【正文】 。 通 過 優(yōu) 先 建 設 五 星 酒 店 提 升 物業(yè)價值，聚集人氣，爾后開發(fā)公寓以及寫字樓和商業(yè)街區(qū)，最后建設購 物 中 心 ， 取 得 最 佳 盈 利 . 紅 星 美 凱龍 家 居 M A L L 可 以 提 前 開 發(fā) 聚 集 人氣，形成目的地消費。 第五 萬達紅旗街區(qū)項目公寓大 部 分 都 是 40 60平 方 米 戶 型 ，單 價最高沖到 1 . 3 萬元 / 平方米。 我 們 的 真 正 優(yōu) 勢 是 商 住S O H O 產品。8 7 . 6 ) = 2 . 6 5 億元 地下 9 萬平方米 成本估算 銷售住宅物業(yè)計算 261 萬元 = 2 6 億元 住 宅 小 戶 型 比 例 在 第 一 期 50%左右的依據 第一 C B D 內的消費人群主要為白領人群，對地鐵小戶型消化能力較強。 a ) 與 發(fā) 展 商 共 同 確 定 長 春 南部新城商業(yè)綜合體經營策略包含購物中心運營管理體系 四 、 長 春 南 部 新 城 鉅 城 商 業(yè) 綜合體項目投入產出分析 41萬平方米綜合體核心部分 如 果 減 少 購 物 中 心 面 積 6 萬 ，增加公寓 6 萬 平 方 米 ，將 會 增 加 銷 售 額6 億 元 左 右 ，實 際 可 以 達 到 4 0 . 5 億元銷售額。 講 授 商 業(yè) 街 區(qū) 與 超 市 、 百 貨 的視覺營銷體系及其與商業(yè)建筑裝修銜接方法，講解主力店和步行街項目招商知識和實際操作，專題研討項目與對手的競爭策略。 18萬購物中心和商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)設計思路 建 議 在 城 市 設 計 基 礎 上 ， 根 據招商實際要求，幫助確定項目客流動線與貨流動線，優(yōu)化建筑設計方案工作， 指 導 招 商 手 冊 要 點 ， 啟 動 招 商摸底工作。 五 星 酒 店 和 購 物 中 心 以 及 商 業(yè)街區(qū)的參考標桿 設計思想： 2 .可參與性 國內的類似模型 三、確定項目商業(yè)綜合體 62平方米初步業(yè)態(tài)方案 考 慮 綜 合 體 業(yè) 態(tài) 設 計 和 商 業(yè) 設施規(guī)劃的總體意見，確定基本的出租和銷售比例，計算年經營租金收入，確定初步的總體經營策略。 二 、 長 春 南 部 新 城 鉅 城 商 業(yè) 綜合體產品定位和物業(yè)組合比例 本 項 目 位 于 南 部 新 城 C B D 核心 ，人 民 大 街 高 速 公 路 收 費 站 西 側 ，南環(huán)路以南。按照其現有的位置與周邊環(huán) 境 來 看 ，做 一 個 3 5 萬 平 方 的 社 區(qū)商業(yè)還是有可能的，應以大型超市為主力店，輔以大型餐飲娛樂、配套商業(yè)組合更為科學實用，至少會活得比現在滋 潤。發(fā)展商急于求成，在 招 商 率 只 有 20% 30%的 情 況 下 居然 開 業(yè) 面 市 ( 其 中 還 有 百 貨 、 超 市 僅自 營 的 注 了 水 的 招 商 成 果 ) ， 消 費 者去了商場居然發(fā)現大量的空鋪、空場，到處是施工 、 是 等 待 進 場 的 商戶，如此形象自然讓消費者大失所望，同時也讓正觀望的商戶大跌眼鏡，更導致的后期的招商難，一般商場要在招商率超過 8 0 % 以 上 時 才初步具備開業(yè)條件，而其在 30%以上的招商率開業(yè)無疑很不明智，也反映出發(fā)展商的不成熟。 如 果 在定 位 之 處 ， 做 6 萬 平 方 米 購 物 中 心 ，12萬平方米做成公寓和酒店，形成城市商業(yè)綜合體模式，該項目投資壓力會大大減輕?？偨Y其失敗的原因可以歸納以下幾點： 問題： 1 、 項 目 前 期 市 場 研 究 不 夠 ，甚至可能沒做專業(yè)市場研究，高達18萬平方的商業(yè)項目就是在一線城市也是需要極其慎重的，要經過長期的市場研究才能上馬，更何況是在經濟不發(fā)達的長春，巨大的風險被發(fā)展商盲目的樂觀掩蓋了 。 2 、 賽 德 購 物 中 心 在 前 期 規(guī) 劃上下了一翻功夫，有一定的專業(yè)水準 ，其 中 包 括 前 庭 的 整 面 墻 做 采 光 、多邊形中庭、百貨與購物中心的位置 關 系 、 立 柱 的 局 部 裝 飾 、 6 樓 娛 樂樓層高的特意加高等，無不體現出設計者的良苦用心 。毫無名氣的彩虹百貨如何扛得動 18萬 平 方 的 購 物中 心 主 力 店 的 大 旗 ? 愧 對 了 這 一 流的硬件設置。 空 蕩 蕩 的 中 庭 只 好 做 品 牌 特 賣場， 超 寬 的 走 道 本 是 奢 侈 品 商 場 的形 象 代 表 ，現 在 卻 使 得 賣 場 更 空 曠 。 人 造 桃 花 樹 、童 話 般 的 旋 轉 木馬、各類造型各異卡通人物也在一定 程 度 上 營 造 出 了 兒 童 世 界 的 味道。 好 品 牌 都 撤 了 ， 僅 剩 幾 個 爛 牌子占地，老實說還真不如都撤了，免得浪費能源。部分好品牌目前都扛不住而紛紛撤場更使其雪上加霜 。 目 前 因 周 邊 小 區(qū) 入 住 率 還 很低，人氣太淡，本就不多的消費人群進到十多萬平方的商業(yè)立刻就沒影了，規(guī)模太大了，如此規(guī)模的商業(yè)項目每天沒十幾萬人的客流量根本就養(yǎng)不活。蘇寧、屈臣氏、麥當勞雖 然 到 位 了 ，但 就 目 前 的 營 業(yè) 狀 況 ，扛不住撤場是必然的。 現 實 招 商 狀 況 是 百 貨 沒 有 招 來知名品牌，與其簽約的是毫無品牌知 名 度 與 號 招 力 的 “ 彩 虹 百 貨 ” ( 應該 是 發(fā) 展 商 自 建 品 牌 ) ， 超 市 也 沒 招來 B H G ， 目 前 也 是 自 建 品 牌 超 市 。前期雖然也招來了 不 少 好 品 牌 ，如 BOSS、萬 達 影 城 、蘇寧電器、方位運動城、屈臣氏、麥 當 勞 等 ，前 期 廣 告 據 說 還 有 D amp。 但 該 項 目 規(guī) 模 過 大 ， 又 不 處 于長春的傳統商圈，周邊沒有任何商業(yè)氛圍，此獨立位置做 21萬平方的大型商業(yè)無疑是風險巨大。 地 下 2 層 、 地 上 6 層 、 局 部 7層。項目占地 4 . 3 萬 平 方 米 。 長 春 賽 德 購 物 中 心 是 由 吉 林 遠東 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司 與 A C E 太 平 洋有 限 公 司 共 同 投 資 的 中 外 合 資 企業(yè)。 紅 旗 街 停 車 、 餐 飲 、 娛 樂 休 閑等商業(yè)空白點，隨著萬達廣場的入駐，將得到很好的業(yè)態(tài)補充。這也是萬達廣場選址在此的重要因素。 紅 旗 街 商 圈 業(yè) 態(tài) 完 備 提 競 爭力 。對于萬達城市綜合體的入駐，對長春市商業(yè)格局將有一個全新的改變。 ( 四 ) 、對紅旗街商圈的影響 城 市 綜 合 體 項 目 涵 蓋 多 種 業(yè)態(tài)，尤其是紅旗街商圈相對缺乏的餐飲、停車、娛樂休閑等商業(yè)點，萬達廣場無疑對它是一個很好的填補，并與周邊各大商場形成資源優(yōu)勢互補，使得紅旗街商圈的商業(yè)地位得以進一步提升。萬達集團目前已經 與 長 春 市 政 府 達 成 初 步 協 議 ，未來萬達集團在長春將至少再建設5 個 城 市 綜 合 體 、 兩 家 高 標 準 5 星級酒店，總投資額約 300億 元 。紅旗街萬達廣場將區(qū)域內原本零散的商業(yè)格局有效整合，成為紅旗街商圈內業(yè)態(tài)、功能