【文章內(nèi)容簡介】 u上海商城位于南京西路，是成熟的商務、酒 店區(qū)域?？偨ㄖ娣e。由一個 五星級酒店、擁有472 間豪華公寓、國際水準 的辦公大樓、25000平 方米世界知名品牌的購 物商場、以及其它各種 設施組成。五星級酒店+豪華公寓+寫字樓+商場定位為——上海頂級國際化 綜合體 ciity wiithiin a ciity 案例（上海商城）關鍵驅(qū)動因素——上海商城五星級酒店qPortman RitzCarltonq酒店擁有564間客房，位于主樓14到45層q酒店內(nèi)有上海最大的、最高檔國際化健康中心，并與公寓共享豪華公寓q共472間豪華服務式公寓q公寓只租不賣，租金較辦公樓略高q面積從47到267平方米，以中大面積為主寫字樓+商場q酒店：公寓：寫字樓：商業(yè) 約為45%：30%：15%：10%q國際水準的辦公大樓q25000平方米世界知名品牌的購物商場案例（上海商城）關鍵驅(qū)動因素——上海商城 外因：關鍵驅(qū)動因素?處在CBD區(qū)邊緣，以五星級酒店、 頂級商場及高檔娛樂中心使綜合體 在南京西路上形成地標和中心化區(qū) 域具有較大的發(fā)展?jié)摿?區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟和會展經(jīng) 濟的氛圍 內(nèi)因： ?定位準確，五星級酒店帶動其它 功能?酒店及公寓入住客，為國際一線 品牌專賣店帶來持續(xù)的生意?娛樂時尚、高檔餐飲及會展功能 使其成為活力中心?波特曼酒店及國際一線品牌專賣 店匯聚案例（深圳華潤中心）模式4：以商業(yè)為核心功能u深圳羅湖金融商業(yè)中 心區(qū)/深南大道沿線/緊 鄰深圳地鐵一號線深圳 大劇院站（地下商業(yè)與 地鐵相通）。華潤中心——超大規(guī)模以商業(yè)為核心功能的綜合體物業(yè)案例（深圳華潤中心） 華潤中心規(guī)劃與功能比例 首期規(guī)劃 北區(qū)寫字樓+中區(qū)購物及娛樂中心總建筑面積達23萬平方米1000個車位華潤大廈： 甲級寫字樓 高度為139米13層為高檔國際時裝旗艦 店4層為開放式屋頂花園528層為寫字樓 頂層為多功能廳 二期規(guī)劃 萬象城： 樂中心 零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體超級市場、大型百貨商店、 時尚零售商店、電影院、真冰溜冰場各類餐飲，總建筑面積達25萬平方米，提供約2000個車位 一座超五星級商務大酒店一座5A智能化甲級寫字樓 三座酒店式服務公寓一個由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂休閑廣場案例（深圳華潤中心）關鍵驅(qū)動因素——深圳華潤中心關鍵驅(qū)動因素 外 因 ： ?優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達 性；?區(qū)域成熟后發(fā)展受限/需要新的亮點 激發(fā)活力?區(qū)域內(nèi)缺乏一個大型商業(yè)來統(tǒng)領區(qū) 域的商業(yè)形象 內(nèi) 因 ： ?超強的實力與品牌號召力?集購物、娛樂等為一體的體驗式?項目立意高，與深圳人內(nèi)心的價值 觀相符?一流的精英團隊四種模式的內(nèi)外因驅(qū)動模式一：酒店、寫字樓、模式二：以寫字模式三：以酒店為模式四：以商業(yè)商場、公寓等各種功能 均衡發(fā)展的模式優(yōu)越的地理位置――CBD/ 城市中心 便利的交通條件——主干外 道沿線/地鐵口因 較大的規(guī)模――建筑面積20萬㎡以上強制性的視覺沖擊――超 高層/建筑群 高水準規(guī)劃設計――各功 能共融不互擾 功能化體系――五星級酒內(nèi) 店/甲級寫字樓/高檔/中高因 檔購物中心/頂級酒店式/ 服務式公寓 開發(fā)商強勁的實力和豐富 的經(jīng)驗 專業(yè)的管理團隊――物業(yè) 管理/經(jīng)營管理樓為核心功能的 發(fā)展模式客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐――已形成產(chǎn)業(yè)簇 群/引入核心客戶帶 來相關簇群/未來商 務核心區(qū)強制性的視覺沖擊――超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性 功能化體系——寫 字樓帶動其他功能，并定位其他功能 的規(guī)模與檔次 配套完善――商場、公寓核心功能的發(fā)展模 式地理位置――不遠離 城市核心區(qū) 交通可達性——主干 道沿線 客戶支持――商務客 戶定位差異化――通過 提供頂級差異化服務 而非直面競爭建立其 核心地位 功能化體系――五星 級酒店帶動公寓、寫 字樓，并定位其的規(guī) 模與檔次 開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟 實力 配套設施――頂級商 場為核心功能的發(fā) 展模式地理位置――城市 核心區(qū) 交通可達性地鐵口/主干道沿線 區(qū)域功能的缺乏， 需求旺盛 人流及商業(yè)氣氛明確定位――大規(guī) 模綜合/娛樂性/觀 光性/頂級/… 獨具特色――建筑 形式/業(yè)態(tài)/服務內(nèi) 容/… 功能化體系――商 業(yè)為主導，其他功 能為輔 一流的合作團隊規(guī) 劃設計/經(jīng)營管理綜合體發(fā)展模式小結(jié)u綜合體發(fā)展模式以綜 合體內(nèi)各功能的比例來 確定，功能比例大的部 分成為主要發(fā)展模式。模式一：酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式COMPLEX=HOTEL+OFFICE+SH OPPING+APARTMENT+……案例：香港太古廣場、北京華貿(mào) 中心、北京東方廣場北京華貿(mào)中心各功能規(guī)模配比：2：1：2：2（O：H：S：A）模式三：以酒店為核心功能的發(fā) 展模式COMPLEX= HOTEL （主）+APARTMENT（次）+ OFFICEamp。 SHOPPING+……案例：上海商城上海商城各功能規(guī)模配比：1：5：1：3（O：H：S：A）模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式COMPLEX=OFFICE（主）+APARTMENT（次）+HOTEL amp。 SHOPPING+……案例：廣州中信廣場、深圳信興 廣場廣州中信廣場各功能規(guī)模配比：5：2：1：2（O：H：S：A）模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā) 展模式COMPLEX= SHOPPING （主）+HOTEL amp。 OFFICE amp。 APARTMENT +……案例：深圳華潤中心、日本福岡 博多運河城深圳華潤中心各功能規(guī)模配比：2：1：4：3（O：H：S：A）第七章 城市/商業(yè)/建筑綜合體多專業(yè)協(xié)調(diào)工作方法只有整合一流的人力資源才能開發(fā)優(yōu)秀的城市綜合體，某公司在商業(yè)地產(chǎn)領域摸索多年，提出了應用于城市綜合體開發(fā)的多團隊協(xié)同工作方法。多團隊協(xié)調(diào)工作關系只有掌握人類在商業(yè)地產(chǎn)領域積累的主要知識，中國商業(yè)地產(chǎn)才能與國際接 軌。只有通過國際合作才能引進新的觀念并使中國商業(yè)文化發(fā)揚光大，國內(nèi)的商 業(yè)地產(chǎn)設計與經(jīng)營管理機構應與美國、日本、韓國、新加坡等國的商業(yè)地產(chǎn)設計 與經(jīng)營管理機構建立密切聯(lián)系。多團隊協(xié)同工作的主要內(nèi)容和方法可以詳細看下 表。以顧客為核心的協(xié)調(diào)工作內(nèi)容第八章 城市/商業(yè)/建筑綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑設計一、綜合體開發(fā)定位總體思路定位需滿足的目標190。 符合城市整體發(fā)展要求，符合政府控規(guī)要求；190。 具有鮮明特色，體現(xiàn)項目地段價值；190。 符合市場要求，實現(xiàn)整體開發(fā)與經(jīng)營目標。定位依據(jù)：霍金斯“消費者決策過程模型”三位一體定位方法二、綜合體商業(yè)形態(tài)定位市場 超市 購物中心 核心價值區(qū) 時尚精品 專業(yè)店 百貨三、綜合體商業(yè)形態(tài)構成四、綜合體商業(yè)零售業(yè)態(tài)按照零售業(yè)飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的前提下，才有在商圈 開設集中商業(yè)的可能（臨街商業(yè)不計入）。零售飽和理論公式：IRS = C * RE / RFC： 潛在客戶數(shù)量 RE： 人均消費支出 RF： 營業(yè)面積商業(yè)零售業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)模的設定商業(yè)零售業(yè)態(tài)極限規(guī)模測算表商業(yè)零售業(yè)態(tài)引力模型五、綜合體商業(yè)街商業(yè)街分析需要解決的核心問題190。 商業(yè)街的長度和寬度；190。 商業(yè)街的輻射半徑；190。 商業(yè)街與平行干道的距離。東京商業(yè)街長度一般為 6001200M ，平均 880M ；商業(yè)街輻射半徑為250650M，平均輻射半徑為 420M。東京商業(yè)街平均寬度六、綜合體商務城市綜合體的商務辦公容量一般受城市化發(fā)展的影響，而人均辦公面積受區(qū) 域的主導功能和區(qū)域的重要性程度的影響城市綜合體的商務辦公面積需要考慮的內(nèi)容190。 城市商務物業(yè)供給總量和供給結(jié)構；190。 城市商務物業(yè)需求總量和需求結(jié)構；190。 城市商務物業(yè)供給矛盾分析；190。 城市未來供需發(fā)展趨勢（預測就業(yè)人口和人均辦公面積，通過租賃活動 和市場吸納量預測未來市場需求）；190。 確定城市綜合體對城市中心商務的分流指數(shù)；190。 中心商務的高度指數(shù)確定綜合體最終的商務容量。七、綜合體酒店城市綜合體的酒店規(guī)模估算E = N * P * L / （T * K）E ：酒店的床位數(shù)N ：全年的旅客人數(shù)P : 住宿旅客比例L : 平均住宿天數(shù)T : 全年可逗留天數(shù)K : 床位的利用率八、高水平做好城市綜合體經(jīng)營分析和建筑策劃工作城市綜合體需要在市場可行的前提下才能建設，因為城市綜合體規(guī)模，投資 巨大，必須建立在可持續(xù)經(jīng)營的基礎上，根據(jù)經(jīng)營要求做好建筑策劃，其中酒店 和商場都可以策劃專門的主題，互相配合做好人流動線及設施共享。 下面我們 以福岡博多運河城和國內(nèi)商業(yè)綜合體案例說明商業(yè)綜合體的經(jīng)營分析和建筑策 劃工作。日本博多運河城在福岡地圖中的位置美國 JERDE 建筑事務所在日本完成的第一個項目是位于福岡的博多運河城。美國建筑師協(xié)會會員（FAIA），美國 JERDE 建筑事務所董事長 Jon Adams Jerde 等第一次訪問福岡是在 1988 年 5 月。桌子一邊是客戶公司經(jīng)驗豐富的業(yè) 務員，另一邊是 Jon Adams Jerde 和來自加州威尼斯海灘的設計師。連好萊塢 打造的劇本恐怕也無法表達出他們這次見面的情景。他們受到了思想開闊又有遠 見的人士的熱情款待，這甚至在美國也不多見。博多運河城甚至可以當作“自然”的一種代名詞，水作為一種有機元素而被巧 妙運用；運河曲線柔和；建筑物層次分明，勾勒了運河的外形，仿佛辟出一個峽 谷，河水從巖間潺潺流出，由此開出一條小路。當時，這是日本最大的私人開發(fā) 的城市復興項目?，F(xiàn)在，東京六本木新城已經(jīng)接過了這一榮譽，他們同樣也參與了這個項目。 博多運河城的成功與教訓指導了他們在東京六本木山莊項目的工作。在很多方 面，博多運河城實現(xiàn)了 Jon Adams Jerde 多年以前在意大利之行中找到的靈感——關于社區(qū)、活力和建筑。對他而言，這就如同美夢成真。福岡運河城場地形態(tài)福岡博多運河城開發(fā)與運營的系統(tǒng)流程通過調(diào)查研究，博多運河城項目開發(fā)商吸納專業(yè)公司意見，在經(jīng)營方面福岡 具有支撐大型城市綜合體的市場條件，同時希望目的地式的綜合體開發(fā)，促進城市旅游業(yè)。事實證明，項目開業(yè)后經(jīng)濟效益良好，大大提升了福岡的城市知名度，吸納了更多游客前來福岡考察消費。 日本大型綜合項目博多運河城的成功不僅是設計的成功，更重要的是項目的日本開發(fā)商具有開闊的眼光，不僅有充足的市場調(diào)查與商業(yè)經(jīng)營策劃經(jīng)費和設計 費用，而且給予市場研究、商業(yè)規(guī)劃和建筑設計非常充足的時間。反觀中國的商 業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不是政府要求提前竣工，就是發(fā)展商忙于回收資金而提前盲目開 工，中國商業(yè)地產(chǎn)缺乏精品的真正原因是浮躁，缺乏打造精品的長久式思維導向 與執(zhí)行能力。中國要在商業(yè)地產(chǎn)領域站在世界之巔，就必須由發(fā)展商牽頭，共同沉下心來 打造能夠在世界商業(yè)地產(chǎn)領域占有一席之地的精品，具有世界水平的經(jīng)營效率， 同時在建筑與服務方面具有民族特色。商業(yè)地產(chǎn)項目是風險大、收益大的項目，普通的開發(fā)商不具備打造精品購物中心的資源和能力。 福岡博多運河城開發(fā)與運營的系統(tǒng)流程不僅對于日本同類項目具有指導意義，