【文章內(nèi)容簡介】 / 美甲、藥店、美容美發(fā)、寵物店、房產(chǎn)中介、 2 眼鏡專賣、手機專賣、便利店 1842 3 學院派 教育培訓、游藝城 1815 4 博弈堂 桌球館、雀友會館、網(wǎng)吧、桌 游店 1936 3 逸 生活 1 購物狂 精品購物 2407 售后返租 3年 2 2818 3 料理師 西餐牛排、日式鐵板燒 /料理、茶餐廳、時尚火鍋、壽司、韓國料理 2589 銷售 / 4 朋來閣 宴會餐廳 2945 持有 8年 2 尚 生活 1 商務范 茶館、銀行、數(shù)碼彩擴、旅行社、 1206 銷售 / 美容 SPA、證券中心 2 票務中心、銀行、美容 SPA、證券中心 1699 3 銀行 2185 4 運動帶 健身中心 2190 持有 8年 4 品 生活 1 享樂派 西點餅屋、酒吧、冰品甜品、 咖啡 1871 銷售 標桿店 2 饕餮控 川菜、江浙菜、粵菜、寧波菜館 2540 3 樂開懷 量販式 KTV 2898 4/5 都食客 中型餐飲 /大型海鮮餐飲 4849 持有 8年 1 2 3 4 LSC商業(yè) 界定標準一：產(chǎn)品樓層導向原則 商業(yè)物業(yè)價值逐層遞減， 2F相對物業(yè)價值較高，較較容易快速實現(xiàn)資金回籠，則 2F＞ 3F ＞ 4F ＞ 5F； 界定標準二：產(chǎn)品面積導向原則 4棟整體物業(yè) 1_5F商業(yè)面積相對大亍 1棟、 2棟、 3棟，丏 4棟物業(yè) 4F\5F產(chǎn)品設(shè)計有露臺，適合商業(yè)運營。 界定標準三：產(chǎn)品區(qū)位導向原則 商業(yè)物業(yè)沿街價值較大，則 2幢、 3幢 、 4幢＞ 1幢； 界定標準四：商業(yè)縱向運營原則 縱向整體運營價值最大化原則，銷售不招商橫向交叉的商業(yè)較難實現(xiàn)運營管理。 POINT2：本項目商業(yè)運做模式界定標準 point3： 本項目租售比建議 租售面積統(tǒng)計 租售方式 區(qū)位 建筑面積（㎡） 持有出租 以 B、 C的 4樓和 D幢 45為主 9980 優(yōu)先銷售 /帶租約出售 剩余其他商業(yè) 27034 保持商業(yè)整體形像 —— 持有部分或帶租約出售，共計面積 9980平米， 先期作為商業(yè)示范，規(guī)范商業(yè)形象，以促進銷售； 優(yōu)先銷售部分， 27034平米， 先期快速回籠資金，以完成總體年度銷售任務； 直接銷售 +提供招商顧問服務（商業(yè)連鎖協(xié)會） POINT4： 本案商業(yè)部分銷售模式界定 根據(jù) 快速回籠資金的銷售 界定，為降低開發(fā)商銷售風險和快速實現(xiàn)資金回籠，建議采取 “直接銷售”的銷售模式； 同時為增加投資客的信心，在此基礎(chǔ)上 提供“招商顧問朋務” 即借我司資源，聯(lián)合各省“商業(yè) 連鎖協(xié)會”，將“商業(yè)連鎖協(xié)會“不投資客進行品牌商家的聯(lián)誼，凡買本商業(yè)的消費者，我司 即提供一定質(zhì)量的品牌商家。一方面為投資客提供商家支持，增加本商業(yè)的附加值；另一方面 在實現(xiàn)開發(fā)商快速回籠資金的情況下，丌承擔售后迒租等模式的風險。 POINT5： 商業(yè) 1F\2F樓層產(chǎn)權(quán)分割、產(chǎn)權(quán)聯(lián)體優(yōu)劣勢分析 IF帶 2F產(chǎn)權(quán)聯(lián)體 IF帶 2F產(chǎn)權(quán)分割 優(yōu)勢 劣勢 優(yōu)勢 劣勢 1帶 2F聯(lián)體，可以提 升 2F商業(yè)價值，利于帶動2F銷售，提升 1F、 2F整體商業(yè)價值。 對后期商業(yè)運營將產(chǎn)生一定影響。 對后期運營而言，相對較為便利。 1F\2F產(chǎn)權(quán)分開， 1F價格將得到提升，同時 2F價格將同比下降；若 1F定價過高，則影響 1F去化速度， 2F商業(yè)價值則較難實現(xiàn)，不利于銷售去化。 注：從快速實現(xiàn)銷售角度而言，建議采用 1F帶 2F產(chǎn)權(quán)聯(lián)體方式，且面積控制在 150平米以內(nèi) 。 CHAPTER5: Investment promotion strategy（招商整體策略） 業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)配比 租售比例 工程建議 根據(jù)上述定位、分析， 將項目分為以下四大功能區(qū)： A區(qū)、 樂 生活 B區(qū)、 逸 生活 C區(qū)、 尚 生活 D區(qū)、 品 生活 A C B D LSC商業(yè) point1： 業(yè)態(tài)概念定位 A C B D LSC商業(yè) A區(qū)： 樂 生活（ 14F） 1F：樂活族 2F：樂活族 3F：學院派 4F：博弈堂 C區(qū)： 尚 生活（ 14F） 1F：商務范 2F：商務范 3F：商務范 4F：運勱帶 B區(qū)： 逸 生活（ 14F） 1F：購物狂 2F：購物狂 3F：料理師 4F：朊來閣 D區(qū)： 品 生活（ 15F） 1F：享樂派 2F：饕餮控 3F：樂開懷 4F：美食匯 5F：都食客 point1： 業(yè)態(tài)概念定位 point2： 業(yè)態(tài)分棟定位 point2： 業(yè)態(tài)分棟定位 A區(qū)： 樂 生活 A區(qū)：樂 生活 A區(qū)：樂 生活 A區(qū)：樂 生活 A區(qū)：樂 生活 A區(qū)：樂 生活 A區(qū)：樂 生活 業(yè)態(tài)剖面圖 樓層（ F） 區(qū)位 名稱 業(yè)態(tài)布局 4 博弈堂 A15 桌球館 A16 雀友會館 A17 網(wǎng)吧 A18 桌游店 3 學院派 A13 教育培訓 A14 游藝城 2 樂活族 A22F 婚紗攝影 A32F 家居家紡 A72F 美容美發(fā) A82F 寵物店 A92F 房產(chǎn) 中介 A102F 眼鏡店 A112F 手機專賣 1 A1 音像 制品 A21F 婚紗攝影 A31F 家居家紡 A4 干洗店 A5 美甲 A6 藥店 A71F 美容 美發(fā) A81F 寵物店 A91F房產(chǎn) 中介 A101F 眼鏡店 A111F 手機專賣 A12 便利店 A區(qū)：樂 生活 A區(qū)業(yè)態(tài)匯總表 1F 區(qū)域 樓層 業(yè)態(tài)分區(qū) 編號 業(yè)態(tài)定位 建筑面積 品牌檔次例舉 （ F） （㎡） A棟 1 樂活族 A1 音像制品 37 / A21F 婚紗攝影 234 親密愛人 A3 家居家紡 162 水星家紡、羅蘭家紡 A4 干洗店 68 / A5 美甲 45 / A6 藥店 55 / A71F 美容美發(fā) 68 米蘭、頂峰 A81F 寵物店 71 / A91F 房產(chǎn)中介 78 / A101F 眼鏡店 64 寶島眼鏡、紅星眼鏡 A111F 手機專賣 62 / A12 便利店 70 可的 小計 1014 A區(qū)：樂 生活 A區(qū)業(yè)態(tài)匯總表 2F 區(qū)域 樓層 業(yè)態(tài)分區(qū) 編號 業(yè)態(tài)定位 建筑面積 品牌檔次例舉 （ F） （㎡） A棟 2 樂活族 A22F 婚紗攝影 782 親密愛人 A32F 家居家紡 375 水星家紡、羅蘭家紡 A72F 美容美發(fā) 304 米蘭、頂峰 A82F 寵物店 71 / A92F 房產(chǎn)中介 78 / A102F 眼鏡店 64 寶島眼鏡、紅星眼鏡 A112F 手機專賣 168 / 小計 1842 A區(qū)：樂 生活 A區(qū)業(yè)態(tài)匯總表 3F 區(qū)域 樓層 業(yè)態(tài)分區(qū) 編號 業(yè)態(tài)定位 建筑面積 品牌檔次例舉 （ F） （㎡） A棟 3 學院派 A13 教育培訓 928 韋博教育 A14 游藝城 887 湯姆熊 小計 1815 A區(qū)：樂 生活 A區(qū)業(yè)態(tài)匯總表 4F 區(qū)域 樓層 業(yè)態(tài)分區(qū) 編號 業(yè)態(tài)定位 建筑面積 品牌檔次例舉 （ F） （㎡） A棟 4 博弈堂 A15 桌球館 605 傳奇 A16 雀友會館 692 / A17 網(wǎng)吧 322 / A18 桌游店 317 / 小計 1936 point2： 業(yè)態(tài)分棟定位 B區(qū)： 逸 生活 B區(qū)：逸 生活 B區(qū)：逸 生活 B區(qū)：逸 生活 B區(qū)：逸 生活 B區(qū)：逸 生活 B區(qū)：逸 生活 業(yè)態(tài)剖面圖 樓層（ F） 區(qū)位 名稱 業(yè)態(tài)布局 4 朋來閣 B8 宴會餐廳 3 料理師 B2 西餐牛排 B3 日式鐵板燒 /料理 B4 茶餐廳 B5 韓國料理 B6 時尚火鍋 B7壽司 2 購物狂 B12F 精品購物 1 B11F 精品購物 B區(qū)：逸 生活 B區(qū)業(yè)態(tài)匯總表 1F 區(qū)域 樓層 業(yè)態(tài)分區(qū) 編號 業(yè)態(tài)定位 建筑面積 品牌檔次例舉 （ F） （㎡） B棟 1 購物狂 B11F 精品購物 2484 / 小計 2407 B區(qū)：逸 生活 B區(qū)業(yè)態(tài)匯總表 2F 區(qū)域 樓層 業(yè)態(tài)分區(qū) 編號 業(yè)態(tài)定位 建筑面積 品牌檔次例舉 （ F） （㎡） B棟 2 購物狂 B12F 精品購物 2818 / 小計 2818 B區(qū)：逸 生活 B區(qū)業(yè)態(tài)匯總表 3F 區(qū)域 樓層 業(yè)態(tài)分區(qū) 編號 業(yè)態(tài)定位 建筑面積 品牌檔次例舉 （ F） （㎡） B棟 3 料理師 B2 西餐牛排 395 西堤牛排 B3 日式鐵板燒 /料理 587 上井、榮 B4 茶餐廳 357 洋蔥餐廳、新旺茶餐廳 B5 韓國料理 351 明洞、權(quán)金城 B6 時尚火鍋 784 澳門豆撈 B7 壽司 115 爭鮮 小計 2589 B區(qū)：逸 生活 B區(qū)業(yè)態(tài)匯總表 4F 區(qū)域 樓層 業(yè)態(tài)分區(qū) 編號 業(yè)態(tài)定位 建筑面積 品牌檔次例舉 （ F） （㎡） B棟 4 朋來閣 B8 宴會餐廳 2945 / 小計 2945 point2： 業(yè)態(tài)分棟定位 C區(qū)： 尚 生活 C區(qū)：尚 生活 C區(qū)：尚 生活 C區(qū)：尚 生活 C區(qū)：尚 生活 C區(qū)：尚 生活 C區(qū)：尚 生活 業(yè)態(tài)剖面圖 樓層（ F） 區(qū)位 名稱 業(yè)態(tài)布局 4 運動帶 C8 健身中心 3 商務范 C23F 銀行 2 C7 票務 中心 C22F 銀行 C42F 證券中心 C52F 美容 SPA 1 C1 茶館 C2 1F 銀行 C3 數(shù)碼 彩擴 C41F 證券中心 C51F 美容 SPA C6