【正文】 ? 區(qū)域離臺(tái)州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)非常近，在臺(tái)州市整體規(guī)劃中，此區(qū)塊中的土地是用以居住使用的。 ? 椒江區(qū)住宅開發(fā)主要?dú)w分為三個(gè)階段：第一階段：前期單位房；第二階段：中期商品房；第三階段后期高檔商品房：代表樓盤有香格里拉、云頂佳苑、萬(wàn)家華庭。城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)與家庭收入比比值偏大；二是部分縣（市、區(qū)）商品房供大于求，供需矛盾相當(dāng)突出；三是空臵率增加。云頂佳苑、香格里拉等定位高端的樓盤，但是其他注重建筑品質(zhì)、環(huán)境綠化規(guī)劃優(yōu)良、物業(yè)管理完善、配套設(shè)施健全的樓盤乏善可陳，臺(tái)州高端的建筑產(chǎn)品類型有一定的市場(chǎng)空間。 分析 —— 2023年房地產(chǎn) ? 在國(guó)內(nèi)部分城市因各種因素而處于房地產(chǎn)低迷期時(shí)，因住房建設(shè)規(guī)劃及市民對(duì)改善居住條件的剛性需求，臺(tái)州樓市總體上依然保持了平穩(wěn)發(fā)展的勢(shì)頭。但別墅、排屋類房屋銷售一路看好，出現(xiàn)了供不應(yīng)求現(xiàn)象。 —— 這是一座有遠(yuǎn)見的城市 ? 臺(tái)州人對(duì)于事業(yè)高瞻遠(yuǎn)矚，極具遠(yuǎn)見，且大氣誠(chéng)實(shí)、勤勞肯干，富有首創(chuàng)精神。臺(tái)州獲得了中國(guó)地方政府創(chuàng)新獎(jiǎng)。臺(tái)州人的性格是剛?cè)嵯酀?jì)的。 臺(tái)州人的個(gè)性 —— 硬氣與誠(chéng)信 ? 硬氣是臺(tái)州人的標(biāo)簽，魯迅就因懷念柔石贊揚(yáng)過臺(tái)州人的這種氣度。”法國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家佩雷斯特經(jīng)過半個(gè)世紀(jì)的研究宣稱：“精神氣質(zhì)在一個(gè)地區(qū)的發(fā)展中起著關(guān)鍵的作用。 西商務(wù)區(qū) ? 本項(xiàng)目處于西商務(wù)區(qū)，是其主體部分。 城市發(fā)展規(guī)劃示意圖 臺(tái)州市三區(qū)比較總表 （以上均為 2023年數(shù)據(jù)） 續(xù)上表 臺(tái)州中心城區(qū) ? 臺(tái)州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的西區(qū)塊是臺(tái)州的中心城區(qū)，也是臺(tái)州市政府所在地，將打造成商務(wù)中心，分為 中央商務(wù)區(qū)、東商務(wù)區(qū)、 西商務(wù)區(qū) 。 ? 中國(guó) 塑料制品 之都，年產(chǎn)值 500億元，原料消耗占中國(guó)的 1/6，建成國(guó)內(nèi)一流的塑料原料及制成品交易中心和中國(guó)較有影響力的塑料研發(fā)中心。 臺(tái)州十大產(chǎn)業(yè) ? 10大支柱產(chǎn)業(yè) —— 電力能源、汽摩配件、醫(yī)藥化工、家用電器、塑料模具、服裝機(jī)械、水泵閥門、工藝美術(shù)、新興材料、鞋帽服裝等?，F(xiàn)在臺(tái)州企業(yè)處于這三個(gè)階段的都有。臺(tái)州市城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù) %，農(nóng)村居民的恩格爾系數(shù) %。 ? 1999年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《浙江省城市化總體規(guī)劃》中把臺(tái)州市確定為浙江省城市化格局中的大城市和一級(jí)經(jīng)濟(jì)亞區(qū)中心。 ? 清宣統(tǒng)三年（ 1911），八月，辛亥革命，九月臺(tái)州光復(fù)，成立軍政分府，隸省軍政府。 市區(qū)由椒江、黃巖、路橋 3個(gè)區(qū)組成，轄臨海、溫嶺 2個(gè)縣級(jí)市和玉環(huán)、天臺(tái)、仙居、三門 4個(gè)縣。 ? 5）美好的現(xiàn)代城市景觀 —— 通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。 綠城開發(fā)都市綜合體的意義 ? 綠城集團(tuán)和浙信房產(chǎn)合作為臺(tái)州帶來(lái)開放而集成的都市綜合體物業(yè)。這是臺(tái)州在城市發(fā)展歷程中的重大選擇和必由之路，即臺(tái)州商務(wù)區(qū)成熟后另一種更為開放、融合、務(wù)實(shí)的商業(yè)存在形態(tài)。 綠城都市綜合體的關(guān)鍵詞 —— 遠(yuǎn)見與未來(lái) ? 綠城都市綜合體一如綠城企業(yè)一樣，擁有非凡的遠(yuǎn)見與獨(dú)特的見地。 ? 臺(tái)州交通較為便捷，海門港歷來(lái)是對(duì)外交往的重要口岸 ,公元 230年最早開通大陸與臺(tái)灣的航線。 ? 1949年 10月 10日，第六專區(qū)改稱臺(tái)州專區(qū)，駐臨?？h，轄臨海、黃巖、天臺(tái)、仙居、溫嶺、三門、寧海 7縣及臨海城關(guān)、海門兩直屬區(qū)。 歷史發(fā)展脈絡(luò)（三） ? 2023年，臺(tái)州市委、市政府提出了“發(fā)展大工業(yè)、開發(fā)大港口、構(gòu)筑大交通、建設(shè)大城市”的戰(zhàn)略目標(biāo)，把臺(tái)州定位于繁榮、文明、優(yōu)美的現(xiàn)代化港口大城市。 ? 截至 2023年底，臺(tái)州市城鎮(zhèn)居民家庭每百戶擁有汽車 16輛，農(nóng)村家庭每百戶擁有汽車 7輛。這其中，處于品牌經(jīng)營(yíng)期的居多，這些企業(yè)正處于產(chǎn)業(yè)提升階段，上市正是企業(yè)尋求創(chuàng)新的一個(gè)主要推動(dòng)力。 ? 科技部公布了 2023年國(guó)家火炬計(jì)劃重點(diǎn)高新技術(shù)企業(yè)名單，包括銀象在內(nèi)的臺(tái)州市 16家企業(yè)榜上有名，新增數(shù)量再創(chuàng)歷史新高。 ? 中國(guó) 工藝禮品 之都，年產(chǎn)值達(dá) 600億元，出口創(chuàng)匯 10美元，居中國(guó)首位。 中央商務(wù)區(qū) ? 目前正在規(guī)劃中。 ? 西商務(wù)區(qū)是以文化特色步行街區(qū)為主題，由休閑、購(gòu)物、餐飲、文化娛樂等商業(yè)形態(tài)組成，西商務(wù)區(qū)由 AB區(qū)、 C區(qū)、 D區(qū)和 E區(qū)四部分組成?！? 走向世界的臺(tái)州人 ? 改革開放以來(lái)，富有遠(yuǎn)見的 120多萬(wàn)臺(tái)州人走南闖北，艱苦創(chuàng)業(yè)，搏擊在商海大潮中。臺(tái)州商人以歷史繼承下來(lái)的“硬氣”遺產(chǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中敢于碰硬。 ? 臺(tái)州人形容一個(gè)人精明，有一句話 —— “好像七世人一樣”，什么是七世人呢，就是投胎了七次做了七回人，這不是人精是什么。臺(tái)州農(nóng)民自己造汽車、造輪船，屬全國(guó)少有。 —— 這是一群有遠(yuǎn)見的人民 （三）臺(tái)州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 總體概述 ? 椒江區(qū)塊 ? 黃巖區(qū)塊 ? 路橋區(qū)塊 ? 溫嶺區(qū)塊 ? 臺(tái)州城市復(fù)合體 ? 臺(tái)州商業(yè)市場(chǎng) 臺(tái)州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述 分析 —— 2023年房地產(chǎn) ? 2023年，在政府控制房?jī)r(jià)、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制的宏觀背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，但總體呈理性發(fā)展態(tài)勢(shì)。 分析 —— 2023年房地產(chǎn) ? 《物權(quán)法》的出臺(tái)、 “清算”土地增值稅、叫?！胺制谀米C、”一年內(nèi) 6次加息、第二套房政策出臺(tái)， 07年的房地產(chǎn)注定是動(dòng)蕩的一年。 ? 上半年全市房屋施工和竣工面積仍保持著慣性增長(zhǎng)。 ? ②目前臺(tái)州市場(chǎng)上高層供應(yīng)量持續(xù)增大，住宅空臵率較高，整個(gè)市場(chǎng)容量何時(shí)飽和較難判斷，存在相當(dāng)程度上的威脅，消費(fèi)更趨理性，市場(chǎng)需求受到抑制，空臵增量偏大。 ? ⑤房地產(chǎn)投資將緩慢回落，房地產(chǎn)開發(fā)投資外移。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已成為近幾年的高尚樓盤的聚集地。此區(qū)塊未來(lái)發(fā)展?jié)摿Ρ容^大。目前，椒江區(qū)內(nèi)主要的高價(jià)樓盤以萬(wàn)家華庭、香格里拉、西錦御園這三個(gè)樓盤為主，萬(wàn)家華庭和香格里拉是純高層項(xiàng)目，而西錦御園由排屋和小高層組成。 ? 從內(nèi)部配套上來(lái)看，基本每個(gè)樓盤都有設(shè)臵會(huì)所。 ? 黃巖區(qū)今年上半年推出的新房較多，推量也非常大，其中御景華庭開盤就推出 1000多套，而凱亞城、上?；▓@的推量都在 300套左右。 ? 從戶型上來(lái)看，三房?jī)蓮d依然是市場(chǎng)的主力戶型，主力面積120150㎡。 ? 在售樓盤主要以目前溫嶺最高檔的樓盤玫瑰灣和開元藍(lán)庭院為主，玫瑰灣主要以別墅為主，而開元藍(lán)庭院則以高層為主，都是毛坯產(chǎn)品。 臺(tái)州目前城市復(fù)合體項(xiàng)目 分析 ? 目前臺(tái)州市場(chǎng)內(nèi)真正的綜合項(xiàng)目很少，臺(tái)州國(guó)際塑料城是較大的項(xiàng)目之一。其中，鳳凰鉑金廣場(chǎng)先推住宅部分，現(xiàn)已售罄；而國(guó)際塑料城先推商鋪，銷售情況也不錯(cuò)。 ? 餐飲在老商業(yè)區(qū)較集中，主要分布在解放路與江濱路上，經(jīng)營(yíng)狀況較好。 ? 但基本成型的東商務(wù)區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不佳，整個(gè)開發(fā)區(qū)的商業(yè)規(guī)劃面積過大，區(qū)域商業(yè)氛圍 5年內(nèi)難以形成，影響本案的招商工作，增加運(yùn)營(yíng)難度。 ? ◆占地面積： 211畝 ? ◆用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公、住宅 ? ◆土地出讓年限：商業(yè)辦公 40年，住宅 70年 ? ◆總建筑面積： 288600平方米 ? 其中：商業(yè) ≤92400 平方米 ? 辦公 ≤65800 平方米 ? 住宅 ≤130400 平方米 ? ◆容積率 ≤ ? ◆建筑密度 ≤35% 關(guān)于項(xiàng)目的幾點(diǎn)說明 ? 本項(xiàng)目地處臺(tái)州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心城區(qū)西商務(wù)區(qū)。 ? 杭州綠園、杭州春江花月、上海綠城等高層產(chǎn)品，處于高端產(chǎn)品的中下類型，從色彩、建筑、用材等綜合考慮，屬于新古典主義或者說以古典為基本神韻的產(chǎn)品；項(xiàng)目景觀延用了從杭州桂花城開始的國(guó)際上比較優(yōu)秀的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)；公建、會(huì)所等還處于起步階段。 ? 附件一：臺(tái)州市五大主導(dǎo)行業(yè)龍頭企業(yè)列表 ? 附件二：臺(tái)州市區(qū)三區(qū)專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查表 ? 活躍在全國(guó)各地各行業(yè)的臺(tái)州人。 ? 口碑傳播效應(yīng)較好，特別是富有階層的圈子比較固定。 本案 VS綠城品牌 ? 本案是綠城在臺(tái)州開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，在綠城的物業(yè)中，已有很多臺(tái)州籍業(yè)主，他們是最早了解綠城的一批人，也是對(duì)綠城有著深厚感情的一批人。 本案 VS生活 ? 本案體現(xiàn)的是一種國(guó)際化都市生活的城市象征，是一種繁華中不失寧?kù)o、處處透著生活的尊貴感。一如綠城，一如臺(tái)州這座城市。 主要策略 —— 從城市營(yíng)銷入手 ? 營(yíng)銷和宣傳是建立城市形象、信譽(yù)的重要手段。一定要脫離椒江區(qū)的概念站在整個(gè)臺(tái)州城市發(fā)展的高度上進(jìn)行訴求，獲得市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。 以政府相關(guān)部門為主導(dǎo)，借政府資源開展此論壇，并邀請(qǐng)臺(tái)州著名的社會(huì)學(xué)家、知名企業(yè)家、浙江企業(yè)領(lǐng)袖人物、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、城市發(fā)展研究專家等相關(guān)人士參與論壇。 ? 文本營(yíng)銷： 綠城產(chǎn)品讀本、《 HOME綠城》等現(xiàn)有文本放入臺(tái)州高檔酒店、銀行 VIP客戶等高檔消費(fèi)場(chǎng)所。 ? 活動(dòng)內(nèi)容： 借臺(tái)州第二輪城市規(guī)劃的回顧與展望，提出城市新區(qū)發(fā)展中的一大課題：城市新區(qū)建設(shè)與人居發(fā)展，從而引出都市綜合體對(duì)于城市的意義。 ? 宣傳途徑： 邀請(qǐng)函、《臺(tái)州日?qǐng)?bào)》、《臺(tái)州商報(bào)》、《臺(tái)州晚報(bào)》、 《溫嶺日?qǐng)?bào)》、臺(tái)州電視臺(tái)、短信、鄉(xiāng)鎮(zhèn)橫幅。 營(yíng)銷活動(dòng)： 零距離體驗(yàn)綠城 ? 活動(dòng)目的： 客戶對(duì)于綠城的產(chǎn)品認(rèn)知不足并缺乏實(shí)際體驗(yàn)，因此在前期品牌與形象建立而引發(fā)市場(chǎng)期待、積累客戶的基礎(chǔ)上，以體驗(yàn)式營(yíng)銷吸引客戶、進(jìn)一步引發(fā)客戶對(duì)百合公寓的期待。 重大節(jié)點(diǎn)： 住宅一期首次盛大開盤 ? 時(shí)間： 2023年 12月底或 2023年 1月初 ? 內(nèi)容： 以線下操作為主，主要為意向客戶簽約，轉(zhuǎn)化為業(yè)主。 2023年 3月 上午 1時(shí) 41分 :41March 4, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 3月 4日星期六 上午 1時(shí) 41分 6秒 01:41: 1楚塞三湘接，荊門九派通。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 4日星期六 上午 1時(shí) 41分 6秒 01:41: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 4日星期六 1時(shí) 41分 6秒 01:41:064 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 上午 1時(shí) 41分 6秒 上午 1時(shí) 41分 01:41: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , March 4, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 ? 宣傳途徑： 邀請(qǐng)函、《臺(tái)州日?qǐng)?bào)》、《臺(tái)州商報(bào)》、《臺(tái)州晚報(bào)》、 《溫嶺日?qǐng)?bào)》、臺(tái)州電視臺(tái)、電話 /短信。 ? 活動(dòng)內(nèi)容： 與路橋項(xiàng)目合作，在已積累的意向客戶中評(píng)選出綠城臺(tái)州寶寶的代表，參與集團(tuán)寶寶的總評(píng)選。 ? 參與人員： 臺(tái)州市政府（包括規(guī)劃局、招商局等）、知名社會(huì)各界人士、項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)、建筑規(guī)劃師、媒體記者等。 ? 營(yíng)銷活動(dòng)： 零距離體驗(yàn)綠城（媒體杭州行、意向客戶杭州行）、城市新區(qū)人居發(fā)展論壇、綠城臺(tái)州新品發(fā)布會(huì)。 ? 在為產(chǎn)品建立市場(chǎng)高度和神秘感的同時(shí)通過關(guān)系滲透，進(jìn)行小眾專向推廣，制造口碑效應(yīng)。 同時(shí)，進(jìn)行活動(dòng)營(yíng)銷、體驗(yàn)營(yíng)銷等定向推廣加強(qiáng)蓄客力度。 ? 在第一階段的推廣出去之后，我們要達(dá)到的目標(biāo)是， 讓臺(tái)州人為我們的項(xiàng)目感到自豪。新貴 ? 本案的品質(zhì)住宅，值得世代相襲。 本案 VS產(chǎn)品 ? 本案基于對(duì)產(chǎn)品背景和所處城市文明的充分解讀之上。 ? 他們是一群具有城市遠(yuǎn)見的人，是社會(huì)的上層人士。 ? 在國(guó)外的臺(tái)州海外僑胞、港澳臺(tái)同胞。通過產(chǎn)品升級(jí)換代，營(yíng)造精致、完美的高層產(chǎn)品，滿足人們對(duì)于高層高端項(xiàng)目的消費(fèi)需求，營(yíng)造國(guó)內(nèi)一流高層公寓。 ? 本項(xiàng)目突出的亮點(diǎn)是商業(yè)廣場(chǎng)。 ? 由于本案具備都市綜合體的五個(gè)特點(diǎn)，因此，我們將其定位為“都市綜合體”。周邊區(qū)域來(lái)椒江消費(fèi)的也較多。 結(jié)論 ? 椒江、黃巖、路橋三區(qū)、溫嶺市場(chǎng)上都沒有出現(xiàn)真正意義上的城市綜合體， 房產(chǎn)品營(yíng)造水平仍趕不上城市的發(fā)展速度。