【文章內(nèi)容簡介】 市場主力戶型，主力面積 130140㎡。四房戶型 180㎡是上限，據(jù)調(diào)查顯示，臺州人比較喜歡大廳小房型。 ? 從推廣主題上來看，地理位臵、區(qū)域位臵是此區(qū)域內(nèi)樓盤主打賣點。從新明半島的“完美生活新標桿”到萬家華庭“臺州地標俯邸”，無一不是在選出處于臺州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，緊鄰市政府的區(qū)域位臵。 黃巖住宅市場分析 ? 黃巖區(qū) 2023年已開工面積 ，規(guī)劃待建 。從以上推算，今年年內(nèi)總體供應(yīng)量大約在 6000套（按 150平米每套計算），其中小高層、高層供應(yīng)量在 4600套左右（占 75％左右）。 ? 目前黃巖市場上各類產(chǎn)品形態(tài)較為齊全，有多層、小高層、高層，排屋、別墅，單身公寓等，且各類產(chǎn)品推陳出新，如君悅?cè)A庭的復(fù)式景觀公寓、凱亞城公寓及日月城是四層花園洋房等均顯示出了當?shù)剌^高的開發(fā)水平。 ? 黃巖區(qū)今年上半年推出的新房較多，推量也非常大，其中御景華庭開盤就推出 1000多套，而凱亞城、上?；▓@的推量都在 300套左右。從戶型上來看，三房兩廳成為市場主力戶型，主力面積 120140㎡。 ? 從銷售情況來看，新樓盤均銷售了 60%以上。在價格方面，集中在 55006000元 /㎡。 路橋住宅市場分析 ? 目前，路橋區(qū)在售樓盤的體量不大。下半年，翡翠花園、國際塑料城、泊盛桃源這三個樓盤將會推出二期。 ? 路橋區(qū)在售樓盤（高層、小高層）單價在 40005000左右。國際塑料城的精裝修酒店式公寓是路橋區(qū)首個精裝修樓盤，開盤預(yù)計價格在 10000元左右（包含精裝修），泊盛桃源二期的聯(lián)排初步定價在 300400萬 /左右。 ? 從戶型上來看，三房兩廳依然是市場的主力戶型，主力面積120150㎡。 ? 從推廣主題上來看，地理位臵、山水自然環(huán)境是區(qū)域內(nèi)樓盤主打賣點。 溫嶺市區(qū)域概述 ? 溫嶺兼得山海之利，素以“魚米之鄉(xiāng)”著稱。被譽為“中國果蔗之鄉(xiāng)”、“中國高橙之鄉(xiāng)”、“中國大棚西瓜之鄉(xiāng)”、“中國大棚葡萄之鄉(xiāng)”和“蝦仁王國”。另外，溫嶺還有“中國水泵之鄉(xiāng)”、“中國小型空壓機之鄉(xiāng)” 之稱。 ? 2023年，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 （比臺州市的三區(qū)都要高出將近一倍），比上年增長 ﹪ ；財政總收入 元，增長 ﹪ ，其中地方財政收入 ，增長 ﹪ ；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 22326元，農(nóng)民人均純收入 9367元。社會經(jīng)濟綜合發(fā)展指數(shù)、縣域經(jīng)濟基本競爭力和城市創(chuàng)新能力分別居全國百強縣市 34位、 14位和 6位。 溫嶺住宅市場分析 ? 目前溫嶺可售房源不多，處于供不應(yīng)求的局面。 ? 在售樓盤主要以目前溫嶺最高檔的樓盤玫瑰灣和開元藍庭院為主，玫瑰灣主要以別墅為主，而開元藍庭院則以高層為主，都是毛坯產(chǎn)品。 ? 從內(nèi)部配套上來看，溫嶺高端樓盤和中端樓盤都有較強的配套意識，其配套設(shè)施主要有會所、游泳池、網(wǎng)球場等。 ? 從戶型上來看，玫瑰灣主要以獨棟 320㎡、 雙拼別墅 320㎡左右、疊層豪華 公寓 130220㎡。開元藍庭院以 90㎡左右的二室二廳二衛(wèi)的經(jīng)濟戶型為主。 ? 從價格上看，玫瑰灣獨棟別墅 700－ 1500萬 /棟、雙拼 680700萬 /棟、豪華公寓 130－ 220萬 /套。開元藍庭院均價 9700元 / ㎡。 ? 從推廣主題上來看，玫瑰灣為了符合其高端特性，主打賣點是身份。而開元藍庭院則以山水自然環(huán)境、地理位臵等作為其推廣主題。 臺州目前城市復(fù)合體項目 分析 ? 目前臺州市場內(nèi)真正的綜合項目很少，臺州國際塑料城是較大的項目之一。而椒江區(qū)內(nèi)綜合體項目顯得比較缺乏。 ? 產(chǎn)品類別： 鳳凰鉑金廣場以高層為主，有三層沿街底商；而國際塑料城具有市場，酒店式公寓，住宅，是比較完整的一個建筑綜合體。但只是對自身資源的整合，沒有很強的聚集力。 ? 建筑風(fēng)格： 臺州現(xiàn)有的綜合體項目以現(xiàn)代主義風(fēng)格為主。 ? 戶型： 目前在售的綜合體項目中，酒店式公寓戶型面積在 4550㎡之間，住宅面積最大也只有 140方。 ? 價格： 商鋪售價在 1500016000元 /㎡之間，而住宅售價鳳凰鉑金廣場在 6500元 /㎡，而國際塑料城的酒店式公寓為精裝修，預(yù)計價格在10000元 /㎡。 ? 銷售： 兩個項目均在上半年開盤，其去化率都相當好。其中，鳳凰鉑金廣場先推住宅部分，現(xiàn)已售罄；而國際塑料城先推商鋪，銷售情況也不錯。 營銷推廣 重視“地段”訴求 、戶外廣告為最重要的推廣手段。 結(jié)論 ? 椒江、黃巖、路橋三區(qū)、溫嶺市場上都沒有出現(xiàn)真正意義上的城市綜合體， 房產(chǎn)品營造水平仍趕不上城市的發(fā)展速度。 ? 高層住宅產(chǎn)品上，外立面雖然與綠城第一代高層產(chǎn)品相似，但其營造理念、服務(wù)價值等尚未達到高端水平。 臺州商業(yè)現(xiàn)狀 ? 椒江老城區(qū)商業(yè) ? 臺州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（新區(qū)）商業(yè) 老區(qū)商業(yè) ? 臺州老區(qū)商業(yè)以解放路與中山路為主軸線向四周輻射，解放路與中山路是當?shù)刈罘比A的傳統(tǒng)商業(yè)街。 20世紀 90年代末期，隨著椒江新城的開發(fā)，形成了一條新城商業(yè)街，即鐘樓商業(yè)街。 老區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀 ? 以臨街商鋪為主，有部分品牌零售店。 ? 處于解放路的錦江百貨為椒江最早的成規(guī)模的百貨商場，經(jīng)營狀況一般，車位存在明顯不足。 ? 餐飲在老商業(yè)區(qū)較集中，主要分布在解放路與江濱路上，經(jīng)營狀況較好。 ? 椒江的休閑娛樂業(yè)比較發(fā)達，主要有錦鳳凰 KTV、百度酒吧、 A姍娜娜足道松骨等品牌主要分布在江濱路沿線與市府大道沿線。周邊區(qū)域來椒江消費的也較多。 ? 椒江的家電數(shù)碼品牌主要有蘇寧電器、國美電器、國商電器，以及頤高數(shù)碼廣場、通達數(shù)碼，其中國商電器與通達數(shù)碼為本土品牌。 新區(qū)商業(yè) 西商務(wù)區(qū)、東商務(wù)區(qū)與中央商務(wù)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)規(guī)模如下： 由上表可以看出，東西商務(wù)區(qū)與中央商務(wù)區(qū)的商業(yè)面積非常大，存在過剩的可能性（相對于椒江區(qū) 40余萬人口而言），實際上這一點已經(jīng)在基本建成的東商務(wù)區(qū)表現(xiàn)出來，據(jù)臺州市糧食與貿(mào)易局貿(mào)易市場處相關(guān)負責(zé)人介紹，截至 2023年底，臺州三區(qū)商業(yè)空臵面積為 18萬平方米，其中絕大部分分布在開發(fā)區(qū)。 新區(qū)商業(yè)分布 新區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀 總結(jié) ? 臺州商業(yè)分布較散，缺乏集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的都市綜合體，這也是當前臺州的空白點。 ? 新區(qū)商業(yè)雖然目前經(jīng)營狀況不佳，但是臺州市政府近期建設(shè)的重點區(qū)域。政府支持力度大，可爭取為本案商業(yè)創(chuàng)造各種有利條件。 ? 但基本成型的東商務(wù)區(qū)商業(yè)經(jīng)營狀況不佳，整個開發(fā)區(qū)的商業(yè)規(guī)劃面積過大，區(qū)域商業(yè)氛圍 5年內(nèi)難以形成，影響本案的招商工作，增加運營難度。 （四）解讀城市綜合體與城市廣場 ? 城市綜合體 ? 源起、背景、產(chǎn)生、發(fā)展 ? 實踐案例 ? 定義、特征、功能 ? 發(fā)展優(yōu)勢 本項目屬性之一 ? 在城市綜合體中，那些相對于其所在的整個城市來說，具備唯一性、地標性、核心性、國際性、稀缺性的城市綜合體，我們更精確地稱之為“都市綜合體”。 ? 由于本案具備都市綜合體的五個特點，因此，我們將其定位為“都市綜合體”。 ? 城市廣場 ? 定義 ? 發(fā)展史 ? 分類 本項目屬性之二 ? 本案屬于商業(yè)廣場 ? 由于商業(yè)廣場集百貨、潮流、大型專業(yè)點及零售業(yè)態(tài)的旗艦店為一體的大型組團式商業(yè)“ SHOPPING MALL”，因此商業(yè)廣場的建設(shè)有利于提升城市的檔次，加快城市的開發(fā)建設(shè)進程，推進地區(qū)開發(fā)建設(shè)，推動整個區(qū)域的經(jīng)濟和社會發(fā)展。 ? 商業(yè)廣場將提供購物一站式、服務(wù)一站式的體驗購物場所，集百貨、潮流、大型專業(yè)點及零售業(yè)態(tài)的旗艦店為一體，為市民提供購物、休閑、娛樂、美食、康體、商務(wù)等適合多層次大眾化服務(wù)。從而使市民在廣場內(nèi)實現(xiàn)購物休閑一站式。 第二部分 理解項目 ? （一）項目概況 ? （二）綠城第二代城市公寓 ? （三）客戶分析 ? （四）價值梳理 （一）項目概況 ? 項目整體名稱：浙能綠城 〃 玉蘭廣場 ? 住宅部分名稱：浙能綠城 〃 玉蘭花園 ? 地理位臵：項目位于臺州市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，東至中心大道，南至規(guī)劃西商緯一路，西至學(xué)院路，北至規(guī)劃西商緯二路。 臺州市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是臺州市政治文化中心，是城市新的核心商務(wù)區(qū)和商圈。 ? ◆占地面積： 211畝 ? ◆用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公、住宅 ? ◆土地出讓年限：商業(yè)辦公 40年，住宅 70年 ? ◆總建筑面積： 288600平方米 ? 其中：商業(yè) ≤92400 平方米 ? 辦公 ≤65800 平方米 ? 住宅 ≤130400 平方米 ? ◆容積率 ≤ ? ◆建筑密度 ≤35% 關(guān)于項目的幾點說明 ? 本項目地處臺州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中心城區(qū)西商務(wù)區(qū)。 ? 本項目是一個都市綜合體項目，擁有商業(yè)、酒店、住宅、寫字樓、酒店式公寓、廣場六種功能形態(tài)。 ? 本項目突出的亮點是商業(yè)廣場。 ? 本項目的創(chuàng)新點是綠城第二代高級城市公寓。 （二）綠城第二代城市公寓 ? 綠城第一代城市公寓回顧： ? 自 1999年綠城集團營造第一個高層住宅樓盤杭州綠園以來，至今已走過 9個年頭。在近十年的探索實踐中，形成了以春江花月為代表的成熟高層公寓系列產(chǎn)品；以深藍廣場為代表的現(xiàn)代玻璃幕墻高層公寓；以及丁香公寓、新綠園等石材外墻的新古典主義立面風(fēng)格的高層公寓。 綠城第一代城市公寓特征 ? 綠城的第一代高層公寓屬于典型的居住型城市高層，具有基本的人文關(guān)懷內(nèi)涵，重視園區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃布局，注重空間形態(tài)的變化，建筑形態(tài)基本以古典主義為神韻，園區(qū)景觀營造清新自然，設(shè)臵有會所、室外泳池等園區(qū)基本配套功能等。 綠城第一代城市公寓評點 ? 就嚴格意義而言，綠城第一代高層產(chǎn)品中還沒有高端產(chǎn)品，在景觀營造、細節(jié)推敲、成品保護等方面仍普遍存在著一些常見通病。 ? 杭州綠園、杭州春江花月、上海綠城等高層產(chǎn)品，處于高端產(chǎn)品的中下類型，從色彩、建筑、用材等綜合考慮，屬于新古典主義或者說以古典為基本神韻的產(chǎn)品；項目景觀延用了從杭州桂花城開始的國際上比較優(yōu)秀的設(shè)計團隊；公建、會所等還處于起步階段。 綠城第二代城市公寓立意 ? 綠城第二代城市公寓的營造是綠城保持全國高端住宅領(lǐng)先地位的必然要求，也是 2023年綠城精品戰(zhàn)略的重要內(nèi)容之一。通過產(chǎn)品升級換代，營造精致、完美的高層產(chǎn)品，滿足人們對于高層高端項目的消費需求，營造國內(nèi)一流高層公寓。 綠城第二代城市公寓解讀 ? 第二代高層公寓是對以往高層公寓產(chǎn)品從內(nèi)至外的全面升級，是從對園區(qū)內(nèi)部基本層面的設(shè)計關(guān)注轉(zhuǎn)向?qū)Ω蠓秶?城市設(shè)計、人居深層需求、住宅精細化設(shè)計、園區(qū)文化、生態(tài)景觀等 各方面關(guān)注的一流水準的高層公寓，并在 對產(chǎn)品背景和所處城市文明的解讀之上，加入高層高檔公寓的市場背景和相應(yīng)的城市脈絡(luò)等相關(guān)內(nèi)容 。 綠城第二代城市公寓特征 ? 規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)各專業(yè)一體化設(shè)計； ? 園區(qū)外部環(huán)境的優(yōu)化利用； ? 強化園區(qū)邊界設(shè)計； ? 豐富規(guī)劃空間層級； ? 營造園區(qū)主題情境； ? 注重園區(qū)豎向設(shè)計； ? 強制性地下部分采光設(shè)計； ? 重視公共部位設(shè)計； ? 居住功能精細化設(shè)計； ? 景觀最大化設(shè)計； ? 全面提升的配套服務(wù)設(shè)施設(shè)臵等。 本項目住宅部分屬性 —— 綠城第二代高級城市公寓 ? 本項目的住宅部分（玉蘭花園）是綠城最新研究的第二代高級城市公寓中首個即將面市的產(chǎn)品。必將在臺州城市的住宅市場樹立新的標桿，給目標客戶帶去全新的尊貴的居住享受。 （三）客戶分析 ? 客戶來源 ? 客戶特征 本案客戶來源 ? 政府官員及收入較高的公務(wù)員 ? 電力能源、汽摩配件、醫(yī)藥化工、家用電器、塑料模具、服裝機械、水泵閥門、工藝美術(shù)、