【正文】 / 31盈虧平衡分析以售房收入表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEP）分析為：設(shè)盈虧平衡點(diǎn)的銷售收入為 A，則：總投資247。（A營業(yè)稅及附加所得稅）=1，盈虧平衡點(diǎn)時(shí)無所得稅 元247。(A(A*5%+ A*5%*7%+ A*5%*3%+ A*5%*4%0)=1則計(jì)算 A 為 元盈虧平衡點(diǎn)= 元247。186945288=%盈虧平衡分析表明：當(dāng)銷售收入達(dá)到 %時(shí)，項(xiàng)目可以保本。一般來說，項(xiàng)目盈虧平衡的銷售率低于 80％時(shí)，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)很小，本項(xiàng)目的盈虧平衡為%，高于接近 ％，說明在商鋪不考慮銷售的情況下,項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。敏感分析成本與銷售價(jià)格敏感性分析表　 總成本 總銷售（不變） 所得稅 稅后利潤 稅后利潤率基本情況 186945288 5%工程總成本增加 5% 186945288 %工程總成本增加 10% 186945288 0 0工程總成本減少 5% 186945288 17272467 %工程總成本減少 10% 186945288 %　 總銷售 總成本（不變） 　 　 　銷售增加 5% 8181076 %銷售增加 10% %銷售減少 5% %銷售減少 10% 0 0上表中稅后利潤為所得稅后利潤。從上表計(jì)算可以看到，項(xiàng)目的成本增加和減少，對項(xiàng)目的盈利影響很大，因此，項(xiàng)目開發(fā)過程中應(yīng)加強(qiáng)開發(fā)管理特別是施工管理，嚴(yán)格控制造價(jià)，降低成本，擴(kuò)大利潤空間。26 / 31項(xiàng)目銷售總值的增加和減少，對項(xiàng)目的盈利影響很大，項(xiàng)目對造價(jià)和銷售價(jià)格很敏感。在項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中,要力求降低成本，同時(shí)聘請專業(yè)的營銷策劃和廣告推廣公司，對項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)的策劃、包裝、推廣和營銷，以提高銷售價(jià)格，爭取利潤的最大化。貸款感性分析表　 總成本總銷售（不變）所得稅 稅后利潤 稅后利潤率基本情況 186945288 6%貸款增加 1 千萬元 186945288 %貸款增加 2 千萬元 186945288 %貸款增加 3 千萬元 186945288 5%項(xiàng)目成本分析中已經(jīng)計(jì)算了 3 千萬元的貸款。上表中稅后利潤為所得稅后利潤。從上表計(jì)算可以看到，每增加 1 千萬元貸款（貸款年利息按 8%計(jì)算，貸款周期為一年） ，項(xiàng)目利潤降低約 1%，項(xiàng)目開發(fā)的利潤敏感性較大，項(xiàng)目可以采用前期工作和分批次銷售的策略，以貸款進(jìn)行投入，項(xiàng)目的后期開發(fā)利用一批次銷售收入投入的模式繼續(xù)建設(shè)。項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)金流量表　 項(xiàng)目 合計(jì) 08 年 1 季度 08 年 2 季度 08 年 3 季度 08 年 4 季度一 現(xiàn)金流入 249445288 　1 貸款 5000000 　62500000 　 　2 銷售收入 186945288 　 38000000 60000000 88945288二 現(xiàn)金流出 　 　 　 　1 開發(fā)建設(shè)投資 62500000 39163601 293727012 貸款利息 5000000 　 　 　50000002 營業(yè)稅及附加 1092410 　 212800 336000 543610 3 所得稅 0 　 0　 4 歸還貸款 　 　 　 　62500000三 折舊 0 0 0 0 0 27 / 31四 凈現(xiàn)金流量(稅前) 　 62500000 20500399 54028977　 累計(jì)凈現(xiàn)金流量(稅前) 　 　 20443875 五 凈現(xiàn)金流量(稅后) 　 62500000 20500399 36199414 　 累計(jì)凈現(xiàn)金流量(稅后) 　 　 1397396 六 凈現(xiàn)值(稅前) 62500000 19623240 51717217　 累計(jì)凈現(xiàn)值(稅前) 　 　 34462260 17254957 七 凈現(xiàn)值(稅后) 62500000 19623240 34650535　 累計(jì)凈現(xiàn)值(稅后) 　 62500000 344622601 11560821根據(jù)上表計(jì)算： 、稅前全部投資凈現(xiàn)值：17254957 元；、稅后全部投資凈現(xiàn)值：11560821 元；、全部投資投資回收期：12 個(gè)月（如果，2022 年底完成整地） ；、一般情況下，只要項(xiàng)目投資的凈收益現(xiàn)值大于 1，投資項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上就是可行的，本項(xiàng)目稅前全部投資凈現(xiàn)值為 17254957 元，稅后全部投資凈現(xiàn)值為11560821 元，均遠(yuǎn)大于 1，說明項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)非常小。 、項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)期為 1 年，銷售收入期為 9 個(gè)月。由于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的時(shí)間和銷售收入期較短，且項(xiàng)目產(chǎn)品以全部銷售為主，只要項(xiàng)目按預(yù)期目標(biāo)銷售，項(xiàng)目開發(fā)的現(xiàn)金流就會(huì)有充分保證。財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目工程靜態(tài)總投資為 元、動(dòng)態(tài)總投資為 元，總銷售值為 186945288 元（未計(jì)算地下室銷售值） ，除回收建設(shè)投資外，可以實(shí)現(xiàn)銷售營業(yè)稅后利潤（毛利潤） 元，營業(yè)稅后投資利潤率為：%?？梢詫?shí)現(xiàn)銷售稅后利潤（凈利潤） 元，稅后投資凈利潤率為：%。項(xiàng)目的盈虧平衡分析表明：項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力很弱。項(xiàng)目的敏感分析表明，工程造價(jià)的增加和銷售收入的提高對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響比較明顯，項(xiàng)目建設(shè)貸款對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響較弱。項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)現(xiàn)金流分析表明：本項(xiàng)目稅前全部投資凈現(xiàn)值為 17254957 元，稅后全部投資凈現(xiàn)值為 11560821 元，均遠(yuǎn)大于 1，說明項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)非常??；28 / 31同時(shí)，只要項(xiàng)目按預(yù)期目標(biāo)銷售，項(xiàng)目開發(fā)的現(xiàn)金流就會(huì)有充分保證，且全部投資投資回收期為 1 年。 財(cái)務(wù)分析評價(jià)表明項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益可行。第六章 項(xiàng)目開發(fā)思路根據(jù)本報(bào)告對項(xiàng)目的總體形象定位為高端、品牌的標(biāo)志性物業(yè),獨(dú)具建筑風(fēng)格和特色的地標(biāo)性建筑。產(chǎn)品主要為高品質(zhì)高層住宅、代表性餐廳、生活與休閑商業(yè)、車庫等。因此，項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理必須整合頂尖的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，充分借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的開發(fā)和建筑理念、先進(jìn)的工程技能和先進(jìn)的建筑裝飾材料，才能營造功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、配套完善的高品質(zhì)品牌物業(yè)。第一節(jié)、項(xiàng)目策劃市場調(diào)查 市場調(diào)查是項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)，在項(xiàng)目市場調(diào)查階段，聘請一流的、專業(yè)的市場調(diào)查公司，針對項(xiàng)目的屬性和特點(diǎn)，進(jìn)行廣泛的市場調(diào)查和有針對性的個(gè)案調(diào)查，為項(xiàng)目定位提供準(zhǔn)確的市場依據(jù)。項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目的定位策劃關(guān)系項(xiàng)目的成敗，在項(xiàng)目定位階段，充分借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的開發(fā)和建筑理念，系統(tǒng)論證，精確地對項(xiàng)目的形象、產(chǎn)品功能、建筑風(fēng)格、環(huán)境景觀、經(jīng)營管理進(jìn)行定位策劃。第二節(jié)、項(xiàng)目設(shè)計(jì) 在項(xiàng)目精確定位的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)聘請德國一流的設(shè)計(jì)規(guī)劃公司和設(shè)計(jì)大29 / 31師，并充分借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的開發(fā)和建筑理念、 、先進(jìn)的工程技能和先進(jìn)的建筑裝飾材料，采用德國現(xiàn)代建筑風(fēng)格，將項(xiàng)目設(shè)計(jì)成獨(dú)具風(fēng)格和品質(zhì)的昆明市的標(biāo)志性建筑。第三節(jié)、項(xiàng)目建設(shè)搭建項(xiàng)目完善的建設(shè)班子，建立明確的制度和建設(shè)管理責(zé)任，構(gòu)建高效率的建設(shè)管理流程，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目施工現(xiàn)場管理的執(zhí)行能力，建設(shè)精品優(yōu)良工程。計(jì)劃管理：項(xiàng)目加強(qiáng)計(jì)劃管理，制定項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)控制計(jì)劃、各個(gè)分項(xiàng)工程、分部工程施工計(jì)劃，各個(gè)專業(yè)交叉與配合計(jì)劃，通過計(jì)劃指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，從而提高管理效率和建設(shè)效益。成本控制管理：項(xiàng)目嚴(yán)格進(jìn)行成本控制，從設(shè)計(jì)開始，從建筑造型、風(fēng)格、新材料、結(jié)構(gòu)、設(shè)備匹配等全面論證，對每個(gè)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析與比較，選擇最佳設(shè)計(jì)方案；在施工過程中，比較不同的施工方案，選擇最經(jīng)濟(jì)的施工技術(shù)和施工方案，嚴(yán)格按照施工規(guī)范進(jìn)行施工，避免重復(fù)施工和浪費(fèi)；在材料設(shè)備采購中，做到貨比三家，價(jià)比三家，購買質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的材料和設(shè)備。在工程預(yù)算與決算中，嚴(yán)格執(zhí)行合同和定額，實(shí)事求是，避免高估冒算。質(zhì)量管理：項(xiàng)目注重質(zhì)量管理，從設(shè)計(jì)開始抓起，精心設(shè)計(jì)、精心施工，把質(zhì)量管理貫穿項(xiàng)目建設(shè)始終。材料設(shè)備采購管理：嚴(yán)格對材料設(shè)備采購進(jìn)行管理，建立嚴(yán)格的材料設(shè)備采購計(jì)劃、采購流程、合同簽訂流程、貨款支付流程，系統(tǒng)對材料設(shè)備采購進(jìn)行管理。第四節(jié)、項(xiàng)目推廣目前，項(xiàng)目區(qū)域形成配套設(shè)施完善的成熟高尚住宅區(qū)還有待時(shí)日，項(xiàng)目的開發(fā)在該區(qū)域具有先導(dǎo)性，且項(xiàng)目定為東部生活中心，產(chǎn)品定位高檔，包含高品質(zhì)高層住宅、大型購物中心、生活與休閑商業(yè)，因此，對項(xiàng)目的推廣要求高。建議項(xiàng)目的推廣委托專業(yè)的資深廣告或者策劃公司進(jìn)行，同時(shí)建議組建項(xiàng)目的策劃推廣部門，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和實(shí)施項(xiàng)目的策劃推廣工作。30 / 31第五節(jié)、項(xiàng)目銷售項(xiàng)目開發(fā)成功與否關(guān)鍵看項(xiàng)目的銷售是否成功，建議組建項(xiàng)目策劃營銷部門，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和配合項(xiàng)目的銷售工作。第六節(jié)、項(xiàng)目招商管理建議組建項(xiàng)目專業(yè)的招商部門，負(fù)責(zé)招商工作，同時(shí)，可以委托專業(yè)的招商公司進(jìn)行合作，對餐飲、生活與休閑商業(yè)進(jìn)行定向招商。第七節(jié)、項(xiàng)目物業(yè)管理鑒于項(xiàng)目的特殊情況，建議公司的物業(yè)管理與一流、品牌具有商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司合作。結(jié) 論通過以上分析，得出以下結(jié)論：項(xiàng)目位于市中心，是城中區(qū)罕有的可開發(fā)土地，形成項(xiàng)目土地資源稀缺性，項(xiàng)目具有良好的保值、增值基礎(chǔ)和條件；從市場分析看：昆明市房地產(chǎn)將持續(xù)、穩(wěn)定地發(fā)展。但現(xiàn)階段政策、法規(guī)及消費(fèi)市場均不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，對房地產(chǎn)開發(fā)十分有利；從項(xiàng)目投資收益看：項(xiàng)目開發(fā)總投資為 元，項(xiàng)目毛利潤收入達(dá) 元，毛利潤率為 %，凈利潤為 元，稅后全部投資收益率為 %。同時(shí)，公司還將持有價(jià)值 2 億左右的固定資產(chǎn)。31 / 31從風(fēng)險(xiǎn)分析看，項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)中等。從土地價(jià)值、宏觀經(jīng)濟(jì)分析、昆明市房地產(chǎn)行業(yè)情況分析、市場狀況、財(cái)務(wù)分析、投資收益、風(fēng)險(xiǎn)等綜合分析，書林街道（原橡膠廠）地塊項(xiàng)目投資修建住宅和商業(yè)的方案充分可行，投資風(fēng)險(xiǎn)極低，風(fēng)險(xiǎn)完全能夠控制，投資開發(fā)雖然不能取得理想的經(jīng)濟(jì)效益。但是，符合了公司的發(fā)展戰(zhàn)略