【正文】 險(xiǎn)。 62 酒店發(fā)展建議 綜合東營(yíng)城市發(fā)展以及項(xiàng)目自身特點(diǎn)，結(jié)合公司現(xiàn)階段發(fā)展計(jì)劃，我們 建議， 3期暫不開(kāi)發(fā)酒店。其理由如下： 如發(fā)展純酒店形式，資金投入大，成本高，收益慢，后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大； 如發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店，操作復(fù)雜，且客房銷(xiāo)售和后期經(jīng)營(yíng)管理都存在一定風(fēng)險(xiǎn)。 63 第三篇 寫(xiě)字樓及底商 —— 客戶分析 ２ 市場(chǎng)情況如何 ？ 1 項(xiàng)目是什么？ 4 客戶情況如何 ？ 5 下步怎么做 ？ 3 項(xiàng)目情況如何 ？ —— 規(guī)劃概況 —— 市場(chǎng)調(diào)研 —— 開(kāi)發(fā) 建議 —— SWOT分析 64 項(xiàng)目概況 后期規(guī)劃里，項(xiàng)目總體建筑面積 25900 ㎡ ，其中： 寫(xiě)字樓 D1建面 8000㎡ ，主樓 6層，裙樓 2層，限高 24米； 寫(xiě)字樓 D2建面 4500㎡ ，主樓 6層，裙樓 2層，限高 24米； 寫(xiě)字樓底商 C4建面 13400㎡ ，含 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)中心 2022㎡ ，限高 10米。 C4 D1 D2 65 開(kāi)發(fā)商： 山東萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)有限公司 地址： 府前大街與沂州路交匯處 建筑面積： 29428㎡ ， 128戶 面積范圍： 781403 ㎡ 均價(jià)： 5500元 / ㎡ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2022年 7月 1日 樓層： 17層 銷(xiāo)售情況： 65% 物管： 月 /㎡ 簡(jiǎn)介： 整體建筑屬典型的現(xiàn)代風(fēng)格，環(huán)境優(yōu)美，地 段位置較佳，但銷(xiāo)售速度較慢，已進(jìn)駐辦 公企業(yè)不到 10家。 萬(wàn)達(dá)國(guó)際大廈 66 開(kāi)發(fā)商： 山東眾成地產(chǎn)有限公司 地址： 東城東三路與淮河路交匯處 建筑面積： 2022㎡ 面積范圍： 60200 ㎡ 均價(jià)： 3368元 /㎡ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2022年 樓層： A棟 7層， B、 C、 D棟 9層 銷(xiāo)售情況： A、 B、 C棟已售完， D棟還有部分 物管費(fèi)： 月 /㎡ 簡(jiǎn)介： 多為工程公司、律師事務(wù)所、外貿(mào)公司 等單位購(gòu)買(mǎi)自用， 4層以上進(jìn)場(chǎng)單位較 多，低樓層客戶入駐較少。 眾成都市中心 67 開(kāi)發(fā)商： 東營(yíng)市華納置業(yè)有限責(zé)任公司 地址： 西二路新悅大酒店斜對(duì)面 建筑面積： 26500㎡ 面積范圍： 601100 ㎡ 均價(jià)： 5300元 / ㎡ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2022年 7月 樓層： 23層 物管費(fèi)： 月 /㎡ 銷(xiāo)售情況： 94%，僅余 12套。 簡(jiǎn)介： 精裝修，甲級(jí)寫(xiě)字樓，銷(xiāo)售順利，不少客 戶整層購(gòu)買(mǎi)，世界 500強(qiáng)企業(yè)惠普公司和部 分油田企業(yè)已入駐。 華納大廈 68 開(kāi)發(fā)商： 山東鑫都置業(yè)有限公司 地址： 濟(jì)南路嬉水公園西郊 建筑面積： 16000㎡ ， 108戶 面積范圍： 871144㎡ 均價(jià)： 4900元 / ㎡ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2022年 9月 樓層： 17層 物管費(fèi)： 月 /㎡ 銷(xiāo)售情況： 僅余 3套小面積。 簡(jiǎn)介： 地段位置較佳，毛坯為主，部分精裝修， 銷(xiāo)售速度較快。 鑫都財(cái)富中心 69 調(diào)查總結(jié) 從本次市場(chǎng)調(diào)查的情況來(lái)看，東營(yíng)寫(xiě)字樓具有以下幾個(gè)特點(diǎn)： ● 高檔次的寫(xiě)字樓對(duì)地段、周邊環(huán)境及配套要求嚴(yán)格。位于城市中心、交通便利、周邊商 業(yè)圈成熟、商業(yè)化氛圍濃厚的寫(xiě)字樓較容易被市場(chǎng)接受； ● 西城寫(xiě)字樓銷(xiāo)售速度明顯快于東城； ● 購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的客戶以單位自用為主，只有少量客戶是為了投資獲利； ● 東城已建寫(xiě)字樓銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，一般要兩到三年才能銷(xiāo)售完畢，且客戶入場(chǎng)率較低。 70 寫(xiě)字樓市場(chǎng)客戶分析 ● 東營(yíng)市是加工制造業(yè)為主的城市，第三產(chǎn)業(yè)總體上發(fā)展程度不夠； ● 本土的產(chǎn)業(yè)，如采油、造紙、化工、紡織等，一般在自己工廠附近自建辦公樓； ● 外地進(jìn)駐的公司，大多把辦事處設(shè)在專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、沿街綜合樓或小區(qū)里； ● 對(duì)寫(xiě)字樓需求較大的行業(yè)，如金融保險(xiǎn)、法律、貿(mào)易、工程公司等，目前在東營(yíng)尚 處于初級(jí)階段，大都分散經(jīng)營(yíng)，尚未形成集中的辦公片區(qū)。 目前東營(yíng)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于起步階段，發(fā)展緩慢，需求仍然不足，主要原因如下： 71 項(xiàng)目 SWOT分析 ● 優(yōu)勢(shì)分析 (Strength) 項(xiàng)目地塊規(guī)則，便于規(guī)劃設(shè)計(jì)； 東城未來(lái)發(fā)展的中心地段； 政府發(fā)展支持。 ● 劣勢(shì)分析 (Weakness） 開(kāi)發(fā)量大，資金投入多； 市場(chǎng)消化周期長(zhǎng)，資金回收緩慢； 項(xiàng)目周邊配套仍然不足； 片區(qū)以住宅為主，商業(yè)少，辦公氣氛不濃厚。 72 ● 機(jī)會(huì)分析 (Opportunity) 東營(yíng)經(jīng)濟(jì)近年來(lái)發(fā)展迅速； 政府把東城列為發(fā)展重點(diǎn)； 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少，東城目前在售的寫(xiě)字樓僅萬(wàn)達(dá)國(guó)際大廈一家。 ● 威脅分析 (Threat) 東城仍然處于發(fā)展中，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱； 已建的樓盤(pán)消耗了較多的客戶資源，市場(chǎng)容量有限； 附近的眾成都市中心價(jià)格很低，對(duì)將來(lái)產(chǎn)品定價(jià)影響較大。 73 根據(jù)東營(yíng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展情況，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，建議 3期暫不開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓，其理由如下 : 東城目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有限，不具備發(fā)展大規(guī)模高檔次寫(xiě)字樓的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)； 如無(wú)特別情況，兩三年內(nèi)東城寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求增長(zhǎng)仍然緩慢，發(fā)展前景不理想； 現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)如萬(wàn)達(dá)大廈、眾成都市中心等數(shù)量龐大，已吸納了較多的市場(chǎng)需求； 目前銀座城市廣場(chǎng)在地段、交通、周邊環(huán)境、配套上發(fā)展不成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)； 如發(fā)展甲級(jí)寫(xiě)字樓，投資大，價(jià)格高，市場(chǎng)容量低，資金回收期長(zhǎng)，銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)高；如 發(fā)展乙級(jí)寫(xiě)字樓，價(jià)格低，利潤(rùn)低，且仍然存在銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。 發(fā)展建議 74 ● 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 小吃街規(guī)劃為 4棟，總建面 2600㎡ ，其中 C5建面 650㎡ ，定位為快餐廳，主體 2層，限高 9米； C6建面 1000㎡ ，定位為中餐廳，主體 2層，限高 9米； C7建面 650㎡ ，定位為西餐廳，主體 2層，限高 9米； C8建面 300㎡ ，定位為音樂(lè)茶座，主體 2層，限高 9米。 ● 開(kāi)發(fā)建議 由于小吃街體量較小，對(duì)項(xiàng)目整體影響不大，位置上剛好位于 D F F4之間，故開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)可根據(jù)市場(chǎng)情況，待片區(qū)發(fā)展成熟后再開(kāi)發(fā)， 3期暫不考慮。 第四篇 小吃街 75 第五篇 電影院 ２ 市場(chǎng)是什么 ？ 1 項(xiàng)目是什么？ 3 下步怎么做 ？ —— 規(guī)劃概況 —— 市場(chǎng)調(diào)研 —— 開(kāi)發(fā)建議 76 項(xiàng)目概況 后期規(guī)劃里，電影院 (E1)規(guī)劃總建面 6000㎡ ，其中 主樓 4層，設(shè)置為放映廳 2， 限高 24米； 裙樓 2棟，北棟為放映廳 4， 樓層 2層；南棟為放映廳 5，樓 層 2層。 E1 77 黃河影劇院 東城較老的電影院，平時(shí)電影放映較少，會(huì)議活動(dòng)較多，門(mén)口大廳已租賃為紅木家具展場(chǎng)。 振華電影城 西城較現(xiàn)代的電影院，位于振華商廈 4樓， 5個(gè)放映廳，每廳可容納 80名觀眾，票價(jià) 15元至 30元不等，主要觀眾為中小學(xué)生及其父母。 市場(chǎng)調(diào)查 78 總體來(lái)看，東營(yíng)電影院發(fā)展水平較落后。本項(xiàng)目發(fā)展電影院的有利因素和不利因素如下： ● 有利因素 為項(xiàng)目帶來(lái)旺盛人流； 東營(yíng)市無(wú)高檔次的電影院，市場(chǎng)空白，無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； 政府支持。 ● 不利因素 電影院屬社會(huì)公益性質(zhì)，可售部分少，租賃收入小，經(jīng)濟(jì)價(jià)值不大； 資金投入大，資金回籠周期長(zhǎng)； 需引進(jìn)專(zhuān)業(yè)的影院經(jīng)營(yíng)公司管理。 根據(jù)公司和項(xiàng)目情況， 3期建議暫不開(kāi)發(fā)電影院。電影院具體開(kāi)發(fā)時(shí)間將來(lái)綜合公司發(fā)展戰(zhàn)略、政府要求以及專(zhuān)業(yè)影院管理公司意見(jiàn)后而定。 發(fā)展建議 79 山東分公司東營(yíng)項(xiàng)目組 謝謝觀賞