【正文】 區(qū)域將有大量產品面試，市場熱點將停留在國際城南，面臨對項目目標客群的部分分流。 ?供應面積集中在 90平米以下房源，占總供應量的 50%左右。 預計 2023年 4月開盤，單價 14000元 /平米 . 2023年潛在可比樓盤概況 區(qū)域可比樓盤 2023年供應量預估 以上數據根據 09年銷售情況預估 ?整體供應量將達 38萬平米左右。 來福士廣場位于位于成都市主干道人民南路與一環(huán)路交匯點以東，即人民南路四段（原四川博物館地塊）。 望江橡樹林 09年市場表現 2023年區(qū)域可比樓盤銷售表現 華宇蓉國店 該地塊在 2023年底由華宇集團經過 60余次舉牌，以1530萬 /畝的單價拍下，成交總價 。全年銷售 。全年僅銷售 5萬余方（含）。 二環(huán)內住宅因供需價格走勢穩(wěn)步上升 區(qū)域內可比樓盤選擇 區(qū)域內可比樓盤選取原則： 單價接近 可供貨量較大 產品形態(tài)趨同 項目品質接近 按照以上原則，我們選擇了：萬科金色海蓉、成都 A區(qū)、華宇榮國府、來福士廣場、朗御、望江橡樹林、華潤翡翠城為參考。 ? 本項目可抓住 2023年下半年的有利市場形勢，以回款最快的住宅推售開始，集中爆破，成功完成年度銷售 10億的任務。短期內客戶觀望，市場成交狀況將持續(xù)受到影響。 一環(huán) — 二環(huán)15%二環(huán) － 三環(huán)53%三環(huán)外32%2023年 11月各環(huán)域新增商品住宅供應量對比統(tǒng)計 2023年年初周成交趨勢 ?2023年 1月 1日 — 15日，成都市共成交商品住宅 748套，合計 米，相比 2023年全年平均值分別下降 %和 %，環(huán)比 2023年 12月分別下降 89%和 %。 ? 第二個成交量高峰 — 11月 ，由于樓市利好政策的結束和房價的一路上揚，出現了大量的恐慌性消費， 11月成交量達到 145萬余平方米。 2023年市場存量概況 ? 截至 2023年 11月 30日，成都市商品住宅可售建筑面積約 ㎡（環(huán)比 10月下降 %），可售套數 46293套（環(huán)比 10月下降 %） ? 根據成都市 2023年的月平均成交面積（ 103萬㎡ /月）測算，目前的存量銷售周期為 5個月，市場已屬于中度供不應求的供求關系。 近兩個月主城成交情況 宏觀市場總結 ? 09年成都樓市整體銷售火爆，量價齊增。 ? 2023年市場整體保持平穩(wěn)，上年火爆難以再現。 在把握了宏觀市場之后，我們進一步了解區(qū)域市場的發(fā)展。 本案 金色海蓉 翡翠城 橡樹林 成都 A區(qū) 朗御 華宇蓉國店 來福士廣場 區(qū)域內可比樓盤橫向比對 09年區(qū)域可比樓盤供應量 46萬方，除成都 A區(qū)以外，其他樓盤均到近 98%的去化率，總銷售 41萬方。 華潤翡翠城 09年市場表現 華潤翡翠城供應產品包括： 78120平米高層； 09年華潤翡翠城將 08年庫存的4期產品銷售完畢，并推出其景觀資源最差的 5期產品，整個價格較年初上漲近 1500元 /平米，全年銷售近22萬方。 望江橡樹林供應產品包括： 78120平米高層電梯。 華宇蓉國府位于武侯區(qū)人民南路，緊臨四川省體育館，定位為復合型國際商業(yè)建筑集群，由 6棟高層建筑組成。 項目包括甲級寫字樓（ 76494㎡），星級酒庖（ 44644㎡），服務式公寓（ 11849㎡）， T5塔樓（ 26261㎡），零售商業(yè)（ 74844㎡） 目前狀態(tài)：所有產品目前未對外公開推售，預計 2023年34月推售， 2023年年底商業(yè)租售完畢試運營， 2023年4月辦公樓投入使用 朗御 該地塊在 2023年底由新嘉置地拍下。 ?供應高峰集中在今年上半年，特別是春季房交會的 56月。 ?各個開發(fā)商均會在上半年加速推貨，快速銷售，在項目平穩(wěn)推售期 區(qū)域市場小結 ? 2023年區(qū)域內項目順應市場大好的勢頭，呈現出非常好的銷售業(yè)績。 在市場全面把握的基礎上我們將對項目展開深入理解。 區(qū)域價值研究 棕南，老牌傳統(tǒng)高檔住宅區(qū)，（南部科技商務區(qū)）核心區(qū) ?老核心都市區(qū) ?國際 ?稀缺 區(qū)域價值爆發(fā)點 在全國：連續(xù)三年蟬聯(lián)央企房地產品牌價值第一名 保利地產是中國保利集團控股的大型國有房地產企，也是中國保利集團房地產業(yè)務的主要運作平臺，國家一級房地產開發(fā)資質企業(yè)，名列國有房地產企業(yè)綜合實力榜首，并連續(xù)三年蟬聯(lián)央企房地產品牌價值第一名。 W劣勢 ? 體量較大的產品在成都一直銷售不暢 。 策略 緊抓區(qū)域未來發(fā)展預期和供應空白，盡快推出主流住宅產品搶占市場。 項目的 分析 產品價值解讀 產品價值解讀 ? 產品價值總爆發(fā)點： ? 都市、國際化、高規(guī)格、時尚 保利中心 城市核心區(qū)域絕版商業(yè)街 國際都市商務中心 自由空間 都市中心華宅 國際都市商務中心 住宅： 選取了保利中心周邊，棕南片區(qū) 6個二手住宅樓盤，觀察其 08年底以來的租金變化情況。 元 /㎡ 棕北公寓 棕南公寓 南方花園 棕港公寓 盤古花園 保利中心 川大花園 威斯頓聯(lián)邦大廈 力寶大廈 商店國際 國航世紀中心 寫字樓 住宅 投資價值研究 主城區(qū)寸土寸金， 2023年租售價格飆升迅猛 ?稀缺 ?加速升值 投資價值爆發(fā)點 四大價值爆發(fā)點總結 區(qū)域價值 老核心都市區(qū) 核心 稀缺 品牌價值 實力 文化運作 城市推動力 投資價值 稀缺 產品價值 都市 國際 時尚 產品理解將深入指導我們對各自目標客群的定位。 市場定位關鍵詞提煉 ： 城南 美領館 國際 板塊文化屬性： 棕南作為最早的富人區(qū)，在 10年前獨領風騷，隨著新版塊的崛起，焦點已經轉移。放眼成都，休閑氣質有余，國際品格潮流不足。因此他們是向往豐富的都市生活，走在時尚的前沿，都市人類，成熟的中產階級。 ?目前，區(qū)域內類似住宅的均價在 8000~12023之間。這一產品的角色任務是實現合理價值利潤。 次推，延續(xù)住宅推廣，利借勢住宅人氣 本案住宅售罄后再推售，利用住宅的熱銷實現產品間的轉化。 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫字樓 寫字樓 LOFT 4梯 18戶 三梯四戶 148套 三梯四戶 148套 一期二批次： 6月 24日圖示藍色部分 理由： 戶型上強調中戶、大戶搭配單位； 位置佳，在首批次基礎上全面實現價格拉升和形象拉升。 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫字樓 寫字樓 LOFT 4梯 18戶 三梯 13戶 228套 具體推貨安排 二期一批次： 12月底圖示藍色部分 理由： 根據實際項目銷售及市場情況推售，補充貨源。 具體推貨安排 現場銷售組織 一、組織結構 營銷總監(jiān) 1名 銷售經理 1名 置業(yè)顧問 12名 銷控秘書 2名 策劃 23名 專職營銷渠道團隊 二、培訓、考核上崗機制： 所有置業(yè)顧問均需通過保利和世家營銷管理層考核通過才能上崗，制定階段性培訓計劃，不斷提升和完善置業(yè)顧問的綜合能力。 銷售管理考核 考核依據：從置業(yè)顧問來訪 成交轉化率、接待量與帶樣板間數量的比值、客戶跟蹤率等方面強化對置業(yè)顧問的監(jiān)控。 2. 進入售樓大堂，首先邀請客戶享用精美的茶點。 貴賓化接待服務 《概念樓書 +產品使用說明書》 從項目整體、產品設計兩個角度進行宣傳。 4. 精準的客戶營銷和活動營銷。樹立起牢牢的整體產品價值。以期更為精準的圈定客群。也是本案之二成都市全域競爭的核心價值。但是作為城市中央稀缺地段的投資保值功能是時下大量投資客關注的重點。無論在媒