【正文】 / 31盈虧平衡分析以售房收入表示的盈虧平衡點（BEP）分析為：設盈虧平衡點的銷售收入為 A，則：總投資247。（A營業(yè)稅及附加所得稅）=1，盈虧平衡點時無所得稅 元247。(A(A*5%+ A*5%*7%+ A*5%*3%+ A*5%*4%0)=1則計算 A 為 元盈虧平衡點= 元247。186945288=%盈虧平衡分析表明：當銷售收入達到 %時，項目可以保本。一般來說，項目盈虧平衡的銷售率低于 80％時，項目的風險很小，本項目的盈虧平衡為%，高于接近 ％，說明在商鋪不考慮銷售的情況下,項目的抗風險能力較弱。敏感分析成本與銷售價格敏感性分析表　 總成本 總銷售（不變） 所得稅 稅后利潤 稅后利潤率基本情況 186945288 5%工程總成本增加 5% 186945288 %工程總成本增加 10% 186945288 0 0工程總成本減少 5% 186945288 17272467 %工程總成本減少 10% 186945288 %　 總銷售 總成本（不變） 　 　 　銷售增加 5% 8181076 %銷售增加 10% %銷售減少 5% %銷售減少 10% 0 0上表中稅后利潤為所得稅后利潤。從上表計算可以看到，項目的成本增加和減少，對項目的盈利影響很大，因此，項目開發(fā)過程中應加強開發(fā)管理特別是施工管理，嚴格控制造價，降低成本，擴大利潤空間。26 / 31項目銷售總值的增加和減少，對項目的盈利影響很大，項目對造價和銷售價格很敏感。在項目的開發(fā)建設中,要力求降低成本，同時聘請專業(yè)的營銷策劃和廣告推廣公司，對項目進行系統(tǒng)的策劃、包裝、推廣和營銷，以提高銷售價格，爭取利潤的最大化。貸款感性分析表　 總成本總銷售（不變）所得稅 稅后利潤 稅后利潤率基本情況 186945288 6%貸款增加 1 千萬元 186945288 %貸款增加 2 千萬元 186945288 %貸款增加 3 千萬元 186945288 5%項目成本分析中已經(jīng)計算了 3 千萬元的貸款。上表中稅后利潤為所得稅后利潤。從上表計算可以看到，每增加 1 千萬元貸款（貸款年利息按 8%計算，貸款周期為一年） ，項目利潤降低約 1%，項目開發(fā)的利潤敏感性較大，項目可以采用前期工作和分批次銷售的策略，以貸款進行投入，項目的后期開發(fā)利用一批次銷售收入投入的模式繼續(xù)建設。項目開發(fā)現(xiàn)金流量表　 項目 合計 08 年 1 季度 08 年 2 季度 08 年 3 季度 08 年 4 季度一 現(xiàn)金流入 249445288 　1 貸款 5000000 　62500000 　 　2 銷售收入 186945288 　 38000000 60000000 88945288二 現(xiàn)金流出 　 　 　 　1 開發(fā)建設投資 62500000 39163601 293727012 貸款利息 5000000 　 　 　50000002 營業(yè)稅及附加 1092410 　 212800 336000 543610 3 所得稅 0 　 0　 4 歸還貸款 　 　 　 　62500000三 折舊 0 0 0 0 0 27 / 31四 凈現(xiàn)金流量(稅前) 　 62500000 20500399 54028977　 累計凈現(xiàn)金流量(稅前) 　 　 20443875 五 凈現(xiàn)金流量(稅后) 　 62500000 20500399 36199414 　 累計凈現(xiàn)金流量(稅后) 　 　 1397396 六 凈現(xiàn)值(稅前) 62500000 19623240 51717217　 累計凈現(xiàn)值(稅前) 　 　 34462260 17254957 七 凈現(xiàn)值(稅后) 62500000 19623240 34650535　 累計凈現(xiàn)值(稅后) 　 62500000 344622601 11560821根據(jù)上表計算： 、稅前全部投資凈現(xiàn)值：17254957 元；、稅后全部投資凈現(xiàn)值：11560821 元；、全部投資投資回收期：12 個月（如果，2022 年底完成整地） ；、一般情況下，只要項目投資的凈收益現(xiàn)值大于 1，投資項目在經(jīng)濟上就是可行的，本項目稅前全部投資凈現(xiàn)值為 17254957 元，稅后全部投資凈現(xiàn)值為11560821 元，均遠大于 1，說明項目在財務上的風險非常小。 、項目預計開發(fā)期為 1 年，銷售收入期為 9 個月。由于項目開發(fā)建設的時間和銷售收入期較短，且項目產(chǎn)品以全部銷售為主，只要項目按預期目標銷售，項目開發(fā)的現(xiàn)金流就會有充分保證。財務評價結(jié)論本項目工程靜態(tài)總投資為 元、動態(tài)總投資為 元，總銷售值為 186945288 元（未計算地下室銷售值） ，除回收建設投資外，可以實現(xiàn)銷售營業(yè)稅后利潤（毛利潤） 元，營業(yè)稅后投資利潤率為：%?？梢詫崿F(xiàn)銷售稅后利潤（凈利潤） 元，稅后投資凈利潤率為：%。項目的盈虧平衡分析表明：項目的抗風險能力很弱。項目的敏感分析表明，工程造價的增加和銷售收入的提高對項目經(jīng)濟效益影響比較明顯，項目建設貸款對項目經(jīng)濟效益影響較弱。項目的開發(fā)建設現(xiàn)金流分析表明：本項目稅前全部投資凈現(xiàn)值為 17254957 元，稅后全部投資凈現(xiàn)值為 11560821 元，均遠大于 1，說明項目在財務上的風險非常?。?8 / 31同時，只要項目按預期目標銷售，項目開發(fā)的現(xiàn)金流就會有充分保證，且全部投資投資回收期為 1 年。 財務分析評價表明項目的經(jīng)濟效益可行。第六章 項目開發(fā)思路根據(jù)本報告對項目的總體形象定位為高端、品牌的標志性物業(yè),獨具建筑風格和特色的地標性建筑。產(chǎn)品主要為高品質(zhì)高層住宅、代表性餐廳、生活與休閑商業(yè)、車庫等。因此，項目的策劃、設計、開發(fā)建設和經(jīng)營管理必須整合頂尖的專業(yè)團隊，充分借鑒國內(nèi)外先進的開發(fā)和建筑理念、先進的工程技能和先進的建筑裝飾材料，才能營造功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、配套完善的高品質(zhì)品牌物業(yè)。第一節(jié)、項目策劃市場調(diào)查 市場調(diào)查是項目策劃的基礎，在項目市場調(diào)查階段，聘請一流的、專業(yè)的市場調(diào)查公司，針對項目的屬性和特點，進行廣泛的市場調(diào)查和有針對性的個案調(diào)查，為項目定位提供準確的市場依據(jù)。項目定位策劃項目的定位策劃關系項目的成敗，在項目定位階段，充分借鑒國內(nèi)外先進的開發(fā)和建筑理念，系統(tǒng)論證，精確地對項目的形象、產(chǎn)品功能、建筑風格、環(huán)境景觀、經(jīng)營管理進行定位策劃。第二節(jié)、項目設計 在項目精確定位的基礎上，項目的設計聘請德國一流的設計規(guī)劃公司和設計大29 / 31師，并充分借鑒國內(nèi)外先進的開發(fā)和建筑理念、 、先進的工程技能和先進的建筑裝飾材料，采用德國現(xiàn)代建筑風格，將項目設計成獨具風格和品質(zhì)的昆明市的標志性建筑。第三節(jié)、項目建設搭建項目完善的建設班子，建立明確的制度和建設管理責任，構建高效率的建設管理流程，強調(diào)項目施工現(xiàn)場管理的執(zhí)行能力，建設精品優(yōu)良工程。計劃管理：項目加強計劃管理，制定項目開發(fā)建設控制計劃、各個分項工程、分部工程施工計劃，各個專業(yè)交叉與配合計劃，通過計劃指導項目開發(fā)建設，從而提高管理效率和建設效益。成本控制管理：項目嚴格進行成本控制，從設計開始，從建筑造型、風格、新材料、結(jié)構、設備匹配等全面論證，對每個設計方案進行經(jīng)濟分析與比較，選擇最佳設計方案；在施工過程中，比較不同的施工方案，選擇最經(jīng)濟的施工技術和施工方案，嚴格按照施工規(guī)范進行施工，避免重復施工和浪費；在材料設備采購中，做到貨比三家，價比三家，購買質(zhì)優(yōu)價廉的材料和設備。在工程預算與決算中，嚴格執(zhí)行合同和定額，實事求是，避免高估冒算。質(zhì)量管理：項目注重質(zhì)量管理，從設計開始抓起，精心設計、精心施工，把質(zhì)量管理貫穿項目建設始終。材料設備采購管理：嚴格對材料設備采購進行管理，建立嚴格的材料設備采購計劃、采購流程、合同簽訂流程、貨款支付流程，系統(tǒng)對材料設備采購進行管理。第四節(jié)、項目推廣目前，項目區(qū)域形成配套設施完善的成熟高尚住宅區(qū)還有待時日，項目的開發(fā)在該區(qū)域具有先導性，且項目定為東部生活中心，產(chǎn)品定位高檔，包含高品質(zhì)高層住宅、大型購物中心、生活與休閑商業(yè)，因此，對項目的推廣要求高。建議項目的推廣委托專業(yè)的資深廣告或者策劃公司進行，同時建議組建項目的策劃推廣部門，負責協(xié)調(diào)和實施項目的策劃推廣工作。30 / 31第五節(jié)、項目銷售項目開發(fā)成功與否關鍵看項目的銷售是否成功，建議組建項目策劃營銷部門，負責協(xié)調(diào)和配合項目的銷售工作。第六節(jié)、項目招商管理建議組建項目專業(yè)的招商部門，負責招商工作，同時，可以委托專業(yè)的招商公司進行合作，對餐飲、生活與休閑商業(yè)進行定向招商。第七節(jié)、項目物業(yè)管理鑒于項目的特殊情況，建議公司的物業(yè)管理與一流、品牌具有商業(yè)管理經(jīng)驗的物業(yè)管理公司合作。結(jié) 論通過以上分析，得出以下結(jié)論：項目位于市中心，是城中區(qū)罕有的可開發(fā)土地，形成項目土地資源稀缺性，項目具有良好的保值、增值基礎和條件；從市場分析看：昆明市房地產(chǎn)將持續(xù)、穩(wěn)定地發(fā)展。但現(xiàn)階段政策、法規(guī)及消費市場均不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，對房地產(chǎn)開發(fā)十分有利；從項目投資收益看：項目開發(fā)總投資為 元，項目毛利潤收入達 元，毛利潤率為 %，凈利潤為 元，稅后全部投資收益率為 %。同時，公司還將持有價值 2 億左右的固定資產(chǎn)。31 / 31從風險分析看，項目開發(fā)風險中等。從土地價值、宏觀經(jīng)濟分析、昆明市房地產(chǎn)行業(yè)情況分析、市場狀況、財務分析、投資收益、風險等綜合分析，書林街道（原橡膠廠）地塊項目投資修建住宅和商業(yè)的方案充分可行，投資風險極低，風險完全能夠控制，投資開發(fā)雖然不能取得理想的經(jīng)濟效益。但是，符合了公司的發(fā)展戰(zhàn)略