【正文】 州民間借貸比較發(fā)達(dá)，所以民營(yíng)企業(yè)上市的數(shù)量不僅比杭州、寧波少很多，比相鄰的紹興也要少。 ? 中國(guó) 摩托車(chē) 之都，生產(chǎn)規(guī)模達(dá) 220萬(wàn)輛，國(guó)內(nèi)最大的摩托車(chē)及配件生產(chǎn)基地。 臺(tái)州城市現(xiàn)狀描述 ? 臺(tái)州已基本構(gòu)建起了一座大城市框架，但大臺(tái)州的城市知名度不高，當(dāng)前三區(qū)自成體系、分散發(fā)展。 東商務(wù)區(qū) ? 東商務(wù)區(qū)是商務(wù)中心中最早規(guī)劃與發(fā)展起來(lái)的，是臺(tái)州市中心區(qū)域的核心商業(yè)中心。 臺(tái)州城市發(fā)展需要都市綜合體 ? 依照臺(tái)州城市規(guī)劃，臺(tái)州城市的中心位于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，目前東商務(wù)區(qū)已呈現(xiàn)了嶄新的面貌，中央商務(wù)區(qū)與西商務(wù)區(qū)正在緊鑼密鼓地建設(shè)中，臺(tái)州亟需一座能代表城市的建筑來(lái)代言城市的未來(lái)。 ? 他們就像青藤一樣，枝繁葉茂，充滿(mǎn)活力，藤蔓遍及天涯海角，根須卻深深植埋于臺(tái)州這塊肥沃的土地上，不忘桑梓，致力于家鄉(xiāng)建設(shè)，為臺(tái)州經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展作出了重要貢獻(xiàn)。 ? 臺(tái)州百姓歷來(lái)就有“打硬股”的傳統(tǒng)，大家合作造船下海，生死與共，責(zé)任清晰，利益共享。如此長(zhǎng)袖善舞，腰包不鼓才怪。有錢(qián)“沒(méi)事偷著樂(lè)”多好，何必大張旗鼓惟恐天下人不知，臺(tái)州的有錢(qián)人大多抱著這樣的想法。 ? 房屋竣工面積為 ，同比下降 ％，為房屋施工面積的%，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商受宏觀調(diào)控的影響，放緩了項(xiàng)目施工進(jìn)度。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 13季度，市區(qū)房屋銷(xiāo)售價(jià)格累計(jì)上漲 %，漲幅同比加快 。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，全市共完成商品房銷(xiāo)售面積 ，同比增長(zhǎng) 28％。期房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定，主要是因成本升高和新政影響。主要是因成本升高和新政影響，去年下半年以來(lái)高端品質(zhì)住宅和別墅、排屋類(lèi)房屋銷(xiāo)售一路看好，出現(xiàn)了供不應(yīng)求現(xiàn)象，造成期房?jī)r(jià)格有較大的提高，拉動(dòng)我市商品房平均價(jià)格的上揚(yáng)，而現(xiàn)房?jī)r(jià)格保持穩(wěn)定。 ? 區(qū)域內(nèi)以老小區(qū)為主，此區(qū)域新開(kāi)發(fā)小區(qū)比較少。 ? 此區(qū)域在未來(lái)規(guī)劃中，土地被用于工業(yè)用地，因此發(fā)展前景不大。但這兩個(gè)樓盤(pán)因?yàn)殚_(kāi)盤(pán)時(shí)間較早，目前在售房源不多。 ? 從推廣主題上來(lái)看，地理位臵、區(qū)域位臵是此區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)主打賣(mài)點(diǎn)。在價(jià)格方面，集中在 55006000元 /㎡。被譽(yù)為“中國(guó)果蔗之鄉(xiāng)”、“中國(guó)高橙之鄉(xiāng)”、“中國(guó)大棚西瓜之鄉(xiāng)”、“中國(guó)大棚葡萄之鄉(xiāng)”和“蝦仁王國(guó)”。開(kāi)元藍(lán)庭院以 90㎡左右的二室二廳二衛(wèi)的經(jīng)濟(jì)戶(hù)型為主。但只是對(duì)自身資源的整合，沒(méi)有很強(qiáng)的聚集力。 ? 高層住宅產(chǎn)品上，外立面雖然與綠城第一代高層產(chǎn)品相似，但其營(yíng)造理念、服務(wù)價(jià)值等尚未達(dá)到高端水平。 ? 椒江的家電數(shù)碼品牌主要有蘇寧電器、國(guó)美電器、國(guó)商電器，以及頤高數(shù)碼廣場(chǎng)、通達(dá)數(shù)碼，其中國(guó)商電器與通達(dá)數(shù)碼為本土品牌。 ? 城市廣場(chǎng) ? 定義 ? 發(fā)展史 ? 分類(lèi) 本項(xiàng)目屬性之二 ? 本案屬于商業(yè)廣場(chǎng) ? 由于商業(yè)廣場(chǎng)集百貨、潮流、大型專(zhuān)業(yè)點(diǎn)及零售業(yè)態(tài)的旗艦店為一體的大型組團(tuán)式商業(yè)“ SHOPPING MALL”，因此商業(yè)廣場(chǎng)的建設(shè)有利于提升城市的檔次，加快城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)程，推進(jìn)地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，推動(dòng)整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。 ? 本項(xiàng)目的創(chuàng)新點(diǎn)是綠城第二代高級(jí)城市公寓。 綠城第二代城市公寓解讀 ? 第二代高層公寓是對(duì)以往高層公寓產(chǎn)品從內(nèi)至外的全面升級(jí)，是從對(duì)園區(qū)內(nèi)部基本層面的設(shè)計(jì)關(guān)注轉(zhuǎn)向?qū)Ω蠓秶?城市設(shè)計(jì)、人居深層需求、住宅精細(xì)化設(shè)計(jì)、園區(qū)文化、生態(tài)景觀等 各方面關(guān)注的一流水準(zhǔn)的高層公寓，并在 對(duì)產(chǎn)品背景和所處城市文明的解讀之上，加入高層高檔公寓的市場(chǎng)背景和相應(yīng)的城市脈絡(luò)等相關(guān)內(nèi)容 。 客戶(hù)群特征描述 ? 大多數(shù)擁有 2套及以上房產(chǎn)，且現(xiàn)居住面積均在 150方以上，這些客戶(hù)雖然擁有房產(chǎn)的總面積較大，但品質(zhì)欠佳，非?？释軌蛸I(mǎi)到體現(xiàn)他們身份的高品質(zhì)房產(chǎn)。他們有成功的事業(yè)和美滿(mǎn)的家庭。 ? 本案所處未來(lái)最具升值潛力的地段之一。 第三部分 項(xiàng)目定位及核心概念 ? 整體定位 ? 核心概念 ? 推廣案名建議 整體定位 ? 站在城市運(yùn)營(yíng)的角度上看，本案具有引領(lǐng)臺(tái)州都市生活的高度。新未來(lái) ? 新城中心 遠(yuǎn)見(jiàn)未來(lái) ? 都市生活 遠(yuǎn)見(jiàn)未來(lái) 第四部分 核心創(chuàng)意及廣告表現(xiàn) ? 戶(hù)外 ? 圍墻 ? 報(bào)廣 ? 軟文 ? 折頁(yè) 戶(hù)外 圍墻 報(bào)廣 報(bào)廣 軟文 軟文 折頁(yè) （五）傳播策略與推廣計(jì)劃 ? 難點(diǎn)思考 ? 傳播策略 ? 客戶(hù)積累策略 ? 媒介投放策略 ? 推廣計(jì)劃 難點(diǎn)思考 ? 目前臺(tái)州市三區(qū)自成體系發(fā)展，椒江作為政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的地位不夠突出，凝聚力不強(qiáng)，如何吸引路橋、黃巖、溫嶺等地區(qū)的客戶(hù)？ ? 整體推廣、加強(qiáng)渠道覆蓋等 ? 由于新城區(qū)不具有傳統(tǒng)商業(yè)文脈、商業(yè)氛圍較淡、認(rèn)知度不高，如何樹(shù)立項(xiàng)目形象、吸引區(qū)域外的消費(fèi)者前往？ ? 城市營(yíng)銷(xiāo)入手、導(dǎo)入都市綜合體的價(jià)值與消費(fèi)模式等 ? 本案住宅產(chǎn)品是綠城第二代城市公寓，在價(jià)格上肯定會(huì)比現(xiàn)在的普通住宅產(chǎn)品高出一些，如何解決價(jià)格抗性？ ? 豐厚的價(jià)值體系、產(chǎn)品品質(zhì)與服務(wù)細(xì)節(jié)、產(chǎn)品保值升值等 傳播策略 基于項(xiàng)目難點(diǎn)，我們?cè)O(shè)計(jì)了一整套利于項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升的推廣體系。 ? 參考： ? 西雅圖是通過(guò)建立貿(mào)易聯(lián)合會(huì)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)城市營(yíng)銷(xiāo)的。 ? 采取先松后緊的投放策略，在后面的幾期投放中，廣告推廣可在一期已建立的市場(chǎng)效應(yīng)上適當(dāng)收緊，更多的依賴(lài)項(xiàng)目一期的客戶(hù)口碑達(dá)到銷(xiāo)售目的。 ? 可結(jié)合臺(tái)州市總商會(huì)等共同舉辦。 ? 備選活動(dòng)（集團(tuán)統(tǒng)籌） ：產(chǎn)品與服務(wù)雙聯(lián)展、園區(qū)生活服務(wù)體系體驗(yàn)活動(dòng)、“綠城寶寶”評(píng)選活動(dòng)、老年節(jié)活動(dòng) 重要節(jié)點(diǎn)： 銷(xiāo)售展示服務(wù)中心開(kāi)放、臺(tái)州房交會(huì) ? 活動(dòng)時(shí)間： 銷(xiāo)售展示中心開(kāi)放前一天與當(dāng)天、 臺(tái)州房交會(huì)（ 2023年11月 7日 11月 10日） ? 活動(dòng)內(nèi)容： ? 在銷(xiāo)售展示服務(wù)中心試開(kāi)放期間定義為尊貴客戶(hù)參觀期，通過(guò)短信 /電話(huà)邀請(qǐng)前期通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)、接觸溝通中有較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)意愿、對(duì)綠城有良好了解和感情的客戶(hù)至銷(xiāo)售服務(wù)中心先期參觀。 ? 宣傳途徑： 邀請(qǐng)函、《臺(tái)州日?qǐng)?bào)》、《臺(tái)州商報(bào)》、臺(tái)州電視臺(tái)、短信、鄉(xiāng)鎮(zhèn)橫幅。 ? 宣傳途徑： 《臺(tái)州日?qǐng)?bào)》、《臺(tái)州商報(bào)》、《臺(tái)州晚報(bào)》、 《溫嶺日?qǐng)?bào)》宣傳海報(bào)、臺(tái)州電視臺(tái)、電話(huà) /短信。 營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)： 產(chǎn)品品鑒會(huì) ? 時(shí)間： 開(kāi)盤(pán)前一周左右 ? 目的： 強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)r(jià)值，穩(wěn)定客戶(hù)信心，以促成開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)。 01:41:0601:41:0601:413/4/2023 1:41:06 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 , March 4, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 上午 1時(shí) 41分 6秒 上午 1時(shí) 41分 01:41: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 上午 1時(shí) 41分 :41March 4, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 01:41:0601:41:0601:41Saturday, March 4, 2023 1知人者智，自知者明。 :41:0601:41:06March 4, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 4日星期六 上午 1時(shí) 41分 6秒 01:41: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 ? 內(nèi)容： 在首次開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月內(nèi)成立本案的業(yè)主監(jiān)理小組，并按照實(shí)際需要召開(kāi)業(yè)主監(jiān)理小組會(huì)議， 邀請(qǐng)部分意向強(qiáng)烈客戶(hù)到銷(xiāo)售展示服務(wù)中心參加業(yè)主監(jiān)理小組活動(dòng)，通過(guò)他們之間的口碑來(lái)建立本案的高端形象。 客戶(hù)通訊： ? 客戶(hù)通訊《玉蘭》第一期 ? 時(shí)間： 2023年 11月 ? 內(nèi)容： 新區(qū)規(guī)劃、人居發(fā)展方向、都市綜合體解讀、項(xiàng)目介紹等 ? 出刊頻率： 雙月刊； ? 寄送形式： ? 專(zhuān)遞或上門(mén)贈(zèng)送，專(zhuān)遞建議增加可直接郵寄回復(fù)的郵政“回函”形式，以收集客戶(hù)信息、鎖定客戶(hù)以利進(jìn)一步溝通。 ? 參與人員： 臺(tái)州市政府領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)、建筑及景觀規(guī)劃師、媒體記者等。 事件引爆點(diǎn)： 城市新區(qū)人居發(fā)展論壇 ? 活動(dòng)時(shí)間： 2023年 10月下旬 ? 活動(dòng)目的： 體現(xiàn)綠城“創(chuàng)造城市美麗”的企業(yè)使命、導(dǎo)入項(xiàng)目作為臺(tái)州首個(gè)都市綜合體的全新的項(xiàng)目品牌概念。 08年各階段推廣策略 2023年重要節(jié)點(diǎn)： ? 2023年 10月份， 銷(xiāo)售展示中心開(kāi)放 ? 2023年 11月 7日 11月 10日， 臺(tái)州房交會(huì) ? 2023年 12月或 2023年 1月， 項(xiàng)目一期首次開(kāi)盤(pán) 當(dāng)下推廣的“五個(gè)一”工程： ? 一次大活動(dòng)（城市新區(qū)人居發(fā)展論壇） ? 一次展會(huì)（房展會(huì)） ? 一本樓書(shū)（《遠(yuǎn)見(jiàn)》） ? 一本客戶(hù)通訊（《玉蘭》） ? 一系列旅行（“零距離”體驗(yàn)綠城） 第一階段：品牌推廣期 —— 綠城品牌與臺(tái)州首個(gè)都市綜合體（ 2023年 8月 11月上旬） ? 主題： 全國(guó)地產(chǎn)品牌十強(qiáng)來(lái)到臺(tái)州、臺(tái)州首個(gè)都市綜合體 ? 重要節(jié)點(diǎn)： ? 2023年 10月 15日，銷(xiāo)售展示服務(wù)中心開(kāi)放（吳子熊玻璃藝術(shù)館） ? 2023年 11月 7日 11月 10日，臺(tái)州房交會(huì) ? 整合傳播方式： ? 戶(hù)外： 工地圍墻、黃巖高速出口戶(hù)外、通往三區(qū)的中心戶(hù)外。 活動(dòng)策略 ? 重點(diǎn)活動(dòng)： ? 城市新區(qū)人居發(fā)展論壇 ? 內(nèi)容：針對(duì) 臺(tái)州第二輪城市規(guī)劃的回顧與展望，提出城市發(fā)展中的一大課題：城市新區(qū)建設(shè)與人居發(fā)展，從而引出本案對(duì)于城市新區(qū)建設(shè)的意義。 ? 在整體的推廣中，前期奠定品牌基礎(chǔ)是本案成功的第一步。 ? 分享價(jià)值 —— 將客戶(hù)進(jìn)行細(xì)分，通過(guò)對(duì)客戶(hù)維護(hù)，做客戶(hù)群圈層挖掘。 ? 有遠(yuǎn)見(jiàn)的城市，有遠(yuǎn)見(jiàn)的人，有遠(yuǎn)見(jiàn)的生活 ? 所謂 遠(yuǎn)見(jiàn)者穩(wěn)進(jìn) ，合理控制事物發(fā)展的速度是為了有更好的前景，更長(zhǎng)遠(yuǎn)的未來(lái)。 ? 客戶(hù)將會(huì)為居住在本案而感到自豪，從中得到一種期待、一種向往、一種對(duì)臺(tái)州中心城市未來(lái)生活的想象、一種對(duì)美好生活的憧憬。 ? 本案將給臺(tái)州注入新的城市活力，為臺(tái)州生活樹(shù)立新的標(biāo)桿。 ? 注重消費(fèi)，娛樂(lè)上面消費(fèi)是出名的，其次再是吃喝。 （三）客戶(hù)分析 ? 客戶(hù)來(lái)源 ? 客戶(hù)特征 本案客戶(hù)來(lái)源 ? 政府官員及收入較高的公務(wù)員 ? 電力能源、汽摩配件、醫(yī)藥化工、家用電器、塑料模具、服裝機(jī)械、水泵閥門(mén)、工藝美術(shù)、新興材料、鞋帽服裝等 10大支柱產(chǎn)業(yè)相關(guān)的公司（特別是上市公司）老總與高管、私營(yíng)業(yè)主等。 綠城第一代城市公寓評(píng)點(diǎn) ? 就嚴(yán)格意義而言，綠城第一代高層產(chǎn)品中還沒(méi)有高端產(chǎn)品，在景觀營(yíng)造、細(xì)節(jié)推敲、成品保護(hù)等方面仍普遍存在著一些常見(jiàn)通病。 臺(tái)州市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是臺(tái)州市政治文化中心，是城市新的核心商務(wù)區(qū)和商圈。政府支持力度大，可爭(zhēng)取為本案商業(yè)創(chuàng)造各種有利條件。 ? 處于解放路的錦江百貨為椒江最早的成規(guī)模的百貨商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況一般，車(chē)位存在明顯不足。 ? 銷(xiāo)售： 兩個(gè)項(xiàng)目均在上半年開(kāi)盤(pán)，其去化率都相當(dāng)好。而開(kāi)元藍(lán)庭院則以山水自然環(huán)境、地理位臵等作為其推廣主題。 溫嶺住宅市場(chǎng)分析 ? 目前溫嶺可售房源不多，處于供不應(yīng)求的局面。國(guó)際塑料城的精裝修酒店式公寓是路橋區(qū)首個(gè)精裝修樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)價(jià)格在 10000元左右（包含精裝修），泊盛桃源二期的聯(lián)排初步定價(jià)在 300400萬(wàn) /左右。 ? 目前黃巖市場(chǎng)上各類(lèi)產(chǎn)品形態(tài)較為齊全，有多層、小高層、高層，排屋、別墅，單身公寓等，且各類(lèi)產(chǎn)品推陳出新，如君悅?cè)A庭的復(fù)式景觀公寓、凱亞城公寓及日月城是四層花園洋房等均顯示出了當(dāng)?shù)剌^高的開(kāi)發(fā)水平。 ? 從建筑風(fēng)格上來(lái)看，目前在售房源的建筑風(fēng)格基本以新古典主義為主和現(xiàn)代主義風(fēng)格為主，與綠城的杭州綠園的建筑風(fēng)格極為相似。 椒江住宅市場(chǎng)分析 ? 據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，椒江兩年內(nèi)總體供應(yīng)量至少在 4000套以上。