【正文】 ㎡，其中渝中區(qū)商業(yè)營業(yè)面積近130萬㎡。加上現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口人均提高4平方米住宅，在未來8年的時間里。1987年，濮陽西水坡出土距今6400年的蚌殼龍形圖案，被稱為“中華第一龍”，濮陽市也因而被世界稱為“龍鄉(xiāng)”。（2） 開發(fā)量巨大。經(jīng)營：品牌餐飲、各種咖啡吧、酒吧和特色吧。商業(yè)步行街以3層建筑結(jié)構(gòu)形式為主，局部4層。因此，總體上看風險是比較小的，并具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益。長壽高檔住宅樓盤不多，消費能力有限，對豪宅的需求不大。以34條大街帶動商業(yè)氛圍形成，重點設計以“街”為主的臨街鋪面，實現(xiàn)物業(yè)銷售價值最大化?！舴眨涸诓叫薪謨?nèi)設多種生活服務店如：銀行、婚紗攝影、眼鏡店、藥店、糕點店、干洗衣店、照相沖洗店和音像店，全方位的滿足消費者的需求。從地理位置上看，該地塊屬濮陽市華龍區(qū)最繁華地段，商業(yè)價值較大。是集國家衛(wèi)生城、國家園林城、國家文明城、國家歷史文化名城、　中國優(yōu)秀旅游城、國際花園城市、中國人居環(huán)境范例獎于一體和國家、省石油化工基地的濮陽市唯一轄區(qū)，是濮陽市政治、經(jīng)濟、文化中心和中原油田總部所在地，是冀魯豫三省交界處人流、物流、資金流、信息流的匯集地。這種增長意味著：到2010年，濮陽城市化人口將達到600萬人，新增城市化人口將達到600萬人。之后每年以50%左右的速度增長。近幾年，公司在房地產(chǎn)主業(yè)方面取得了長足發(fā)展， 所有開發(fā)項目全部通過專業(yè)權(quán)威部門驗收，優(yōu)良品率達85%以上。 經(jīng)過幾十年的發(fā)展，濮陽市主城區(qū)基本形成了頗有影響的五大商圈：沙坪壩商圈、解放碑商圈、楊家坪商圈、南坪商圈和觀音橋商圈。如果平均下來，僅新增量這一塊，濮陽每年需求住宅的面積將達到2000萬平方米?！≠Y源豐富。3 面臨的機遇濮陽市華龍區(qū)房地產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達，城鎮(zhèn)居民居住條件不好，現(xiàn)有住宅項目較少，存在較大的住宅項目開發(fā)空間；而且大部分濮陽市華龍區(qū)人民都希望在綠城路修建高檔商場和引進中高檔餐館及娛樂設施，這些都有利于本項目的發(fā)展。步行街寬度：凈寬12米項目商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃以一個綜合性百貨店（百貨、超市、家電三位一體）和一個特色的家居、家俱裝飾材料的綜合性大賣場做為核心店，圍繞著中心廣場分布有一個餐飲區(qū)，快餐店、書城、運動城、兒童中心和一個陽光休閑地帶，并輔助以多個商業(yè)步行街系統(tǒng)共同構(gòu)成。只做3個臨街面層，設計3個主題廣場，如陽光活力廣場，都市生活廣場和兒童游樂廣場，分布置于主要街道交匯處，其中生活廣場為主要景觀制造點。第九章 總體評價一、 本項目是一個投資風險較小的項目。居民收入低，消費支出小，投資者可接受的商業(yè)門面價格偏低。適當表現(xiàn)以主力店，精品專賣店特色區(qū)為結(jié)構(gòu)形態(tài)的集合式商業(yè)區(qū)，力求在此地開發(fā)出一種全新的購物中心。在項目B區(qū)域內(nèi)，設大型網(wǎng)吧、電玩城、KTV歌城，和一個電影城，豐富多彩的娛樂活動吸引本地區(qū)的消費者，以提升和鞏固商業(yè)區(qū)的人氣。濮陽市華龍區(qū)是濮陽市重要工業(yè)基地，職工購買力相對較強，現(xiàn)有商業(yè)門類雖齊全，但較分散，缺乏整體規(guī)劃，商業(yè)物業(yè)有一定創(chuàng)新、整合空間（2） 地段優(yōu)勢。2 濮陽市華龍區(qū)商貿(mào)發(fā)展狀況華龍區(qū)總面積119平方公里。按照規(guī)劃，到2010年，全國城市化率將達到47%，濮陽將達到50%。據(jù)了解，在1996年，濮陽房地產(chǎn)年銷售面積才166萬平方米。三、編制依據(jù)《濮陽市華龍區(qū)市場調(diào)查報告》《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》1993年，國家計委。2 濮陽商業(yè)設施的供求趨勢（1） 五大商圈會更進一步發(fā)展。由此可見濮陽的房地產(chǎn)還將繼續(xù)保持高速發(fā)展的趨勢。總部位于華龍區(qū)的中原油田有著豐富的石油、天然氣資源，現(xiàn)已探明石油地質(zhì)儲量6億噸,天然氣儲量遠景資源為20003000億立方米。4 面臨的挑戰(zhàn)濮陽市華龍區(qū)屬區(qū)域性中心城市，對周邊城市輻射力較差，但本地居民的收入及消費水平與主城區(qū)相比存在較大差距，項目所在平街一層租售狀況較好，但二樓情況堪憂，故如何消化大規(guī)模的商業(yè)面積是本項目的一大挑戰(zhàn)；此外，如何引導長壽的消費者接受高品質(zhì)的住宅也是本項目所面臨的挑戰(zhàn)。第四章 項目總體規(guī)劃一、 功能劃分及技術標準 商業(yè)物業(yè)功能規(guī)劃面積分配表物業(yè)功能面積（㎡）層高物業(yè)功能面積（㎡）層高主力百貨9000車庫及設備用房120004米主力超市5