綜合體商業(yè)項目營銷推廣策略銷售策劃方案(編輯修改稿)
2025-02-07 12:31 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 1584元； 扣除 10%的管理費： 63158元； 客戶實際繳納首期款 :753174元，相當(dāng)于 29%；案例分析一（首付 50%，返租 3年）假設(shè)某鋪位面積： 100平方米，實收均價 :20230元 /平方米，總價 :200萬。普通銷售方式：首付 50%，首付款： 100萬購買商鋪：售價 =20230/50%=33333元 /平方米，總價 333萬元； 首期 五 成應(yīng)付 :，貸款 : 一次性返租五年抵扣首期 年回報率 8%， 5年收益 :1332023元； 扣除 10%的管理費： 133200元； 客戶實際繳納首期款 :466200元，相當(dāng)于 14%；案例分析二（首付 50%，返租 5年）優(yōu)勢：（ 1）降低首付；（ 2）客戶購買前期經(jīng)營保障；（ 3）降低客戶購買風(fēng)險；（ 4）年回報率高出市場一般水平的 60%，按 2023年后周邊商業(yè)租金 預(yù)期 100元 /平方米計算。劣勢：單價變高，市場的接受能力 降低 。小結(jié)：按 8%的年收益租金約 160元 /平方米，參照目前同等區(qū)域配有沃爾瑪或家樂福的商業(yè)前期租金在 150200元 /平方米。而我們項目應(yīng)該在兩年后交付使用（ 2023年），返 租 五年后應(yīng)該在 2023年，返 租 三年后租金 估計 不會低于 160元 /平方米價格。 公式： 100平米 *2萬 /平方米 =200萬 *8%=16萬 —10%的管理費 =， 14年回本；假設(shè)某鋪位面積： 100平方米，實收均價 :20230元 /平方米，總價 :200萬。普通銷售方式：首付 50%，首付款： 100萬購買商鋪：售價 =20230/50%=33333元 /平方米，總價 333萬元； 首期五成應(yīng)付 :167萬元，貸款 :166萬 月還款： 21082元， 年回報率 8%，月收益 :22200元； 扣除 10%的管理費： 2200元； 客戶實際每月還款 10882元；案例分析 三（ 返租率 8%、 10年原價回購 ）帶租約返租補貼測算表樓層 可售面積 回報率 均價銷售總價（萬元）年回報額（萬元G負(fù) 1F 8%6棟 12F 3260㎡ 8% 2023065205227棟 12F 1575㎡ 8% 2023031502528棟 12F 1575㎡ 8% 2023031502529棟 12F 1575㎡ 8% 20230315025210棟 12F 1575㎡ 8% 20230315025211棟 12F 2800㎡ 8% 202305600448A45棟 12 ㎡ 8% 202305366430W負(fù) 1F 2034㎡ 8% 300006102488合計 ㎡ 8%361882896整體返租經(jīng)營收益測算表樓層 面積 月租金 /平方米 月租金收入（萬元） 年租金收入（萬元）G負(fù) 1F 506棟 12F 3260㎡ 80 26 3127棟 12F 1575㎡ 80 8棟 12F 1575㎡ 80 9棟 12F 1575㎡ 80 10 12F 1575㎡ 80 11 12F 2800㎡ 80 4512F ㎡ 80 W負(fù) 1F 2034㎡ 120 合計 整體返租 經(jīng)營 收益 測 算表注：返租經(jīng)營收益 —返租補貼額 = =— 萬元 /年，返租 5年 —。上述測算未計入現(xiàn)金流產(chǎn)生的效益上述測算未考慮租金上漲因素上述測算未將物業(yè)增值部分計入在內(nèi)附件 1：嘉城 A區(qū)貨包 2管理公司合作方式分析附件 2：嘉城 A區(qū)貨包 2價值投資分析主要針對二樓以上難以銷售的商鋪，三年內(nèi)以租金的方式付完全部房款第一年付 30%、第二年付 30%、第三年付 40%，房款付完，正式簽訂銷售合同，如果客戶沒有付清房款就要終止合同，客戶已交款項不退，并且要承擔(dān)毀約責(zé)任。開發(fā)商直接持有，待后期物業(yè)成熟后再行出售。寫字樓及其他物業(yè)當(dāng)前暫不涉及，待后期視工程進(jìn)度及營銷節(jié)點另行專項提報。以租代售（貨包 3） (2023年 89月 ) “ 良好的開始是成功的一半 ” ，入市時機方式把握得好，才能產(chǎn)生好的銷售開局。入市時機的選擇要綜合考慮如下幾方面因素：入市時機商業(yè)項目正式銷售必須符合看得見摸的著的要求，前期造勢時工程必須 確定工程進(jìn)度，工地現(xiàn)場施工進(jìn)行，工地包裝完成，圍擋上架 （最基本要求）項目可售時間：通常我們選擇在正式預(yù)售前 2—3個月入市宣傳、推售房源，一方面為項目提前造勢、另一方面可為正式銷售積累有效客戶。無造勢不入市： “ 無造勢即無市場 ” 。入市前的宣傳造勢與形象展示對前期的銷售及客戶心理具有較大影響，因此在項目入市前必須要有足夠的宣傳造勢，能夠初步建立品牌形象并吸引客戶關(guān)注，為正式銷售作市場鋪墊。有目的地入市：根據(jù)發(fā)展商的資金運作需要，合理安排營銷成本投入和銷售回款的進(jìn)度，提高發(fā)展商的資金利用效率。有控制地入市：根據(jù)工程進(jìn)度、價格策略、銷售導(dǎo)向等分期分批有節(jié)奏地向市場推出產(chǎn)品，避免一擁而上，實現(xiàn)均衡、有序的銷售目標(biāo)。本項目作為復(fù)合型商業(yè)項目，市場的運作一般是 “ 招商先行 ” 。是指項目在成功招商 20－ 30％的情況下，開始銷售，以核心租戶（主力店、一級品牌）的入駐來帶動銷售。本項目的銷售操作思路亦是如此，通過核心租戶在一層和負(fù)一層不同區(qū)域的安置，將相對位置較差的單位通過品牌商家的入駐變成相對較佳的位置，從而帶動銷售以及順利完成最終價格的測試。完成必要的銷售文件（銷售百問、銷售面積、房號表、認(rèn)購登記卡、付款方式、客戶登記表等）完成其他必要的宣傳資料（樓書、海報、圍擋）宣傳鋪墊（戶外廣告、電視字幕廣告、短信）圍擋包裝（以廣告噴繪包裝）解籌前提條件 ：（ 1）取得《預(yù)售許可證》（ 2）現(xiàn)場包裝 現(xiàn)場氣氛營造完成（導(dǎo)示系統(tǒng)、道旗、背景音樂安裝完畢等）。（ 3）資料 配套設(shè)施、交樓標(biāo)準(zhǔn)提前落實 按揭銀行提前落實 商管公司提前落實 價格表及付款方式 完成必要的銷售文件（認(rèn)購合同、定金通知書、購樓須知、按揭須知、預(yù)售合同）（ 4）銷售人員 開盤前培訓(xùn) ,對前期重點客戶進(jìn)行回訪，知會開盤及優(yōu)惠信息（ 5）宣傳準(zhǔn)備 報紙廣告準(zhǔn)備完畢并提前預(yù)訂版面 開盤活動安排（時間、地點、邀請領(lǐng)導(dǎo)、新聞媒體、新聞通稿、活動事宜等）
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