【正文】 21 三月 20232:56:45 下午 14:56:45三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 2023/3/21 14:56:4514:56:4521 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 2:56:45 下午 2:56 下午 14:56:45三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 三月 21三月 21Sunday, March 21, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。資金的來源有兩方面，一個是中央政府的投入，另一個是出售土地獲得的資金 n 盡管中央政府給了 LDDC這么大權(quán)利，但地方行政職能、公屋分配、教育統(tǒng)籌、醫(yī)療管理等權(quán)利仍保留在地方政府和相關(guān)機構(gòu)。n 現(xiàn)代城市發(fā)展對都市綜合體要求越來越高，它是城市功能組合體，是一種典型的房地產(chǎn)形態(tài)，而不是廣泛意義上的建筑形態(tài)。n 這種模式出售比例一般能夠基本收回投資，由于國內(nèi)上市公司資金實力有限，很多公司采用這種模式。加之后期開發(fā)的商務(wù)辦公區(qū)，太古城為香港市民提供了一個完整便利的工作生活社區(qū)，深得中產(chǎn)階級的喜愛不斷推出富有吸引力的零售項目、景觀及活動 n 太古城中心二期于 1998年引入的冰上皇宮是香港目前最大的真雪溜冰場；商場內(nèi)大堂設(shè)有 78尺高的紅色拱門，是全亞洲最大，最高的室內(nèi)拱門；此外太古城中心于2023年舉辦了全亞洲首個在博物館以外舉辦的大型化石展覽， 2023年舉辦了 “ 太古城冰燈節(jié) ” 。經(jīng)過 30多年的開發(fā)，太古城目前的服務(wù)配套已經(jīng)十分成熟，深受香港市民的喜愛。把多功能融合到一個綜合體內(nèi)，實現(xiàn) 1+12的放大效應(yīng)，也更容易成為一個區(qū)域的經(jīng)濟和商業(yè)的中心，而且具有龐大的輻射作用57%17%23% 3%辦公 商業(yè) 酒店 公眾休息區(qū)域21香港 IFC（ 3/4）n IFC項目是一個集酒店、辦公、商業(yè)為一體的綜合性項目，主要由國際金融中心一、二期，國際金融中心商場以及四季酒店組成，總建筑面積約 54萬平方米，車位 1800個交通途徑 到達 IFC的方式郵輪 直接到達項目周邊的碼頭，有電梯連接至商場 2樓步行從周邊的交易廣場、郵政總局等項目由天橋系統(tǒng)直接連接到國際金融中心飛機 由機場經(jīng)機場快線直接到達商場一層市區(qū)預(yù)登記大堂地鐵 地鐵香港站在本項目內(nèi)有 3個出入口自駕車 直接到達國際金融中心停車場，并經(jīng)由直行梯到達項目內(nèi)公共交通 直接到達項目內(nèi)巴士站、的士站22香港 IFC（ 4/4）23城市綜合體定義城市綜合體商業(yè)模式開發(fā)體量開發(fā)周期空間布局功能協(xié)同運營模式開發(fā)模式城市綜合體城市價值商業(yè)價值社會價值24城市綜合體商業(yè)模式 — 開發(fā)周期n 城市綜合體包含了所必須的商務(wù)辦公、商業(yè)休閑、酒店餐飲和公寓住宅四大核心功能。項目選址標(biāo)準(zhǔn)n 項目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費基礎(chǔ)，項目位于城市中心，是城市經(jīng)濟新增長點n 必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢n 必須營造齊備的生活系統(tǒng)開發(fā)制約因素n 城市必須具備足夠的終端消費能力n 城市綜合體要求有優(yōu)越的地段、交通、商圈配套n 開發(fā)商須具有雄厚的實力和高素質(zhì)n 對開發(fā)商配套資源的要求6東京城市副中心 — 新宿 （ 1/5）n 新宿區(qū)位于東京都中心區(qū)以西，距銀座約 6公里，是東京市內(nèi)主要繁華區(qū)之一，新宿副都心目前建成的商務(wù)區(qū)總用地面積為 ，商業(yè)、辦公及寫字樓建筑面積為 200多萬平方米 n 新宿副都心的經(jīng)濟、行政、商業(yè)、文化、信息等部門云集于商務(wù)區(qū)，金融保險業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)、零售批發(fā)業(yè)、服務(wù)業(yè)成為新宿的主要行業(yè)，人口就業(yè)構(gòu)成已接近東京都中心三區(qū) n 東京新宿 CBD的中央核心商務(wù)區(qū)是以新宿站為中心、半徑為 7000米的范圍內(nèi)，聚集了 160多家銀行，新宿已成為日本 “ 銀行戰(zhàn)爭 ” 的縮影，是 “ 華爾街 ” 的翻版 7東京城市副中心 — 新宿 （ 2/5）東京都政府（都廳） 新宿摩天大樓區(qū) 高島屋 中央公園8東京城市副中心 — 新宿 （ 3/5）n 新宿區(qū)是一個有著各種不同面貌的城鎮(zhèn)，居住了大約 30萬人n 新宿是東京都的一個交通樞紐，共有 9條地鐵線路由此經(jīng)過，日客流量超過了 300萬人西新宿n 以新宿車站為中心，以西的西新宿是東京新規(guī)劃的行政與商業(yè)新都心，東京都的行政中心東京都廳就位在此處，除此之外周遭還包圍了許多大型企業(yè)總社所使用的摩天大樓，此超高層建筑群是東京地區(qū)最早形成的類似區(qū)域南新宿n 新宿車站南口方向則是百貨公司與商店街云集的商業(yè)地區(qū)，其中最著名的包括有高島屋百貨公司的旗艦店高島屋時代廣場與知名日本連鎖書店紀(jì)伊國屋的總社 除電影之家外，整個項目還擁有 8廳 “ 電影之星 ” 多廳電影院、 “ 電影之星 ”三維 IMAX電影院和餐飲n “ 音樂盒 ” 則讓顧客體驗各種激昂的音樂主題，它通過尖端技術(shù)，未顧客提供多種多樣的互動式且可增進知識教益的活動。將太古城打造成香港優(yōu)質(zhì)的綜合性社區(qū)29香港太古城功能布局住宅區(qū)n 太古城最先啟動的是較易操作的住宅項目。其與主要商業(yè)及商務(wù)區(qū)距離也均在適宜的范圍之內(nèi)太古城在開發(fā)過程中創(chuàng)造了多個香港第一，不斷推陳出新來引領(lǐng)市場需求，成為香港長盛不衰的標(biāo)志性社區(qū)之一。n 在城市商務(wù) CBD集中的地方，一般以寫字樓、酒店、服務(wù)式公寓的開發(fā)為主，零售只作為配套服務(wù)功能，主要客群針對高端的商務(wù)、企業(yè)職員等n 在傳統(tǒng)的購物街區(qū)，零售所占的比重往往就超過商務(wù)類需求，利用商業(yè)綜合體的整體聚客優(yōu)勢，提升商業(yè)的品質(zhì)，其針對客群面往往較廣 n 在城市發(fā)展的新興區(qū)域，除一定的商務(wù)類需求外，生活類、社區(qū)型的商業(yè)元素往往較受歡迎，以項目周邊 35公里內(nèi)的城市消費人群為主n 案例：新加坡新達城43新加坡新達城 （ 1/3）新加坡 CBD新加坡新達城n 新加坡新達城綜合開發(fā)項目，是新加坡最大的集會議展覽中心、商務(wù)辦公、商業(yè)為一體的綜合商業(yè)建筑，是新加坡商業(yè)規(guī)劃的成功范例n 1984 年由新加坡前總理李光耀邀香港商家投資，于 1997 年完成n 這座城中城，建筑面積 65 萬平方米，包括世界項級的新加坡國際會議與展覽中心，四棟 45層及一棟 18層的辦公大樓，一棟 4層的購物中心，地下停車場可容納 3200輛汽車 44新加坡新達城 （ 2/3）45新加坡新達城 （ 3/3）酒店會展中心娛樂和購物中心辦公和其他設(shè)施n 新達城如今是新加坡最令人嘆為觀止的商業(yè)建筑，新達城通過高品質(zhì)設(shè)施的建立，獨特的管理模式的運用，成功地建立起一個品牌的形象n 一座兼具休閑娛樂、知識交流、商業(yè)契機、創(chuàng)新研究的多元化環(huán)境的 “ 城中之城 ” 應(yīng)運而生，整個商業(yè)中心生機勃勃n 新達城，建成后共有 700 余家公司落戶，每月的游客數(shù)量達 200 萬人次，每天有 萬余人在此辦公，每天有 5 萬多車輛進出，有 1萬余輛車在此停泊46城市綜合體定義城市綜合體商業(yè)模式開發(fā)體量開發(fā)周期空間布局功能協(xié)同運營模式開發(fā)模式城市綜合體城市價值商業(yè)價值社會價值47城市綜合體商業(yè)模式 — 運營模式 （ 1/3）城市綜合體開發(fā)運營模式n 大型綜合體開發(fā)模式，需要強調(diào)整個項目的有序規(guī)劃和功能互補，為使用者提供完備的商務(wù)功能和生活服務(wù)，對提升區(qū)域或城市價值有著不可或缺的點石成金的作用n 對于一個成熟的城市綜合體而言，項目開工建設(shè)完成后，后期項目的運營模式的選擇，將決定項目日后的盈利能力、開發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。n 預(yù)計 2023年竣工n 目前已 經(jīng)動 工n 企 業(yè) 天地二期（三號樓和四號樓）n 辦 公部分建筑面 積 每 棟 50,000平方米 n 下 設(shè)頂級 品牌旗 艦 店 50,000平方米n 預(yù)計 2023年竣工 n 將延 續(xù) 國 際 甲 級 寫字樓的高 標(biāo) 準(zhǔn)，吸 引國 際 知名租 戶n 目前正在 實 施 動 遷n 68層 超高寫字樓一 棟n 浦西又一 標(biāo) 志性建筑n 造型 為 市花 “ 白玉 蘭 ”n 瑞安集 團總 部大樓n 辦 公部分建筑面 積 170,000sqmn 商 場 部分建筑面 積 50,000sqm n 預(yù)計 2023年竣工 n 動 拆遷尚未啟 動n 三四個 不同 規(guī) 模的 劇場n 類 似美國百老 匯n 豐富太平 橋 地區(qū)的功能n 尚未 動 遷已經(jīng)建成的部分新天地 54上海新天地 — 開發(fā)借鑒經(jīng)驗 （ 1/2）123 45566結(jié)合市場合理安排開發(fā)時序新天地（零售）翠湖天地（住宅）企 業(yè) 天地（ 辦 公樓）翠湖天地御苑（住宅二期）酒店＋住宅三期＋零售企 業(yè) 天地二期＋住宅＋國 際 學(xué)校住宅＋ 辦 公樓＋零售55上海新天地 — 開發(fā)借鑒經(jīng)驗 （ 2/2）商業(yè)模式 n 零售先行，打造知名度n 瑞安集團在初期商業(yè)租賃上，為了吸引優(yōu)質(zhì)租戶，并沒有收取很高的租金，但是卻樹立了城市名片，可以說獲得了極高的品牌價值n 瑞安集團堅持持有物業(yè)，統(tǒng)一招租，新天地有效實現(xiàn)管理者與經(jīng)營者分離n 真正令瑞安回收資金，甚至賺取超額利潤的是其住宅部分，正是由于其極高的品牌價值，不僅大大降低了瑞安在推廣公寓時的營銷成本，而且使翠湖天地一舉成為上海頂級豪宅，售價遙遙領(lǐng)先周邊的項目，也在此驗證了瑞安在策略上的成功56城市綜合體定義城市綜合體商業(yè)模式開發(fā)體量開發(fā)周期空間布局功能協(xié)同運營模式開發(fā)模式城市綜合體城市價值商業(yè)價值社會價值57城市綜合體商業(yè)模式 — 開發(fā)模式根據(jù)綜合體在不同城市的不同位置、城市特性和歷史階段，從投資與營運的角度總結(jié)出都市綜合體的三種開發(fā)模式：n 這一模式產(chǎn)生于早期工業(yè)化時代，資本主義原始積累產(chǎn)生了大量財富，一些大財團或政府紛紛通過建設(shè)都市綜合體來彰顯自己的實力。旗下有地產(chǎn)發(fā)展、物業(yè)投資、電訊科技、運輸物流等多項業(yè)務(wù)板塊，核心業(yè)務(wù)為發(fā)展物業(yè)供銷售及投資。 n 社會價值 成功進行了舊區(qū)改造吸引了無數(shù)藝術(shù)家、觀光客的足跡 21 三月 20232:56:45 下午 14:56:45三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 三月 21三月 2114:56:4514:56:45March 21, 20231意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 14:56:4514:56:4514:56Sunday, March 21, 20231知人者智，自知者明。 2:56:45 下午 2:56 下午 14:56:45三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nu