【正文】 01:41:0601:41:0601:413/4/2023 1:41:06 AM 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 01:41:0601:41:0601:41Saturday, March 4, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 ? 此文本在內(nèi)容上首先引入都市綜合體概念，使?jié)撛诳蛻艨焖倭私夂驼J(rèn)同其價(jià)值；品牌簡(jiǎn)介加強(qiáng)受眾對(duì)綠城品牌的認(rèn)同感；國(guó)際設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)使作品更加經(jīng)典；項(xiàng)目建筑的介紹則使整座城市對(duì)繁華重新想象；園區(qū)服務(wù)體系更令客戶享受獨(dú)一無(wú)二的尊貴體驗(yàn)。 ? 通過(guò)房交會(huì)展示，建立項(xiàng)目都市綜合體的嶄新形象，并重點(diǎn)針對(duì)一期住宅蓄客。 ? 紙媒體方面，主要考慮《臺(tái)州日?qǐng)?bào)》、《溫嶺日?qǐng)?bào)》《臺(tái)州晚報(bào)》、《臺(tái)州商報(bào)》，以及自辦媒體（如小報(bào)、折頁(yè)、樓書(shū)、客戶通訊等），以展示綠城企業(yè)文化，釋放項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 ? 理解價(jià)值 —— 以臺(tái)州首個(gè)都市綜合體為切入點(diǎn)，激起客戶興趣度，為項(xiàng)目住宅產(chǎn)品進(jìn)行客戶心理占位。 本案 VS客戶 ? 本案的住宅產(chǎn)品是目前臺(tái)州最大的戶型，為獻(xiàn)給城市精英而精心打造。 ? 學(xué)歷一般在大專及以上，更容易接受臺(tái)州項(xiàng)目這樣的高端、典雅、大戶型產(chǎn)品。在近十年的探索實(shí)踐中，形成了以春江花月為代表的成熟高層公寓系列產(chǎn)品；以深藍(lán)廣場(chǎng)為代表的現(xiàn)代玻璃幕墻高層公寓；以及丁香公寓、新綠園等石材外墻的新古典主義立面風(fēng)格的高層公寓。 新區(qū)商業(yè)分布 新區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀 總結(jié) ? 臺(tái)州商業(yè)分布較散，缺乏集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的都市綜合體，這也是當(dāng)前臺(tái)州的空白點(diǎn)。 ? 戶型： 目前在售的綜合體項(xiàng)目中，酒店式公寓戶型面積在 4550㎡之間，住宅面積最大也只有 140方。 ? 2023年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 （比臺(tái)州市的三區(qū)都要高出將近一倍），比上年增長(zhǎng) ﹪ ；財(cái)政總收入 元，增長(zhǎng) ﹪ ，其中地方財(cái)政收入 ，增長(zhǎng) ﹪ ；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 22326元，農(nóng)民人均純收入 9367元。 黃巖住宅市場(chǎng)分析 ? 黃巖區(qū) 2023年已開(kāi)工面積 ，規(guī)劃待建 。交通不方便。 椒江房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 ? 椒江屬新城，工業(yè)發(fā)展較晚，房地產(chǎn)基礎(chǔ)較薄弱。房?jī)r(jià)基本保持穩(wěn)定。三季度全市商品住宅平均銷售價(jià)格為 4509元 /平方米，比去年同期價(jià)格略有上漲。從無(wú)到有，是首創(chuàng)。 ? 臺(tái)州商人從磨豆腐、修鞋子等一些最低端的生意切入，但他們能很快地按照經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。東商務(wù)區(qū)中部則為商業(yè)服務(wù)用地，包括商場(chǎng)、文化娛樂(lè)、餐飲等用地。 ? 中國(guó) 縫紉機(jī) 之都，年銷售產(chǎn)值達(dá) 120億元，出口創(chuàng)匯 5億美元，工業(yè)縫紉機(jī)占世界市場(chǎng)的 50%，家用多功能縫紉機(jī)占世界市場(chǎng)的 10%。 以民營(yíng)企業(yè)為主的臺(tái)州經(jīng)濟(jì) ? 從上世紀(jì) 80年代起，臺(tái)州靠“機(jī)制轉(zhuǎn)型”的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，經(jīng)過(guò) 20余年的艱苦創(chuàng)業(yè)，逐步發(fā)展形成了以制造業(yè)為基礎(chǔ)的民營(yíng)中小企業(yè)群。黃巖縣最富裕的路橋鎮(zhèn)被分割出來(lái)，成為臺(tái)州市的路橋區(qū)，黃巖市也撤市設(shè)區(qū)。 目錄 ? 第一部分 理解城市 ? 第二部分 理解項(xiàng)目 ? 第三部分 項(xiàng)目定位與核心概念 ? 第四部分 核心創(chuàng)意與廣告表現(xiàn) ? 第五部分 傳播策略與推廣計(jì)劃 第一部分 理解城市 ? （一）解讀臺(tái)州 ? （二）解讀臺(tái)州人 ? （三）臺(tái)州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? （四）解讀城市綜合體與城市廣場(chǎng) “臺(tái)州地闊海溟溟，云水長(zhǎng)和島嶼青。 玉蘭廣場(chǎng) 整合推廣策動(dòng)案 和聲機(jī)構(gòu) 20231015 每個(gè)城市， 都需要一座建筑遠(yuǎn)見(jiàn)未來(lái) 一個(gè)城市的中心的建設(shè)代表這個(gè)城市建設(shè)的最高水平，它是城市的靈魂，是城市繁華最高端，是城市發(fā)展的標(biāo)志，它代表著這個(gè)城市的發(fā)展水平和國(guó)際化程度。 ? 綠城都市綜合體將引領(lǐng)城市新區(qū)的發(fā)展與升級(jí)，成為城市新的生活原點(diǎn)。 歷史發(fā)展脈絡(luò)（二） ? 20世紀(jì) 80年代初，臺(tái)州市區(qū)的兩個(gè)區(qū)椒江和路橋都屬于黃巖市。（溫臺(tái)模式是指在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制改革和經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中通過(guò)需求誘致型和大膽超前的局部經(jīng)濟(jì)體制改革所形成的一種區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展模式。 臺(tái)州九大先進(jìn)制造業(yè)基地 ? 中國(guó) 微型家用轎車 之都，年產(chǎn) 30萬(wàn)輛，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)占有率達(dá) 10%。 ? 商務(wù)區(qū)的發(fā)展目標(biāo)：一是建設(shè)成為具有活力的商務(wù)中心，二是建設(shè)成為具有魅力的城市形象中心，三是建設(shè)成為富有吸引力的城市生活焦點(diǎn)。 ? 同時(shí)，還有 30多萬(wàn)臺(tái)州籍海外僑胞、港澳臺(tái)同胞以及一大批學(xué)有所成、德高望重的專家學(xué)者和在各行各業(yè)嶄露頭角的青年才俊。臺(tái)州人貌似忠厚，實(shí)際上肚子里是九曲回腸，暗地里算盤珠子撥得比誰(shuí)都快，賺起錢來(lái)不講套路，既擅長(zhǎng)于空手套白狼，在生意場(chǎng)上又能攻善守。由于前幾年臺(tái)州市商品房的持續(xù)熱銷，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)臵土地較多，近年陸續(xù)開(kāi)發(fā)施工，施工面積延續(xù)去年的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)呈慣性增長(zhǎng)。 ? 今年上半年，受股市震蕩和通貨膨脹的影響，部分社會(huì)資金向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，臺(tái)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)比較活躍，其中中小套型住宅交易尤為旺盛。 ? ⑥期房?jī)r(jià)格有所攀升，現(xiàn)房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定。 ? 下陳區(qū)塊 ? 區(qū)域內(nèi)環(huán)境較差，存在著大量的工廠，不適宜居住。四房戶型 180㎡是上限，據(jù)調(diào)查顯示，臺(tái)州人比較喜歡大廳小房型。 溫嶺市區(qū)域概述 ? 溫嶺兼得山海之利，素以“魚(yú)米之鄉(xiāng)”著稱。 ? 產(chǎn)品類別： 鳳凰鉑金廣場(chǎng)以高層為主，有三層沿街底商；而國(guó)際塑料城具有市場(chǎng)，酒店式公寓，住宅，是比較完整的一個(gè)建筑綜合體。周邊區(qū)域來(lái)椒江消費(fèi)的也較多。 ? 本項(xiàng)目突出的亮點(diǎn)是商業(yè)廣場(chǎng)。 ? 在國(guó)外的臺(tái)州海外僑胞、港澳臺(tái)同胞。 本案 VS產(chǎn)品 ? 本案基于對(duì)產(chǎn)品背景和所處城市文明的充分解讀之上。新貴 同時(shí)，進(jìn)行活動(dòng)營(yíng)銷、體驗(yàn)營(yíng)銷等定向推廣加強(qiáng)蓄客力度。 ? 營(yíng)銷活動(dòng)： 零距離體驗(yàn)綠城（媒體杭州行、意向客戶杭州行）、城市新區(qū)人居發(fā)展論壇、綠城臺(tái)州新品發(fā)布會(huì)。 ? 活動(dòng)內(nèi)容： 與路橋項(xiàng)目合作，在已積累的意向客戶中評(píng)選出綠城臺(tái)州寶寶的代表，參與集團(tuán)寶寶的總評(píng)選。 , March 4, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 2023年 3月 4日星期六 1時(shí) 41分 6秒 01:41:064 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 上午 1時(shí) 41分 :41March 4, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 營(yíng)銷活動(dòng)： 零距離體驗(yàn)綠城 ? 活動(dòng)目的： 客戶對(duì)于綠城的產(chǎn)品認(rèn)知不足并缺乏實(shí)際體驗(yàn)，因此在前期品牌與形象建立而引發(fā)市場(chǎng)期待、積累客戶的基礎(chǔ)上，以體驗(yàn)式營(yíng)銷吸引客戶、進(jìn)一步引發(fā)客戶對(duì)百合公寓的期待。 ? 活動(dòng)內(nèi)容： 借臺(tái)州第二輪城市規(guī)劃的回顧與展望，提出城市新區(qū)發(fā)展中的一大課題：城市新區(qū)建設(shè)與人居發(fā)展，從而引出都市綜合體對(duì)于城市的意義。 以政府相關(guān)部門為主導(dǎo)，借政府資源開(kāi)展此論壇，并邀請(qǐng)臺(tái)州著名的社會(huì)學(xué)家、知名企業(yè)家、浙江企業(yè)領(lǐng)袖人物、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、城市發(fā)展研究專家等相關(guān)人士參與論壇。 主要策略 —— 從城市營(yíng)銷入手 ? 營(yíng)銷和宣傳是建立城市形象、信譽(yù)的重要手段。 本案 VS生活 ? 本案體現(xiàn)的是一種國(guó)際化都市生活的城市象征，是一種繁華中不失寧?kù)o、處處透著生活的尊貴感。 ? 口碑傳播效應(yīng)較好，特別是富有階層的圈子比較固定。 ? 杭州綠園、杭州春江花月、上海綠城等高層產(chǎn)品，處于高端產(chǎn)品的中下類型，從色彩、建筑、用材等綜合考慮，屬于新古典主義或者說(shuō)以古典為基本神韻的產(chǎn)品；項(xiàng)目景觀延用了從杭州桂花城開(kāi)始的國(guó)際上比較優(yōu)秀的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)；公建、會(huì)所等還處于起步階段。 ? 但基本成型的東商務(wù)區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不佳，整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)規(guī)劃面積過(guò)大，區(qū)域商業(yè)氛圍 5年內(nèi)難以形成，影響本案的招商工作，增加運(yùn)營(yíng)難度。其中，鳳凰鉑金廣場(chǎng)先推住宅部分，現(xiàn)已售罄；而國(guó)際塑料城先推商鋪，銷售情況也不錯(cuò)。 ? 在售樓盤主要以目前溫嶺最高檔的樓盤玫瑰灣和開(kāi)元藍(lán)庭院為主，玫瑰灣主要以別墅為主，而開(kāi)元藍(lán)庭院則以高層為主，都是毛坯產(chǎn)品。 ? 黃巖區(qū)今年上半年推出的新房較多，推量也非常大，其中御景華庭開(kāi)盤就推出 1000多套，而凱亞城、上?；▓@的推量都在 300套左右。目前，椒江區(qū)內(nèi)主要的高價(jià)樓盤以萬(wàn)家華庭、香格里拉、西錦御園這三個(gè)樓盤為主，萬(wàn)家華庭和香格里拉是純高層項(xiàng)目，而西錦御園由排屋和小高層組成。經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)已成為近幾年的高尚樓盤的聚集地。 ? ②目前臺(tái)州市場(chǎng)上高層供應(yīng)量持續(xù)增大，住宅空臵率較高，整個(gè)市場(chǎng)容量何時(shí)飽和較難判斷，存在相當(dāng)程度上的威脅，消費(fèi)更趨理性，市場(chǎng)需求受到抑制，空臵增量偏大。 分析 —— 2023年房地產(chǎn) ? 《物權(quán)法》的出臺(tái)、 “清算”土地增值稅、叫停“分期拿證、”一年內(nèi) 6次加息、第二套房政策出臺(tái)， 07年的房地產(chǎn)注定是動(dòng)蕩的一年。臺(tái)州農(nóng)民自己造汽車、造輪船，屬全國(guó)少有。臺(tái)州商人以歷史繼承下來(lái)的“硬氣”遺產(chǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中敢于碰硬。 ? 西商務(wù)區(qū)是以文化特色步行街區(qū)為主題，由休閑、購(gòu)物、餐飲、文化娛樂(lè)等商業(yè)形態(tài)組成，西商務(wù)區(qū)由 AB區(qū)、 C區(qū)、 D區(qū)和 E區(qū)四部分組成。 ? 中國(guó) 工藝禮品 之都，年產(chǎn)值達(dá) 600億元，出口創(chuàng)匯 10美元，居中國(guó)首位。這其中，處于品牌經(jīng)營(yíng)期的居多，這些企業(yè)正處于產(chǎn)業(yè)提升階段，上市正是企業(yè)尋求創(chuàng)新的一個(gè)主要推動(dòng)力。 歷史發(fā)展脈絡(luò)（三） ? 2023年，臺(tái)州市委、市政府提出了“發(fā)展大工業(yè)、開(kāi)發(fā)大港口、構(gòu)筑大交通、建設(shè)大城市”的戰(zhàn)略目標(biāo)，把臺(tái)州定位于繁榮、文明、優(yōu)美的現(xiàn)代化港口大城市。 ? 臺(tái)州交通較為便捷，海門港歷來(lái)是對(duì)外交往的重要口岸 ,公元 230年最早開(kāi)通大陸與臺(tái)灣的航線。這是臺(tái)州在城市發(fā)展歷程中的重大選擇和必由之路，即臺(tái)州商務(wù)區(qū)成熟后另一種更為開(kāi)放、融合、務(wù)實(shí)的商業(yè)存在形態(tài)。 ? 5）美好的現(xiàn)代城市景觀 —— 通過(guò)標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。 ? 清宣統(tǒng)三年（ 1911），八月，辛亥革命，九月臺(tái)州光復(fù)，成立軍政分府，隸省軍政府。臺(tái)州市城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù) %，農(nóng)村居民的恩格爾系數(shù) %。 臺(tái)州十大產(chǎn)業(yè) ? 10大支柱產(chǎn)業(yè) —— 電力能源、汽摩配件、醫(yī)藥化工、家用電器、塑料模具、服裝機(jī)械、水泵閥門、工藝美術(shù)、新興材料、鞋帽服裝等。 城市發(fā)展規(guī)劃示意圖 臺(tái)州市三區(qū)比較總表 （以上均為 2023年數(shù)據(jù)） 續(xù)上表 臺(tái)州中心城區(qū) ? 臺(tái)州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的西區(qū)塊是臺(tái)州的中心城區(qū)，也是臺(tái)州市政府所在地，將打造成商務(wù)中心，分為 中央商務(wù)區(qū)、東商務(wù)區(qū)、 西商務(wù)區(qū) ?！狈▏?guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家佩雷斯特經(jīng)過(guò)半個(gè)世紀(jì)的研究宣稱：“精神氣質(zhì)在一個(gè)地區(qū)的發(fā)展中起著關(guān)鍵的作用。臺(tái)州人的性格是剛?cè)嵯酀?jì)的。 —— 這是一座有遠(yuǎn)見(jiàn)的城市 ? 臺(tái)州人對(duì)于事業(yè)高瞻遠(yuǎn)矚，極具遠(yuǎn)見(jiàn)，且大氣誠(chéng)實(shí)、勤勞肯干，富有首創(chuàng)精神。 分析 —— 2023年房地產(chǎn) ? 在國(guó)內(nèi)部分城市因各種因素而處于房地產(chǎn)低迷期時(shí)，因住房建設(shè)規(guī)劃及市民對(duì)改善居住條件的剛性需求，臺(tái)州樓市總體上依然保持了平穩(wěn)發(fā)展的勢(shì)頭。城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)與家庭收入比比值偏大；二是部分縣（市、區(qū)）商品房供大于求，供需矛盾相當(dāng)突出；三是空臵率增加。 ? 區(qū)域離臺(tái)州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)非常近，在臺(tái)州市整體規(guī)劃中，此區(qū)塊中的土地是用以居住使用的。 ? 從建筑風(fēng)格上來(lái)看，目前在售房源的建筑風(fēng)格基本以新古典主義為主和現(xiàn)代主義風(fēng)格為主，與綠城的杭州綠園的建筑風(fēng)格極為相似。國(guó)際塑料城的精裝修酒店式公寓是路橋區(qū)首個(gè)精裝修樓盤，開(kāi)盤預(yù)計(jì)價(jià)格在 10000元左右（包含精裝修），泊盛桃源二期的聯(lián)排初步定價(jià)在 300400萬(wàn) /左右。而開(kāi)元藍(lán)庭院則以山水自然環(huán)境、地理位臵等作為其推廣主題。 ? 處于解放路的錦江百貨為椒江最早的成規(guī)模的百貨商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況一般，車位存在明顯不足。 臺(tái)州市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是臺(tái)州市政治文化中心，是城市新的核心商務(wù)區(qū)和商圈。 （三）客戶分析 ? 客戶來(lái)源