【正文】 城市商業(yè)綜合體的開發(fā)必須建立在現(xiàn)實的條件下，否則將會像美國的金融危機一樣后患無窮。 遠見和目標是好的，是值得尊重的，但現(xiàn)實更值得我們去面對。泰達和萬通的階段性的合作可以看作是這方面的一個小范圍的實踐。 四、合縱之術 雖然國內開發(fā)商單體的能力較弱，但可以通過合縱之術聯(lián)合起來進行大型商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。 三、聘請專業(yè)商業(yè)管理公司 在國外除了城市商業(yè)綜合體投資商、開發(fā)商擁有城市商業(yè)綜合體管理公司外，市場上還有獨立的第三方法 人公司來從事商業(yè)物業(yè)的經營管理，這些管理公司也是城市商業(yè)綜合體的主要投資者之一。商業(yè)地產的資產管理是專業(yè)化極高的新興領域，首先要求規(guī)范商業(yè)物業(yè)健全股權結構和公司治理結構，做到物業(yè)權屬清楚，物業(yè)品質優(yōu)良，通過綜合治理和資產提升措施，可以達到并購要求的資產規(guī)模、管理規(guī)范和財務標準，但從未來幾年 來看，讓開發(fā)企業(yè)在國內的二、三線城市開發(fā)并完全持有綜合商業(yè)物業(yè)并不現(xiàn)實，只有在租售方式得基礎上，合理配置購買商鋪的投資客，（他們購買的目的是為了獲取租金的投資回報，而自己并不想直接經營）進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，而不能由商戶各自為政，分散經營。從某種意義上來說，物業(yè)的延續(xù)價值是靠經營體現(xiàn)出來的。 二、退出機制 經過幾年的 發(fā)展，商業(yè)地產開發(fā)商已經逐漸意識到：應該將物業(yè)管理發(fā)展為資產管理。 從目前國內的情況看 ，商業(yè)物業(yè)的贏利有5 個渠道：一是開發(fā)商通過開發(fā)項目賺取開發(fā)投資利潤；二是投資者出租物業(yè)賺取租賃利潤；三是經營者賺取經營利潤；四是商業(yè)物業(yè)管理商賺取管理利潤；五是長期持有物業(yè)，享有物業(yè)的增值。 由于我們國家銀行金融體系是一個非常單一的債權投資市場，反應在商業(yè)地產領域，我們缺乏的是一個發(fā)達的股權投資市場來平衡和分擔債權投資市場的資金退出機制，嚴重制約了商業(yè)房地產的健康發(fā)展，城市的區(qū)域性又造成很多有實力的開發(fā)企業(yè)被動選擇。商業(yè)物業(yè)的開發(fā)運作廣泛涉及到社會、經濟、文化、城市規(guī)劃、建筑、投資、金融、商業(yè)、消費者心理等各個領域的需求。為此，我對城市商業(yè)綜合體開發(fā)有如下建議： 一、控制租售比例 由于城市的異同性，不同的城市開發(fā)城市商業(yè)綜合體的模式也應該不盡相同，量體裁衣，一事一議，是最好的方式。 作為一個城市的決策者，其遠見值得敬佩，其實際更值得敬重。要對城市進行詳細的調查和研究，要和城市的規(guī)模、發(fā)展?jié)摿?、經濟結構和實力、消費模式、城市規(guī)劃、交通肌理、商業(yè)環(huán)境的成熟度、房地產行業(yè)的實力、城市景觀和文化等相結合，尋找適合適度超前的開發(fā)模式進行開發(fā)。 當?shù)亟洕l(fā)展的實力決定著城市商業(yè)綜合體的規(guī)模、檔次和經營方式。 城市商業(yè)綜合體，一般是城市區(qū)域重點的商業(yè)中心樞紐設施或居住區(qū)重要的配套商業(yè)設施，也是對舊的街區(qū)商業(yè)的揚棄、繼承、更新、升級過程，需要全面進行商業(yè)資源、形態(tài)和業(yè)態(tài)的調查和引進，外埠同類項目的借鑒，達到重新整合、優(yōu)化配置商業(yè)資源，提高投產物 業(yè)資產利用的價值、城市活力和競爭力、增加就業(yè)，拉動當?shù)氐慕洕鲩L，擴大地方財政及稅收的作用。部分當?shù)卣@種行政的干預方式的正確性，操作性又有多少準確的依據？不清楚。而城市再 開發(fā)中的城市商業(yè)綜合體就會隨之成為“香餑餑”。 自從經濟危機以來，關乎地方政府財政收入的房地產行業(yè)結束了 10 年的黃金周期受到了前所未有的寒流，這讓很多地方政府的財政資金捉襟見肘，恢復房地產行業(yè)的活力成了當務之急。 綜合商業(yè)產權并非只能只租不售 商 業(yè)地產作為經濟調整周期房地產行業(yè)唯一的一個反周期產品，最近被關注率越來越高。 最后，成功的城市商業(yè)綜合體項目，其規(guī)模體量既是市場容量需求量體裁衣的體現(xiàn)，也是開發(fā)商資金實力和運營能力量力而行的結果，這正是我們規(guī)避綜合體項目開發(fā)運營風險的原則。 另外，開發(fā)商的財務能力和運作經營中的風險牽涉到其企業(yè)文化和管理體制的方方面面，只有在經營過程中不斷總結經 驗逐步強大，同時加強企業(yè)的全面風險管理，規(guī)避經營風險。 (3)根據溫州市場需要，組織不同階段多次調研，確保招商質量。管理公司應該在項目設計階段就參與進來，這對于項目的招商、融資都有很大的好處。 (2)引進優(yōu)秀運營經理人，優(yōu)化運營管理團隊知識結構。預測必須依靠對現(xiàn)狀市場的研究和對未來市場的預測，不僅考慮自身市場空間，而且要考慮競爭市場的影響力。 在商圈支撐不力的競爭條件下，一是強化各類社區(qū)配套服務功能鎖定綜合體系統(tǒng) 內的各類消費；二是引入獨有的具有強吸引力、寬輻射性的新型體驗型經濟業(yè)態(tài)，營造吸引全市、全省、甚至全國的聚焦消費；三是對于競爭樓盤的商業(yè)，采取錯位經營的方式，并加強綜合服務，定向吸引高端消費者。建立客戶關系檔案，深度挖掘潛在個性需求，制定不同與大眾住宅市場客戶管理方式和標準，進行一對一的客戶關系分級服務管理，在管理成本允許范圍內使客戶個性化價值最大化。 表 1 鹿城廣場名品購物中心業(yè)態(tài)表 層數(shù) 主要業(yè)態(tài) 特色業(yè)態(tài) 1 層 精品超市 5000 ㎡ 形成溫州市進口食品最齊全的精品超市 韓國日本青春時尚街區(qū) 5600 ㎡ 禮品、食品等特色店 餐飲咖啡廳和快餐 KFC 等業(yè)態(tài)組合 1000 ㎡ 設置 100 ㎡衛(wèi)生間 1 層 國際名品為主 萬㎡， 靠近江濱西路 一層引進名品咖啡和餐飲 1000 ㎡ 2 層 女性品牌為主，國際二線和國內一線為主 萬㎡ 配置 SPA1000㎡ 藝術攝 影中心200 ㎡ 法式特色咖啡廳 300 ㎡ 女性休息室 100 ㎡ 3 層 運動時尚商品 8000 ㎡ 男裝占 5000 ㎡ 咖啡廳 500 ㎡ 男性休息室 100 ㎡，運動室 1400 ㎡ 4 層 餐飲：知名品牌餐飲兩家，其中一家以經營精品海鮮為主，另外一家經營溫州特色為主，共計 5000 ㎡ 咖啡廳：星巴克 咖啡語茶 1000 ㎡ 娛樂 3000 ㎡ 共享五星級酒店設施 VIP 會所 1000 ㎡ 供會員休息 美術館： 2020 ㎡ 商業(yè)地產項目必須強調經營，無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對商業(yè)地產里面的合理布局、客流有效引導有需 求，如果商業(yè)地產的設計不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目。深圳中信廣場就存在主力超市面積過大，同時超市消費人群與名品消費 人群分隔的缺陷。營銷部門對業(yè)態(tài)的合理性負責，設計部門對產品的可實現(xiàn)性負責，成本部門對可盈利性負責。這是很多做商業(yè)地產的開發(fā)商不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)，無數(shù)案例都證明了它的必要性。建議對項目做如下調整： （ 1）對于甲級寫字樓和酒店式公寓這兩種業(yè)態(tài)應進一步重新細化可研調整業(yè)態(tài)選擇；另外突破創(chuàng)新業(yè)態(tài)設計的戰(zhàn)略思維，將體驗經濟，文化產業(yè)大膽與項目嫁接，比如引入娛樂產業(yè)國際性品牌大型豪華歌舞秀等；挖掘市場潛在需求，拓展業(yè)態(tài)內涵，方可化風險為收益。 （ 3）通過分期開發(fā)，避免過大資金流量需求，優(yōu)先開發(fā)可銷售物業(yè)，酒店和購物中心放在二期開發(fā)。 (1).做好現(xiàn)金流管理和