【正文】 五、招商與營(yíng)銷策略 招商策略 營(yíng)銷策略 六 、 長(zhǎng) 春 南 部 新 城 鉅 城 商 業(yè) 綜合體項(xiàng)目最佳盈利模式設(shè)計(jì) 第一 以正確的開發(fā)順序 實(shí)現(xiàn)最佳盈利模式 住宅戶型組合 合 理 ， 能 夠 快 速回 籠 資 金 ， 減 少 資 金 占 用 ， 取 得1 1 . 5 5 億 元 毛 利 潤(rùn) ，用 于 41萬(wàn) 平 方 米綜 合 體 和 紅 星 美 凱 龍 家 居 M A L L 的開 發(fā) ，這 是 關(guān) 系 項(xiàng) 目 成 敗 的 關(guān) 鍵 點(diǎn) ，如 果 戶 型 比 例 不 合 理 ，形 成 6 億 元 以上嚴(yán)重產(chǎn)品積壓，將損害每個(gè)股東的利益。 講 授 現(xiàn) 代 綜 合 體 、 購(gòu) 物 中 心 的招商與經(jīng)營(yíng)體系，確定項(xiàng)目主要招商目標(biāo)，幫助判斷最佳開業(yè)時(shí)間，指導(dǎo)開業(yè)綜合方案。 5 、 缺 乏 專 業(yè) 的 商 業(yè) 顧 問 團(tuán)隊(duì) ， 從 項(xiàng) 目 的 市 場(chǎng) 研 究 、 策 劃 定 位 、招商及開業(yè)籌備均可看出發(fā)展商不夠?qū)I(yè)，各種問題交織在一起導(dǎo)致項(xiàng)目過早夭折，操作如此巨大的商業(yè)項(xiàng)目沒有專業(yè)的商業(yè)人才做策劃后果是悲慘的。 3 、 賽 德 購(gòu) 物 中 心 就 目 前 的 狀況來看，已經(jīng)可以說是第一次面市是以失敗告終，距離關(guān)門的那一天應(yīng)該是一年之內(nèi)。 缺少人氣的賣場(chǎng)，使少得可憐的營(yíng)業(yè) 收 入 還 不 夠 支 付 每 日 的 電 費(fèi) 成本。萬(wàn)達(dá)影院雖然裝修到位，但目前也只是無限期的試營(yíng)業(yè)，電玩城一直沒有開業(yè)。 總 建 筑 面 積 18萬(wàn)平 方 米 。紅 旗 街 商 圈 經(jīng) 過 近 兩 年 的 發(fā) 展 ，已經(jīng)在長(zhǎng)春幾大商圈中脫穎而出，它環(huán)抱立體交通網(wǎng)絡(luò)，幾十條主力交 通 線 路 必 經(jīng) 于 此 ，周 邊 商 場(chǎng) 林 立 ，商圈氛圍濃郁，輻射區(qū)范圍內(nèi)與長(zhǎng)春文化象征的長(zhǎng)春第一制片廠遙相呼應(yīng)、高檔社區(qū)環(huán)繞于此，匯聚城市 白 領(lǐng) 精 英 人 群 ， 占 盡 地 利 、 人 氣 。 作 為 萬(wàn) 達(dá) 轉(zhuǎn) 型 進(jìn) 駐 的 第 一 個(gè) 城市，長(zhǎng)春將是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)未來發(fā)展的重要投資城市之一。作 為 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下的新銳力量，萬(wàn)千百貨已經(jīng)發(fā)展成為以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為代表的第 三 代 城 市 綜 合 體 的 核 心 組 成 部分，躋身中國(guó)一流連鎖百貨集團(tuán)行列。用餐時(shí)間，每一家店都是爆滿的狀態(tài)，顧客需要排隊(duì)等候。 歐 亞 商 都 在 交 通 方 面 存 在 一 定的 問 題 ，不 僅 體 現(xiàn) 在 停 車 位 的 不 足 ，目前僅負(fù)二樓約 1 . 5 萬(wàn) 平 方 的 停 車位使用已經(jīng)捉襟見肘了，鑒于紅旗街商圈的整體存在嚴(yán)重的停車難問題，除本商場(chǎng)客戶外還有大量非本場(chǎng)消費(fèi)者占用寶貴的停車位。銷售業(yè)績(jī)優(yōu)異，長(zhǎng)春歐 亞 商 都 2 0 1 0 以 年 銷 售 額 74億 余 元的驕人業(yè)績(jī)，蟬聯(lián)全國(guó)零售企業(yè)單體店銷售第一名。 六樓 6 樓 的 家 具 生 活 館 較 豐 富 ，但 也有點(diǎn)雜亂。 名表品牌幾乎都是中檔貨如：浪琴、雷達(dá) 、 梅 花 、 天 王 、 天 梭 、 依 波 等 等 ，僅有 O M E G A 較高檔。 店 堂 環(huán)境、硬件設(shè)施、商品布局、燈光動(dòng)線 …… 就 連 衛(wèi) 生 間 、 休 息 室 、 停 車 場(chǎng)也都在改造之列。 5 、 從 長(zhǎng) 春 卓 展 的 消 費(fèi) 人 氣 可看出，其一樓世界精品消費(fèi)的人氣遠(yuǎn)達(dá)不到二至五樓的水平，其人氣最旺的是二樓三樓，特別是二樓假洋鬼子的銷售非?；鸨从吵鲩L(zhǎng)春的中高樓消費(fèi)存在大量的市場(chǎng)空間。長(zhǎng)春卓展引進(jìn)了絕大部分世界精品品 牌 ， 僅 有 個(gè) 別 品 牌 沒 進(jìn) 如 ：G i o r g i o A r m a n i 、 C h a n e l 女 裝 、P R A D A 愛 馬 仕 、 K E N Z O 、 M i u M i u 、B V L G A R I 、 V e r s a 側(cè)、 G i v e n c h y 等等 ， 另 外 世 界 名 表 也 較 少 。 負(fù)一樓平面規(guī)劃 負(fù) 一 樓 主 要 以 鞋 類 、 超 市 、 超外租戶、屈臣氏為主 一樓規(guī)劃： 一樓品牌有 卓 展 主 要 依 靠 一 樓 十 幾 個(gè) 國(guó) 際名品給其撐場(chǎng)，使其一舉成為長(zhǎng)春最高檔的百貨公司。 目 前 的 澳 洲 C O X 公 司 設(shè) 計(jì) 方 案主要問題是商業(yè)臨街面被酒店和紅樓遮擋嚴(yán)重，商業(yè)臨街面缺乏，建議考慮酒店和名品購(gòu)物中心的合理布局，大部分意見被甲方和設(shè)計(jì)單位接受。 根 據(jù) 前 期 市 場(chǎng) 調(diào) 查 結(jié) 果 ， 與 甲方共同研討提出項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)工作思路和可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。 其 品 牌 主 力 有 ： LV、 F E N D I 、菲 拉 格 幕 、 G U C C I 、 卡 蒂 亞 、E M P O R I O A R M A N I 、 B U R B E R R Y 等。L o u i s V u i t t o n . G U C C I C a r t i e r 卓展店 2020年 營(yíng) 業(yè) 額 1 . 4 億 1 . 2 億 0 . 8 億。但同時(shí)也反映出長(zhǎng)春市民對(duì)名牌 的 認(rèn) 知 還 存 在 一 個(gè) 很 低 的 層 次上，大多數(shù)市民分不出什么是世界名牌，什么是假名牌。 歐 亞 商 都 中 庭 寬 敞 明 亮 ， 色 調(diào)采用太平洋式的淺色調(diào) 西 班 牙 著 名 快 速 時(shí) 尚 品 牌Z A R A 剛 剛 落 戶 歐 亞 商 都 ， 規(guī) 模 在1200多 平 方 米 ， 其 中 庫(kù) 房 250平方米 ， 分 為 上 下 二 層 ， 一 層 為 少 淑 女 、仕 女 裝 ， 二 層 為 男 裝 和 童 裝 。 鞋 類 品 牌 組 合 是 典 型 的 中 檔 百貨組合，其中百麗數(shù)個(gè)品牌占據(jù)大塊位置，其它較好的品牌還有萊爾斯丹、真美詩(shī)等。其中家電能否做得過國(guó)美、蘇寧很值得懷疑。 3 、 我 們 總 體 覺 得 歐 亞 商 都 的強(qiáng)勢(shì)在化妝品、女裝及男裝三大塊領(lǐng)域。而且戶外的紅旗 街 的 交 通 堵 塞 現(xiàn) 象 非 常嚴(yán)重，極大的影響了商業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 各 種 休 閑 小 吧 ， 為 顧 客 購(gòu) 物 之余提供了方便。 紅 旗 街 萬(wàn) 達(dá) 廣 場(chǎng) 是 大 連 萬(wàn) 達(dá) 集團(tuán)在長(zhǎng)春市建設(shè)的第三代城市綜合體項(xiàng)目，也是市委市政府首批扶持的城市綜合體項(xiàng)目之一。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)目前已經(jīng) 與 長(zhǎng) 春 市 政 府 達(dá) 成 初 步 協(xié) 議 ，未來萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在長(zhǎng)春將至少再建設(shè)5 個(gè) 城 市 綜 合 體 、 兩 家 高 標(biāo) 準(zhǔn) 5 星級(jí)酒店，總投資額約 300億 元 。這也是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)選址在此的重要因素。 地 下 2 層 、 地 上 6 層 、 局 部 7層。蘇寧、屈臣氏、麥當(dāng)勞雖 然 到 位 了 ，但 就 目 前 的 營(yíng) 業(yè) 狀 況 ，扛不住撤場(chǎng)是必然的。 人 造 桃 花 樹 、童 話 般 的 旋 轉(zhuǎn) 木馬、各類造型各異卡通人物也在一定 程 度 上 營(yíng) 造 出 了 兒 童 世 界 的 味道?？偨Y(jié)其失敗的原因可以歸納以下幾點(diǎn)： 問題： 1 、 項(xiàng) 目 前 期 市 場(chǎng) 研 究 不 夠 ，甚至可能沒做專業(yè)市場(chǎng)研究，高達(dá)18萬(wàn)平方的商業(yè)項(xiàng)目就是在一線城市也是需要極其慎重的，要經(jīng)過長(zhǎng)期的市場(chǎng)研究才能上馬，更何況是在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的長(zhǎng)春，巨大的風(fēng)險(xiǎn)