綜合體商業(yè)項(xiàng)目營銷推廣策略銷售策劃方案-在線瀏覽
2025-02-21 12:31本頁面
【正文】 題；銷售方式簡單、直觀，客戶容易理解劣勢(shì)：失去對(duì)商業(yè)的控制，容易使整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營陷入困境，影響項(xiàng)目整體形象和價(jià)值的提升，以及后面商業(yè)的銷售；內(nèi)街及二樓以上的商鋪難以銷售；增加客戶對(duì)價(jià)格的敏感度。返 租回 購優(yōu)勢(shì)：可以完全增加投資客戶的信心，屬于完全的融資行為劣勢(shì)：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)非常高，經(jīng)營后比較被動(dòng)產(chǎn) 權(quán)銷 售優(yōu)勢(shì)：如有大型品牌商家保障，容易吸引投資者劣勢(shì)：沒有實(shí)際鋪位，難于說服投資者；有較高發(fā)生糾紛的風(fēng)險(xiǎn)帶 租約銷售優(yōu)勢(shì)：如有品牌保障，讓投資者省心劣勢(shì)：沒有實(shí)際鋪位，難于說服投資者整 體銷 售優(yōu)勢(shì)：有利于商業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營劣勢(shì)：談判過程長，實(shí)現(xiàn)難度大，價(jià)格低為促進(jìn)項(xiàng)目銷售進(jìn)度，采取 “ 直接銷售、帶租約銷售、產(chǎn)權(quán)式銷售、 以租代售 ” 等 4種營銷方式組合，滿足多種投資者需求，靈活操作，擴(kuò)大客源，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目逐一消化。這樣安排目的在于保障資金的收回并能顧及寫字樓的銷售，利用兩邊的價(jià)格對(duì)比，為后續(xù)單位拓開價(jià)格空間，吸引市場(chǎng)關(guān)注。商業(yè)采取 8%的回報(bào)率，首先表明的是對(duì)未來經(jīng)營前景的看好， 8%的回報(bào)率在曲靖市場(chǎng)也相對(duì)合理。普通銷售方式：首付 50%，首付款： 100萬購買商鋪：售價(jià) =20230/76%=26316元 /平方米，總價(jià) 2631600元； 首期 五 成應(yīng)付 :1321600元，貸款 :131萬 一次性返租三年抵扣首期 年回報(bào)率 8%， 3年收益 :631584元； 扣除 10%的管理費(fèi)： 63158元； 客戶實(shí)際繳納首期款 :753174元，相當(dāng)于 29%；案例分析一（首付 50%，返租 3年）假設(shè)某鋪位面積： 100平方米，實(shí)收均價(jià) :20230元 /平方米，總價(jià) :200萬。劣勢(shì)：單價(jià)變高，市場(chǎng)的接受能力 降低 。而我們項(xiàng)目應(yīng)該在兩年后交付使用（ 2023年），返 租 五年后應(yīng)該在 2023年，返 租 三年后租金 估計(jì) 不會(huì)低于 160元 /平方米價(jià)格。普通銷售方式：首付 50%，首付款： 100萬購買商鋪：售價(jià) =20230/50%=33333元 /平方米，總價(jià) 333萬元； 首期五成應(yīng)付 :167萬元，貸款 :166萬 月還款： 21082元， 年回報(bào)率 8%，月收益 :22200元； 扣除 10%的管理費(fèi)： 2200元； 客戶實(shí)際每月還款 10882元；案例分析 三（ 返租率 8%、 10年原價(jià)回購 ）帶租約返租補(bǔ)貼測(cè)算表樓層 可售面積 回報(bào)率 均價(jià)銷售總價(jià)（萬元）年回報(bào)額（萬元G負(fù) 1F 8%6棟 12F 3260㎡ 8% 2023065205227棟 12F 1575㎡ 8% 2023031502528棟 12F 1575㎡ 8% 2023031502529棟 12F 1575㎡ 8% 20230315025210棟 12F 1575㎡ 8% 20230315025211棟 12F 2800㎡ 8% 202305600448A45棟 12 ㎡ 8% 202305366430W負(fù) 1F 2034㎡ 8% 300006102488合計(jì) ㎡ 8%361882896整體返租經(jīng)營收益測(cè)算表樓層 面積 月租金 /平方米 月租金收入（萬元） 年租金收入（萬元）G負(fù) 1F 506棟 12F 3260㎡ 80 26 3127棟 12F 1575㎡ 80 8棟 12F 1575㎡ 80 9棟 12F 1575㎡ 80 10 12F 1575㎡ 80 11 12F 2800㎡ 80 4512F ㎡ 80 W負(fù) 1F 2034㎡ 120 合計(jì) 整體返租 經(jīng)營 收益 測(cè) 算表注：返租經(jīng)營收益 —返租補(bǔ)貼額 = =— 萬元 /年，返租 5年 —。開發(fā)商直接持有，待后期物業(yè)成熟后再行出售。以租代售（貨包 3） (2023年 89月 ) “ 良好的開始是成功的一半 ” ，入市時(shí)機(jī)方式把握得好，才能產(chǎn)生好的銷售開局。無造勢(shì)不入市： “ 無造勢(shì)即無市場(chǎng) ” 。有目的地入市：根據(jù)發(fā)展商的資金運(yùn)作需要，合理安排營銷成本投入和銷售回款的進(jìn)度，提高發(fā)展商的資金利用效率。本項(xiàng)目作為復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)目，市場(chǎng)的運(yùn)作一般是 “ 招商先行 ” 。本項(xiàng)目的銷售操作思路亦是如此，通過核心租戶在一層和負(fù)一層不同區(qū)域的安置，將相對(duì)位置較差的單位通過品牌商家的入駐變成相對(duì)較佳的位置，從而帶動(dòng)銷售以及順利完成最終價(jià)格的測(cè)試。（ 3）資料 配套設(shè)施、交樓標(biāo)準(zhǔn)提前落實(shí) 按揭銀行提前落實(shí) 商管公司提前落實(shí) 價(jià)格表及付款方式 完成必要的銷售文件（認(rèn)購合同、定金通知書、購樓須知、按揭須知、預(yù)售合同）（ 4）銷售人員 開盤前培訓(xùn) ,對(duì)前期重點(diǎn)客戶進(jìn)行回訪，知會(huì)開盤及優(yōu)惠信息（ 5）宣傳準(zhǔn)備 報(bào)紙廣告準(zhǔn)備完畢并提前預(yù)訂版面 開盤活動(dòng)安排（時(shí)間、地點(diǎn)、邀請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)、新聞媒體、新聞通稿、活動(dòng)事宜等） 禮儀及禮品準(zhǔn)備正式開盤銷售前提條件返租比例及租金收益和返租年限 正式 認(rèn)籌前必須確定；面積劃分圖紙最終確定 ，各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo) 認(rèn)籌前必須確定； 項(xiàng)目銷售面積的核算確定請(qǐng)責(zé)成工程部或測(cè)繪公司確定；甲方施工進(jìn)度表 必須明確，同時(shí)抄送乙方；當(dāng)前亟待解決的事項(xiàng)：價(jià)格策略Part 4 在樓體形象還未成形、不利于展示的狀態(tài)下，項(xiàng)目的定價(jià)應(yīng)考慮前期略低，吸引市場(chǎng)，聚集人氣，同時(shí)也為后期項(xiàng)目的升值提升預(yù)留空間。調(diào)價(jià)可采用折扣變化和提高單價(jià)策略（內(nèi)部認(rèn)購期采用降低折扣，其他銷售期采用提高單價(jià)的方式），最終實(shí)現(xiàn)目標(biāo)均價(jià)。這兩點(diǎn)決定了項(xiàng)目定價(jià)可在現(xiàn)在商業(yè)市場(chǎng)價(jià)基礎(chǔ)上予以突破，但同時(shí)又要把握提升幅度。另外以項(xiàng)目成本核算為基礎(chǔ)。8%＝ 6000元 /㎡ 。定價(jià)目標(biāo)價(jià)格策略根據(jù)項(xiàng)目組提交的市調(diào)報(bào)告結(jié)論及價(jià)格建議，本項(xiàng)目價(jià)格初步定位，一層 31757；二層 14865； 12層均價(jià)：23311元元 /㎡因此， 含返租回報(bào)銷售價(jià)格 建議① 寫字樓臨街鋪 （低單價(jià)高總價(jià)）一層商鋪銷售價(jià)格 18000 22023元 /平米之間。③ 子午路臨街鋪與主力店相鄰鋪 （單價(jià)和總價(jià)兼顧，第二貨包，視貨包１調(diào)整）建議商鋪銷售價(jià)格在 18000—22023元 /平米之間。針對(duì)本項(xiàng)目，對(duì)價(jià)格的公開過程分為以下幾個(gè)階段：項(xiàng)目導(dǎo)入期，價(jià)格尚在最
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