【正文】 省城 CBD 新區(qū)的城市商業(yè)綜合體開發(fā)特點研究 以長春南部新城商業(yè)綜合體項目為例 深 圳 新 摩 爾 商 業(yè) 管 理 公 司 楊 寶民 2 0 1 1 年 8 月 29日 摘要 從 2 0 0 4 年 開 始 深 圳 新 摩 爾 公 司已 經 投 資 150萬 元 了 解 長 春 總 體 規(guī)劃和商業(yè)現狀，其中長春經開區(qū)管委會提供百萬資金委托新摩爾公司服務新區(qū)概念性規(guī)劃設計和長春經開 南 區(qū) 現 代 服 務 業(yè) 規(guī) 劃 和 商 業(yè) 規(guī)劃。 2020 年 深 圳 新 摩 爾 公 司 中 標 服務 了 長 沙 東 部 C B D 區(qū) 域 策 劃 ， 同 時擁有 C B D 和 城 市 商 業(yè) 綜 合 體 策 劃 和開發(fā)經驗。 2 0 0 9 年 深 圳 新 摩 爾 商 業(yè) 管 理 公司服務長春國際金融中心項目，與澳洲 C O X 公 司 對 商 業(yè) 建 筑 設 計 進 行了詳細研究。 目 前 的 澳 洲 C O X 公 司 設 計 方 案主要問題是商業(yè)臨街面被酒店和紅樓遮擋嚴重，商業(yè)臨街面缺乏，建議考慮酒店和名品購物中心的合理布局，大部分意見被甲方和設計單位接受。 根 據 前 期 市 場 調 查 結 果 ， 與 甲方共同研討提出項目商業(yè)地產項目總體經營工作思路和可持續(xù)發(fā)展目標。 省 城 非 核 心 商 圈 的 新 區(qū) C B D 綜合 體 存 在 如 下 難 題 ，第 一 商 圈 沒 有真正形成，培育時間較長，需要動態(tài) 把 握 業(yè) 態(tài) 設 計 . 第二 新區(qū) C B D 綜合體項目開發(fā)招商必須和區(qū)域開發(fā)結合，與政府形成良好的配合，先聚集區(qū)域的人氣后聚集才氣。 根 據 市 場 需 要 確 定 長 春 南 部 新城鉅城商業(yè)綜合體可能的項目物業(yè)比例與位置，根據項目地塊和區(qū)位特點 , 確 定 產 品 定 位 和 物 業(yè) 組 合 開發(fā) 計 劃 ，找 到 最 優(yōu) 的 盈 利 模 式 方 向 。 一、 長春零售市場分析 1 、 長春卓展購物中心調查 長 春 卓 展 時 代 廣 場 百 貨 有 限 公司 成 立 于 1 9 9 7 年 12月 ， 隸 屬 于 香 港卓展集團，下設卓展購物中心、卓展天天酒店和卓展寫字樓三個經營實體。是一家集百貨零售、酒店及餐飲娛樂于一體的大型休閑廣場式商業(yè)企業(yè)。 卓 展 時 代 廣 場 地 址 在 長 春 市 重慶路 1 2 3 3 號 ， 其 整 體 規(guī) 劃 設 計 由 美國 著 名 商 場 設 計 公 司 SOM 擔 綱 ，設計思想以循環(huán)式的米蘭長廊為結構布 局 ， 全 場 占 地 面 積 1 . 5 萬 平 方 米 ，建筑面積 1 3 . 3 萬 平 方 米 。 廣 場 內 配有 40部 自 動 扶 梯 、 20部 客 用 升 降 梯及 4 部 大 型 貨 梯 各 種 現 代 化 的 智 能管理系統(tǒng)，為購物、休 閑 、 辦 公 提供了國際一流的環(huán)境與設施。 負一樓平面規(guī)劃 負 一 樓 主 要 以 鞋 類 、 超 市 、 超外租戶、屈臣氏為主 一樓規(guī)劃： 一樓品牌有 卓 展 主 要 依 靠 一 樓 十 幾 個 國 際名品給其撐場，使其一舉成為長春最高檔的百貨公司。 其 品 牌 主 力 有 ： LV、 F E N D I 、菲 拉 格 幕 、 G U C C I 、 卡 蒂 亞 、E M P O R I O A R M A N I 、 B U R B E R R Y 等。 LV 站 面 很 霸 道 ， 不 僅 戶 外 占 了約 30米 臨 街 面 ，店 內 也 占 了 約 40米。 一 樓 的 化 妝 品 品 牌 也 很 齊 全 ，幾乎囊括的所有世界知名化妝品品牌：其中赫蓮娜、香奈爾、迪奧、資生堂、嬌韻詩、雅詩蘭黛等均是其主力品牌。 二樓規(guī)劃： 二樓品牌有 二 樓 最 大 的 特 點 是 ： 幾 乎 清 一色的假洋鬼子，可以說是全國假洋鬼 子 最 集 中 的 場 ，其 中 以 卡 爾 丹 頓 、梵思諾為領頭，當然二樓也有個別世 界 精 品 品 牌 ：包 括 G U C C I 二 樓 鞋類 、 雅 格 獅 丹 、湯 米 希 菲 格 、 D K N Y等等。 三樓規(guī)劃： 四樓規(guī)劃 : 五樓規(guī)劃： 六樓規(guī)劃： 六 樓 總 體 覺 得 太 過 雜 亂 ， 而 且比較低檔，與頂級購物中心總體風格不相匹配。 長春卓展調查總結： 1 、 長 春 卓 展 購 物 中 心 總 的 來說還是相當成功的，長春卓展購物中心 2 0 1 0 年 的 銷 售 業(yè) 績 約 30億 元 。長春卓展引進了絕大部分世界精品品 牌 ， 僅 有 個 別 品 牌 沒 進 如 ：G i o r g i o A r m a n i 、 C h a n e l 女 裝 、P R A D A 愛 馬 仕 、 K E N Z O 、 M i u M i u 、B V L G A R I 、 V e r s a 側、 G i v e n c h y 等等 ， 另 外 世 界 名 表 也 較 少 。L o u i s V u i t t o n . G U C C I C a r t i e r 卓展店 2020年 營 業(yè) 額 1 . 4 億 1 . 2 億 0 . 8 億。 2 、 卓 展 最 有 特 點 的 地 方 是 其規(guī) 模 較 大 ，并 以 大 百 貨 的 手 法 經 營 ，其定位是一種混合定位，即將高檔奢侈品百貨與中檔大眾百貨綜合在一 起 。其 顧 客 群 也 是 高 檔 + 中 檔 一 網打盡，這種現象全國少有。在國內一般高檔奢侈品百貨與精品百貨、時尚百貨有就明顯的區(qū)分的，而且奢侈品百貨講究環(huán)境高雅，并普遍存在人氣不足現象，而長春卓展因將奢侈百貨與大眾百貨混在一起，并在長春沒有競爭對手，所以呈現一種奢侈品百貨像大眾百貨一樣的人氣。 3 、 長 春 卓 展 雖 然 有 1 3 . 3 萬平方的規(guī)模，并且也稱為購物中心，實際他并不是購物中心，而是以大百貨的形式做購物中心。表現在其動線總體規(guī)劃是以百貨的網狀布局做的規(guī)劃，并且嚴重確少休閑共享空間，景觀規(guī)劃也不足，商品分類還 是 按 照 百 貨 的 品 牌 分 類 做 的 規(guī)劃，餐飲娛樂嚴重不足，六樓以上才設置挑空的天棚，但已經沒有意義，因為其它樓層無法共享該部分空間較果，還存在能源浪費問題。 4 、 長 春 卓 展 還 存 在 一 個 很 大的交通問題，不僅其停車位嚴重不足，場外因是重慶商業(yè)街，交通堵塞非常嚴重，不利于奢侈品消費者開車到場消費。 5 、 從 長 春 卓 展 的 消 費 人 氣 可看出，其一樓世界精品消費的人氣遠達不到二至五樓的水平，其人氣最旺的是二樓三樓，特別是二樓假洋鬼子的銷售非?；鸨从吵鲩L春的中高樓消費存在大量的市場空間。但同時也反映出長春市民對名牌 的 認 知 還 存 在 一 個 很 低 的 層 次上，大多數市民分不出什么是世界名牌，什么是假名牌。 將 高 檔 消 費 人 群 與 中 檔 消 費 人