【正文】 通過才能上崗，制定階段性培訓計劃，不斷提升和完善置業(yè)顧問的綜合能力。 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫字樓 寫字樓 LOFT 4梯 18戶 四梯 23戶 399套 具體推貨安排 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫字樓 寫字樓 LOFT 4梯 18戶 最后推售：寫字樓 理由： 渠道先行，開盤前，利用渠道進行商鋪場外銷售。 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫字樓 寫字樓 LOFT 4梯 18戶 三梯 13戶 228套 具體推貨安排 二期一批次： 12月底圖示藍色部分 理由： 根據實際項目銷售及市場情況推售，補充貨源。（看蓄水量酌推） 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫字樓 寫字樓 LOFT 4梯 18戶 三梯四 /五戶 629套 具體推貨安排 一期三批次： 9月 25日圖示藍色部分 理由： 本案住宅銷售中后期開始推售產品，利用住宅的熱銷實現產品間的轉化。 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫字樓 寫字樓 LOFT 4梯 18戶 三梯四戶 148套 三梯四戶 148套 一期二批次： 6月 24日圖示藍色部分 理由： 戶型上強調中戶、大戶搭配單位； 位置佳，在首批次基礎上全面實現價格拉升和形象拉升。 寫字樓及商業(yè)收官，借勢項目產品呈現，最大化實現項目利潤 考慮寫字樓對工程呈現度的銷售依賴，以及商業(yè)對住宅及公寓呈現度的依賴，最后推出寫字樓及商業(yè)，全面實現項目利潤的最大化。 次推，延續(xù)住宅推廣，利借勢住宅人氣 本案住宅售罄后再推售，利用住宅的熱銷實現產品間的轉化。 總體策略 整合形象入市，分步推售，相互借力 ? 整合形象入市，借勢超甲級寫字樓、高端住宅、公寓、奢侈品旗艦長廊綜合體構成，強調并拉升領館棕南核心區(qū)首席城市綜合體品質形象； ? 考慮現金回籠、產品差異及其帶來的目標客群的相對競爭，分步推售，避開同門競爭； ? 因本案產品品質上均屬高端，且住宅、寫字樓、公寓及商業(yè)均能相互形成品質支撐，相互借力，實現品質拉升。這一產品的角色任務是實現合理價值利潤。 市場比較法 —— 推導 保利中心產品實得單價為 8405元 /平米，按 175%得房率計算，均價約為 14000元 /平米。 ?目前，區(qū)域內類似住宅的均價在 8000~12023之間。 市場比較法 —— 住宅推導 綜上，保利中心住宅產品，均價約為 13500元 /平米。因此他們是向往豐富的都市生活，走在時尚的前沿，都市人類，成熟的中產階級。 推導關鍵詞提煉 B： 市場定位關鍵詞提煉 ：都會 時尚 結合項目解讀部分所分析之結論，項目為住宅、寫字樓、商業(yè)組成的城市綜合體，且處于城市核心區(qū)美領館區(qū)域，通過產品間互動，聚合為無限延伸的全新的生活模式。放眼成都，休閑氣質有余，國際品格潮流不足。 成都在邁向國際化大都會的道路上不斷升級。 市場定位關鍵詞提煉 ： 城南 美領館 國際 板塊文化屬性： 棕南作為最早的富人區(qū)，在 10年前獨領風騷，隨著新版塊的崛起，焦點已經轉移。 保利中心 核心群體定位 都市人 中產人 前沿人 客戶定義 寫字樓客戶定義 寫字樓產品： 市場定位： 美領館國際級商務中心 客戶定位： 全域大企業(yè)、大商家 客戶白描： 大型企業(yè)、財團、 世界 500強企業(yè)以及基金投資客 客戶定義 定義 客戶定義 目標客戶細分（商務） 客戶定義 住宅市場定位 客戶特征： 青年之家及小太陽家庭為主，年齡集中在 3040歲之間 客群來源： 城南（紫荊、玉林、棕南）地域客戶為主、部分城區(qū)其他區(qū)域的換房需求客戶； 周邊、金融業(yè)高收入人群、高管等；高校和大型醫(yī)療單位生活圈。 元 /㎡ 棕北公寓 棕南公寓 南方花園 棕港公寓 盤古花園 保利中心 川大花園 威斯頓聯(lián)邦大廈 力寶大廈 商店國際 國航世紀中心 寫字樓 住宅 投資價值研究 主城區(qū)寸土寸金， 2023年租售價格飆升迅猛 ?稀缺 ?加速升值 投資價值爆發(fā)點 四大價值爆發(fā)點總結 區(qū)域價值 老核心都市區(qū) 核心 稀缺 品牌價值 實力 文化運作 城市推動力 投資價值 稀缺 產品價值 都市 國際 時尚 產品理解將深入指導我們對各自目標客群的定位。升值潛力巨大。 項目的 分析 產品價值解讀 產品價值解讀 ? 產品價值總爆發(fā)點： ? 都市、國際化、高規(guī)格、時尚 保利中心 城市核心區(qū)域絕版商業(yè)街 國際都市商務中心 自由空間 都市中心華宅 國際都市商務中心 住宅： 選取了保利中心周邊，棕南片區(qū) 6個二手住宅樓盤，觀察其 08年底以來的租金變化情況。 策略 控制整體去化速率，在保證發(fā)展商資金安全的前提下，爭取整體收益最大化。 策略 緊抓區(qū)域未來發(fā)展預期和供應空白，盡快推出主流住宅產品搶占市場。 T威脅 ?市場大勢的不確定性以及政策的不確定性。 W劣勢 ? 體量較大的產品在成都一直銷售不暢 。單盤年銷售悅 20億元，成為目前成都樓市的最高紀錄。 區(qū)域價值研究 棕南，老牌傳統(tǒng)高檔住宅區(qū)，（南部科技商務區(qū)）核心區(qū) ?老核心都市區(qū) ?國際 ?稀缺 區(qū)域價值爆發(fā)點 在全國：連續(xù)三年蟬聯(lián)央企房地產品牌價值第一名 保利地產是中國保利集團控股的大型國有房地產企，也是中國保利集團房地產業(yè)務的主要運作平臺，國家一級房地產開發(fā)資質企業(yè)，名列國有房地產企業(yè)綜合實力榜首，并連續(xù)三年蟬聯(lián)央企房地產品牌價值第一名。 地鐵：地鐵 1號線，地鐵 3號線雙地鐵 一環(huán)路 二環(huán)路 三環(huán)路 地鐵 1號線 地鐵 3號線 保利中心 通往新會展市政辦公區(qū)15分鐘 道路系統(tǒng)：一環(huán)路，二環(huán)路，城市中軸人民南路，科華大道 公交系統(tǒng)：桂溪公交站 13條公交線路輻射全成都 6路、 49路、 55路、 62路、97路 109路、 111路、 112路、 304路 411路、 501路、521路、 817路 區(qū)域價值研究 主城區(qū)二環(huán)內，城市一二環(huán)環(huán)線交通，人民南路都市主干道，雙地鐵 桐梓林片區(qū) 棕南、棕北片區(qū) 玉林片區(qū) 紫荊生活片區(qū) 成都傳統(tǒng)富人區(qū) 美國領事館 住宅： 棕南片區(qū)再無新增住宅供應 ?區(qū)位上看，保利中心位于成都傳統(tǒng)富人區(qū)的棕南、棕北片區(qū)，該片區(qū)后續(xù)供應量相當有限，除蓉國府、來福士廣場外，已無新增土地供應 。 在市場全面把握的基礎上我們將對項目展開深入理解。 ? 2023年，項目周邊預推樓盤少，除華宇蓉國府外，二環(huán)內幾乎沒有類似產品上市。 ?各個開發(fā)商均會在上半年加速推貨，快速銷售，