【正文】 富的業(yè)態(tài)，提高的人氣 歐 亞 商 都 一 樓 化 妝 品 的 品 牌 組合 不 輸 于 奢 侈 品 商 場 ， 其 中C h a n e l 、 DIOR、 伊 麗 莎 白 雅 頓 、G U E R L A I N 、 B I O T H E R M 、S H I S E I D O 、歐 萊 雅 、嬌 韻 詩 、 M A K E U P F O R E V E R 、 B o r g h e s e 很 有 競 爭力。 Z A R A將于 10月亮相。 2 0 0 5 年 以 前 ，歐亞商都是傳統(tǒng)的大眾百貨店，經(jīng)過了三年多的升級改造，如今的歐亞 商 都 已 成 功 轉(zhuǎn) 型 為 “ 時 尚 百 貨 主流店 ” 。 將 高 檔 消 費(fèi) 人 群 與 中 檔 消 費(fèi) 人群綜合在一起存在一定問題，因?yàn)轭櫩腿捍嬖诰薮蟮南M(fèi)水平及消費(fèi)習(xí)慣性差異，目前長春沒有較好的奢侈品消費(fèi)場所，這種混合定位還能有一定市場空間，但奢侈品的頂級消費(fèi)人群是不希望與普通大眾在同一種環(huán)境里購物的，所以長春有必要 誕 生 一 個 專 為 高 端 消 費(fèi) 為 定 位的純高檔購物場所。表現(xiàn)在其動線總體規(guī)劃是以百貨的網(wǎng)狀布局做的規(guī)劃，并且嚴(yán)重確少休閑共享空間，景觀規(guī)劃也不足，商品分類還 是 按 照 百 貨 的 品 牌 分 類 做 的 規(guī)劃，餐飲娛樂嚴(yán)重不足，六樓以上才設(shè)置挑空的天棚，但已經(jīng)沒有意義，因?yàn)槠渌鼧菍訜o法共享該部分空間較果，還存在能源浪費(fèi)問題。 2 、 卓 展 最 有 特 點(diǎn) 的 地 方 是 其規(guī) 模 較 大 ，并 以 大 百 貨 的 手 法 經(jīng) 營 ，其定位是一種混合定位，即將高檔奢侈品百貨與中檔大眾百貨綜合在一 起 。 三樓規(guī)劃： 四樓規(guī)劃 : 五樓規(guī)劃： 六樓規(guī)劃： 六 樓 總 體 覺 得 太 過 雜 亂 ， 而 且比較低檔，與頂級購物中心總體風(fēng)格不相匹配。 LV 站 面 很 霸 道 ， 不 僅 戶 外 占 了約 30米 臨 街 面 ，店 內(nèi) 也 占 了 約 40米。 卓 展 時 代 廣 場 地 址 在 長 春 市 重慶路 1 2 3 3 號 ， 其 整 體 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 由 美國 著 名 商 場 設(shè) 計(jì) 公 司 SOM 擔(dān) 綱 ，設(shè)計(jì)思想以循環(huán)式的米蘭長廊為結(jié)構(gòu)布 局 ， 全 場 占 地 面 積 1 . 5 萬 平 方 米 ，建筑面積 1 3 . 3 萬 平 方 米 。 省 城 非 核 心 商 圈 的 新 區(qū) C B D 綜合 體 存 在 如 下 難 題 ，第 一 商 圈 沒 有真正形成，培育時間較長，需要動態(tài) 把 握 業(yè) 態(tài) 設(shè) 計(jì) . 第二 新區(qū) C B D 綜合體項(xiàng)目開發(fā)招商必須和區(qū)域開發(fā)結(jié)合，與政府形成良好的配合，先聚集區(qū)域的人氣后聚集才氣。 2020 年 深 圳 新 摩 爾 公 司 中 標(biāo) 服務(wù) 了 長 沙 東 部 C B D 區(qū) 域 策 劃 ， 同 時擁有 C B D 和 城 市 商 業(yè) 綜 合 體 策 劃 和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 2 0 0 9 年 深 圳 新 摩 爾 商 業(yè) 管 理 公司服務(wù)長春國際金融中心項(xiàng)目，與澳洲 C O X 公 司 對 商 業(yè) 建 筑 設(shè) 計(jì) 進(jìn) 行了詳細(xì)研究。 根 據(jù) 市 場 需 要 確 定 長 春 南 部 新城鉅城商業(yè)綜合體可能的項(xiàng)目物業(yè)比例與位置，根據(jù)項(xiàng)目地塊和區(qū)位特點(diǎn) , 確 定 產(chǎn) 品 定 位 和 物 業(yè) 組 合 開發(fā) 計(jì) 劃 ，找 到 最 優(yōu) 的 盈 利 模 式 方 向 。 廣 場 內(nèi) 配有 40部 自 動 扶 梯 、 20部 客 用 升 降 梯及 4 部 大 型 貨 梯 各 種 現(xiàn) 代 化 的 智 能管理系統(tǒng)，為購物、休 閑 、 辦 公 提供了國際一流的環(huán)境與設(shè)施。 一 樓 的 化 妝 品 品 牌 也 很 齊 全 ，幾乎囊括的所有世界知名化妝品品牌：其中赫蓮娜、香奈爾、迪奧、資生堂、嬌韻詩、雅詩蘭黛等均是其主力品牌。 長春卓展調(diào)查總結(jié)： 1 、 長 春 卓 展 購 物 中 心 總 的 來說還是相當(dāng)成功的，長春卓展購物中心 2 0 1 0 年 的 銷 售 業(yè) 績 約 30億 元 。其 顧 客 群 也 是 高 檔 + 中 檔 一 網(wǎng)打盡，這種現(xiàn)象全國少有。 4 、 長 春 卓 展 還 存 在 一 個 很 大的交通問題，不僅其停車位嚴(yán)重不足，場外因是重慶商業(yè)街，交通堵塞非常嚴(yán)重，不利于奢侈品消費(fèi)者開車到場消費(fèi)。 1 、 長 春 歐 亞 商 都 購 物 中 心 調(diào)查 歐 亞 商 都 雖 然 不 是 奢 侈 品 店 ，但其作為長春最有影響力的商場還是有很高的參考價值，故而必需對其做一定的調(diào)查了解。 建店 14年 來 ， 歐 亞 商 都 連 續(xù) 3年投入巨資，對歐亞商都進(jìn)行了全方位、大 規(guī) 模 的 升 級 改 造 。其快速時尚品牌的魅 力 表 現(xiàn) 在 “ 一 流 的 設(shè) 計(jì) ，二 流 的 面料 ， 三 流 的 價 格 。 一 樓 珠 寶 品 牌 方 面 表 現(xiàn) 較 一般，只有周大福、六福及周生生三個 香 港 珠 寶 品 牌 較 有 競 爭 力 。并且二樓都是以國內(nèi)假洋鬼子為主，數(shù)量眾多幾乎囊括的國內(nèi)所有知名的假洋鬼子品牌。 其休 閑 品 牌 以 L e v i ’ s 為 最 好 。 7 、 8 、 9 樓 均 是 數(shù) 碼 城 ， 老 實(shí) 說百貨公司里做如此大的數(shù)碼城很不合適，因?yàn)橄M(fèi)人群與消費(fèi)習(xí)慣均不 匹 配 ，可 能 是 歐 亞 商 都 規(guī) 模 太 大 ，而且又是以百貨公司的形態(tài)做的規(guī)劃，傳統(tǒng)百貨填不滿 11層 商 業(yè) 樓 ，故 而 萬 般 無 奈 才 引 進(jìn) 3 個 數(shù) 碼 樓 層 ，從賣場空蕩蕩的人氣可看出這兩個完全不匹配的業(yè)態(tài)強(qiáng)扭在一起的不協(xié)調(diào)。 2 、 數(shù) 量 眾 多 的 知 名 優(yōu) 質(zhì) 品 牌商戶為歐亞商都贏得紅旗商 圈 甚 至是長春龍頭百貨企業(yè)的地位奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。樓層過高，負(fù)一至十多達(dá) 11層 的 商 場 層 數(shù) 在 全國都少見，過大的規(guī)模及過高的樓層使得規(guī)劃及經(jīng)營均出現(xiàn)很大的難度 。 6 、 歐 亞 商 都 按 其 總 體 定 位 戰(zhàn)略是從 “ 大眾百貨 ” 轉(zhuǎn)型為 “ 時尚百貨 ” ，但 就 目 前 的 硬 件 形 象 及 商 品 品牌組合來 看 仍 沒 達(dá) 到 真 正 的 “ 時尚百貨 ” ， 充 其 量 也 只 是 “ 大 眾 時 尚 百貨 ” ， 因 為 做 真 正 的 “ 時 尚 百 貨 ” 在規(guī)模上不能太大，高達(dá) 10多 萬 平 方 的百貨賣場是沒有充足的時尚品牌來填滿的，還要依賴眾多大眾品牌才能 填 滿 場 ，因 為 做 時 尚 百 貨 只 需 3 5萬平方就足夠，過大的規(guī)模只能將檔次與時尚度拉了下來，這也是歐亞的宿命吧。 項(xiàng)目交通圖 項(xiàng) 目 占 地 面 積 4 . 8 萬 平 方 米 ， 建筑面積 3 1 . 7 5 萬 平 方 米 ， 總 投 資 額26億元，項(xiàng)目集百貨、室內(nèi) 步行商業(yè)街、室外商業(yè)街、公寓、住宅等多種業(yè)態(tài)為一體，引入萬千百貨、萬達(dá)影城、國美電器、華潤萬家連鎖 超 市 、 大 歌 星 K T V 、 大 玩 家 超 樂場等 6 大 主 力 店 ，及 上 百 家 品 牌 專 營店的進(jìn)駐，滿足消費(fèi)者一站式