【正文】 開發(fā)中，做出這樣的決策和規(guī)劃是需要最高決策 者具有過人的魄力和前瞻眼光的。開放式空間包括市民廣場，居住區(qū)休閑活動廣 場，大空 間尺度的建筑間距及超大綠化園林的高尚社區(qū)等。它們?yōu)槌鞘性鎏砹?市民公共活動場所，為城市增添積聚人氣與活力的城市空間，為城市地標(biāo)式建筑 天際線提供最佳 視覺空間，為城市透出藍(lán)天、白云、森林、小溪、詩意…太原萬達(dá)廣場位于太原有龍眼之稱的黑龍?zhí)豆珗@周圍，為了讓公園透出綠 色，規(guī)劃方案將周圍遮擋公園景色的所有破舊老房全部拆除，代之以綠化間距超 百米的短板式高層住宅，最大限度的將公園綠色透出來，將綠色、生態(tài)還給城市。4）、地標(biāo)式的城市建筑城市綜合體一個顯著特點(diǎn)就是均在所在城市矗立了地標(biāo)式建筑。如超高層酒 店：濟(jì)南萬達(dá)廣場 180 米高超白金五星級酒店（建成后將是濟(jì)南第一高樓）；又如高層地標(biāo)式雙塔：無錫萬達(dá)廣場白金五星級酒店及酒店式公寓組成的玻璃雕塑雙塔等。項(xiàng)目前期規(guī)劃心得通過工作實(shí)踐，總結(jié)心得如下：190。 認(rèn)真做好項(xiàng)目前期調(diào)研和定位。項(xiàng)目前期調(diào)研和定位準(zhǔn)確與否關(guān)系到整 個項(xiàng)目的運(yùn)作是否成功和順利，因此集團(tuán)相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)合作和工作力 度，并使之規(guī)范化和制度化。190。 認(rèn)真解讀項(xiàng)目土地，使土地價(jià)值最大化。通過解讀土地、合理規(guī)劃，使 功能設(shè)置和分區(qū)合理，最大發(fā)揮土地效益；通過合理交通規(guī)劃，使商業(yè) 動線合理，積聚人氣。190。 站在國際萬達(dá) 百年企業(yè)的高度，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)水平。在項(xiàng)目前期規(guī) 劃設(shè)計(jì)中，董事長多次從國際萬達(dá) 百年企業(yè)的高度，對社會，對城 市做出貢獻(xiàn)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的角度出發(fā)，寧可犧牲企業(yè)目前的一些 利益。如在多個新項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中，為了給城市營造供市民活動的公共 場所，均減少可建面積，用于營造大型市民廣場。因此作為萬達(dá)的一名規(guī)劃設(shè)計(jì)人員，應(yīng)該具備大氣，超前，激情的品格和理 性，負(fù)責(zé)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，不斷提高規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，才不愧時代、企業(yè)賦予的 職責(zé)。第九章 城市/商業(yè)/建筑綜合體資本進(jìn)入與退出一、綜合體融資的特點(diǎn)190。 規(guī)模大、周期長；190。 高風(fēng)險(xiǎn)、高收益；190。 多元化。二、綜合體的融資渠道美國都市綜合體的融資渠道：國內(nèi)綜合體物業(yè)資本的參與方式策略一: 收租型物業(yè)投融資引進(jìn)海外收租型房地產(chǎn)投資基金(REITs)或國內(nèi)外資金，專門對有穩(wěn)定租戶 的商業(yè)、寫字樓、 酒店式公寓等物業(yè)進(jìn)行投資和經(jīng)營。策略二: 開發(fā)型項(xiàng)目投融資引進(jìn)海外投資開發(fā)型房地產(chǎn)投資基金(REITs)或國內(nèi)外資金，結(jié)合開發(fā)商對 資金的需求，對項(xiàng)目進(jìn)行投融資。綜合體的 REITs Structure第十章 綜合體招商一、招商策略租金定位1）、市場比較法根據(jù)目前項(xiàng)目區(qū)域及同類物業(yè)的銷售價(jià)格進(jìn)行比較得出本項(xiàng)目 市場租金。租金為：34元/平米。2）、市場意向法通過對周邊商戶的走訪調(diào)查，客戶對本案接受的租金價(jià)格在13元/平方米之間。3）、項(xiàng)目整體實(shí)現(xiàn)均價(jià)根據(jù)上述兩種定價(jià)方法得出本項(xiàng)目的整體均價(jià)區(qū)間為14元/平 方米。考慮整層出租的價(jià)格會相對低一些，因此最終確定的整體均價(jià)。各樓層租金招商策略1項(xiàng)目整體營銷策略結(jié)合項(xiàng)目優(yōu)勢，以本區(qū)域獨(dú)一無二的商業(yè)綜合體為訴求點(diǎn)，吸引商家進(jìn)駐。2引進(jìn)主力店引進(jìn)核心主力經(jīng)營店起“領(lǐng)頭羊”做用，增強(qiáng)租戶對未來商業(yè)成功經(jīng)營的信心，達(dá)到吸引市場關(guān)注的目的，規(guī)避市場接受風(fēng)險(xiǎn)。地下一層超市：物美、?？吐?、好鄰居、順天府等一層餐飲業(yè)主力店：大鴨梨、太熟悉、金佰萬、永和豆?jié){、馬蘭拉面等 一層零售店：眼睛店、美容院、國龍醫(yī)藥二 層：浩沙健身、南苑康體中心、虞美宮KTV、北京比佳樂娛樂城 三、四層：如家快捷、城市客棧、速錦江之星3商業(yè)氛圍營造190。 精裝接待中心，樹立起一個全新的形象。引發(fā)客戶的興趣，增強(qiáng)客戶的進(jìn)駐信心。190。 制作看板、羅馬旗、宣傳條等招商工具，烘托現(xiàn)場火熱氣氛。190。 將各商家的店名統(tǒng)一制作成掛旗的形式以烘托氣氛。4優(yōu)先入住在招商活動開始階段對前 3 名規(guī)?；蚱放迫胱∩碳医o予特別的優(yōu)惠（在給予租金價(jià)格優(yōu)惠的同時再贈送開業(yè)支持費(fèi) 1000 元）。5大戶政策租用面積在 300 ㎡以上，帶動市場人流作用顯著且對散戶進(jìn)駐具有較強(qiáng)感召力的，可一次性免租三個月。6品牌戶策略租用面積在 10003000 ㎡之間，對散戶進(jìn)駐具有較強(qiáng)感召力的，在一次性簽訂十年租賃合同時免租一年。7散戶政策租用面積在 100 ㎡以下，一次性簽訂租賃合同在兩年之時，免租三個月。招商推廣方案1召開招商大會邀請具有較強(qiáng)感召力和影響力的各業(yè)態(tài)商家參加經(jīng)營研討會。2廣告媒體宣傳190。 第一篇海報(bào)以《與眾不同，一定出眾——我有我精彩》為主題作為開篇， 全面系統(tǒng)的介紹本項(xiàng)目的自身優(yōu)勢；版面以整版紅色的為底，廣告主 題“與眾不同，一定出眾”特別突出，圖中首先向人們傳達(dá)一種本項(xiàng) 目與眾不同的形象，讓他們對本項(xiàng)目有一個印象。190。 第二篇海報(bào)以《即將閃亮登場——因你更精彩》廣告則重點(diǎn)訴求招商的 相關(guān)事項(xiàng)，在廣告設(shè)計(jì)中，還是采用了整版的紅色來奪人眼球。文案 主要對第一篇海報(bào)發(fā)出后，客戶反饋和想探知的問題進(jìn)行簡述，形成 新聞式的廣告。190。 第三篇以《愛你=愛自己——將愛進(jìn)行到底》將“愛”進(jìn)行了全新的詮 釋，文案中指出開發(fā)商及經(jīng)營商之間的結(jié)合是愛的開始，在以后的日 子里開發(fā)商將一道與經(jīng)營商共同攜手創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，贏得更多 的利潤，尋求更大的發(fā)展。190。 第四篇以《人緣財(cái)源冬至圓——心中充滿愛》為主題的廣告，一邊 向大家表示節(jié)日的問候，一邊向目標(biāo)客戶亮出與眾不同的一招——凡 在開盤這天來參加現(xiàn)場活動的都可領(lǐng)取一份另人意想不到的驚喜。190。 第五篇在招商工作接近尾聲、準(zhǔn)備開街時舉辦一個慶功酒會。廣告以《把酒當(dāng)歌須盡歡——金豬財(cái)年我們同舉杯》來答謝各商家對本項(xiàng)目的支持和信任。招商計(jì)劃二、招商保障三高團(tuán)隊(duì)招商團(tuán)隊(duì)組織框架三、招商管理執(zhí)行產(chǎn)生效益的階段，除了需要專業(yè)化的知識和技能外，更需要專業(yè) 化的團(tuán)隊(duì)和市場經(jīng)驗(yàn)。團(tuán)隊(duì)構(gòu)成招商業(yè)務(wù)流程第十一章 綜合體營銷推廣一、推廣思路二、推廣層次和傳播通路解析圖三、銷售與出租第十二章 綜合體經(jīng)營管理福岡博多運(yùn)河城可以稱為未來都市型設(shè)計(jì)，這種風(fēng)格的建筑設(shè)計(jì)在日本屬于首創(chuàng)。有名的福岡凱悅大飯店和華盛頓酒店、四季劇團(tuán)的第一個專用劇場“福岡 城市劇場”、匯集 13 個電影院的“AMC 運(yùn)河城 13”、高科技游藝主題公園“福岡快 樂國”等都在這里占有一席之地。無論內(nèi)容還是規(guī)模都是空前無比的。博多運(yùn)河城鳥瞰相片城市綜合體的管理屬于綜合管理，需要統(tǒng)一管理公共部分場地與設(shè)施，協(xié)調(diào)營銷活動，同時包括相對獨(dú)立的購物中心經(jīng)營、酒店管理、寫字樓以及公寓物業(yè) 管理等內(nèi)容。一、購物中心的管理功能劃分與信息宣傳博多運(yùn)河城核心部分是個超大型的購物中心，它因水而生動：180 米長的運(yùn)河從它的中心流過。里面有各種名牌專賣店，酒店，餐館，電影院等游樂設(shè)施。 在其中一側(cè)的樓梯面對的是一個瀕水的表演舞臺，在高處望下去，總是有各種風(fēng) 格不同的樂隊(duì)在那里進(jìn)行表演。如果累了還可以在河邊長椅上坐著觀日落美景， 或是請畫像的藝術(shù)家為你畫上有日本卡通造型的漫畫像。典型營銷推廣場景反映設(shè)計(jì)的內(nèi)涵—— 讓顧客停留更多時間購物中心的綠化管理博多運(yùn)河城不僅在設(shè)計(jì)方面貫徹了生態(tài)型城市綜合體的思路，而且在管理方 面也貫徹如下管理思路：（1）.營銷推廣作為整個購物中心的核心，將項(xiàng)目打造成為旅游目的地，游 客可以在酒店住宿，同時可以在購物中心購物，在娛樂城參與游樂與文化活動。 每年到福岡旅游的旅客幾乎都把博多運(yùn)河城作為必到的旅游目的地。（2）.將環(huán)境管理的標(biāo)準(zhǔn)貫徹到物業(yè)管理中，通過高品牌物業(yè)及服務(wù)吸引更 多顧客。（3）.博多運(yùn)河城的管理公司日本 FJ 株式會社，重點(diǎn)作統(tǒng)一形象推廣以及 購物中心管理，酒店管理獨(dú)立性較大，聘請專業(yè)酒店管理公司管理，因?yàn)榫频瓴?僅要吸引來購物的人群消費(fèi)，更重要是要吸引外地旅游和商務(wù)旅客。（４）盡管相對獨(dú)立的部分都在打造自己的品牌，但是項(xiàng)目整體品牌依舊非 常重要，只有形成整體品牌才能吸引本地顧客重復(fù)消費(fèi)，才能吸引更多的外地顧 客慕名前來。二、劇院的管理劇場是購物中心的公共場地，是公共演出平臺，滿足購物人群的文化生活與 娛樂要求。博多運(yùn)河城的四季劇場擁有專用劇場，該團(tuán)擁有比較強(qiáng)大的演員陣容。劇場管理國內(nèi)很多城市也在城市廣場中興建劇場，如何經(jīng)營好城市劇場，借鑒日本經(jīng) 驗(yàn)提出幾點(diǎn)意見：，與一個歌舞團(tuán)建立長期合作關(guān)系。，以一流的編劇和導(dǎo)演為龍頭，多出藝術(shù)精品。在 表演方面，劇院的藝術(shù)團(tuán)體不僅要重視發(fā)揮骨干演員作用，特別注意從顧客中吸 納業(yè)余演員參加，培養(yǎng)更多藝術(shù)人才，突出參與性與互動。，形成一個整體。圓形舞臺與劇院式購物中心三、娛樂城與餐飲娛樂城與文化表演活動紛呈AMC 運(yùn)河城 13 擁有日本規(guī)模最大的多功能電影院，共有 13 個放映廳，經(jīng) 常上演熱門佳作。餐飲 拉面街薈萃日本美食，吸引大量人流。日本飲食文化不僅借鑒中國飲 食文化，而且日本是世界平均衛(wèi)生程度最好的國家，日本餐飲吸引世界各地美食 愛好者。拉面街采取拉面競技場的方式，吸引了很多顧客參與。四、五星級酒店的管理博多運(yùn)河城的五星級酒店福岡凱悅大酒店和華盛頓酒店是兩家五星級酒店，酒店吸引的是中高收入人 群，這些人群也是有能力購買購物中心商品的顧客。我們在國內(nèi)的長春卓展中心 也可以看到這種現(xiàn)象，很多人在卓展購物中心購買高檔商品，在香格里拉大酒店 咖啡廳洽談商務(wù)或休閑。第十三章 綜合體的運(yùn)營價(jià)值一、綜合體的運(yùn)營價(jià)值主要取決于人流價(jià)值鏈人流價(jià)值鏈東莞第一國際各物業(yè)功能價(jià)值支撐體系圖二、綜合體的綜合開發(fā)價(jià)值鏈矩陣三、綜合體的綜合評價(jià)體系四、綜合體運(yùn)營的思考華潤萬象城作為城市核心區(qū)城市綜合體項(xiàng)目為什么一期項(xiàng)目開發(fā)會會選擇商 業(yè)和寫字樓？處于城市核心區(qū)的中航城城市綜合體項(xiàng)目為什么一期項(xiàng)目開發(fā)會選擇寫字樓而不是商業(yè)？龍崗南聯(lián)港臺項(xiàng)目處于城市次級中心區(qū)的輻射地帶，125 萬的總建面，一期啟動以住宅為主？五、面對城市綜合體，我們急需解決的問題190。 地塊價(jià)值的研判與分析；190。 分期規(guī)劃與城市化發(fā)展的關(guān)系；190。 城市綜合體與舊改拆遷間的協(xié)調(diào)；190。 城市綜合體現(xiàn)金流的問題