【正文】 區(qū)域?qū)⒂写罅慨a(chǎn)品面試，市場(chǎng)熱點(diǎn)將停留在國(guó)際城南，面臨對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客群的部分分流。 ?供應(yīng)面積集中在 90平米以下房源，占總供應(yīng)量的 50%左右。 預(yù)計(jì) 2023年 4月開(kāi)盤(pán)，單價(jià) 14000元 /平米 . 2023年潛在可比樓盤(pán)概況 區(qū)域可比樓盤(pán) 2023年供應(yīng)量預(yù)估 以上數(shù)據(jù)根據(jù) 09年銷(xiāo)售情況預(yù)估 ?整體供應(yīng)量將達(dá) 38萬(wàn)平米左右。 來(lái)福士廣場(chǎng)位于位于成都市主干道人民南路與一環(huán)路交匯點(diǎn)以東，即人民南路四段（原四川博物館地塊）。 望江橡樹(shù)林 09年市場(chǎng)表現(xiàn) 2023年區(qū)域可比樓盤(pán)銷(xiāo)售表現(xiàn) 華宇蓉國(guó)店 該地塊在 2023年底由華宇集團(tuán)經(jīng)過(guò) 60余次舉牌，以1530萬(wàn) /畝的單價(jià)拍下，成交總價(jià) 。全年銷(xiāo)售 。全年僅銷(xiāo)售 5萬(wàn)余方（含）。 二環(huán)內(nèi)住宅因供需價(jià)格走勢(shì)穩(wěn)步上升 區(qū)域內(nèi)可比樓盤(pán)選擇 區(qū)域內(nèi)可比樓盤(pán)選取原則： 單價(jià)接近 可供貨量較大 產(chǎn)品形態(tài)趨同 項(xiàng)目品質(zhì)接近 按照以上原則，我們選擇了：萬(wàn)科金色海蓉、成都 A區(qū)、華宇榮國(guó)府、來(lái)福士廣場(chǎng)、朗御、望江橡樹(shù)林、華潤(rùn)翡翠城為參考。 ? 本項(xiàng)目可抓住 2023年下半年的有利市場(chǎng)形勢(shì)，以回款最快的住宅推售開(kāi)始，集中爆破，成功完成年度銷(xiāo)售 10億的任務(wù)。短期內(nèi)客戶觀望，市場(chǎng)成交狀況將持續(xù)受到影響。 一環(huán) — 二環(huán)15%二環(huán) － 三環(huán)53%三環(huán)外32%2023年 11月各環(huán)域新增商品住宅供應(yīng)量對(duì)比統(tǒng)計(jì) 2023年年初周成交趨勢(shì) ?2023年 1月 1日 — 15日，成都市共成交商品住宅 748套，合計(jì) 米，相比 2023年全年平均值分別下降 %和 %，環(huán)比 2023年 12月分別下降 89%和 %。 ? 第二個(gè)成交量高峰 — 11月 ，由于樓市利好政策的結(jié)束和房?jī)r(jià)的一路上揚(yáng)，出現(xiàn)了大量的恐慌性消費(fèi)， 11月成交量達(dá)到 145萬(wàn)余平方米。 2023年市場(chǎng)存量概況 ? 截至 2023年 11月 30日，成都市商品住宅可售建筑面積約 ㎡（環(huán)比 10月下降 %），可售套數(shù) 46293套（環(huán)比 10月下降 %） ? 根據(jù)成都市 2023年的月平均成交面積（ 103萬(wàn)㎡ /月）測(cè)算，目前的存量銷(xiāo)售周期為 5個(gè)月，市場(chǎng)已屬于中度供不應(yīng)求的供求關(guān)系。 近兩個(gè)月主城成交情況 宏觀市場(chǎng)總結(jié) ? 09年成都樓市整體銷(xiāo)售火爆，量?jī)r(jià)齊增。 ? 2023年市場(chǎng)整體保持平穩(wěn)，上年火爆難以再現(xiàn)。 在把握了宏觀市場(chǎng)之后，我們進(jìn)一步了解區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展。 本案 金色海蓉 翡翠城 橡樹(shù)林 成都 A區(qū) 朗御 華宇蓉國(guó)店 來(lái)福士廣場(chǎng) 區(qū)域內(nèi)可比樓盤(pán)橫向比對(duì) 09年區(qū)域可比樓盤(pán)供應(yīng)量 46萬(wàn)方，除成都 A區(qū)以外，其他樓盤(pán)均到近 98%的去化率，總銷(xiāo)售 41萬(wàn)方。 華潤(rùn)翡翠城 09年市場(chǎng)表現(xiàn) 華潤(rùn)翡翠城供應(yīng)產(chǎn)品包括： 78120平米高層； 09年華潤(rùn)翡翠城將 08年庫(kù)存的4期產(chǎn)品銷(xiāo)售完畢，并推出其景觀資源最差的 5期產(chǎn)品，整個(gè)價(jià)格較年初上漲近 1500元 /平米，全年銷(xiāo)售近22萬(wàn)方。 望江橡樹(shù)林供應(yīng)產(chǎn)品包括： 78120平米高層電梯。 華宇蓉國(guó)府位于武侯區(qū)人民南路，緊臨四川省體育館，定位為復(fù)合型國(guó)際商業(yè)建筑集群，由 6棟高層建筑組成。 項(xiàng)目包括甲級(jí)寫(xiě)字樓（ 76494㎡），星級(jí)酒庖（ 44644㎡），服務(wù)式公寓（ 11849㎡）， T5塔樓（ 26261㎡），零售商業(yè)（ 74844㎡） 目前狀態(tài)：所有產(chǎn)品目前未對(duì)外公開(kāi)推售，預(yù)計(jì) 2023年34月推售， 2023年年底商業(yè)租售完畢試運(yùn)營(yíng)， 2023年4月辦公樓投入使用 朗御 該地塊在 2023年底由新嘉置地拍下。 ?供應(yīng)高峰集中在今年上半年，特別是春季房交會(huì)的 56月。 ?各個(gè)開(kāi)發(fā)商均會(huì)在上半年加速推貨，快速銷(xiāo)售，在項(xiàng)目平穩(wěn)推售期 區(qū)域市場(chǎng)小結(jié) ? 2023年區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目順應(yīng)市場(chǎng)大好的勢(shì)頭，呈現(xiàn)出非常好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。 在市場(chǎng)全面把握的基礎(chǔ)上我們將對(duì)項(xiàng)目展開(kāi)深入理解。 區(qū)域價(jià)值研究 棕南，老牌傳統(tǒng)高檔住宅區(qū)，（南部科技商務(wù)區(qū)）核心區(qū) ?老核心都市區(qū) ?國(guó)際 ?稀缺 區(qū)域價(jià)值爆發(fā)點(diǎn) 在全國(guó)：連續(xù)三年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價(jià)值第一名 保利地產(chǎn)是中國(guó)保利集團(tuán)控股的大型國(guó)有房地產(chǎn)企，也是中國(guó)保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運(yùn)作平臺(tái)，國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)，名列國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力榜首，并連續(xù)三年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價(jià)值第一名。 W劣勢(shì) ? 體量較大的產(chǎn)品在成都一直銷(xiāo)售不暢 。 策略 緊抓區(qū)域未來(lái)發(fā)展預(yù)期和供應(yīng)空白，盡快推出主流住宅產(chǎn)品搶占市場(chǎng)。 項(xiàng)目的 分析 產(chǎn)品價(jià)值解讀 產(chǎn)品價(jià)值解讀 ? 產(chǎn)品價(jià)值總爆發(fā)點(diǎn)： ? 都市、國(guó)際化、高規(guī)格、時(shí)尚 保利中心 城市核心區(qū)域絕版商業(yè)街 國(guó)際都市商務(wù)中心 自由空間 都市中心華宅 國(guó)際都市商務(wù)中心 住宅： 選取了保利中心周邊，棕南片區(qū) 6個(gè)二手住宅樓盤(pán)，觀察其 08年底以來(lái)的租金變化情況。 元 /㎡ 棕北公寓 棕南公寓 南方花園 棕港公寓 盤(pán)古花園 保利中心 川大花園 威斯頓聯(lián)邦大廈 力寶大廈 商店國(guó)際 國(guó)航世紀(jì)中心 寫(xiě)字樓 住宅 投資價(jià)值研究 主城區(qū)寸土寸金， 2023年租售價(jià)格飆升迅猛 ?稀缺 ?加速升值 投資價(jià)值爆發(fā)點(diǎn) 四大價(jià)值爆發(fā)點(diǎn)總結(jié) 區(qū)域價(jià)值 老核心都市區(qū) 核心 稀缺 品牌價(jià)值 實(shí)力 文化運(yùn)作 城市推動(dòng)力 投資價(jià)值 稀缺 產(chǎn)品價(jià)值 都市 國(guó)際 時(shí)尚 產(chǎn)品理解將深入指導(dǎo)我們對(duì)各自目標(biāo)客群的定位。 市場(chǎng)定位關(guān)鍵詞提煉 ： 城南 美領(lǐng)館 國(guó)際 板塊文化屬性： 棕南作為最早的富人區(qū)，在 10年前獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，隨著新版塊的崛起，焦點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。放眼成都，休閑氣質(zhì)有余，國(guó)際品格潮流不足。因此他們是向往豐富的都市生活，走在時(shí)尚的前沿，都市人類(lèi)，成熟的中產(chǎn)階級(jí)。 ?目前，區(qū)域內(nèi)類(lèi)似住宅的均價(jià)在 8000~12023之間。這一產(chǎn)品的角色任務(wù)是實(shí)現(xiàn)合理價(jià)值利潤(rùn)。 次推，延續(xù)住宅推廣，利借勢(shì)住宅人氣 本案住宅售罄后再推售，利用住宅的熱銷(xiāo)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品間的轉(zhuǎn)化。 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓 LOFT 4梯 18戶 三梯四戶 148套 三梯四戶 148套 一期二批次： 6月 24日?qǐng)D示藍(lán)色部分 理由： 戶型上強(qiáng)調(diào)中戶、大戶搭配單位； 位置佳，在首批次基礎(chǔ)上全面實(shí)現(xiàn)價(jià)格拉升和形象拉升。 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓 LOFT 4梯 18戶 三梯 13戶 228套 具體推貨安排 二期一批次： 12月底圖示藍(lán)色部分 理由： 根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目銷(xiāo)售及市場(chǎng)情況推售，補(bǔ)充貨源。 具體推貨安排 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售組織 一、組織結(jié)構(gòu) 營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān) 1名 銷(xiāo)售經(jīng)理 1名 置業(yè)顧問(wèn) 12名 銷(xiāo)控秘書(shū) 2名 策劃 23名 專(zhuān)職營(yíng)銷(xiāo)渠道團(tuán)隊(duì) 二、培訓(xùn)、考核上崗機(jī)制： 所有置業(yè)顧問(wèn)均需通過(guò)保利和世家營(yíng)銷(xiāo)管理層考核通過(guò)才能上崗，制定階段性培訓(xùn)計(jì)劃，不斷提升和完善置業(yè)顧問(wèn)的綜合能力。 銷(xiāo)售管理考核 考核依據(jù)：從置業(yè)顧問(wèn)來(lái)訪 成交轉(zhuǎn)化率、接待量與帶樣板間數(shù)量的比值、客戶跟蹤率等方面強(qiáng)化對(duì)置業(yè)顧問(wèn)的監(jiān)控。 2. 進(jìn)入售樓大堂，首先邀請(qǐng)客戶享用精美的茶點(diǎn)。 貴賓化接待服務(wù) 《概念樓書(shū) +產(chǎn)品使用說(shuō)明書(shū)》 從項(xiàng)目整體、產(chǎn)品設(shè)計(jì)兩個(gè)角度進(jìn)行宣傳。 4. 精準(zhǔn)的客戶營(yíng)銷(xiāo)和活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)。樹(shù)立起牢牢的整體產(chǎn)品價(jià)值。以期更為精準(zhǔn)的圈定客群。也是本案之二成都市全域競(jìng)爭(zhēng)的核心價(jià)值。但是作為城市中央稀缺地段的投資保值功能是時(shí)下大量投資客關(guān)注的重點(diǎn)。無(wú)論在媒