省城cbd新區(qū)的城市商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)特點(diǎn)研究-以長(zhǎng)春南部新城商業(yè)綜合體項(xiàng)目為例-wenkub.com
2025-08-28 11:19 本頁(yè)面
【正文】 第二 以最佳盈利模式指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行產(chǎn)品的調(diào)整，這是城市綜合體開(kāi)發(fā)對(duì)建筑設(shè)計(jì)公司的基本要求，墨守成規(guī)的設(shè)計(jì)思想是有害的，任何優(yōu)秀的設(shè)計(jì)公司都不能盲人騎著瞎馬，只有尊重當(dāng)?shù)叵M(fèi)者習(xí)慣，滿 足 市 場(chǎng) 需 求 的 建 筑 才 是 好 的 建筑，在城市綜合體領(lǐng)域成功是硬道理。 第四 周邊 2 公 里 半 徑 的 住 宅 ，例如，綠地 . 中 央 墅 、 保 利 . 林語(yǔ)都有小戶型，大戶型消化速度慢。 通過(guò)銷售物業(yè)，基本收回 41萬(wàn)平 方 米 綜 合 體 投 資 ，保 留 1 萬(wàn) 平 方 米街 區(qū) ， 6 萬(wàn) 平 方 米 購(gòu) 物 中 心 和 五 星 酒店五萬(wàn)平方米 . 保 留 綜 合 體 物 業(yè) 價(jià) 值 計(jì) 算1 3 + 6 1 . 5 + 5 1 . 6 = 2 0 億元 關(guān) 于 地 下 建 筑 面 積 ： 假 定 紅 星美 凱 龍 地 下 面 積 為 6 萬(wàn) 平 方 米 ， 41萬(wàn)平方米綜合體的地下面積為 15萬(wàn)平方米 . 關(guān)于 26萬(wàn)平方米住宅計(jì)算 地價(jià)分?jǐn)?26萬(wàn) 平 方 米 部 分 土 地價(jià)格 8 . 9 4 ( 2 6 247。 配 合 甲 方 邀 請(qǐng) 的 設(shè) 計(jì) 院 同 步 進(jìn)行概念設(shè)計(jì)深化工作。 項(xiàng) 目 建 筑 面 積 占 地 面 積2 2 . 6 4 5 7 萬(wàn)平方米 1 18萬(wàn) 平 方 米 綜 合 體 地上 88萬(wàn)平方米 地下接近 30萬(wàn)平方米 地上 26萬(wàn) 平 方 米 住 宅 62萬(wàn)平方米綜合體 41萬(wàn) 平 方 米 綜 合 體 ， 紅 星 美凱龍 21萬(wàn)平方米 41萬(wàn)平方米綜合體物業(yè)組合建議 方案 1 將 藍(lán) 色 框 內(nèi) 作 為 購(gòu) 物 中 心 和 五星酒店綜合體整體設(shè)計(jì)，從二樓相連，形成整體的綜合體。 4 、 偏 僻 的 商 業(yè) 地 段 導(dǎo) 致 項(xiàng) 目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大，賽德購(gòu)物中心所在的位置毫無(wú)商業(yè)氣氛可言，更與重慶路商圈與紅旗商圈相差甚遠(yuǎn)，無(wú)法借力。 2 、 過(guò) 大 的 零 售 體 量 導(dǎo) 致 項(xiàng) 目過(guò)早的夭折， 18萬(wàn) 的 規(guī) 模 在 全 國(guó) 來(lái)說(shuō)都是巨大的商業(yè)項(xiàng)目，雖然長(zhǎng)春的卓展、歐亞均有十多萬(wàn)的規(guī)模，但別人是在已經(jīng)成熟的重慶路 商圈與紅旗商圈，每天有數(shù)十萬(wàn)的客流去 支 撐 ，而 賽 德 沒(méi) 有 商 圈 人 流 資 源 ，養(yǎng)活 18萬(wàn) 平 的 賽 德 必 須 有 10萬(wàn) / 日以上的客流量才行，而就目前的客流 量 可 能 連 1 0 0 0 人 都 沒(méi) 有 。 賽德購(gòu)物中心調(diào)查總結(jié)： 優(yōu)點(diǎn)： 1 、 賽 德 購(gòu) 物 中 心 在 硬 件 上 是目前長(zhǎng)春最現(xiàn)代化、最時(shí)尚的購(gòu)物中心，也是目前長(zhǎng)春在硬件上唯一達(dá) 到 標(biāo) 準(zhǔn) 購(gòu) 物 中 心 的 一 個(gè) 地 產(chǎn) 項(xiàng)目 。 令 人 驚 呀 的 是 賽 德 在 娛 樂(lè) 方 面下了很大的力度，整個(gè)樓層均按照娛樂(lè)設(shè)置的要求進(jìn)行打造，為適合多數(shù)娛樂(lè)設(shè)施裝修的需要，在層高方 面 采 用 了 超 高 的 6 米 層 高 ，這 樣 使室內(nèi)高空軌道車及各類卡通設(shè)置得以建設(shè)。 一 流 的 硬 件 設(shè) 置 與 空 蕩 蕩 的 賣場(chǎng)形成鮮明對(duì)比。 場(chǎng) 外 的 裝 修 形 象 倒 也 是 很 有 現(xiàn)代感。 G 、P R A D A 、 精 品 超 市 B H G 、 專 業(yè) 體 育用品超市迪卡儂等，但至今仍沒(méi)見(jiàn)到，估計(jì)目前的經(jīng)營(yíng)狀況是不可能來(lái)了。定位高檔百貨、超市、休閑娛樂(lè)、餐飲、文化于一體的多功能大型 綜 合 性 商 業(yè) 項(xiàng) 目 ( s h o p p i n g m a l l ) 。長(zhǎng) 春 賽 德 購(gòu) 物 中 心 位 于 長(zhǎng) 春 東部經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)賽得廣場(chǎng)。 隨著紅 旗 街 萬(wàn) 達(dá) 廣 場(chǎng) 的 開(kāi) 業(yè) ，與周邊歐亞商都、巴黎春天百貨、亞細(xì)亞百貨等商場(chǎng)遙相呼應(yīng)，共同形成業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，對(duì)紅旗街商圈的發(fā)展將有很大的提升作用。 無(wú) 論 是 在 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) ， 還 是 品 牌集 合 度 上 ，紅 旗 街 萬(wàn) 達(dá) 廣 場(chǎng) 的 開(kāi) 業(yè) ，將會(huì)使長(zhǎng)春商業(yè)呈現(xiàn)出一個(gè)全新的格局。 紅 旗 街 萬(wàn) 達(dá) 廣 場(chǎng) 的 開(kāi) 業(yè) ， 長(zhǎng) 春商業(yè)將呈現(xiàn)出一派新格局，首座城市綜合體項(xiàng)目的進(jìn)駐，將給長(zhǎng)春商業(yè)注入新的發(fā)展活力。而萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)入駐每一個(gè)地方，都會(huì)給當(dāng)?shù)貛?lái)巨大的社會(huì)效益。紅旗街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，標(biāo)志著長(zhǎng)春市城市綜合體項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)入了新的階段，邁出了新的步伐，對(duì)豐富長(zhǎng)春市商業(yè)業(yè)態(tài)，完善長(zhǎng)春市服務(wù)功能，將發(fā)揮積極作用。開(kāi)業(yè)當(dāng)天人流 量 19萬(wàn)，第二 天 人 流 量 18萬(wàn) ， 第 三 天 人 流 量 17萬(wàn) ，前 三 天 每 天 營(yíng) 業(yè) 額 約 1 0 0 0 萬(wàn) 元 ，締造了屬于長(zhǎng)春的商業(yè)神話。 在 一 樓 的 中 庭 ， 正 在 舉 辦 首 屆美 食 節(jié) ， 吸 引 了 大 批 顧 客 。 作 為 萬(wàn) 達(dá) 廣 場(chǎng) 的 靈 魂 和 紐 帶 ，三層室內(nèi)商街一大批代表行業(yè)高水準(zhǔn) 的 品 牌 紛 紛 入 駐 紅 旗 街 萬(wàn) 達(dá) 廣場(chǎng)，其中許多品牌是第一次在春城出現(xiàn)，入駐品牌除了 o c h i r y 、 f i v e p u l s 、 o n l y 、 v e r o m o d a 、 h o t w i n d等 “ 大眾 ” 類 潮 品 外 ， 還 包 括 首 次 進(jìn)駐的 H o p e r i s e 、 S e a s o u l 、 K 2 、 C L U B M A R C 、 A S O B I O 、 T I P T O P 、 19八 3 、氣味圖書(shū)館等 30多 個(gè) 風(fēng) 尚 潮 牌 。 ( 一 ) 、項(xiàng)目概況 長(zhǎng) 春 紅 旗 街 萬(wàn) 達(dá) 廣 場(chǎng) 位 于 長(zhǎng) 春紅旗街商圈，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)繼重慶路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)之后在長(zhǎng)春投資的第二個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，同時(shí)也是長(zhǎng)春第一個(gè)大型城市綜合體。 5 、 歐 亞 商 都 高 達(dá) 十 多 萬(wàn) 平 方的商業(yè)規(guī)模，卻均以百貨的形態(tài)進(jìn)行規(guī)劃，嚴(yán)重缺少餐飲、娛樂(lè)、休閑等商業(yè)態(tài)，過(guò)大的規(guī)模使得逛商場(chǎng)成為一個(gè)很累人的活，當(dāng)然該商場(chǎng)過(guò)大的規(guī)模是通過(guò)逐年改造擴(kuò)建出來(lái)了，并不是統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的，不能怪管理人員，但也反映出項(xiàng)目本身硬件上的不足。 4 、 作 為 一 個(gè) 以 中 高 檔 為 定 位的傳統(tǒng)百貨公司， 17萬(wàn) 平 方 的 總 建筑面積有些規(guī)模偏大。 歐亞商都總體評(píng)價(jià) 1 、 地 處 長(zhǎng) 春 兩 個(gè) 核 心 商 圈 之一的紅旗街商圈的重要樞紐位置，歐亞商都享有無(wú)與倫比的優(yōu)越地理位置，這也是百貨做強(qiáng)的最重要的市場(chǎng)資源。 雜 亂 無(wú) 章 的 數(shù) 碼 賣 場(chǎng) 形 象 與 干凈整潔的時(shí)尚百貨形象很不匹配。 五樓： 五 樓 運(yùn) 動(dòng) 品 牌 與 各 百 貨 公 司 一樣，仍以阿迪達(dá)斯與耐克為領(lǐng)養(yǎng)，輔以匡威、美津濃、喬丹、銳步等品牌組合。 二樓： 歐 亞 二 樓 如 長(zhǎng) 春 卓 展 一 樣 ， 將男裝規(guī)劃在二樓，這與國(guó)內(nèi)眾多百貨公司將男裝規(guī)劃在四樓有明顯的區(qū)別。 負(fù) 一 樓 超 市 滿 足 居 民 生 鮮 食 品及日常生活用品的同時(shí)，也豐
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