【正文】 被發(fā)展商盲目的樂觀掩蓋了 。 二 、 長 春 南 部 新 城 鉅 城 商 業(yè) 綜合體產(chǎn)品定位和物業(yè)組合比例 本 項 目 位 于 南 部 新 城 C B D 核心 ，人 民 大 街 高 速 公 路 收 費 站 西 側(cè) ，南環(huán)路以南。 a ) 與 發(fā) 展 商 共 同 確 定 長 春 南部新城商業(yè)綜合體經(jīng)營策略包含購物中心運營管理體系 四 、 長 春 南 部 新 城 鉅 城 商 業(yè) 綜合體項目投入產(chǎn)出分析 41萬平方米綜合體核心部分 如 果 減 少 購 物 中 心 面 積 6 萬 ，增加公寓 6 萬 平 方 米 ，將 會 增 加 銷 售 額6 億 元 左 右 ，實 際 可 以 達 到 4 0 . 5 億元銷售額。 通 過 優(yōu) 先 建 設 五 星 酒 店 提 升 物業(yè)價值，聚集人氣，爾后開發(fā)公寓以及寫字樓和商業(yè)街區(qū)，最后建設購 物 中 心 ， 取 得 最 佳 盈 利 . 紅 星 美 凱龍 家 居 M A L L 可 以 提 前 開 發(fā) 聚 集 人氣，形成目的地消費。 第五 萬達紅旗街區(qū)項目公寓大 部 分 都 是 40 60平 方 米 戶 型 ，單 價最高沖到 1 . 3 萬元 / 平方米。 講 授 商 業(yè) 街 區(qū) 與 超 市 、 百 貨 的視覺營銷體系及其與商業(yè)建筑裝修銜接方法，講解主力店和步行街項目招商知識和實際操作，專題研討項目與對手的競爭策略。按照其現(xiàn)有的位置與周邊環(huán) 境 來 看 ，做 一 個 3 5 萬 平 方 的 社 區(qū)商業(yè)還是有可能的，應以大型超市為主力店，輔以大型餐飲娛樂、配套商業(yè)組合更為科學實用，至少會活得比現(xiàn)在滋 潤。 2 、 賽 德 購 物 中 心 在 前 期 規(guī) 劃上下了一翻功夫，有一定的專業(yè)水準 ，其 中 包 括 前 庭 的 整 面 墻 做 采 光 、多邊形中庭、百貨與購物中心的位置 關 系 、 立 柱 的 局 部 裝 飾 、 6 樓 娛 樂樓層高的特意加高等，無不體現(xiàn)出設計者的良苦用心 。 好 品 牌 都 撤 了 ， 僅 剩 幾 個 爛 牌子占地，老實說還真不如都撤了，免得浪費能源。 現(xiàn) 實 招 商 狀 況 是 百 貨 沒 有 招 來知名品牌，與其簽約的是毫無品牌知 名 度 與 號 招 力 的 “ 彩 虹 百 貨 ” ( 應該 是 發(fā) 展 商 自 建 品 牌 ) ， 超 市 也 沒 招來 B H G ， 目 前 也 是 自 建 品 牌 超 市 。項目占地 4 . 3 萬 平 方 米 。 紅 旗 街 商 圈 業(yè) 態(tài) 完 備 提 競 爭力 。紅旗街萬達廣場將區(qū)域內(nèi)原本零散的商業(yè)格局有效整合，成為紅旗街商圈內(nèi)業(yè)態(tài)、功能最為齊全的城市綜合體，而且對推動長春城市化發(fā)展，促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級，提升長春乃至吉林省的服務業(yè)發(fā)展水平具有十分積極的意義。 萬 達 影 城 早 已 成 為 長 春 人 看 電影 的 首 選 ， 而 萬 千 百 貨 則 成 立 于2020年 5 月 ，是 萬 達 集 團 旗 下 四 大 支柱 產(chǎn) 業(yè) 之 一 ，也 是 萬 達 集 團 “ 訂 單 式商 業(yè) 地 產(chǎn) ” 的 核 心 組 成 部 分 。 萬達廣場樓層分布 萬 達 廣 場 三 樓 的 美 食 廣 場 聚 集了 各 色 餐 飲 ， 異 國 風 味 ， 本 地 風 情 ，吸引了眾多顧客。 6 、 歐 亞 商 都 按 其 總 體 定 位 戰(zhàn)略是從 “ 大眾百貨 ” 轉(zhuǎn)型為 “ 時尚百貨 ” ，但 就 目 前 的 硬 件 形 象 及 商 品 品牌組合來 看 仍 沒 達 到 真 正 的 “ 時尚百貨 ” ， 充 其 量 也 只 是 “ 大 眾 時 尚 百貨 ” ， 因 為 做 真 正 的 “ 時 尚 百 貨 ” 在規(guī)模上不能太大，高達 10多 萬 平 方 的百貨賣場是沒有充足的時尚品牌來填滿的，還要依賴眾多大眾品牌才能 填 滿 場 ，因 為 做 時 尚 百 貨 只 需 3 5萬平方就足夠，過大的規(guī)模只能將檔次與時尚度拉了下來，這也是歐亞的宿命吧。 2 、 數(shù) 量 眾 多 的 知 名 優(yōu) 質(zhì) 品 牌商戶為歐亞商都贏得紅旗商 圈 甚 至是長春龍頭百貨企業(yè)的地位奠定了堅實的基礎。 其休 閑 品 牌 以 L e v i ’ s 為 最 好 。 一 樓 珠 寶 品 牌 方 面 表 現(xiàn) 較 一般，只有周大福、六福及周生生三個 香 港 珠 寶 品 牌 較 有 競 爭 力 。 建店 14年 來 ， 歐 亞 商 都 連 續(xù) 3年投入巨資，對歐亞商都進行了全方位、大 規(guī) 模 的 升 級 改 造 。 4 、 長 春 卓 展 還 存 在 一 個 很 大的交通問題，不僅其停車位嚴重不足，場外因是重慶商業(yè)街，交通堵塞非常嚴重，不利于奢侈品消費者開車到場消費。 長春卓展調(diào)查總結(jié)： 1 、 長 春 卓 展 購 物 中 心 總 的 來說還是相當成功的，長春卓展購物中心 2 0 1 0 年 的 銷 售 業(yè) 績 約 30億 元 。 廣 場 內(nèi) 配有 40部 自 動 扶 梯 、 20部 客 用 升 降 梯及 4 部 大 型 貨 梯 各 種 現(xiàn) 代 化 的 智 能管理系統(tǒng)，為購物、休 閑 、 辦 公 提供了國際一流的環(huán)境與設施。 2 0 0 9 年 深 圳 新 摩 爾 商 業(yè) 管 理 公司服務長春國際金融中心項目，與澳洲 C O X 公 司 對 商 業(yè) 建 筑 設 計 進 行了詳細研究。 省 城 非 核 心 商 圈 的 新 區(qū) C B D 綜合 體 存 在 如 下 難 題 ，第 一 商 圈 沒 有真正形成，培育時間較長，需要動態(tài) 把 握 業(yè) 態(tài) 設 計 . 第二 新區(qū) C B D 綜合體項目開發(fā)招商必須和區(qū)域開發(fā)結(jié)合，與政府形成良好的配合，先聚集區(qū)域的人氣后聚集才氣。 LV 站 面 很 霸 道 ， 不 僅 戶 外 占 了約 30米 臨 街 面 ，店 內(nèi) 也 占 了 約 40米。 2 、 卓 展 最 有 特 點 的 地 方 是 其規(guī) 模 較 大 ，并 以 大 百 貨 的 手 法 經(jīng) 營 ，其定位是一種混合定位，即將高檔奢侈品百貨與中檔大眾百貨綜合在一 起 。 將 高 檔 消 費 人 群 與 中 檔 消 費 人群綜合在一起存在一定問題，因為顧客群存在巨大的消費水平及消費習慣性差異，目前長春沒有較好的奢侈品消費場所，這種混合定位還能有一定市場空間，但奢侈品的頂級消費人群是不希望與普通大眾在同一種環(huán)境里購物的，所以長春有必要 誕 生 一 個 專 為 高 端 消 費 為 定 位的純高檔購物場所。 Z A R A將于 10月亮相。 二樓： 歐 亞 二 樓 如 長 春 卓 展 一 樣 ， 將男裝規(guī)劃在二樓，這與國內(nèi)眾多百貨公司將男裝規(guī)劃在四樓有明顯的區(qū)別。 雜 亂 無 章 的 數(shù) 碼 賣 場 形 象 與 干凈整潔的時尚百貨形象很不匹配。 4 、 作 為 一 個 以 中 高 檔 為 定 位的傳統(tǒng)百貨公司， 17萬 平 方 的 總 建筑面積有些規(guī)模偏大。 ( 一 ) 、項目概況 長 春 紅 旗 街 萬 達 廣 場 位 于 長 春紅旗街商圈，是萬達集團繼重慶路萬達廣場之后在長春投資的第二個萬達廣場，同時也是長春第一個