【正文】 開發(fā)中，做出這樣的決策和規(guī)劃是需要最高決策 者具有過人的魄力和前瞻眼光的。開放式空間包括市民廣場，居住區(qū)休閑活動廣 場，大空 間尺度的建筑間距及超大綠化園林的高尚社區(qū)等。它們?yōu)槌鞘性鎏砹?市民公共活動場所，為城市增添積聚人氣與活力的城市空間，為城市地標式建筑 天際線提供最佳 視覺空間，為城市透出藍天、白云、森林、小溪、詩意…太原萬達廣場位于太原有龍眼之稱的黑龍?zhí)豆珗@周圍，為了讓公園透出綠 色，規(guī)劃方案將周圍遮擋公園景色的所有破舊老房全部拆除，代之以綠化間距超 百米的短板式高層住宅，最大限度的將公園綠色透出來，將綠色、生態(tài)還給城市。4）、地標式的城市建筑城市綜合體一個顯著特點就是均在所在城市矗立了地標式建筑。如超高層酒 店：濟南萬達廣場 180 米高超白金五星級酒店（建成后將是濟南第一高樓）；又如高層地標式雙塔：無錫萬達廣場白金五星級酒店及酒店式公寓組成的玻璃雕塑雙塔等。項目前期規(guī)劃心得通過工作實踐，總結(jié)心得如下：190。 認真做好項目前期調(diào)研和定位。項目前期調(diào)研和定位準確與否關(guān)系到整 個項目的運作是否成功和順利，因此集團相關(guān)部門應(yīng)加強合作和工作力 度，并使之規(guī)范化和制度化。190。 認真解讀項目土地，使土地價值最大化。通過解讀土地、合理規(guī)劃，使 功能設(shè)置和分區(qū)合理，最大發(fā)揮土地效益；通過合理交通規(guī)劃，使商業(yè) 動線合理，積聚人氣。190。 站在國際萬達 百年企業(yè)的高度，提高規(guī)劃設(shè)計水平。在項目前期規(guī) 劃設(shè)計中，董事長多次從國際萬達 百年企業(yè)的高度，對社會，對城 市做出貢獻，促進商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的角度出發(fā)，寧可犧牲企業(yè)目前的一些 利益。如在多個新項目規(guī)劃設(shè)計中，為了給城市營造供市民活動的公共 場所，均減少可建面積，用于營造大型市民廣場。因此作為萬達的一名規(guī)劃設(shè)計人員，應(yīng)該具備大氣，超前，激情的品格和理 性，負責，嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，不斷提高規(guī)劃設(shè)計水平，才不愧時代、企業(yè)賦予的 職責。第九章 城市/商業(yè)/建筑綜合體資本進入與退出一、綜合體融資的特點190。 規(guī)模大、周期長；190。 高風險、高收益；190。 多元化。二、綜合體的融資渠道美國都市綜合體的融資渠道：國內(nèi)綜合體物業(yè)資本的參與方式策略一: 收租型物業(yè)投融資引進海外收租型房地產(chǎn)投資基金(REITs)或國內(nèi)外資金，專門對有穩(wěn)定租戶 的商業(yè)、寫字樓、 酒店式公寓等物業(yè)進行投資和經(jīng)營。策略二: 開發(fā)型項目投融資引進海外投資開發(fā)型房地產(chǎn)投資基金(REITs)或國內(nèi)外資金，結(jié)合開發(fā)商對 資金的需求，對項目進行投融資。綜合體的 REITs Structure第十章 綜合體招商一、招商策略租金定位1）、市場比較法根據(jù)目前項目區(qū)域及同類物業(yè)的銷售價格進行比較得出本項目 市場租金。租金為：34元/平米。2）、市場意向法通過對周邊商戶的走訪調(diào)查，客戶對本案接受的租金價格在13元/平方米之間。3）、項目整體實現(xiàn)均價根據(jù)上述兩種定價方法得出本項目的整體均價區(qū)間為14元/平 方米?？紤]整層出租的價格會相對低一些，因此最終確定的整體均價。各樓層租金招商策略1項目整體營銷策略結(jié)合項目優(yōu)勢，以本區(qū)域獨一無二的商業(yè)綜合體為訴求點，吸引商家進駐。2引進主力店引進核心主力經(jīng)營店起“領(lǐng)頭羊”做用，增強租戶對未來商業(yè)成功經(jīng)營的信心，達到吸引市場關(guān)注的目的，規(guī)避市場接受風險。地下一層超市：物美、?？吐?、好鄰居、順天府等一層餐飲業(yè)主力店：大鴨梨、太熟悉、金佰萬、永和豆?jié){、馬蘭拉面等 一層零售店：眼睛店、美容院、國龍醫(yī)藥二 層：浩沙健身、南苑康體中心、虞美宮KTV、北京比佳樂娛樂城 三、四層：如家快捷、城市客棧、速錦江之星3商業(yè)氛圍營造190。 精裝接待中心，樹立起一個全新的形象。引發(fā)客戶的興趣，增強客戶的進駐信心。190。 制作看板、羅馬旗、宣傳條等招商工具，烘托現(xiàn)場火熱氣氛。190。 將各商家的店名統(tǒng)一制作成掛旗的形式以烘托氣氛。4優(yōu)先入住在招商活動開始階段對前 3 名規(guī)?；蚱放迫胱∩碳医o予特別的優(yōu)惠（在給予租金價格優(yōu)惠的同時再贈送開業(yè)支持費 1000 元）。5大戶政策租用面積在 300 ㎡以上，帶動市場人流作用顯著且對散戶進駐具有較強感召力的，可一次性免租三個月。6品牌戶策略租用面積在 10003000 ㎡之間，對散戶進駐具有較強感召力的，在一次性簽訂十年租賃合同時免租一年。7散戶政策租用面積在 100 ㎡以下，一次性簽訂租賃合同在兩年之時，免租三個月。招商推廣方案1召開招商大會邀請具有較強感召力和影響力的各業(yè)態(tài)商家參加經(jīng)營研討會。2廣告媒體宣傳190。 第一篇海報以《與眾不同，一定出眾——我有我精彩》為主題作為開篇， 全面系統(tǒng)的介紹本項目的自身優(yōu)勢；版面以整版紅色的為底，廣告主 題“與眾不同，一定出眾”特別突出，圖中首先向人們傳達一種本項 目與眾不同的形象，讓他們對本項目有一個印象。190。 第二篇海報以《即將閃亮登場——因你更精彩》廣告則重點訴求招商的 相關(guān)事項，在廣告設(shè)計中，還是采用了整版的紅色來奪人眼球。文案 主要對第一篇海報發(fā)出后，客戶反饋和想探知的問題進行簡述，形成 新聞式的廣告。190。 第三篇以《愛你=愛自己——將愛進行到底》將“愛”進行了全新的詮 釋，文案中指出開發(fā)商及經(jīng)營商之間的結(jié)合是愛的開始，在以后的日 子里開發(fā)商將一道與經(jīng)營商共同攜手創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，贏得更多 的利潤，尋求更大的發(fā)展。190。 第四篇以《人緣財源冬至圓——心中充滿愛》為主題的廣告，一邊 向大家表示節(jié)日的問候，一邊向目標客戶亮出與眾不同的一招——凡 在開盤這天來參加現(xiàn)場活動的都可領(lǐng)取一份另人意想不到的驚喜。190。 第五篇在招商工作接近尾聲、準備開街時舉辦一個慶功酒會。廣告以《把酒當歌須盡歡——金豬財年我們同舉杯》來答謝各商家對本項目的支持和信任。招商計劃二、招商保障三高團隊招商團隊組織框架三、招商管理執(zhí)行產(chǎn)生效益的階段，除了需要專業(yè)化的知識和技能外，更需要專業(yè) 化的團隊和市場經(jīng)驗。團隊構(gòu)成招商業(yè)務(wù)流程第十一章 綜合體營銷推廣一、推廣思路二、推廣層次和傳播通路解析圖三、銷售與出租第十二章 綜合體經(jīng)營管理福岡博多運河城可以稱為未來都市型設(shè)計，這種風格的建筑設(shè)計在日本屬于首創(chuàng)。有名的福岡凱悅大飯店和華盛頓酒店、四季劇團的第一個專用劇場“福岡 城市劇場”、匯集 13 個電影院的“AMC 運河城 13”、高科技游藝主題公園“福岡快 樂國”等都在這里占有一席之地。無論內(nèi)容還是規(guī)模都是空前無比的。博多運河城鳥瞰相片城市綜合體的管理屬于綜合管理，需要統(tǒng)一管理公共部分場地與設(shè)施，協(xié)調(diào)營銷活動，同時包括相對獨立的購物中心經(jīng)營、酒店管理、寫字樓以及公寓物業(yè) 管理等內(nèi)容。一、購物中心的管理功能劃分與信息宣傳博多運河城核心部分是個超大型的購物中心，它因水而生動：180 米長的運河從它的中心流過。里面有各種名牌專賣店，酒店，餐館，電影院等游樂設(shè)施。 在其中一側(cè)的樓梯面對的是一個瀕水的表演舞臺，在高處望下去，總是有各種風 格不同的樂隊在那里進行表演。如果累了還可以在河邊長椅上坐著觀日落美景， 或是請畫像的藝術(shù)家為你畫上有日本卡通造型的漫畫像。典型營銷推廣場景反映設(shè)計的內(nèi)涵—— 讓顧客停留更多時間購物中心的綠化管理博多運河城不僅在設(shè)計方面貫徹了生態(tài)型城市綜合體的思路，而且在管理方 面也貫徹如下管理思路：（1）.營銷推廣作為整個購物中心的核心，將項目打造成為旅游目的地，游 客可以在酒店住宿，同時可以在購物中心購物，在娛樂城參與游樂與文化活動。 每年到福岡旅游的旅客幾乎都把博多運河城作為必到的旅游目的地。（2）.將環(huán)境管理的標準貫徹到物業(yè)管理中，通過高品牌物業(yè)及服務(wù)吸引更 多顧客。（3）.博多運河城的管理公司日本 FJ 株式會社，重點作統(tǒng)一形象推廣以及 購物中心管理，酒店管理獨立性較大，聘請專業(yè)酒店管理公司管理，因為酒店不 僅要吸引來購物的人群消費，更重要是要吸引外地旅游和商務(wù)旅客。（４）盡管相對獨立的部分都在打造自己的品牌，但是項目整體品牌依舊非 常重要，只有形成整體品牌才能吸引本地顧客重復消費，才能吸引更多的外地顧 客慕名前來。二、劇院的管理劇場是購物中心的公共場地，是公共演出平臺，滿足購物人群的文化生活與 娛樂要求。博多運河城的四季劇場擁有專用劇場，該團擁有比較強大的演員陣容。劇場管理國內(nèi)很多城市也在城市廣場中興建劇場，如何經(jīng)營好城市劇場，借鑒日本經(jīng) 驗提出幾點意見：，與一個歌舞團建立長期合作關(guān)系。，以一流的編劇和導演為龍頭，多出藝術(shù)精品。在 表演方面，劇院的藝術(shù)團體不僅要重視發(fā)揮骨干演員作用，特別注意從顧客中吸 納業(yè)余演員參加，培養(yǎng)更多藝術(shù)人才，突出參與性與互動。，形成一個整體。圓形舞臺與劇院式購物中心三、娛樂城與餐飲娛樂城與文化表演活動紛呈AMC 運河城 13 擁有日本規(guī)模最大的多功能電影院，共有 13 個放映廳，經(jīng) 常上演熱門佳作。餐飲 拉面街薈萃日本美食，吸引大量人流。日本飲食文化不僅借鑒中國飲 食文化，而且日本是世界平均衛(wèi)生程度最好的國家，日本餐飲吸引世界各地美食 愛好者。拉面街采取拉面競技場的方式，吸引了很多顧客參與。四、五星級酒店的管理博多運河城的五星級酒店福岡凱悅大酒店和華盛頓酒店是兩家五星級酒店，酒店吸引的是中高收入人 群，這些人群也是有能力購買購物中心商品的顧客。我們在國內(nèi)的長春卓展中心 也可以看到這種現(xiàn)象，很多人在卓展購物中心購買高檔商品，在香格里拉大酒店 咖啡廳洽談商務(wù)或休閑。第十三章 綜合體的運營價值一、綜合體的運營價值主要取決于人流價值鏈人流價值鏈東莞第一國際各物業(yè)功能價值支撐體系圖二、綜合體的綜合開發(fā)價值鏈矩陣三、綜合體的綜合評價體系四、綜合體運營的思考華潤萬象城作為城市核心區(qū)城市綜合體項目為什么一期項目開發(fā)會會選擇商 業(yè)和寫字樓？處于城市核心區(qū)的中航城城市綜合體項目為什么一期項目開發(fā)會選擇寫字樓而不是商業(yè)？龍崗南聯(lián)港臺項目處于城市次級中心區(qū)的輻射地帶，125 萬的總建面，一期啟動以住宅為主？五、面對城市綜合體，我們急需解決的問題190。 地塊價值的研判與分析；190。 分期規(guī)劃與城市化發(fā)展的關(guān)系；190。 城市綜合體與舊改拆遷間的協(xié)調(diào)；190。 城市綜合體現(xiàn)金流的問題