【正文】 區(qū)，周邊入住人口少，地段的知名度與價值認識有待提高。曲靖投資者的典型特征嘉城作為名稱的前綴，是借助了項目一期住宅、商業(yè)成功銷售而樹立的知名度和品牌，延續(xù)前期的廣告效應(yīng)，減少了后期推廣的難度。大部分的投資意愿集中在面積 100平方米以下的商鋪，大部分投資者的商鋪投資總價上限在 100萬以內(nèi)，很少投資者能接受總價超過 200萬的商鋪，低于 50萬的商鋪是市場投資熱點；投資客戶財富實力的高低，成為決定其購鋪選擇的首要因素。 供應(yīng)量大、消化速度慢，市場將出現(xiàn)空置率高峰 ；216。商業(yè)地位分析：n 南市區(qū)目前還沒有商業(yè)中心的 經(jīng) 營，嘉城項目近 20萬平米的超大體量，不僅在南市區(qū)，在整個曲靖市都是屈指可數(shù)的，無論從規(guī)模、硬件等都非常具備營造和培育一個新的區(qū)域商業(yè)中心的條件。麒麟嘉城（ HOPSCA+CCP）綜合體Ａ區(qū)商業(yè)營銷策劃及 銷售策略方案（修改稿 2）2023年 10月 10日報告體系報告體系A(chǔ)nalyze System 行業(yè)大勢 本體分析 銷售策略及投資回報模式 價格策略 銷售節(jié)奏及銷控付款方式各銷售階段主體工作安排行業(yè)大勢 “ 十二五 ” 期間完成 3600萬套保障性住房建設(shè)，3600萬套 =30億平米 =等于全國 5年商品房開發(fā)總和 ； “ 限購 ” 的根本目標是為保障房讓路，換言之，在“ 十二五 ” 期間或保障房建設(shè)目標達成之前不會取消； 98年分稅制改革拉開了地產(chǎn)行業(yè)的騰飛大幕 ， 2023年開始的營業(yè)稅合并增值稅目前已經(jīng)在 10余省市實施，標志著國家為下一步強化調(diào)控埋下了伏筆； 全國 人口信息采集已于 6月底完成，全國省市地稅官員進京進行為期半年的培訓(xùn) ,房產(chǎn)稅成為懸在行業(yè)頭頂?shù)摹?堰塞湖 ” ， 中央與地方的博弈背景下， 什么時候?qū)嵤┒加锌赡埽坏禺a(chǎn)行業(yè)自調(diào)控以來經(jīng)歷價了 價漲量跌 價跌量跌 價跌量漲 ，近 期房價有所反彈 招致國土部密集調(diào)研，國土部正研究進一步強化調(diào)控政策措施，政策有趨嚴的趨勢；國民經(jīng)濟中的出口、投資、消費全面萎縮，外匯占款自 2023年 4月一直為凈流出，人民幣貶值 至今已近 20%，歐債導(dǎo)致的金融危機下 ,貶值 壓力進一步加大 ； 只租不售是商業(yè)地產(chǎn)的趨勢，商業(yè)地產(chǎn)的價值也是通過在經(jīng)營當中體現(xiàn)，消費者認可租金不斷上漲實現(xiàn)的回報，市場逐步開始走高端路線，經(jīng)營方式由單純銷售轉(zhuǎn)為只租不售和租售并舉經(jīng)濟周期服從政治周期市場經(jīng)濟的典型代表 計劃、行政經(jīng)濟的典型代表VS結(jié)論：什么事都有可能發(fā)生，今年 10月會明朗 .我們 充滿 敬畏和憧憬！樓市走勢取決于預(yù)期，購房者預(yù)期取決于政策 ………地產(chǎn)行業(yè)更火爆淘汰 70%的地產(chǎn)企業(yè)本體分析Part 2n 縱觀整個曲靖市，由于歷史淵源等原因，老城區(qū)阿詩瑪一帶已經(jīng)成為了曲靖市不可替代的第一商業(yè)中心，此區(qū)域以大型綜合購物中心和臨街商鋪為商業(yè)的主要支撐點和特色，也是曲靖人口最多最集中的區(qū)域；n 曲靖市政府規(guī)劃未來新規(guī)劃南市區(qū)為大曲靖的城市新中心，包含行政、商業(yè)、商務(wù)、休閑娛樂、高檔居住區(qū)。n 在未來階段，南市區(qū)將是整個曲靖市的第二商業(yè)中心，本案就是第二商業(yè)中心的中心和先驅(qū)。 沒有人流支持的商業(yè)體經(jīng)營存在巨大風(fēng)險；秋季房交會小結(jié)：參展的 68個項目中，在售項目僅有 34個左右，其他項目均處于展示和認籌階段。（ 1）小投資客來源廣泛，對總價敏感，偏愛小鋪，關(guān)注投資回報率和回收期。 ——“ 國際購物廣場、商業(yè)中心、商業(yè)廣場、商業(yè)大世界、商城 ” 等是直接傳達復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)及項目的功能定位，有助于客戶群體一目了然的理解項目。作為曲靖的城郊混合地帶，曲靖市民對此區(qū)域的認同仍需時間p未來 2年此區(qū)域難有實質(zhì)性的改觀，本案 2023年底交付開業(yè)時可能會出現(xiàn)曲高和寡的尷尬，商業(yè)氛圍較難營造；p雖為集中商業(yè)，但規(guī)劃設(shè)計存在硬傷，被塊狀分割成相對獨立的個體，交通動線、人流組織存在不足；p由于規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)致大面積 段 商業(yè)所占比重較大，銷售實操時購買者門檻較高，無法避免粥多僧少的局面，銷售周期可能拉長；項目機遇和威脅銷售策略及投資回報模式Part 3深度策劃論證基礎(chǔ)上的銷售策略和銷售投資回報模式調(diào)控大勢下，降低置業(yè)門檻，減少首付是銷售不二的選擇本項目作為綜合體項目，建設(shè)周期長，中央與地方的博弈充滿變數(shù)，因此本項目應(yīng)及早入市，采取以快打慢的策略，迅速出貨，以盡快實現(xiàn)資金回籠、降低甲方的投資風(fēng)險。返 祖銷 售 優(yōu)勢：適用所有商鋪；吸引投資客戶，可以增加客戶的信心；可以在前期確保開發(fā)商對商業(yè)的控制，在很大程度上保障項目的商業(yè)運營成功劣勢：增加財務(wù)手續(xù)，同時也增加了財務(wù)風(fēng)險；在招商上，要加大力度 。貨包范圍：住房： 5幢住房面積約： ㎡（ 192套） C1戶型：單套面積： ㎡ 共 96套 C2戶型：單套面積： ㎡ 共 96套 銷售均價按 3900元 /㎡計算 銷售率 65%計算，銷售面積約： 14035㎡ 銷售額約： 5470萬元 45幢底商：可售面積約： 1750㎡ 銷售均價按 18000元 /㎡計算 銷售率 60%計算，銷售面積約： 1050㎡ 銷售額約： 1890萬元寫字樓一二層商鋪商鋪可售面積約： 4000㎡（共 13間） 銷售均價按 18000元 /㎡計算 銷售率按 65%計算，銷售面積約： 2400㎡ 銷售額約： 4680萬元沃爾瑪及周邊商鋪，可售面積約： 2034㎡ 銷售均價按 32023元 /㎡計算 銷售率按 85%計算，銷售面積約 :1730㎡ 銷售額約： 5536萬元第一個銷售貨包：合計銷售額約： 17576萬元 ① 貨包 1銷售方式 直接銷售方式 （時間約： 2023年 11月左右）建議項目采取 3—5 年返租，年返租率稅前 8%，五年內(nèi)投資者稅前可收回 24%—40%的投資成本。普通銷售方式：首付 50%，首付款： 100萬購買商鋪：售價 =20230/50%=33333元 /平方米，總價 333萬元； 首期 五 成應(yīng)付 :，貸款 : 一次性返租五年抵扣首期 年回報率 8%， 5年收益 :1332023元； 扣除 10%的管理費： 133200元； 客戶實際繳納首期款 :466200元，相當于 14%；案例分析二（首付 50%，返租 5年）優(yōu)勢：（ 1）降低首付；（ 2）客戶購買前期經(jīng)營保障；（ 3）降低客戶購買風(fēng)險；（ 4）年回報率高出市場一般水平的 60%，按 2023年后周邊商業(yè)租金 預(yù)期 100