【正文】 ，是首創(chuàng)。臺(tái)州獲得了中國地方政府創(chuàng)新獎(jiǎng)。臺(tái)州目前已經(jīng)被國家列為民營經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)。有錢“沒事偷著樂”多好，何必大張旗鼓惟恐天下人不知，臺(tái)州的有錢人大多抱著這樣的想法。他們不在乎花錢請(qǐng)客，請(qǐng)客圖的是樂子，而不是一擲千金地去顯擺給別人看。 —— 這是一座有遠(yuǎn)見的城市 ? 臺(tái)州人對(duì)于事業(yè)高瞻遠(yuǎn)矚，極具遠(yuǎn)見，且大氣誠實(shí)、勤勞肯干，富有首創(chuàng)精神。 ? 06年新開工面積理性減小，竣工面積銳減，施工進(jìn)度放緩。 ? 房屋竣工面積為 ，同比下降 ％，為房屋施工面積的%，說明開發(fā)商受宏觀調(diào)控的影響，放緩了項(xiàng)目施工進(jìn)度。三季度全市商品住宅平均銷售價(jià)格為 4509元 /平方米，比去年同期價(jià)格略有上漲。但別墅、排屋類房屋銷售一路看好，出現(xiàn)了供不應(yīng)求現(xiàn)象。 ? 從成交量看， 07年 16月，臺(tái)州市商品房銷售呈現(xiàn)出平緩下降的態(tài)勢(shì)；而到 7月以后，商品房銷售開始呈現(xiàn)升溫的態(tài)勢(shì)； 10月以后，全國各地的樓市交易量普遍受第二套房貸首付及央行加息的政策影響而受挫，臺(tái)州樓市也遭遇了“寒流”。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 13季度，市區(qū)房屋銷售價(jià)格累計(jì)上漲 %，漲幅同比加快 。而從分季度房屋銷售價(jià)格同比情況看，一季度上漲 %，二季度上漲 %，三季度上漲 %，漲幅呈現(xiàn)逐季加速上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。 分析 —— 2023年房地產(chǎn) ? 在國內(nèi)部分城市因各種因素而處于房地產(chǎn)低迷期時(shí)，因住房建設(shè)規(guī)劃及市民對(duì)改善居住條件的剛性需求，臺(tái)州樓市總體上依然保持了平穩(wěn)發(fā)展的勢(shì)頭。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年全市房屋施工面積 ，同比增長 ％，其中新開工面積，同比增長 ％；上半年全市房屋竣工面積 平方米，同比增長 ％，其中住宅 ，同比增長 ％。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，全市共完成商品房銷售面積 ，同比增長 28％。房?jī)r(jià)基本保持穩(wěn)定。云頂佳苑、香格里拉等定位高端的樓盤，但是其他注重建筑品質(zhì)、環(huán)境綠化規(guī)劃優(yōu)良、物業(yè)管理完善、配套設(shè)施健全的樓盤乏善可陳，臺(tái)州高端的建筑產(chǎn)品類型有一定的市場(chǎng)空間。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)性需求基本消失，因拆遷引起的“被動(dòng)型”需求銳減，自住性需求已成為市場(chǎng)主導(dǎo)，成交面積放緩。期房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定，主要是因成本升高和新政影響。 近階段臺(tái)州房地產(chǎn)表現(xiàn)（ 2） ? ④局部地區(qū)結(jié)構(gòu)矛盾依然突出。城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)與家庭收入比比值偏大；二是部分縣（市、區(qū)）商品房供大于求，供需矛盾相當(dāng)突出；三是空臵率增加。開發(fā)延后效應(yīng)的影響下，從當(dāng)前形勢(shì)及土供應(yīng)總量等情況分析，下半年及明年房地產(chǎn)投資將呈緩慢回落形勢(shì)。主要是因成本升高和新政影響，去年下半年以來高端品質(zhì)住宅和別墅、排屋類房屋銷售一路看好，出現(xiàn)了供不應(yīng)求現(xiàn)象，造成期房?jī)r(jià)格有較大的提高，拉動(dòng)我市商品房平均價(jià)格的上揚(yáng)，而現(xiàn)房?jī)r(jià)格保持穩(wěn)定。 椒江房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 ? 椒江屬新城，工業(yè)發(fā)展較晚，房地產(chǎn)基礎(chǔ)較薄弱。 ? 椒江區(qū)住宅開發(fā)主要?dú)w分為三個(gè)階段：第一階段：前期單位房；第二階段：中期商品房；第三階段后期高檔商品房：代表樓盤有香格里拉、云頂佳苑、萬家華庭。 椒江房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)塊分析 ? 椒江舊城區(qū)塊 ? 商業(yè)中心、居住中心以及人氣聚集中心。 ? 區(qū)域內(nèi)以老小區(qū)為主，此區(qū)域新開發(fā)小區(qū)比較少。 ? 近幾年，臺(tái)州主要高檔小區(qū)都集中在此區(qū)域。 ? 區(qū)域離臺(tái)州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)非常近，在臺(tái)州市整體規(guī)劃中，此區(qū)塊中的土地是用以居住使用的。 ? 此區(qū)域尚處在開發(fā)中，配套不完善是此區(qū)塊目前最大的劣勢(shì)。 ? 此區(qū)域在未來規(guī)劃中，土地被用于工業(yè)用地，因此發(fā)展前景不大。交通不方便。 椒江住宅市場(chǎng)分析 ? 據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，椒江兩年內(nèi)總體供應(yīng)量至少在 4000套以上。高價(jià)是它們的共同點(diǎn)。但這兩個(gè)樓盤因?yàn)殚_盤時(shí)間較早，目前在售房源不多。 ? 車位配比基本達(dá)到了 1： 1，由于臺(tái)州市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，業(yè)主對(duì)車位的需求很大。 ? 從建筑風(fēng)格上來看，目前在售房源的建筑風(fēng)格基本以新古典主義為主和現(xiàn)代主義風(fēng)格為主，與綠城的杭州綠園的建筑風(fēng)格極為相似。 ? 從戶型上來看，三房?jī)蓮d成為市場(chǎng)主力戶型，主力面積 130140㎡。 ? 從推廣主題上來看，地理位臵、區(qū)域位臵是此區(qū)域內(nèi)樓盤主打賣點(diǎn)。 黃巖住宅市場(chǎng)分析 ? 黃巖區(qū) 2023年已開工面積 ，規(guī)劃待建 。 ? 目前黃巖市場(chǎng)上各類產(chǎn)品形態(tài)較為齊全，有多層、小高層、高層，排屋、別墅，單身公寓等，且各類產(chǎn)品推陳出新，如君悅?cè)A庭的復(fù)式景觀公寓、凱亞城公寓及日月城是四層花園洋房等均顯示出了當(dāng)?shù)剌^高的開發(fā)水平。從戶型上來看，三房?jī)蓮d成為市場(chǎng)主力戶型，主力面積 120140㎡。在價(jià)格方面，集中在 55006000元 /㎡。下半年，翡翠花園、國際塑料城、泊盛桃源這三個(gè)樓盤將會(huì)推出二期。國際塑料城的精裝修酒店式公寓是路橋區(qū)首個(gè)精裝修樓盤，開盤預(yù)計(jì)價(jià)格在 10000元左右（包含精裝修），泊盛桃源二期的聯(lián)排初步定價(jià)在 300400萬 /左右。 ? 從推廣主題上來看，地理位臵、山水自然環(huán)境是區(qū)域內(nèi)樓盤主打賣點(diǎn)。被譽(yù)為“中國果蔗之鄉(xiāng)”、“中國高橙之鄉(xiāng)”、“中國大棚西瓜之鄉(xiāng)”、“中國大棚葡萄之鄉(xiāng)”和“蝦仁王國”。 ? 2023年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 （比臺(tái)州市的三區(qū)都要高出將近一倍），比上年增長 ﹪ ；財(cái)政總收入 元，增長 ﹪ ，其中地方財(cái)政收入 ，增長 ﹪ ；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 22326元，農(nóng)民人均純收入 9367元。 溫嶺住宅市場(chǎng)分析 ? 目前溫嶺可售房源不多，處于供不應(yīng)求的局面。 ? 從內(nèi)部配套上來看，溫嶺高端樓盤和中端樓盤都有較強(qiáng)的配套意識(shí)，其配套設(shè)施主要有會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等。開元藍(lán)庭院以 90㎡左右的二室二廳二衛(wèi)的經(jīng)濟(jì)戶型為主。開元藍(lán)庭院均價(jià) 9700元 / ㎡。而開元藍(lán)庭院則以山水自然環(huán)境、地理位臵等作為其推廣主題。而椒江區(qū)內(nèi)綜合體項(xiàng)目顯得比較缺乏。但只是對(duì)自身資源的整合，沒有很強(qiáng)的聚集力。 ? 戶型： 目前在售的綜合體項(xiàng)目中，酒店式公寓戶型面積在 4550㎡之間，住宅面積最大也只有 140方。 ? 銷售： 兩個(gè)項(xiàng)目均在上半年開盤，其去化率都相當(dāng)好。 營銷推廣 重視“地段”訴求 、戶外廣告為最重要的推廣手段。 ? 高層住宅產(chǎn)品上，外立面雖然與綠城第一代高層產(chǎn)品相似，但其營造理念、服務(wù)價(jià)值等尚未達(dá)到高端水平。 20世紀(jì) 90年代末期，隨著椒江新城的開發(fā)，形成了一條新城商業(yè)街，即鐘樓商業(yè)街。 ? 處于解放路的錦江百貨為椒江最早的成規(guī)模的百貨商場(chǎng)，經(jīng)營狀況一般，車位存在明顯不足。 ? 椒江的休閑娛樂業(yè)比較發(fā)達(dá)，主要有錦鳳凰 KTV、百度酒吧、 A姍娜娜足道松骨等品牌主要分布在江濱路沿線與市府大道沿線。 ? 椒江的家電數(shù)碼品牌主要有蘇寧電器、國美電器、國商電器，以及頤高數(shù)碼廣場(chǎng)、通達(dá)數(shù)碼，其中國商電器與通達(dá)數(shù)碼為本土品牌。 新區(qū)商業(yè)分布 新區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀 總結(jié) ? 臺(tái)州商業(yè)分布較散，缺乏集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的都市綜合體，這也是當(dāng)前臺(tái)州的空白點(diǎn)。政府支持力度大，可爭(zhēng)取為本案商業(yè)創(chuàng)造各種有利條件。 （四）解讀城市綜合體與城市廣場(chǎng) ? 城市綜合體 ? 源起、背景、產(chǎn)生、發(fā)展 ? 實(shí)踐案例 ? 定義、特征、功能 ? 發(fā)展優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目屬性之一 ? 在城市綜合體中，那些相對(duì)于其所在的整個(gè)城市來說，具備唯一性、地標(biāo)性、核心性、國際性、稀缺性的城市綜合體，我們更精確地稱之為“都市綜合體”。 ? 城市廣場(chǎng) ? 定義 ? 發(fā)展史 ? 分類 本項(xiàng)目屬性之二 ? 本案屬于商業(yè)廣場(chǎng) ? 由于商業(yè)廣場(chǎng)集百貨、潮流、大型專業(yè)點(diǎn)及零售業(yè)態(tài)的旗艦店為一體的大型組團(tuán)式商業(yè)“ SHOPPING MALL”，因此商業(yè)廣場(chǎng)的建設(shè)有利于提升城市的檔次，加快城市的開發(fā)建設(shè)進(jìn)程，推進(jìn)地區(qū)開發(fā)建設(shè)，推動(dòng)整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。從而使市民在廣場(chǎng)內(nèi)實(shí)現(xiàn)購物休閑一站式。 臺(tái)州市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是臺(tái)州市政治文化中心，是城市新的核心商務(wù)區(qū)和商圈。 ? 本項(xiàng)目是一個(gè)都市綜合體項(xiàng)目，擁有商業(yè)、酒店、住宅、寫字樓、酒店式公寓、廣場(chǎng)六種功能形態(tài)。 ? 本項(xiàng)目的創(chuàng)新點(diǎn)是綠城第二代高級(jí)城市公寓。在近十年的探索實(shí)踐中，形成了以春江花月為代表的成熟高層公寓系列產(chǎn)品；以深藍(lán)廣場(chǎng)為代表的現(xiàn)代玻璃幕墻高層公寓；以及丁香公寓、新綠園等石材外墻的新古典主義立面風(fēng)格的高層公寓。 綠城第一代城市公寓評(píng)點(diǎn) ? 就嚴(yán)格意義而言，綠城第一代高層產(chǎn)品中還沒有高端產(chǎn)品，在景觀營造、細(xì)節(jié)推敲、成品保護(hù)等方面仍普遍存在著一些常見通病。 綠城第二代城市公寓立意 ? 綠城第二代城市公寓的營造是綠城保持全國高端住宅領(lǐng)先地位的必然要求，也是 2023年綠城精品戰(zhàn)略的重要內(nèi)容之一。 綠城第二代城市公寓解讀 ? 第二代高層公寓是對(duì)以往高層公寓產(chǎn)品從內(nèi)至外的全面升級(jí)，是從對(duì)園區(qū)內(nèi)部基本層面的設(shè)計(jì)關(guān)注轉(zhuǎn)向?qū)Ω蠓秶?城市設(shè)計(jì)、人居深層需求、住宅精細(xì)化設(shè)計(jì)、園區(qū)文化、生態(tài)景觀等 各方面關(guān)注的一流水準(zhǔn)的高層公寓，并在 對(duì)產(chǎn)品背景和所處城市文明的解讀之上，加入高層高檔公寓的市場(chǎng)背景和相應(yīng)的城市脈絡(luò)等相關(guān)內(nèi)容 。 本項(xiàng)目住宅部分屬性 —— 綠城第二代高級(jí)城市公寓 ? 本項(xiàng)目的住宅部分（玉蘭花園）是綠城最新研究的第二代高級(jí)城市公寓中首個(gè)即將面市的產(chǎn)品。 （三）客戶分析 ? 客戶來源 ? 客戶特征 本案客戶來源 ? 政府官員及收入較高的公務(wù)員 ? 電力能源、汽摩配件、醫(yī)藥化工、家用電器、塑料模具、服裝機(jī)械、水泵閥門、工藝美術(shù)、新興材料、鞋帽服裝等 10大支柱產(chǎn)業(yè)相關(guān)的公司（特別是上市公司）老總與高管、私營業(yè)主等。 ? 其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕人群。 客戶群特征描述 ? 大多數(shù)擁有 2套及以上房產(chǎn)，且現(xiàn)居住面積均在 150方以上，這些客戶雖然擁有房產(chǎn)的總面積較大，但品質(zhì)欠佳，非?？释軌蛸I到體現(xiàn)他們身份的高品質(zhì)房產(chǎn)。 ? 學(xué)歷一般在大專及以上，更容易接受臺(tái)州項(xiàng)目這樣的高端、典雅、大戶型產(chǎn)品。 ? 注重消費(fèi)，娛樂上面消費(fèi)是出名的，其次再是吃喝。 目標(biāo)客戶群體價(jià)值認(rèn)可 ? 具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ? 生活質(zhì)量要求高 ? 注重居所的舒適性、稀缺性、投資前景、身份象征 ? 需求細(xì)節(jié)的滿足 ? 滿足其身份和地位的隱性心理追求 ? 較豐厚的財(cái)富積累，對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格敏感度較低 ? 稀缺性、身份認(rèn)同和產(chǎn)品所綜合附加值的需求 ? 傾向于注重細(xì)節(jié)，注重產(chǎn)品外觀造型、色彩搭配、配套服務(wù)等 ? 對(duì)產(chǎn)品的追求更加注重產(chǎn)品的品牌和內(nèi)在質(zhì)量 ? 對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)的特色需求 目標(biāo)客戶群體購買動(dòng)機(jī) ? 投資綠城的高檔物業(yè) ? 享受綠城的服務(wù)與配套 ? 精裝修成品生活的吸引力 ? 地段的吸引力 ? 項(xiàng)目能體現(xiàn)出居住者的品位與檔次 ? 與大型購物中心、酒店相融共存的業(yè)態(tài)，綜合帶來的特別價(jià)值感 ? 尊貴與榮耀的居住體驗(yàn) 目標(biāo)客戶群定位 —— 城市遠(yuǎn)見階層 ? 我們的目標(biāo)客戶群受過良好的教育，他們高瞻遠(yuǎn)矚，有獨(dú)特的品位和卓越的見識(shí)。他們有成功的事業(yè)和美滿的家庭。 （四）項(xiàng)目核心價(jià)值梳理 引領(lǐng)繁華價(jià)值體系 ?臺(tái)州首個(gè)城市綜合體， 引領(lǐng)未來 ? 地屬城市新的核心商務(wù)區(qū)和商圈，坐擁繁華 ? 城市中軸線 /交通路網(wǎng)成熟，達(dá)觀天下 ? 浙能綠城強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，傾力巨獻(xiàn) 項(xiàng)目核心價(jià)值梳理 經(jīng)典建筑價(jià)值體系 ? 綠城第二代高級(jí)城市公寓，精益求精 ? 豪華戶型，奢意精裝修，宏麗品質(zhì) ? 新古典主義風(fēng)格，成熟優(yōu)雅 ? 街園景觀雙重營造，多維視觀 項(xiàng)目核心價(jià)值梳理 高尚生活價(jià)值體系 ? 一站式城市生活中心， 24小時(shí)精彩享受 ? 周邊配套完善 交享繁華與寧靜 ? 雙會(huì)所高尚配套，高檔酒店式專業(yè)服務(wù) ? 獨(dú)有園區(qū)服務(wù)體系，尊貴居住的長效體驗(yàn) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理總結(jié) ? 城市形象 /臺(tái)州城市新坐標(biāo) ? 城市經(jīng)濟(jì) /臺(tái)