【正文】 術(shù)工作室、迪士高等35－ 40％ 35－ 40％ 20－ 25％％－ － － 南里以反映時(shí)代特征的新建筑為主 —— 集中式商業(yè)＋少量商鋪。商鋪售價(jià)結(jié)論 — 商鋪實(shí)現(xiàn)整體均價(jià) /㎡均價(jià)（元 /㎡） 總銷(xiāo)售面積（㎡） 總價(jià)（元）外街一層 約 11， 247萬(wàn)內(nèi)街一層 約 14， 419萬(wàn)二層商鋪 約 16， 353萬(wàn)三層商鋪 約 2， 777萬(wàn)住宅底商 約 13， 102萬(wàn)整體平均 5， 7898萬(wàn)說(shuō)明：商鋪銷(xiāo)售項(xiàng)目整體的 55%即可完成 3億回款目標(biāo)。三層均價(jià)初步確定為 12875元 /平米說(shuō)明：三層天臺(tái)部分將于制定價(jià)格表時(shí)擬定溢價(jià)。本項(xiàng)目二層鋪位的最大價(jià)值點(diǎn)。內(nèi)街、住宅底商均價(jià)初步確定為 28297元 /平米說(shuō)明：內(nèi)街 “ 外街化 ” 是本項(xiàng)目?jī)?nèi)街的最大價(jià)值點(diǎn)。租金還原法在項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)盤(pán)前，我們將結(jié)合來(lái)訪客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目售價(jià)進(jìn)行試算，并將采取 “ 認(rèn)知價(jià)值定價(jià)（ PerceivedValue Pricing） ” 對(duì)本項(xiàng)目實(shí)際入市價(jià)格進(jìn)行梳理。幸運(yùn)大抽獎(jiǎng)，凡持 VIP卡者即可參加展示項(xiàng)目商業(yè)良好運(yùn)營(yíng)情況，提升其它商家及投資者對(duì)項(xiàng)目的信心，促進(jìn)后續(xù)項(xiàng)目的銷(xiāo)售活動(dòng)目的 :邀請(qǐng)嘉賓：各報(bào)社、電視臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)媒體記者邀請(qǐng) /金大地公司領(lǐng)導(dǎo)邀請(qǐng) /華貿(mào)公司領(lǐng)導(dǎo)邀請(qǐng) /成交客戶(hù)等事件營(yíng)銷(xiāo) 8： 開(kāi)街慶典 項(xiàng)目商業(yè)街開(kāi)街慶典事件營(yíng)銷(xiāo) 9： 主力店開(kāi)店慶典 五 . 銷(xiāo)售價(jià)格策略定價(jià)方法市場(chǎng)比較法 +租金還原 +認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法外街均價(jià)內(nèi)街、住宅底商均價(jià)二層商鋪均價(jià)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn) +產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn) +產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)三層大鋪均價(jià)確定市場(chǎng)比較的參考標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目商業(yè)屬性① 區(qū)域 —— 位于成熟片區(qū)， 較繁華商業(yè)地段② 商業(yè)形態(tài) —— 大 型規(guī)模的商業(yè)街③ 商業(yè)類(lèi)型 —— 街鋪2023房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全， 300G移動(dòng)圖書(shū)館！專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 商業(yè)市場(chǎng)分析樓盤(pán) /路段 建面（㎡） 一層售價(jià)（元） 二層售價(jià)（元） 比較屬性裕景國(guó)際 ㎡ 31000 12023 主要商業(yè)街道底商，可比性強(qiáng)綠地新都會(huì) 64萬(wàn) ㎡ 24000 13000 次主要商業(yè)街道底商，具備可比性集賢南路商圈 11萬(wàn) ㎡ 27000 _______ 主要商業(yè)街道底商，可比性強(qiáng)人民路商圈 12萬(wàn) ㎡ 70000 _______ 主要商業(yè)街道底商，可比性強(qiáng)市場(chǎng)比較法 — 價(jià)格比準(zhǔn)影響因素 權(quán)重 御景國(guó)際 綠地新都會(huì)集賢南路商圈人民路商圈本項(xiàng)目項(xiàng)目立地條件地理位置 15% 110 80 120 130 100交通體系狀況 9% 110 100 120 120 100道路狀況、通行量 8% 110 90 120 130 100區(qū)域環(huán)境與配套 7% 120 70 110 120 100人口情況 9% 90 50 110 120 100片區(qū)整體售價(jià)價(jià)位 8% 90 80 90 120 100項(xiàng)目產(chǎn)品因素項(xiàng)目形象與檔次 6% 90 120 70 80 100項(xiàng)目規(guī)模 8% 60 130 100 100 100建筑結(jié)構(gòu)與外觀 7% 90 120 70 70 100業(yè)態(tài)組合 8% 70 120 80 90 100大型主力店影響與聯(lián)動(dòng) 8% 80 120 80 90 100商業(yè)硬件配套 7% 80 120 70 70 100加權(quán)得分 100% 93 98 100選擇參考項(xiàng)目說(shuō)明：選取安慶典型商業(yè)街，并根據(jù)立地條件和產(chǎn)品因素進(jìn)行對(duì)比打分。銷(xiāo)控板216。媒體全面覆蓋（提前一星期）216。人員到位216。整個(gè)選房流程安排216。預(yù)售許可證 /按揭銀行216。 三、面積最大，價(jià)格極為昂貴，銷(xiāo)售價(jià)格為整體均價(jià)的 35倍。（昭示性強(qiáng)、人流必經(jīng)之路） 二、唯一性。銷(xiāo)控版216。媒體全面覆蓋（提前一星期）216。人員到位216。整個(gè)選房流程安排216。茶點(diǎn)、樂(lè)隊(duì)等準(zhǔn)備充足216?，F(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造216。選房須知 /選房通知函（提前投遞）216。認(rèn)購(gòu)書(shū)、合同等相關(guān)銷(xiāo)售資料到位216。 事件營(yíng)銷(xiāo) 2： 主力店簽約儀式暨招商推介會(huì)主力店確定關(guān)鍵工作 :華茂酒店地點(diǎn) :展示項(xiàng)目商業(yè)前景，提升其它商家及投資者對(duì)項(xiàng)目的信心，促進(jìn)后續(xù)招商，促進(jìn)商鋪銷(xiāo)售目的 :邀請(qǐng)嘉賓：各報(bào)社、電視臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)媒體記者邀請(qǐng) /金大地、華茂公司領(lǐng)導(dǎo)邀請(qǐng)/業(yè)內(nèi)人士邀請(qǐng) /迎江區(qū)區(qū)長(zhǎng)、旅游局局長(zhǎng)、規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)邀請(qǐng)主持：金大地、華茂主題： 簽約儀式，招商推介 主力店簽約儀式暨招商推介會(huì)視招商進(jìn)展情況具體確定時(shí)間 :后續(xù)新聞及軟文報(bào)道事件營(yíng)銷(xiāo) 3： VIP客戶(hù)參觀示范區(qū) VIP客戶(hù)參觀示范區(qū)發(fā)送邀請(qǐng)函 售樓處專(zhuān)人接待 模型講解媒體記者進(jìn)行新聞圖文報(bào)道觀看影視宣傳片咖啡廳服務(wù)人員茶水招待參觀首批樣板房電瓶車(chē)接送返回售樓處休息拍照、專(zhuān)人講解電瓶車(chē)事件營(yíng)銷(xiāo) 4： 住宅底商 解籌 （住宅底商解籌） 216。策略 價(jià)格策略1: VIP卡辦理階段不公布價(jià)格， 推高價(jià)格區(qū)間 ；2: 進(jìn)行價(jià)格試算，做辦卡登記最終價(jià)格根據(jù)誠(chéng)意客戶(hù)積累情況與客戶(hù)反饋信息 做價(jià)格梳理 ；2:開(kāi)盤(pán)前 降低客戶(hù)價(jià)格預(yù)期 ，確定最終價(jià)格， 實(shí)現(xiàn)火爆銷(xiāo)售。 我們建議本項(xiàng)目采用先辦卡后升級(jí)認(rèn)購(gòu)的方式。對(duì)于賣(mài)場(chǎng) —— 將獲得更大的主動(dòng)權(quán)把賣(mài)場(chǎng)整體運(yùn)營(yíng)成熟，達(dá)到預(yù)期設(shè)想。長(zhǎng)期投資的欲望。 內(nèi)街為本案營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)也是營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)所在， 建議內(nèi)街在造勢(shì)達(dá)成以后及招商進(jìn)展到一定階段、一期形成火暴銷(xiāo)售氛圍后推出市場(chǎng)。推售策略策略２、分期銷(xiāo)售策略做為安慶地標(biāo)購(gòu)物中心、本項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)需要形成搶購(gòu)氛圍，有利于后期難點(diǎn)鋪位的消化，建議一期推出鋪位選擇較易銷(xiāo)售鋪位。營(yíng)銷(xiāo)推廣思路策略１、招商先行策略招商先行帶動(dòng)銷(xiāo)售 —— 整體招商先行，發(fā)動(dòng)次主力店戰(zhàn)略，在銷(xiāo)售過(guò)程中將有號(hào)召力的商家分三批簽約，在不同銷(xiāo)售階段制造活動(dòng)熱點(diǎn)。252。252。 傳統(tǒng)與現(xiàn)代的觀念沖擊，需全面演繹產(chǎn)品的前景和投資回報(bào)。 可利用推廣渠道與媒體有限。 客戶(hù)量的有限性 VS大體量投資性地產(chǎn)。市場(chǎng)消化力有待精耕細(xì)作。 安慶市場(chǎng)的傳統(tǒng) VS最新商業(yè)模式：市場(chǎng)發(fā)展程度不高，住宅市場(chǎng)在發(fā)展階段，商業(yè)處更新階段。 MALL本項(xiàng)目不僅是安慶商業(yè)的升級(jí)版，更是安慶未來(lái)最好的、真正意義上的 都市型 CityMall?？傮w形象定位：“商業(yè)旗艦 若要將安慶 1958項(xiàng)目闡述為 城市購(gòu)物中心 、安慶中心 商業(yè)地標(biāo) ，那么必須從整體商業(yè)規(guī)劃來(lái)對(duì)外擴(kuò)大想象空間，彌補(bǔ)與真正 城市 CityMall差距。Opportunity機(jī)會(huì)：項(xiàng)目 60萬(wàn)方的體量將成為安慶中心區(qū) N01購(gòu)物中心u 安慶首家家樂(lè)福進(jìn)駐本項(xiàng)目及與眾多次主力店的合作；u 本項(xiàng)目 60萬(wàn)方總體量將是安慶中心區(qū)第一購(gòu)物中心；u 市場(chǎng)產(chǎn)品的全新理念的締造者；Threat威脅：競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)推出大型商業(yè)項(xiàng)目u 綠地迎江世紀(jì)城已推出 64萬(wàn)平米的商業(yè)體量；匯峰國(guó)際廣場(chǎng)將推出 10萬(wàn)平米商業(yè)體量；u 對(duì)本案有一定程度影響，并且分流本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)。宣傳策略 —— 高調(diào)、廣泛：新聞發(fā)布會(huì)暨簽約儀式戶(hù)外廣告 /軟文 /金大地周刊 /樓書(shū) /形象墻 /售樓處展板 /櫥窗；216。一切從客戶(hù)需求出發(fā)常識(shí) 1 —— 客戶(hù)動(dòng)機(jī)：經(jīng)濟(jì)利益常識(shí) 2 —— 客戶(hù)決策視角：投資回報(bào)常識(shí) 3 —— 客戶(hù)判斷基礎(chǔ)：經(jīng)營(yíng)前景投資價(jià)值 —— 價(jià)值挖掘投資價(jià)值 —— 價(jià)值保障市場(chǎng)基礎(chǔ)項(xiàng)目?jī)r(jià)值如何突破商業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)常規(guī)？常識(shí) 1—— 商鋪是 產(chǎn)生財(cái)富的載體 ，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)商鋪的最基本 目的是為了生財(cái)或升財(cái)，即 追求財(cái)富利益客戶(hù)需求商鋪功能租金收益出租轉(zhuǎn)售經(jīng)營(yíng)業(yè)主只需收取租金因 “ 道路剛