【正文】 百貨、潮流、大型專業(yè)點(diǎn)及零售業(yè)態(tài)的旗艦店為一體，為市民提供購物、休閑、娛樂、美食、康體、商務(wù)等適合多層次大眾化服務(wù)。 ? 由于本案具備都市綜合體的五個特點(diǎn)，因此，我們將其定位為“都市綜合體”。 ? 但基本成型的東商務(wù)區(qū)商業(yè)經(jīng)營狀況不佳，整個開發(fā)區(qū)的商業(yè)規(guī)劃面積過大，區(qū)域商業(yè)氛圍 5年內(nèi)難以形成，影響本案的招商工作，增加運(yùn)營難度。 ? 新區(qū)商業(yè)雖然目前經(jīng)營狀況不佳，但是臺州市政府近期建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域。 新區(qū)商業(yè) 西商務(wù)區(qū)、東商務(wù)區(qū)與中央商務(wù)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)規(guī)模如下： 由上表可以看出，東西商務(wù)區(qū)與中央商務(wù)區(qū)的商業(yè)面積非常大，存在過剩的可能性（相對于椒江區(qū) 40余萬人口而言），實(shí)際上這一點(diǎn)已經(jīng)在基本建成的東商務(wù)區(qū)表現(xiàn)出來，據(jù)臺州市糧食與貿(mào)易局貿(mào)易市場處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，截至 2023年底，臺州三區(qū)商業(yè)空臵面積為 18萬平方米，其中絕大部分分布在開發(fā)區(qū)。周邊區(qū)域來椒江消費(fèi)的也較多。 ? 餐飲在老商業(yè)區(qū)較集中，主要分布在解放路與江濱路上，經(jīng)營狀況較好。 老區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀 ? 以臨街商鋪為主，有部分品牌零售店。 臺州商業(yè)現(xiàn)狀 ? 椒江老城區(qū)商業(yè) ? 臺州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（新區(qū)）商業(yè) 老區(qū)商業(yè) ? 臺州老區(qū)商業(yè)以解放路與中山路為主軸線向四周輻射，解放路與中山路是當(dāng)?shù)刈罘比A的傳統(tǒng)商業(yè)街。 結(jié)論 ? 椒江、黃巖、路橋三區(qū)、溫嶺市場上都沒有出現(xiàn)真正意義上的城市綜合體， 房產(chǎn)品營造水平仍趕不上城市的發(fā)展速度。其中，鳳凰鉑金廣場先推住宅部分，現(xiàn)已售罄；而國際塑料城先推商鋪，銷售情況也不錯。 ? 價格： 商鋪售價在 1500016000元 /㎡之間，而住宅售價鳳凰鉑金廣場在 6500元 /㎡，而國際塑料城的酒店式公寓為精裝修，預(yù)計價格在10000元 /㎡。 ? 建筑風(fēng)格： 臺州現(xiàn)有的綜合體項目以現(xiàn)代主義風(fēng)格為主。 ? 產(chǎn)品類別： 鳳凰鉑金廣場以高層為主，有三層沿街底商；而國際塑料城具有市場，酒店式公寓，住宅，是比較完整的一個建筑綜合體。 臺州目前城市復(fù)合體項目 分析 ? 目前臺州市場內(nèi)真正的綜合項目很少，臺州國際塑料城是較大的項目之一。 ? 從推廣主題上來看，玫瑰灣為了符合其高端特性，主打賣點(diǎn)是身份。 ? 從價格上看，玫瑰灣獨(dú)棟別墅 700－ 1500萬 /棟、雙拼 680700萬 /棟、豪華公寓 130－ 220萬 /套。 ? 從戶型上來看，玫瑰灣主要以獨(dú)棟 320㎡、 雙拼別墅 320㎡左右、疊層豪華 公寓 130220㎡。 ? 在售樓盤主要以目前溫嶺最高檔的樓盤玫瑰灣和開元藍(lán)庭院為主，玫瑰灣主要以別墅為主，而開元藍(lán)庭院則以高層為主，都是毛坯產(chǎn)品。社會經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展指數(shù)、縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力和城市創(chuàng)新能力分別居全國百強(qiáng)縣市 34位、 14位和 6位。另外，溫嶺還有“中國水泵之鄉(xiāng)”、“中國小型空壓機(jī)之鄉(xiāng)” 之稱。 溫嶺市區(qū)域概述 ? 溫嶺兼得山海之利，素以“魚米之鄉(xiāng)”著稱。 ? 從戶型上來看，三房兩廳依然是市場的主力戶型，主力面積120150㎡。 ? 路橋區(qū)在售樓盤（高層、小高層）單價在 40005000左右。 路橋住宅市場分析 ? 目前，路橋區(qū)在售樓盤的體量不大。 ? 從銷售情況來看，新樓盤均銷售了 60%以上。 ? 黃巖區(qū)今年上半年推出的新房較多，推量也非常大，其中御景華庭開盤就推出 1000多套，而凱亞城、上?；▓@的推量都在 300套左右。從以上推算，今年年內(nèi)總體供應(yīng)量大約在 6000套（按 150平米每套計算），其中小高層、高層供應(yīng)量在 4600套左右（占 75％左右）。從新明半島的“完美生活新標(biāo)桿”到萬家華庭“臺州地標(biāo)俯邸”，無一不是在選出處于臺州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，緊鄰市政府的區(qū)域位臵。四房戶型 180㎡是上限，據(jù)調(diào)查顯示，臺州人比較喜歡大廳小房型。 ? 從內(nèi)部配套上來看，基本每個樓盤都有設(shè)臵會所。 ? 從景觀設(shè)計上來看，中心集中景觀成為大中型已建和再建樓盤的共同選擇，幾乎每個樓盤都設(shè)計有中心景觀。 ? 目前在售樓盤中，產(chǎn)品形態(tài)以高層、小高層為主，少量別墅、排屋、單身公寓。萬家華庭、香格里拉與本案的位臵較近，都處在開發(fā)區(qū)的核心地段。目前，椒江區(qū)內(nèi)主要的高價樓盤以萬家華庭、香格里拉、西錦御園這三個樓盤為主，萬家華庭和香格里拉是純高層項目，而西錦御園由排屋和小高層組成。 ? 配套實(shí)施相對不完善。 ? 三甲區(qū)塊 ? 農(nóng)業(yè)區(qū)，中小規(guī)模開發(fā)； ? 章安 前所區(qū)塊 ? 屬椒北地區(qū)，與市政府隔江相望。 ? 下陳區(qū)塊 ? 區(qū)域內(nèi)環(huán)境較差，存在著大量的工廠，不適宜居住。此區(qū)塊未來發(fā)展?jié)摿Ρ容^大。 ? 洪家區(qū)塊 ? 區(qū)域內(nèi)以家庭工業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)水平與其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)相比較具有優(yōu)勢。 ? 臺州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ? 臺州市政府所在地，城市建設(shè)先規(guī)劃再建設(shè)，市區(qū)配套設(shè)施完善，生活環(huán)境較好。 ? 椒江市政府所在地，椒江市主要機(jī)關(guān)單位及金融機(jī)構(gòu)都在本區(qū)域，開發(fā)時間較早，居民認(rèn)同度高。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已成為近幾年的高尚樓盤的聚集地。但近幾年來，隨著臺州市行政中心的遷移，市區(qū)配套設(shè)施的完善，其房地產(chǎn)發(fā)展勢頭逐步增高。同時由于居民住房消費(fèi)趨于理性以及開發(fā)商對銷售市場定位變化，房地產(chǎn)市場競爭規(guī)律和價值規(guī)律開始發(fā)揮作用，土地獲得的難度和成本加大，房價也由原來的普遍上漲，逐步轉(zhuǎn)為因商品房的區(qū)位、品質(zhì)、環(huán)境及配套設(shè)施等差異，而出現(xiàn)了消費(fèi)受眾細(xì)分和銷售價格的差異。 ? ⑥期房價格有所攀升，現(xiàn)房價格基本穩(wěn)定。 ? ⑤房地產(chǎn)投資將緩慢回落，房地產(chǎn)開發(fā)投資外移。一是部分地區(qū)如溫嶺房價仍高位運(yùn)行，溫嶺市均價在 9000元 /平方米，個別樓盤平均銷售價格達(dá) 13000元 /平方米且供不應(yīng)求。去年下半年以來高端品質(zhì)住宅和別墅、排屋類房屋銷售一路看好，出現(xiàn)了供不應(yīng)求現(xiàn)象，造成期房價格有較大的提高，拉動臺州市商品房平均價格的上揚(yáng)。 ? ③政府宏觀調(diào)控的執(zhí)行比較到位，臺州房價理性略微上升，為今后的房市健康發(fā)展創(chuàng)造了溫暖的空間。 ? ②目前臺州市場上高層供應(yīng)量持續(xù)增大，住宅空臵率較高，整個市場容量何時飽和較難判斷，存在相當(dāng)程度上的威脅，消費(fèi)更趨理性，市場需求受到抑制，空臵增量偏大。 近階段臺州房地產(chǎn)表現(xiàn)（ 1） ? ①臺州房產(chǎn)市場相對缺乏精品樓盤，雖然已經(jīng)存在開元 其中住宅銷售面積 ，同比增長 ％； 90平方米以下住房銷售面積 ，同比增長 ％。 ? 今年上半年，受股市震蕩和通貨膨脹的影響，部分社會資金向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，臺州市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)比較活躍，其中中小套型住宅交易尤為旺盛。 ? 上半年全市房屋施工和竣工面積仍保持著慣性增長。特別是臺州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，香格里拉花園等個別樓盤的均價已突破萬元“大關(guān)”。其中，住宅商品房價格同比上漲 %，二手房價格同比上漲 %。 ? 從房價上看，漲幅逐季加速上揚(yáng)，緩緩攀升。 分析 —— 2023年房地產(chǎn) ? 《物權(quán)法》的出臺、 “清算”土地增值稅、叫?！胺制谀米C、”一年內(nèi) 6次加息、第二套房政策出臺， 07年的房地產(chǎn)注定是動蕩的一年。主要是受新政影響，加之市場競爭日趨激烈。 ? 06年房價基本穩(wěn)定，市場開始分化。由于前幾年臺州市商品房的持續(xù)熱銷，房地產(chǎn)企業(yè)購臵土地較多，近年陸續(xù)開發(fā)施工，施工面積延續(xù)去年的增長態(tài)勢呈慣性增長。 —— 這是一群有遠(yuǎn)見的人民 （三）臺州房地產(chǎn)市場分析 ? 總體概述 ? 椒江區(qū)塊 ? 黃巖區(qū)塊 ? 路橋區(qū)塊 ? 溫嶺區(qū)塊 ? 臺州城市復(fù)合體 ? 臺州商業(yè)市場 臺州房地產(chǎn)市場發(fā)展概述 分析 —— 2023年房地產(chǎn) ? 2023年，在政府控制房價、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制的宏觀背景下，房地產(chǎn)市場面臨嚴(yán)峻考驗，但總體呈理性發(fā)展態(tài)勢。 小結(jié) ? 臺州是改革開放后第一批發(fā)展富裕起來的新型組合型沿海城市，極富活力。 ? 所以，臺州民間多藏龍臥虎之人，除了幾個擺得上大臺面的大富翁，隔三岔五在媒體上露露臉，更多的是像隱士一樣的闊人，生活方式與常人無異，一般不會顯派頭做冤大頭的。 大隱隱于市的臺州闊佬 ? 臺州有句老話“錢財勿可露白，露白就要赤腳”。臺州農(nóng)民自己造汽車、造輪船，屬全國少有。 ? 臺州人打破常規(guī)地走了一條曾經(jīng)不被允許走的路：他們合股，他們自辦銀行，他們造車，他們自創(chuàng)品牌 …… ? 全國第一家經(jīng)工商注冊的股份合作企業(yè)誕生在臺州，臺州人創(chuàng)造了全國矚目的“臺州現(xiàn)象”。 首創(chuàng)精神 ? 善于首創(chuàng)，這是臺州人特有的特征。臺州人貌似忠厚，實(shí)際上肚子里是九曲回腸，暗地里算盤珠子撥得比誰都快，賺起錢來不講套路，既擅長于空手套白狼，在生意場上又能攻善守。 ? 臺州人形容一個人精明，有一句話 —— “好像七世人一樣”，什么是七世人呢，就是投胎了七次做了七回人，這不是人精是什么。 “臺州式精明” ? 其實(shí)，臺州人有北人之剛也有南人之柔，有硬氣不假，但同樣不缺少精明。改革開放后，臺州人第一個實(shí)現(xiàn)股份制，并成為臺州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要制度優(yōu)勢。 ? 有人說，臺州的地形構(gòu)造，就像一個開放的容器，在這里承接得最多的是臺風(fēng)，因此人與人之間必須團(tuán)結(jié)、互助、誠信，才可能抗擊臺風(fēng)的危害。臺州商人以歷史繼承下來的“硬氣”遺產(chǎn)，在市場經(jīng)濟(jì)中敢于碰硬。原來磨豆腐的現(xiàn)在造高樓，原來修鞋子的現(xiàn)在生產(chǎn)縫紉機(jī)，原來用自行車帶客掙錢的現(xiàn)在造汽車，原來捕魚的很可能正在造遠(yuǎn)洋海輪。 臺州人的個性 —— 大氣與包容 ? 臺州人對產(chǎn)業(yè)理解力源自于他們的大氣和包容，骨子里有一種對國際商業(yè)文化的高度認(rèn)同和包容。 ? 同時，還有 30多萬臺州籍海外僑胞、港澳臺同胞以及一大批學(xué)有所成、德高望重的專家學(xué)者和在各行各業(yè)嶄露頭角的青年才俊?！? 走向世界的臺州人 ? 改革開放以來，富有遠(yuǎn)見的 120多萬臺州人走南闖北，艱苦創(chuàng)業(yè)，搏擊在商海大潮中。 （二）解讀臺州人 “性格決定命運(yùn)。 ? 參照國外經(jīng)驗，都市綜合體，是現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)資源集約化的體現(xiàn)，是一個城市現(xiàn)代化的象征與標(biāo)志，不僅有現(xiàn)代建筑群，更聚集著財力雄厚的企業(yè)。其輻射和影響半徑不僅僅局限于開發(fā)區(qū)和臺州市區(qū)，而包括整個臺州，所有到臺州來辦事的人員和旅游的團(tuán)隊都會被吸引到西商務(wù)區(qū)來。 ? 西商務(wù)區(qū)是以文化特色步行街區(qū)為主題，由休閑、購物、餐飲、文化娛樂等商業(yè)形態(tài)組成，西商務(wù)區(qū)由 AB區(qū)、 C區(qū)、 D區(qū)和 E區(qū)四部分組成。 ? 如今，臺州東商務(wù)區(qū)已經(jīng)進(jìn)駐世紀(jì)聯(lián)華超市，歐美雅國際家具城， ITAT百貨等零售企業(yè)，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行等金融企業(yè)，另有多幢寫字樓以及公寓。 ? 東商務(wù)區(qū)內(nèi)用地布臵根據(jù)商務(wù)區(qū)的整體功能定位，北側(cè)東西轉(zhuǎn)角為金融用地，西側(cè)沿河為辦公用地，西南角為旅館用地，東側(cè)為高檔公寓用地。 ? 商務(wù)區(qū)的發(fā)展目標(biāo)：一是建設(shè)成為具有活力的商務(wù)中心，二是建設(shè)成為具有魅力的城市形象中心，三是建設(shè)成為富有吸引力的城市生活焦點(diǎn)。 中央商務(wù)區(qū) ? 目前正在規(guī)劃中。 ? 臺州城市文化功能建設(shè)滯后。 ? 椒江區(qū)核心區(qū)形象雖日益顯現(xiàn)，但龍頭帶動作用不夠明顯。 ? 中國 罐頭食品 之都，成為國內(nèi)最大的罐頭食品加工基地，桔子罐頭占世界市場 50%以上。 ? 中國 工藝禮品 之都，年產(chǎn)值達(dá) 600億元，出口創(chuàng)匯 10美元，居中國首位。 ? 中國 模具 之都，成為中國最大的模具制造中心，出口占中國的 20%左右。 ? 中國 醫(yī)藥 之都，年銷售產(chǎn)值 350億元，亞太的 藥谷 。 臺州九大先進(jìn)制造業(yè)基地 ? 中國 微型家用轎車 之都，年產(chǎn) 30萬輛，國內(nèi)市場占有率達(dá) 10%。 ? 科技部公布了 2023年國家火炬計劃重點(diǎn)高新技術(shù)企業(yè)名單，包括銀象在內(nèi)的臺州市 16家企業(yè)榜上有名，新增數(shù)量再創(chuàng)歷史新高。很多民營企業(yè)都希望把企業(yè)做大做強(qiáng)，考慮上市的企業(yè)越來越多。 ? 目前，進(jìn)入上市程序的企業(yè)有 20多家；而