【正文】 第二 周邊吉林大學等青年教師群體大部分需要小戶型 第三 大戶型豪宅擁有替代品凈月別墅 當我們的大戶型總價超越別墅時候，投資者選擇凈月別墅會 更 多 。 3 、 招 商 不 成 功 過 早 開 業(yè) 更 是讓賽德在沒成熟時就推向市場，最終被市場淘汰。據(jù)說為了趕時間，該項 目 在 入 駐 商 戶 只 有 20% 30%的超低比例的情況下匆忙開業(yè)，犯了商家大忌，很多地方從開業(yè)到現(xiàn)在都沒商戶入駐。 萬 達 廣 場 內(nèi) 的 五 星 級 國 際 影城、大型兒童主題樂園、電玩城、瑜 伽 生 活 館 、海 鮮 自 助 酒 樓 …… 從而最終使得體驗式消費成為可能，并使紅旗街商圈的核心地位進一步得以提升。也希望萬達集團在長春能夠走上新的水平和 臺 階 ， 并 在 “ 十 二 五 ” 期 間 ， 在 長春 工 業(yè) 和 服 務 業(yè) 雙 拉 動 格 局 形 成中，開啟長春服務業(yè)大發(fā)展的新格局。 項目效果圖 ( 二 ) 、 紅 旗 街 萬 達 廣 場 業(yè) 態(tài) 組合 作 為 長 春 新 一 代 城 市 綜 合 體 ，紅 旗 街 萬 達 廣 場 總 面 積 約 3 1 . 5 萬平方 米 ，其 中 商 業(yè) 面 積 達 15萬 平 方 米 ，規(guī) 劃了十五大商業(yè)業(yè)態(tài)： 時 尚 百 貨 ∕ 國 際 連 鎖 超 市 ∕ 五星級 影 城 ∕ 量販 K T V ∕ 時 尚 電 子 數(shù) 碼 ∕ 娛樂中心 ∕ 特色主題餐飲 / 動感電玩城 /健 身 中 心 / 精 品 書 局 / 潮 流 音 像 店 / 家居 飾 品 生 活 館 / 兒 童 游 樂 場 / 大型美容連鎖機構 / 音樂酒吧 。估計歐亞商都下一次的大調整應是將數(shù)碼城清除出去，改為其它能與百貨相匹配的業(yè)態(tài)進 來。 ” 最 多 幾 百 元 ， 甚至 幾 十 元 ， 就 能 擁 有 LV、 C h a n e l 、D I O R 等 知 名 品 牌 設 計 師 的 作 品 。在國內(nèi)一般高檔奢侈品百貨與精品百貨、時尚百貨有就明顯的區(qū)分的，而且奢侈品百貨講究環(huán)境高雅，并普遍存在人氣不足現(xiàn)象，而長春卓展因將奢侈百貨與大眾百貨混在一起，并在長春沒有競爭對手，所以呈現(xiàn)一種奢侈品百貨像大眾百貨一樣的人氣。 一、 長春零售市場分析 1 、 長春卓展購物中心調查 長 春 卓 展 時 代 廣 場 百 貨 有 限 公司 成 立 于 1 9 9 7 年 12月 ， 隸 屬 于 香 港卓展集團，下設卓展購物中心、卓展天天酒店和卓展寫字樓三個經(jīng)營實體。是一家集百貨零售、酒店及餐飲娛樂于一體的大型休閑廣場式商業(yè)企業(yè)。 3 、 長 春 卓 展 雖 然 有 1 3 . 3 萬平方的規(guī)模，并且也稱為購物中心，實際他并不是購物中心，而是以大百貨的形式做購物中心。這讓長春追求時尚的女孩們無需再 飛往香港、上海等大城市如今在長春也 可 以 買 到 Z A R A ，相 信 Z A R A 的進駐 又 為 歐 亞 商 都 注 入 新 的 時 尚 血液。 因 為 中 間 有 7 、 8 、 9 三 個 數(shù) 碼 樓層的分隔，并且樓下百貨客流上十樓美食廣場還存在嚴重垂直交通障礙，所以十樓美食廣場的人氣明顯不足。 從 地 下 二 層 到 地 上 五 層 ， 不 僅囊括首次登陸長春的萬千百貨、中國 最 大 的 院 線 ——萬 達 國 際 影 城 、奧運 電 子 合 作 商 ——大 玩 家 超 樂 場 、全國 連 鎖 量 販 式 K T V ——大 歌 星 、中 國最 大 兒 童 主 題 樂 園 ——奇 樂 兒 兒 童主題樂園、長春首家頂級海鮮自助料理 ——新 王 子 美 食 匯 在 內(nèi) 的 12家主力店，還擁有長春首條三層室內(nèi)陽 光 步 行 街 和 1200個 地 下 停 車 位 的5A 級國際標準停車場。 紅 旗 街 萬 達 廣 場 開 業(yè) 后 將 實 現(xiàn)企業(yè)效益與社會效益的高度統(tǒng)一，為 長 春 市 提 供 上 萬 個 穩(wěn) 定 就 業(yè) 崗位，每年為城市創(chuàng)造上億元稅收。 長 春 賽 德 購 物 中 心 是 由 吉 林 遠東 實 業(yè) 集 團 有 限 公 司 與 A C E 太 平 洋有 限 公 司 共 同 投 資 的 中 外 合 資 企業(yè)。部分好品牌目前都扛不住而紛紛撤場更使其雪上加霜 。發(fā)展商急于求成，在 招 商 率 只 有 20% 30%的 情 況 下 居然 開 業(yè) 面 市 ( 其 中 還 有 百 貨 、 超 市 僅自 營 的 注 了 水 的 招 商 成 果 ) ， 消 費 者去了商場居然發(fā)現(xiàn)大量的空鋪、空場，到處是施工 、 是 等 待 進 場 的 商戶，如此形象自然讓消費者大失所望，同時也讓正觀望的商戶大跌眼鏡，更導致的后期的招商難，一般商場要在招商率超過 8 0 % 以 上 時 才初步具備開業(yè)條件，而其在 30%以上的招商率開業(yè)無疑很不明智，也反映出發(fā)展商的不成熟。 我 們 的 真 正 優(yōu) 勢 是 商 住S O H O 產(chǎn)品。8 7 . 6 ) = 2 . 6 5 億元 地下 9 萬平方米 成本估算 銷售住宅物業(yè)計算 261 萬元 = 2 6 億元 住 宅 小 戶 型 比 例 在 第 一 期 50%左右的依據(jù) 第一 C B D 內(nèi)的消費人群主要為白領人群，對地鐵小戶型消化能力較強。 如 果 在定 位 之 處 ， 做 6 萬 平 方 米 購 物 中 心 ，12萬平方米做成公寓和酒店，形成城市商業(yè)綜合體模式，該項目投資壓力會大大減輕。 目 前 因 周 邊 小 區(qū) 入 住 率 還 很低，人氣太淡，本就不多的消費人群進到十多萬平方的商業(yè)立刻就沒影了，規(guī)模太大了，如此規(guī)模的商業(yè)項目每天沒十幾萬人的客流量根本就養(yǎng)不活。 紅 旗 街 停 車 、 餐 飲 、 娛 樂 休 閑等商業(yè)空白點，隨著萬達廣場的入駐，將得到很好的業(yè)態(tài)補充。下一步長春市委、市政府將把大連萬達集團作為重要的戰(zhàn)略投資者和合作伙伴，繼續(xù)支持萬達集團在長春的戰(zhàn)略投資，并提供寬松環(huán)境和優(yōu)質服務。 項目交通圖 項 目 占 地 面 積 4 . 8 萬 平 方 米 ， 建筑面積 3 1 . 7 5 萬 平 方 米 ， 總 投 資 額26億元，項目集百貨、室內(nèi) 步行商業(yè)街、室外商業(yè)街、公寓、住宅等多種業(yè)態(tài)為一體，引入萬千百貨、萬達影城、國美電器、華潤萬家連鎖 超 市 、 大 歌 星 K T V 、 大 玩 家 超 樂場等 6 大 主 力 店 ，及 上 百 家 品 牌 專 營店的進駐，滿足消費者一站式生活消費需求。 7 、 8 、 9 樓 均 是 數(shù) 碼 城 ， 老 實 說百貨公司里做如此大的數(shù)碼城很不合適，因為消費人群與消費習慣均不 匹 配 ，可 能 是 歐 亞 商 都 規(guī) 模 太 大 ，而且又是以百貨公司的形態(tài)做的規(guī)劃，傳統(tǒng)百貨填不滿 11層 商 業(yè) 樓 ，故 而 萬 般 無 奈 才 引 進 3 個 數(shù) 碼 樓 層 ，從賣場空蕩蕩的人氣可看出這兩個完全不匹配的業(yè)態(tài)強扭在一起的不協(xié)調。其快速時尚品牌的魅 力 表 現(xiàn) 在 “ 一 流 的 設 計 ，二 流 的 面料 ， 三 流 的 價 格 。其 顧 客 群 也 是 高 檔 + 中 檔 一 網(wǎng)打盡，這種現(xiàn)象全國少有。 根 據(jù) 市 場 需 要 確 定 長 春 南 部 新城鉅城商業(yè)綜合