【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 11 世界貿(mào)易大廈 12 武廣福布斯中心 13 泰合廣場(chǎng) 中南商務(wù)圈 14 新時(shí)代商務(wù)中心 15 中商廣場(chǎng) 16 中建廣場(chǎng) 17 中鐵大廈 18 2023新長(zhǎng)江廣場(chǎng) 光谷商務(wù)圈 19 慧谷時(shí)空 20 華樂商務(wù)中心 21 聯(lián)合國(guó)際 優(yōu)質(zhì)寫字樓主要分布在城市的商務(wù)、商業(yè)成熟區(qū)，其中漢口的 建設(shè)大道沿線 、 解放大道武廣商圈 、武昌的中南中北路 是目前寫字樓分布最密集的區(qū)域，而且光谷也有一定的市場(chǎng)供應(yīng)。 20 21 19 8 3 2 甲級(jí)寫字樓 5 4 本項(xiàng)目 1 6 9 7 10 11 12 13 14 15 17 18 16 乙級(jí)寫字樓 漢陽市場(chǎng)寫字樓情況 本案 頂繡廣場(chǎng) 閩東中天 國(guó)際城 ? 優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 落成時(shí)間 層數(shù) 單層面積 建筑面積（平 方米） 得房率 目前平均租金 （元 /平方米 /月） 空置率 1 新世界國(guó)貿(mào)大廈 2023 52 2,3002,600 104,393 ％ 5% 2 建銀大廈 1999 50 1,300 74,094 ％ 4% 3 瑞通廣場(chǎng) 2023 29 1,100 33,640 ％ 15% 4 禧邦可廣場(chǎng) 2023 28 1,320 36,000 ％ 12% 5 武銀大廈 1999 28 1,000 29,680 70％ 28% 6 招商銀行 1997 31 1,330 50,000 65％ 6% 7 良友大廈 1999 28 1,100 31,560 66％ 5% 8 福星商會(huì)國(guó)際大廈 2023 28 1,680 45,090 75％ 3% 9 浦發(fā)銀行大廈 2023 22 1,700 33,000 75% 42% 10 新世界中心 2023 25 3000 68,900 63％ % 11 世界貿(mào)易大廈 1999 60 1500 78,200 63％ 10% 12 武廣福布斯中心 1996 48 1300 58,900 70％ 5% 13 泰合廣場(chǎng) 1996 47 1300 73,000 63％ 15% 14 新時(shí)代商務(wù)中心 2023 45 1,821 67,000 % 57% 15 中商廣場(chǎng) 2023 45 2,100 100,209 % 6% 16 中建廣場(chǎng) 2023 26 1,300 27,000 % 5% 17 中鐵大廈 2023 26 1,100 13,500 % 2% 18 2023新長(zhǎng)江廣場(chǎng) 2023 26 1,2001,400 27,000 % 8% 19 慧谷時(shí)空 2023 24 1,100 28,000 70% 6% 20 華樂商務(wù)中心 2023 28 1,300 38,000 % 3% 21 聯(lián)合國(guó)際 2023 19 1,900 36,100 75% 2% 商務(wù)圈 建設(shè)大道商務(wù)圈 武廣商務(wù)圈 中南商務(wù)圈 光谷商務(wù)圈 概況 ? 優(yōu)質(zhì)寫字樓主要聚集在建設(shè)大道沿線 ， 東起青年路 ， 西至黃浦大街 ? 區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)整體品質(zhì)和租金均為武漢市最高水平 ， 其中甲級(jí)寫字樓存量占整體甲級(jí)樓存量 51％ ? 建銀 、 招銀等多家銀行的武漢分行設(shè)立于此 ， 帶動(dòng)了區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的發(fā)展 ， 形成了城市的商務(wù)金融中心 ? 位于解放大道與青年路兩條城市主干道結(jié)合處 ， 交通便捷 ， 商業(yè)氛圍極為濃厚， 并擁有酒店等配套設(shè)施 ? 區(qū)域匯集了大量乙級(jí)寫字樓 ， 甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)尚有較大發(fā)展空間 ? 區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)寫字樓發(fā)展迅速 ， 不僅吸引了眾多的知名企業(yè)入住 ， 而且租金水平也處在較高水平 ? 優(yōu)質(zhì)寫字樓主要聚集在中南路 、 中北路沿線 ? 武昌核心區(qū)位 ， 交通便利 ， 商業(yè) 、 商務(wù)氛圍濃厚 ， 展示性好 ? 區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓租金 、 品質(zhì)略低于建設(shè)大道及武廣商務(wù)圈 ? 優(yōu)質(zhì)寫字樓主要聚集在以魯巷廣場(chǎng)為核心, 西起卓刀泉 ,東至城建學(xué)院 ? 新興商務(wù)圈 ， 商業(yè) 、 商務(wù)氛圍相對(duì)較弱 ，該商務(wù)圈的興起依賴于光谷科技園及周邊的高校科研機(jī)構(gòu) ， 因此 ， 其租戶類型也以高科技行業(yè)為主 ? 寫字樓品質(zhì)及租金較低 優(yōu)劣勢(shì) 分析 優(yōu)勢(shì)： ? 區(qū)域發(fā)展成熟 ， 利于企業(yè)形象展示 ? 區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè) 、 酒店和金融配套極為豐富 ? 城市的主干道 ， 公共交通系統(tǒng)完善 劣勢(shì)： ? 上下班高峰期間 ， 交通較為擁堵 ? 停車位數(shù)量較為緊張 ， 且停車成本較高 優(yōu)勢(shì)： ? 臨城市主干道 ， 交通優(yōu)勢(shì)明顯 ? 區(qū)域內(nèi)有充足的優(yōu)質(zhì)商業(yè) 、 酒店和金融配套 劣勢(shì)： ? 航空路高架橋的不合理設(shè)置難以緩解該地段交通擁堵的現(xiàn)狀 ， 而且對(duì)周邊寫字樓車行動(dòng)線有較大制約 ， 同時(shí)也影響其展示性 優(yōu)勢(shì)： ? 區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)和酒店配套豐富 ? 臨城市主干道 ， 可視性較好 劣勢(shì)： ? 交通極為擁堵 ， 辦公樓的車行動(dòng)線混亂 優(yōu)勢(shì)： ? 區(qū)域內(nèi)配有一定體量的優(yōu)質(zhì)商業(yè) ? 城市主干道 ， 可視性較好 劣勢(shì)： ? 道路通達(dá)性不好 ， 離城市中心區(qū)域較遠(yuǎn) ? 公交線路方便 ， 未來將有地鐵經(jīng)過 租戶 特征 ? 以外資和國(guó)內(nèi)企業(yè)為主 ， 涉及行業(yè)包括金融保險(xiǎn) 、 制造 、 社會(huì)服務(wù)等 ? 武漢市絕大多數(shù)的外資企業(yè)均進(jìn)駐該區(qū)域， 如通用 、 諾基亞 、 微軟 、 匯豐銀行等知名企業(yè) ? 行業(yè)包括零售 /貿(mào)易 、 制造業(yè) 、 金融 、 社會(huì)服務(wù)等 ? 區(qū)域內(nèi)企業(yè)以國(guó)內(nèi)與國(guó)外大型企業(yè)為主， 包括佳能 、 北方華光投資 、 恒大地產(chǎn)、 阿里巴巴等企業(yè) ? 以國(guó)內(nèi)企業(yè)為主 ， 外資企業(yè)進(jìn)駐較少 ， 但依然有愛普生 、 ABB、 馬士基等知名企業(yè)入住 ? 行業(yè)包括制造業(yè) 、 數(shù)碼科技 、 社會(huì)服務(wù)業(yè)、 貿(mào)易等 ? 主要租戶行業(yè)類型以光電子信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) ， 光通信 、 移動(dòng)通信 、 激光 、 創(chuàng)意 、 軟件與服務(wù)外包 、 生物醫(yī)藥與高科技農(nóng)業(yè) 、環(huán)保等 ? 區(qū)域內(nèi)外資企業(yè)較少 ， 主要為高科技中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè) 現(xiàn)有產(chǎn) 品特征 ? 現(xiàn)有的寫字樓都處于主干道沿線或十字路口交匯處 ， 可視性佳 ? 大部分寫字樓統(tǒng)一產(chǎn)權(quán) ， 個(gè)別物業(yè)分散出售給投資型業(yè)主 ? 甲級(jí)寫字樓屬于城市綜合體的一個(gè)板塊 ? 多以寫字樓 +商業(yè)的形式出現(xiàn) ? 部分散售寫字樓為中小企業(yè)自用 ? 區(qū)域現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)寫字樓沿主干道分布 ， 可視性好 ? 新建寫字樓大部分分散出售 ， 其中部分面積供大型企業(yè)自用 ? 區(qū)域現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)寫字樓沿主干道分布 ， 可視性好 ? 新建寫字樓大部分分散出售 ， 其中部分面積供大型企業(yè)自用 市場(chǎng) 前景 ? 未來 ， 該區(qū)域仍是寫字樓供應(yīng)較為集中的區(qū)域 ， 競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加劇 ? 區(qū)域內(nèi)未來供應(yīng)極為有限 ， 商務(wù)發(fā)展將會(huì)受到未來 CBD和建設(shè)大道區(qū)域的嚴(yán)重沖擊 ? 區(qū)域內(nèi)新增項(xiàng)目將主要集中在洪山廣場(chǎng)周邊 ， 未來商務(wù)區(qū)域逐步向北擴(kuò)展 ? 近年開發(fā)的眾多寫字樓 ， 是否有足夠的企業(yè)來支撐 ， 有待光電子產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。 ? 優(yōu)質(zhì)寫字樓各商務(wù)圈特征 我們的出路在哪呢 ? 設(shè)想二 :定位為寫字樓可行嗎 ? 本項(xiàng)目的地理位置周邊的辦公氛圍并不濃厚 ,無法打造好的金融環(huán)境 。 武漢目前的寫字樓消化速度不快 ,銷售價(jià)格較低 ,無法支撐本項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)格 。 結(jié)論 :本項(xiàng)目進(jìn)入寫字樓或行政公寓不可行 . 我們的出路在哪呢 ? 寫字樓不可行 ,酒店式公寓可行 , 但我們需根據(jù)客戶需找準(zhǔn)項(xiàng)目定位并提升產(chǎn)品的附加值 。 思路 可行性 酒店式公寓 可行 行政公寓 不可行 提升附加值 提升附加值思考 思考點(diǎn) 品質(zhì)提升 細(xì)節(jié)是客戶最關(guān)心的 配套提升 要體現(xiàn)身份的象征 智能化提升 安全性是關(guān)鍵 產(chǎn)品設(shè)計(jì)提升 戶型的功能性 \及創(chuàng)新是關(guān)鍵 景觀提升 享有城市景觀、一線江景 服務(wù)提升 特色物業(yè)管理是關(guān)鍵 我們的 目標(biāo)客戶是誰 為了明確我們的目標(biāo)客戶，我們對(duì) 30多組高端客戶進(jìn)行了深度訪談，得出如下結(jié)論： 高端客戶：即有錢又有時(shí)間，不認(rèn)同本項(xiàng)目，看重資源和地段。 準(zhǔn)高端客戶：有錢沒時(shí)間，期待本項(xiàng)目，看重生活方式。 客戶特征 關(guān)鍵詞：生意在漢口、生活在漢陽 ? 客戶年齡層次在 3548歲。 ? 基本上 工作圈在漢口和漢陽 ，因生活和工作的需要在城市中心區(qū)擁有一套房子短期居住，但需要不要太嘈雜，需要鬧中取靜的居所。 ? 客戶正處于事業(yè)發(fā)展的旺盛期，工作、家庭和生活對(duì)他（她）都非常重要。 ? 屬于創(chuàng)業(yè)成功者和企業(yè)高級(jí)管理者。 ? 以多次置業(yè)者為主， 購(gòu)買本項(xiàng)目目的是 暫居性居所 。 客戶“文化屬性”喜好 關(guān)鍵詞：崇洋媚外 ? 喜歡歐式洋味，厭惡香港的 xxx豪、 xxx庭之類的俗， 認(rèn)為沾點(diǎn)洋就高貴。 ? 認(rèn)為現(xiàn)代文化沒有內(nèi)涵。 ? 追求工作之外的趣味，在藝術(shù)和創(chuàng)意中自得其樂。 ? 看重標(biāo)簽化的興趣愛好與下一階層帶來的區(qū)隔感。 客戶“生活方式” 關(guān)鍵詞：繁忙、注重享受、關(guān)注細(xì)節(jié) ?繁忙（奔波于生意場(chǎng)上）、珍視時(shí)間（無空暇打理家務(wù)）； ?對(duì)細(xì)節(jié)很挑剔，往往 細(xì)節(jié)成為其主要關(guān)注因素。 ?價(jià)格考慮不是第一因素，關(guān)鍵是有沒有獨(dú)一無二的產(chǎn)品，認(rèn)為項(xiàng)目生活方式在市場(chǎng)上應(yīng)該是獨(dú)一無二的，能成為象征身份（自豪、榮譽(yù)）的居住標(biāo)簽、符號(hào)或 logo。 ?既 努力實(shí)現(xiàn)價(jià)值、同時(shí)樂享生活成就 。 ?合理分配自身資源來享受舒適的奢侈給生活帶來的樂趣。 ?比較在意社區(qū)的居住人群素質(zhì)，希望社區(qū)能形成一定的符號(hào)區(qū)隔。 關(guān)鍵詞：效率、私享，藝術(shù)生活 售價(jià)至少在 1萬以上，您認(rèn)為怎樣的產(chǎn)品才會(huì)讓您非常動(dòng)心接受這樣的價(jià)格？ 10000元 /平米不算貴，可以接受，主要考慮投資，后期的增值是否有保障、經(jīng)營(yíng)狀況。 假設(shè)目前要您選擇投資，商鋪、酒店式公寓、精裝自住公寓、您更多的會(huì)考慮那一種物業(yè)類型？您覺得以上三種物業(yè)那一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)更??？ 我首先會(huì)考慮著三種物業(yè)的回報(bào)率，酒店公寓主要是要看后期的經(jīng)營(yíng)管理，商鋪更多的是市場(chǎng)培育周期長(zhǎng)，投入資金大，屬性單一，受周邊環(huán)境影響大，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來說也是最大的，精裝自住公寓我目前已經(jīng)有兩套住宅，基本不會(huì)考慮購(gòu)買。 客戶特征 客戶稱呼：程先生 客戶類型：業(yè)內(nèi)人士 職 業(yè)：酒店經(jīng)理 訪談對(duì)象介紹：武漢人， 44歲，年薪150000左右，目前持有兩套住宅，目前關(guān)注周邊的商業(yè)項(xiàng)目。 該項(xiàng)目對(duì)您的吸引力大不大，吸引力主要體現(xiàn)在哪里？ 對(duì)地段非常了解：地段一般，但是逛街、休閑娛樂，需驅(qū)車去王家灣商圈，不是很方便，但 就目前整個(gè)漢陽區(qū)域酒店發(fā)展，市場(chǎng)前景好，酒店物業(yè)稀缺， 總的來說算的上是一個(gè)鬧中取靜的地方。 客戶訪談 客戶訪談 “ 您對(duì)天合廣場(chǎng)的區(qū)位的看法怎樣？ 該項(xiàng)目本身的位置屬漢陽王家灣邊緣地段，周邊舊城區(qū)多，老房子較多，人口環(huán)境較為復(fù)雜。 售價(jià)至少在 1萬以上，您認(rèn)為怎樣的產(chǎn)品才會(huì)讓您非常動(dòng)心接受這樣的價(jià)格？ 對(duì)武漢房地產(chǎn)的整個(gè)行情并不看好，認(rèn)為就投資的角度來講，武漢 10000多元的房子升值空間極為有限，現(xiàn)在在北京三環(huán)的地方都可以買到。相對(duì)來說武漢如有景觀或臨湖的房子倒是可以考慮。 假設(shè)目前要您選擇投資，商鋪、酒店式公寓、精裝自住公寓、您更多的