【正文】 體可能的項(xiàng)目物業(yè)比例與位置，根據(jù)項(xiàng)目地塊和區(qū)位特點(diǎn) , 確 定 產(chǎn) 品 定 位 和 物 業(yè) 組 合 開發(fā) 計(jì) 劃 ，找 到 最 優(yōu) 的 盈 利 模 式 方 向 。 卓 展 時(shí) 代 廣 場(chǎng) 地 址 在 長(zhǎng) 春 市 重慶路 1 2 3 3 號(hào) ， 其 整 體 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 由 美國(guó) 著 名 商 場(chǎng) 設(shè) 計(jì) 公 司 SOM 擔(dān) 綱 ，設(shè)計(jì)思想以循環(huán)式的米蘭長(zhǎng)廊為結(jié)構(gòu)布 局 ， 全 場(chǎng) 占 地 面 積 1 . 5 萬 平 方 米 ，建筑面積 1 3 . 3 萬 平 方 米 。表現(xiàn)在其動(dòng)線總體規(guī)劃是以百貨的網(wǎng)狀布局做的規(guī)劃，并且嚴(yán)重確少休閑共享空間，景觀規(guī)劃也不足，商品分類還 是 按 照 百 貨 的 品 牌 分 類 做 的 規(guī)劃，餐飲娛樂嚴(yán)重不足，六樓以上才設(shè)置挑空的天棚，但已經(jīng)沒有意義，因?yàn)槠渌鼧菍訜o法共享該部分空間較果，還存在能源浪費(fèi)問題。 負(fù) 一 樓 超 市 滿 足 居 民 生 鮮 食 品及日常生活用品的同時(shí)，也豐富的業(yè)態(tài)，提高的人氣 歐 亞 商 都 一 樓 化 妝 品 的 品 牌 組合 不 輸 于 奢 侈 品 商 場(chǎng) ， 其 中C h a n e l 、 DIOR、 伊 麗 莎 白 雅 頓 、G U E R L A I N 、 B I O T H E R M 、S H I S E I D O 、歐 萊 雅 、嬌 韻 詩(shī) 、 M A K E U P F O R E V E R 、 B o r g h e s e 很 有 競(jìng) 爭(zhēng)力。 歐亞商都總體評(píng)價(jià) 1 、 地 處 長(zhǎng) 春 兩 個(gè) 核 心 商 圈 之一的紅旗街商圈的重要樞紐位置，歐亞商都享有無與倫比的優(yōu)越地理位置，這也是百貨做強(qiáng)的最重要的市場(chǎng)資源。 作 為 萬 達(dá) 廣 場(chǎng) 的 靈 魂 和 紐 帶 ，三層室內(nèi)商街一大批代表行業(yè)高水準(zhǔn) 的 品 牌 紛 紛 入 駐 紅 旗 街 萬 達(dá) 廣場(chǎng)，其中許多品牌是第一次在春城出現(xiàn)，入駐品牌除了 o c h i r y 、 f i v e p u l s 、 o n l y 、 v e r o m o d a 、 h o t w i n d等 “ 大眾 ” 類 潮 品 外 ， 還 包 括 首 次 進(jìn)駐的 H o p e r i s e 、 S e a s o u l 、 K 2 、 C L U B M A R C 、 A S O B I O 、 T I P T O P 、 19八 3 、氣味圖書館等 30多 個(gè) 風(fēng) 尚 潮 牌 。而萬達(dá)廣場(chǎng)入駐每一個(gè)地方，都會(huì)給當(dāng)?shù)貛砭薮蟮纳鐣?huì)效益。長(zhǎng) 春 賽 德 購(gòu) 物 中 心 位 于 長(zhǎng) 春 東部經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)賽得廣場(chǎng)。 一 流 的 硬 件 設(shè) 置 與 空 蕩 蕩 的 賣場(chǎng)形成鮮明對(duì)比。 4 、 偏 僻 的 商 業(yè) 地 段 導(dǎo) 致 項(xiàng) 目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大，賽德購(gòu)物中心所在的位置毫無商業(yè)氣氛可言，更與重慶路商圈與紅旗商圈相差甚遠(yuǎn)，無法借力。 第四 周邊 2 公 里 半 徑 的 住 宅 ，例如，綠地 . 中 央 墅 、 保 利 . 林語(yǔ)都有小戶型，大戶型消化速度慢。 通過銷售物業(yè)，基本收回 41萬平 方 米 綜 合 體 投 資 ，保 留 1 萬 平 方 米街 區(qū) ， 6 萬 平 方 米 購(gòu) 物 中 心 和 五 星 酒店五萬平方米 . 保 留 綜 合 體 物 業(yè) 價(jià) 值 計(jì) 算1 3 + 6 1 . 5 + 5 1 . 6 = 2 0 億元 關(guān) 于 地 下 建 筑 面 積 ： 假 定 紅 星美 凱 龍 地 下 面 積 為 6 萬 平 方 米 ， 41萬平方米綜合體的地下面積為 15萬平方米 . 關(guān)于 26萬平方米住宅計(jì)算 地價(jià)分?jǐn)?26萬 平 方 米 部 分 土 地價(jià)格 8 . 9 4 ( 2 6 247。 2 、 過 大 的 零 售 體 量 導(dǎo) 致 項(xiàng) 目過早的夭折， 18萬 的 規(guī) 模 在 全 國(guó) 來說都是巨大的商業(yè)項(xiàng)目，雖然長(zhǎng)春的卓展、歐亞均有十多萬的規(guī)模，但別人是在已經(jīng)成熟的重慶路 商圈與紅旗商圈，每天有數(shù)十萬的客流去 支 撐 ，而 賽 德 沒 有 商 圈 人 流 資 源 ，養(yǎng)活 18萬 平 的 賽 德 必 須 有 10萬 / 日以上的客流量才行，而就目前的客流 量 可 能 連 1 0 0 0 人 都 沒 有 。 場(chǎng) 外 的 裝 修 形 象 倒 也 是 很 有 現(xiàn)代感。 隨著紅 旗 街 萬 達(dá) 廣 場(chǎng) 的 開 業(yè) ，與周邊歐亞商都、巴黎春天百貨、亞細(xì)亞百貨等商場(chǎng)遙相呼應(yīng)，共同形成業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，對(duì)紅旗街商圈的發(fā)展將有很大的提升作用。紅旗街萬達(dá)廣場(chǎng)的開業(yè)，標(biāo)志著長(zhǎng)春市城市綜合體項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)入了新的階段，邁出了新的步伐，對(duì)豐富長(zhǎng)春市商業(yè)業(yè)態(tài)，完善長(zhǎng)春市服務(wù)功能，將發(fā)揮積極作用。 ( 一 ) 、項(xiàng)目概況 長(zhǎng) 春 紅 旗 街 萬 達(dá) 廣 場(chǎng) 位 于 長(zhǎng) 春紅旗街商圈，是萬達(dá)集團(tuán)繼重慶路萬達(dá)廣場(chǎng)之后在長(zhǎng)春投資的第二個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，同時(shí)也是長(zhǎng)春第一個(gè)大型城市綜合體。 雜 亂 無 章 的 數(shù) 碼 賣 場(chǎng) 形 象 與 干凈整潔的時(shí)尚百貨形象很不匹配。 Z A R A將于 10月亮相。 2 、 卓 展 最 有 特 點(diǎn) 的 地 方 是 其規(guī) 模 較 大 ，并 以 大 百 貨 的 手 法 經(jīng) 營(yíng) ，其定位是一種混合定位，即將高檔奢侈品百貨與中檔大眾百貨綜合在一 起 。 省 城 非 核 心 商 圈 的 新 區(qū) C B D 綜合 體 存 在 如 下 難 題 ，第 一 商 圈 沒 有真正形成，培育時(shí)間較長(zhǎng)，需要?jiǎng)討B(tài) 把 握 業(yè) 態(tài) 設(shè) 計(jì) . 第二 新區(qū) C B D 綜合體項(xiàng)目開發(fā)招商必須和區(qū)域開發(fā)結(jié)合，與政府形成良好的配合，先聚集區(qū)域的人氣后聚集才氣。 廣 場(chǎng) 內(nèi) 配有 40部 自 動(dòng) 扶 梯 、 20部 客 用 升 降 梯及 4 部 大 型 貨 梯 各 種 現(xiàn) 代 化 的 智 能管理系統(tǒng)，為購(gòu)物、休 閑 、 辦 公 提供了國(guó)際一流的環(huán)境與設(shè)施。 4 、 長(zhǎng) 春 卓 展 還 存 在 一 個(gè) 很 大的交通問題，不僅其停車位嚴(yán)重不足，場(chǎng)外因是重慶商業(yè)街，交通堵塞非常嚴(yán)重，不利于奢侈品消費(fèi)者開車到場(chǎng)消費(fèi)。 一 樓 珠 寶 品 牌 方 面 表 現(xiàn) 較 一般，只有周大福、六福及周生生三個(gè) 香 港 珠 寶 品 牌 較 有 競(jìng) 爭(zhēng) 力 。 2 、 數(shù) 量 眾 多 的 知 名 優(yōu) 質(zhì) 品 牌商戶為歐亞商都贏得紅旗商 圈 甚 至是長(zhǎng)春龍頭百貨企業(yè)的地位奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 萬達(dá)廣場(chǎng)樓層分布 萬 達(dá) 廣 場(chǎng) 三 樓 的 美 食 廣 場(chǎng) 聚 集了 各 色 餐 飲 ， 異 國(guó) 風(fēng) 味 ， 本 地 風(fēng) 情 ，吸引了眾多顧客。紅旗街萬達(dá)廣場(chǎng)將區(qū)域內(nèi)原本零散的商業(yè)格局有效整合，成為紅旗街商圈內(nèi)業(yè)態(tài)、功能最為齊全的城市綜合體，而且對(duì)推動(dòng)長(zhǎng)春城市化發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)，提升長(zhǎng)春乃至吉林省的服務(wù)業(yè)發(fā)展水平具有十分積極的意義。項(xiàng)目占地 4 . 3 萬 平 方 米 。 好 品 牌 都 撤 了 ， 僅 剩 幾 個(gè) 爛 牌子占地，老實(shí)說還真不如都撤了，免得浪費(fèi)能源。按照其現(xiàn)有的位置與周邊環(huán) 境 來 看 ，做 一 個(gè) 3 5 萬 平 方 的 社 區(qū)商業(yè)還是有可能的，應(yīng)以大型超市為主力店，輔以大型餐飲娛樂、配套