文化生活與 娛樂要求。（3）.博多運河城的管理公司日本 FJ 株式會社，重點作統一形象推廣以及 購物中心管理，酒店管理獨立性較大，聘請專業(yè)酒店管理公司管理，因為酒店不 僅要吸引來購物的人群消費，更重要是要吸引外地旅游和商務旅客。 每年到福岡旅游的旅客幾乎都把博多運河城作為必到的旅游目的地。如果累了還可以在河邊長椅上坐著觀日落美景， 或是請畫像的藝術家為你畫上有日本卡通造型的漫畫像。里面有各種名牌專賣店，酒店，餐館，電影院等游樂設施。博多運河城鳥瞰相片城市綜合體的管理屬于綜合管理，需要統一管理公共部分場地與設施，協調營銷活動，同時包括相對獨立的購物中心經營、酒店管理、寫字樓以及公寓物業(yè) 管理等內容。有名的福岡凱悅大飯店和華盛頓酒店、四季劇團的第一個專用劇場“福岡 城市劇場”、匯集 13 個電影院的“AMC 運河城 13”、高科技游藝主題公園“福岡快 樂國”等都在這里占有一席之地。招商計劃二、招商保障三高團隊招商團隊組織框架三、招商管理執(zhí)行產生效益的階段，除了需要專業(yè)化的知識和技能外，更需要專業(yè) 化的團隊和市場經驗。 第五篇在招商工作接近尾聲、準備開街時舉辦一個慶功酒會。冬至圓——心中充滿愛》為主題的廣告，一邊 向大家表示節(jié)日的問候，一邊向目標客戶亮出與眾不同的一招——凡 在開盤這天來參加現場活動的都可領取一份另人意想不到的驚喜。 第四篇以《人緣 第三篇以《愛你=愛自己——將愛進行到底》將“愛”進行了全新的詮 釋，文案中指出開發(fā)商及經營商之間的結合是愛的開始，在以后的日 子里開發(fā)商將一道與經營商共同攜手創(chuàng)造良好的經營環(huán)境，贏得更多 的利潤，尋求更大的發(fā)展。文案 主要對第一篇海報發(fā)出后，客戶反饋和想探知的問題進行簡述，形成 新聞式的廣告。190。2廣告媒體宣傳190。7散戶政策租用面積在 100 ㎡以下，一次性簽訂租賃合同在兩年之時，免租三個月。5大戶政策租用面積在 300 ㎡以上，帶動市場人流作用顯著且對散戶進駐具有較強感召力的，可一次性免租三個月。 將各商家的店名統一制作成掛旗的形式以烘托氣氛。 制作看板、羅馬旗、宣傳條等招商工具，烘托現場火熱氣氛。引發(fā)客戶的興趣，增強客戶的進駐信心。地下一層超市：物美、福客隆、好鄰居、順天府等一層餐飲業(yè)主力店：大鴨梨、太熟悉、金佰萬、永和豆?jié){、馬蘭拉面等 一層零售店：眼睛店、美容院、國龍醫(yī)藥二 層：浩沙健身、南苑康體中心、虞美宮KTV、北京比佳樂娛樂城 三、四層：如家快捷、城市客棧、速錦江之星3商業(yè)氛圍營造190。各樓層租金招商策略1項目整體營銷策略結合項目優(yōu)勢，以本區(qū)域獨一無二的商業(yè)綜合體為訴求點，吸引商家進駐。3）、項目整體實現均價根據上述兩種定價方法得出本項目的整體均價區(qū)間為14元/平 方米。租金為：34元/平米。策略二: 開發(fā)型項目投融資引進海外投資開發(fā)型房地產投資基金(REITs)或國內外資金，結合開發(fā)商對 資金的需求，對項目進行投融資。 多元化。 規(guī)模大、周期長；190。因此作為萬達的一名規(guī)劃設計人員，應該具備大氣，超前，激情的品格和理 性，負責，嚴謹的工作態(tài)度，不斷提高規(guī)劃設計水平，才不愧時代、企業(yè)賦予的 職責。在項目前期規(guī) 劃設計中，董事長多次從國際萬達 百年企業(yè)的高度，對社會，對城 市做出貢獻，促進商業(yè)地產發(fā)展的角度出發(fā)，寧可犧牲企業(yè)目前的一些 利益。190。 認真解讀項目土地，使土地價值最大化。項目前期調研和定位準確與否關系到整 個項目的運作是否成功和順利，因此集團相關部門應加強合作和工作力 度，并使之規(guī)范化和制度化。項目前期規(guī)劃心得通過工作實踐，總結心得如下：190。4）、地標式的城市建筑城市綜合體一個顯著特點就是均在所在城市矗立了地標式建筑。開放式空間包括市民廣場，居住區(qū)休閑活動廣 場，大空 間尺度的建筑間距及超大綠化園林的高尚社區(qū)等。我們在多個項目的城市綜合體方案設計中都規(guī)劃 了這樣的城市空 間，如太原、沈陽鐵西、無錫萬達廣場均規(guī)劃了 2～ 萬平方 米市民廣場。3）、開放式的城市空間我們在城市綜合體規(guī)劃設計中的另一大特點是創(chuàng)造開放式的城市空間。如在濟南萬達廣場的規(guī)劃設計 中，對基地歷史及現狀進行分析：基地位于百年商埠區(qū)與泉城步行街之間，基地 內部由兩條貫穿東西及一條南北向的街道劃分成四個區(qū)域。街坊式街區(qū)布局很好的保留了城市歷史脈絡和城市骨架道路是一個城市的 骨骼，街區(qū)承載著城市的記憶，街坊式街區(qū)布局將城市歷史文脈很好的延續(xù)。2）、街坊式的街區(qū)布局在當代城市化進程中，許多城市的歷史風貌正被一點點地蠶食，城市的文脈 與記憶正被一點點地割裂。不同功能、時間段的城市功能組織在一起，各種功能互為補充組成城市24 小時不夜城大型商業(yè)中心與商業(yè)街區(qū)是城市活力之源，充滿激情與商氣，寫字樓使 城市充滿青春與魅力，酒店的進駐提升了消費檔次，公寓及住宅區(qū)從白天 到黑夜充滿生氣與活力，城市廣場又極大的聚集了城市的能量與人氣等。一般的城市開發(fā)商主要集中在某 些單一功能的開發(fā)上，其它只作為附屬配套，如純住宅開發(fā)、純商業(yè)開發(fā)、或者 純酒店或寫字樓開發(fā)等。所謂解讀，從大的方面講，是 對項目周邊情況，項目所處區(qū)域在城市中的地位，項目所在城市經濟、文化發(fā)展情況，商 業(yè)發(fā)達程度，居民購買力及消費習慣等進行解讀；對項目具體土地解 讀分為：城市商業(yè)特點及需求，商業(yè)人流主導方向及構成等；這個城市缺什 么？我們能帶給 城市什么？解讀項目周圍市政及交通情況，是否有城市輕軌 經過等；基地內有沒有保留建筑，如何將保留建筑融合到規(guī)劃之中；項目 可利用資源，如： 河流，公園等；項目規(guī)劃條件：容積率、限高等；項目區(qū)域規(guī)劃與城市總體規(guī)劃等。在發(fā)展部進行項目初步選址，相關部門聯合調研、評估，并將項目可行性報 告上報集團領導，最終項目定位確定之后，規(guī)劃院即著手項目前期規(guī)劃方案的設 計工作。第三，位于新開發(fā)區(qū)，如寧波鄞州區(qū)，南昌紅谷灘新區(qū)， 蘇州工業(yè)園區(qū)等。第二，項目位于城市 副中心，是城市經濟新增長點。項目土地解讀城市綜合體項目選址一般符合下列三種情況之一：第一，項目所在位置為 城市核心區(qū)，有人流和消費基礎。作為中國商業(yè)地產領袖的萬達集團當仁不讓的 成為打造城市綜合體的積極倡導者和實踐者：短短兩年多時間，西至重慶、成都、西安，北至哈爾濱、沈陽、北京、濟南、太原，南至南昌、合肥，東至上海、寧波、蘇州、無錫等全國十多個大城市都有萬達城市綜合體閃亮登場。城市綜合體一般由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓（或 SOHO）、大 型綜合購物中心（SHOPPINGMALL）、獨立商鋪及街區(qū)、市民廣場及大型高尚居住社區(qū)等組成。 經濟型酒店商戶資源? 國際青年旅舍? 都市假日? 錦江之星? 莫泰 168? 7Dayslnn? 格林豪泰? 速 8 連鎖? 如家快捷酒店? 7 天連鎖? 日月光連鎖? 新視線便捷酒店? 北京城市青年酒店? 北京華業(yè)天緣賓館? 飛鷹國際青年旅舍? 北京安怡之家賓館? 國際商務連鎖會館? 北京旅行家青年公寓? 北京陽光青年酒店十、城市綜合體前期規(guī)劃設計淺議在集團商業(yè)地產高速發(fā)展中，規(guī)劃院積極參與項目前期規(guī)劃研究和設計，這 里結合本人前期規(guī)劃設計工作的經驗談談體會。190。 商戶資源 康體中心? 中體倍力健身中心? 進步健身中心? 寶迪沃－英派斯健身中心? 瀟鄉(xiāng)雨洗浴桑拿中心? 張貝健身中心? 北京中途信大正桑拿健身中心? 北京青年宮康金健身俱樂部? 漢方洲美容足道健康城? 珍愛之心女子俱樂部? 星期天健身俱樂部? 北京淑夢俱樂部? Tnch by Inch 健美俱樂部夜總會? 中國城夜總會? 北京市凱文娛樂城? 泰和祥夜總會? 快樂迪娛樂城? 金閣樓夜總會? 金榜題名夜總會? 花好月圓夜總會? 紅館聯誼國際俱樂部? 北京市中華娛樂宮歌舞廳? 北京市日夜城康樂中心北京市九龍娛樂中心? 北京瑞萊山莊夜總會? 北京金百盛娛樂城業(yè)態(tài)規(guī)劃（三、四層）190。190。 零售店商戶選址條件業(yè)態(tài)規(guī)劃（二層）190。190。華業(yè)行超市商戶資源? 沃爾瑪? 樂購超市? 旺市百利? 華潤萬佳? 歐培德? 北京華聯? 華泰超市? 國美電器? 佳聯超市? 家和超市? 利客隆連鎖總店? 華潤萬家? 蘇寧電器? 家樂福? 麥德龍? 普爾斯馬特? 家世界? 歐尚? 好又多? 新一佳? 大潤發(fā)? 上海聯華? 易初蓮花? 萬客隆? 人人樂? 農工商190。對停車場的要求? 至少提供 300 個以上地上或地下的顧客免費停車位；? 必須為供應商提供 20 個以上的免費貨車停車位；? 如商場在社區(qū)邊緣需做到社區(qū)居民和商場客流分開，同時為商場供貨車 輛提供物流專用場地，40 尺貨柜車轉彎半徑 18 米 。190。190。190。 超市選取原則由于本區(qū)域不支持大型購物賣場,所以建議選擇中小型超市,目的為滿足周邊 人群生活基礎用品的需求。 二 層——歌廳、康體中心190。九、案例：北京南極星商業(yè)綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃190。 福岡博多運河城開發(fā)與運營的系統流程不僅對于日本同類項目具有指導意義， 而且對于中國商業(yè)地產項目的開發(fā)同樣可以采用本流程，同時可以在本流程的基 礎上有所創(chuàng)新，創(chuàng)新的方向是將民族文化特色運用到建筑和商業(yè)視覺環(huán)境。中國要在商業(yè)地產領域站在世界之巔，就必須由發(fā)展商牽頭，共同沉下心來