【文章內(nèi)容簡介】 事業(yè)單位的中高層管理人員等高收入人群；住宅客戶背景特征：以 28 歲以上的高收入人員為主要客戶，家庭月收入在 7000元以上（未含隱性收入）為主；住宅客戶心理特征：喜歡城市生活、以城市中心地段來體現(xiàn)其自我價值與身份的人群。住宅客戶消費(fèi)特征：以二次置業(yè)為主，一次置業(yè)為輔。、大型餐飲客戶定位知名品牌的大型餐飲企業(yè)。10 / 3休閑生活商業(yè)客戶定位經(jīng)營餐飲、娛樂、休閑業(yè)、零售業(yè)的商家和具有一定經(jīng)濟(jì)實力的投資者休閑生活商業(yè)客戶來源：昆明本地或長時間在昆明的生意人、企事業(yè)單位及私營企業(yè)的高層管理者、政府官員等以投資為主的投資型客戶群體；休閑生活商業(yè)客戶心理特征：講究“市場空白和填補(bǔ)性商業(yè)機(jī)會”的高投資回報性，注重現(xiàn)實經(jīng)營與未來經(jīng)營的平衡性和投資回報周期，理性購買為主；休閑生活商業(yè)客戶消費(fèi)特征：以投資為主，自用或租賃用途為輔。物業(yè)管理定位根據(jù)項目形象、產(chǎn)品、客戶定位，需要與之匹配高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理，其定位為：人性化、酒店式的物業(yè)管理。第二章 項目規(guī)劃設(shè)計第一節(jié)、項目規(guī)劃設(shè)計條件用地面積規(guī)劃建設(shè)凈用地面積約：㎡；11 / 31代征道路面積：㎡用地性質(zhì)：商業(yè)用地容積率：不大于3。建筑密度：建筑密度不大于60%。綠化率：不小于25%。建筑限高:小于30米建筑高度和樓間距：按昆明市規(guī)劃局對該項目的規(guī)劃要求，結(jié)合國家和昆明市規(guī)劃和建筑設(shè)計規(guī)范進(jìn)行。建筑退讓紅線：按昆明市規(guī)劃局對該項目的規(guī)劃要求，結(jié)合昆明市規(guī)劃設(shè)計規(guī)范和建筑設(shè)計規(guī)范進(jìn)行。其他規(guī)劃要求:參考昆明市城市規(guī)劃條件2022(0165號)第二節(jié)、項目技術(shù)指標(biāo) 根據(jù)項目的地形條件和項目的規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)，經(jīng)分析，建議項目的技術(shù)指標(biāo)如下：總用地面積 　 　 　代征地面積 　 　 　凈用地面積 　 　 　容積率 　 　 　容積率建筑面積 　 　 　總建筑面積 41320 　 　 　商業(yè)建筑面積 　 　 2 層　住宅建筑面積 　 　 　地下建筑面積 　 　 　2 層住宅戶數(shù) 339 60㎡/戶 　 　住宅車位 237 　 　 按 比例商業(yè)車位 90 　 　 每 100㎡ 車位合計車位 327 　 　 　車位需要面積 5886 　 　 每車位 18㎡地下設(shè)備用房 　 　 　綠化率 25% 　 　 　綠化面積 　 　 　12 / 31總用電負(fù)荷 　 　 　住宅用電負(fù)荷(KW0 1422 8 　 按 6KW/戶計算商業(yè)用電負(fù)荷 90 100 　 按 100W/㎡計算配套用房及設(shè)備用電 100 　 　 　供電設(shè)備負(fù)荷 　 按 的同時系數(shù)計算樣板房裝修面積 120 　 裝修 2 套銷售中心 800 　 　 　住宅每層面積 360 　 　 一梯 6 戶計算每棟 8 層計算的面積 2880 　 　 　住宅棟數(shù) 4 　 　 　住宅公共面積 8800 　 　住宅電梯 2 　 　 每棟 2 臺商業(yè)電梯 　 　 　覆蓋率 46% 　配套公廁 5000 　 　 　配套社區(qū)用房 　 　 　第三節(jié)、項目規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計理念 根據(jù)項目的總體定位和形象等定位，提出項目的規(guī)劃設(shè)計理念為：、尊重地域文脈，濃郁的人文環(huán)境和自然環(huán)境結(jié)合；將人居理念、現(xiàn)代時尚的商業(yè)理念與地域文脈結(jié)合，環(huán)保與科技概念結(jié)合。、以人為本，將建筑形式與環(huán)境、特別是體現(xiàn)城市風(fēng)貌的有機(jī)協(xié)調(diào)，實現(xiàn)人、建筑與自然的和諧共生，營造舒適、優(yōu)雅的居住環(huán)境和生活商業(yè)環(huán)境。、以科技為先導(dǎo)，提高項目產(chǎn)品的新技術(shù)含量，建設(shè)智能化人居環(huán)境，實現(xiàn)技術(shù)與人文的互融共生，引導(dǎo)入住者生活方式的改變和生活品質(zhì)的提高。、以創(chuàng)新產(chǎn)品打造強(qiáng)勢的市場競爭力，對項目的建筑風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu)、建筑空間、環(huán)境特色以及項目的商業(yè)進(jìn)行廣泛學(xué)習(xí)借鑒、深入研究，提供具有個性的創(chuàng)新性住宅產(chǎn)品和商業(yè)建筑。13 / 31規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想、項目的規(guī)劃設(shè)計建議聘請熟悉法國的建筑擔(dān)綱設(shè)計，將項目設(shè)計昆明市市區(qū)的標(biāo)志性項目和標(biāo)志性建筑。、注重項目的位置和區(qū)域特點(diǎn)，充分尊重和利用項目特有的地形特點(diǎn)的進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。、充分考慮高品質(zhì)、高端社區(qū)的景觀環(huán)境、社區(qū)心理環(huán)境、公共衛(wèi)生環(huán)境、文化環(huán)境，將“以人為本”的理念落實到平面和空間布局之中。、充分考慮項目臨街面比較長的特點(diǎn)，全力打造休閑型“街鋪”。為未來商業(yè)的經(jīng)營營造良好的商業(yè)環(huán)境?？偲揭?guī)劃設(shè)計布局要點(diǎn)、建議，項目規(guī)劃設(shè)計為半圍合式布局。（院落式）建筑沿紅線規(guī)劃，中間為公共休閑區(qū)。、在主要開口設(shè)計在書林街上， （人行出入口）次要開口設(shè)計在鐵皮巷上。（車行出入口）、書林街和鐵皮巷交接處規(guī)劃布置為大型餐飲。 、兩個開口，充分考慮人行視角，全力做到所有商鋪，皆是“街鋪”建筑風(fēng)格設(shè)計項目建筑風(fēng)格定為法國現(xiàn)代建筑風(fēng)格，以其整體的大氣風(fēng)格、從細(xì)節(jié)處體現(xiàn)的現(xiàn)代文明、色彩和材質(zhì)感表現(xiàn)項目的建筑美和品質(zhì)，同時注重空間造型。豎向空間設(shè)計、臨街生活、休閑商業(yè)二層，成院落式布局，注重營造商業(yè)氛圍和經(jīng)營空間。、住宅8 層，二層以上為高品質(zhì)住宅。14 / 31戶型設(shè)計：創(chuàng)新、人性化空間、小戶型的面積，大戶型的享受。、考慮戶型的結(jié)合， （既兩套、多套的聯(lián)通）、所有戶型的房間均自然采光、戶戶設(shè)置觀景休閑大陽臺，使之成為客廳和臥室的“空中花園” ；客廳、主臥設(shè)計大幅落地玻璃；主衛(wèi)生間采用大尺度空間和觀景窗。、設(shè)計空中庭院，建設(shè)立體生態(tài)與綠化空間，為住戶提供休息、交流、觀景的空中平臺，更人性的讓人的心靈與自然融合。景觀設(shè)計本項目的景觀以商業(yè)景觀為主：商業(yè)街的環(huán)境與景觀商業(yè)街的環(huán)境與景觀主要是城市節(jié)點(diǎn)景觀、項目生活、休閑商業(yè)街景觀。城市節(jié)點(diǎn)景觀注重營造城市和商業(yè)氛圍，注重項目的城市形象和項目商業(yè)形象的塑造，注重項目品質(zhì)感召力的塑造，以參與性為主，觀賞性為輔，雕塑、硬質(zhì)景觀和綠化和諧統(tǒng)一?？偲浇煌ㄔO(shè)計、人車分流原則：在項目的主次出入口設(shè)計中，將人行出入與車行出入完全分開，以體現(xiàn)人性化關(guān)懷的設(shè)計思路。、地下停車原則：項目的車輛按地下停車考慮，以最大限度利用地面面積建設(shè)景觀環(huán)境，提高項目的整體品質(zhì)。、項目內(nèi)地面交通以人行為主，且設(shè)計成景觀道路化：避免地面交通占地面積大、道路生硬。、形成項目環(huán)形交通原則：由于項目土地面積較小，所相臨的兩條道路也比較窄。項目的車行和主要的人行主道，形成環(huán)形交通。15 / 3在項目書林街一側(cè)設(shè)計項目的人行主出入口、車行主出入口，鐵皮巷一側(cè)設(shè)計項目的車行主出次口、人行次出入口。供電設(shè)計、項目在地下負(fù)二層設(shè)置中心配電室，設(shè)置高壓、低壓配電設(shè)施。、為保證消防負(fù)荷用電要求,設(shè)一臺自備柴油發(fā)電機(jī)組,容量為 300KW，市電正常時,由市電供給該區(qū)所有負(fù)荷用電,市電因故停電時,自備發(fā)電供給各消防負(fù)荷用電。消防設(shè)計、建筑消防本項目設(shè)環(huán)形消防車道，消防車可通至每棟建筑邊（庭院內(nèi)消防車可通過綠化地面） ，每棟建筑均有足夠的撲救面，建筑單體內(nèi)按與其相適應(yīng)的高層建筑防火設(shè)計規(guī)范要求設(shè)計。、消防給排水、室外消防給水：室外消防給水采用低壓制，室外消火栓間距為 30—40m。、根據(jù)建筑物內(nèi)各個場所的功能配置一定數(shù)量的化學(xué)滅火器材。、對項目建筑內(nèi)所設(shè)的消防泵、噴淋泵、消防電梯、防排煙風(fēng)機(jī)等消防動力設(shè)備，均采用雙路電源末端自投線路設(shè)計，由低壓屏引雙回路放射式供電，一路引自應(yīng)急母線段，線路采用防火電纜，另一路引自正常線段,線路采用阻燃電纜。1防排煙、所有地下車庫均設(shè)排煙系統(tǒng)，每個防煙分區(qū)的建筑面積不超過 200㎡,且防煙分區(qū)不應(yīng)跨越防火分區(qū),防煙分區(qū)的劃分采用從頂棚下突出不小于 的梁劃分,排煙風(fēng)機(jī)的排煙量按換氣次數(shù)不小于 6 次/小時計算確定。排煙風(fēng)機(jī)均選用消防高溫排煙風(fēng)機(jī)。、設(shè)備用房除發(fā)電機(jī)房、水泵房外均設(shè)排煙系統(tǒng),排煙機(jī)的排風(fēng)量為：單只16 / 31一個防煙分區(qū)時,按每㎡不小于 10m3/h 計算,但單只風(fēng)機(jī)最小排煙量不小于 7202/h。按最大房煙分區(qū)面積每㎡不小于 120m3/h 計算。1結(jié)構(gòu)設(shè)計本項目高層住宅采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土薄壁框架——剪力墻結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆肋梁樓板, 實現(xiàn)住宅房間內(nèi)隱梁隱柱；商業(yè)建筑采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；基礎(chǔ)為片筏基礎(chǔ),抗地震基本烈度為 8 度,人防擬按 8 級人防考慮。場地內(nèi)開挖后將形成的邊坡根據(jù)實際情況分別采取適當(dāng)?shù)膿鯄π褪街ёo(hù)，確保邊坡的穩(wěn)定與安全。1給排水設(shè)計、給水水源：由市政給水管網(wǎng)提供。給水系統(tǒng)：主支管呈支狀布置，管徑 DN100mm，分別從管徑 DN200mm 主給水管接入；各棟分別設(shè)置獨(dú)立的加壓設(shè)施。、消防給水用水量： 室內(nèi)消火栓 40L/S；室外消火栓 30L/S； 自動噴水：26L/S；消防給水系統(tǒng)：消防用水由消防給水泵從消防貯水池吸水，內(nèi)貯初期水量 15m179。，室內(nèi)設(shè)消火栓給水系統(tǒng)，此外在商場等公共部位增設(shè)自動噴水滅火系統(tǒng)。、排水 在書林街已有規(guī)劃的城市污水管和雨水管，根據(jù)項目地形情況，污水和雨水采取生活污水與雨水組織集中處理后，就近書林街上的市政污水管和雨水管。排水采取生活污水與雨水分流制系統(tǒng)，污水采用暗管組織排水，主管管徑為 d300mm ，雨水采用暗管與暗溝相結(jié)合組織排水，主管管徑 d300～d600mm。1通風(fēng)設(shè)計通風(fēng)及防排煙設(shè)計 地下停車庫及設(shè)備用房嚴(yán)格按規(guī)范設(shè)置通風(fēng)系統(tǒng)，送排結(jié)合，通風(fēng)設(shè)計參數(shù)為：17 / 31地下車庫 6L/H，配電間 3L/H，變電間 10L/H，水泵房 4L/H，新風(fēng)從地面引入，經(jīng)豎井（車道） 、風(fēng)機(jī)、風(fēng)道送入車庫及設(shè)備用房，排風(fēng)由排風(fēng)機(jī)房經(jīng)豎井排至屋面，風(fēng)機(jī)選用低噪聲高效混流風(fēng)