【正文】 區(qū)，周邊入住人口少，地段的知名度與價(jià)值認(rèn)識(shí)有待提高。曲靖投資者的典型特征嘉城作為名稱(chēng)的前綴，是借助了項(xiàng)目一期住宅、商業(yè)成功銷(xiāo)售而樹(shù)立的知名度和品牌，延續(xù)前期的廣告效應(yīng)，減少了后期推廣的難度。大部分的投資意愿集中在面積 100平方米以下的商鋪，大部分投資者的商鋪投資總價(jià)上限在 100萬(wàn)以內(nèi)，很少投資者能接受總價(jià)超過(guò) 200萬(wàn)的商鋪，低于 50萬(wàn)的商鋪是市場(chǎng)投資熱點(diǎn)；投資客戶財(cái)富實(shí)力的高低，成為決定其購(gòu)鋪選擇的首要因素。 供應(yīng)量大、消化速度慢，市場(chǎng)將出現(xiàn)空置率高峰 ；216。商業(yè)地位分析：n 南市區(qū)目前還沒(méi)有商業(yè)中心的 經(jīng) 營(yíng)，嘉城項(xiàng)目近 20萬(wàn)平米的超大體量，不僅在南市區(qū)，在整個(gè)曲靖市都是屈指可數(shù)的，無(wú)論從規(guī)模、硬件等都非常具備營(yíng)造和培育一個(gè)新的區(qū)域商業(yè)中心的條件。麒麟嘉城（ HOPSCA+CCP）綜合體Ａ區(qū)商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃及 銷(xiāo)售策略方案（修改稿 2）2023年 10月 10日?qǐng)?bào)告體系報(bào)告體系A(chǔ)nalyze System 行業(yè)大勢(shì) 本體分析 銷(xiāo)售策略及投資回報(bào)模式 價(jià)格策略 銷(xiāo)售節(jié)奏及銷(xiāo)控付款方式各銷(xiāo)售階段主體工作安排行業(yè)大勢(shì) “ 十二五 ” 期間完成 3600萬(wàn)套保障性住房建設(shè)，3600萬(wàn)套 =30億平米 =等于全國(guó) 5年商品房開(kāi)發(fā)總和 ； “ 限購(gòu) ” 的根本目標(biāo)是為保障房讓路，換言之，在“ 十二五 ” 期間或保障房建設(shè)目標(biāo)達(dá)成之前不會(huì)取消； 98年分稅制改革拉開(kāi)了地產(chǎn)行業(yè)的騰飛大幕 ， 2023年開(kāi)始的營(yíng)業(yè)稅合并增值稅目前已經(jīng)在 10余省市實(shí)施，標(biāo)志著國(guó)家為下一步強(qiáng)化調(diào)控埋下了伏筆； 全國(guó) 人口信息采集已于 6月底完成，全國(guó)省市地稅官員進(jìn)京進(jìn)行為期半年的培訓(xùn) ,房產(chǎn)稅成為懸在行業(yè)頭頂?shù)摹?堰塞湖 ” ， 中央與地方的博弈背景下， 什么時(shí)候?qū)嵤┒加锌赡?；地產(chǎn)行業(yè)自調(diào)控以來(lái)經(jīng)歷價(jià)了 價(jià)漲量跌 價(jià)跌量跌 價(jià)跌量漲 ，近 期房?jī)r(jià)有所反彈 招致國(guó)土部密集調(diào)研，國(guó)土部正研究進(jìn)一步強(qiáng)化調(diào)控政策措施，政策有趨嚴(yán)的趨勢(shì)；國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的出口、投資、消費(fèi)全面萎縮，外匯占款自 2023年 4月一直為凈流出，人民幣貶值 至今已近 20%，歐債導(dǎo)致的金融危機(jī)下 ,貶值 壓力進(jìn)一步加大 ； 只租不售是商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值也是通過(guò)在經(jīng)營(yíng)當(dāng)中體現(xiàn)，消費(fèi)者認(rèn)可租金不斷上漲實(shí)現(xiàn)的回報(bào)，市場(chǎng)逐步開(kāi)始走高端路線，經(jīng)營(yíng)方式由單純銷(xiāo)售轉(zhuǎn)為只租不售和租售并舉經(jīng)濟(jì)周期服從政治周期市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的典型代表 計(jì)劃、行政經(jīng)濟(jì)的典型代表VS結(jié)論：什么事都有可能發(fā)生，今年 10月會(huì)明朗 .我們 充滿 敬畏和憧憬！樓市走勢(shì)取決于預(yù)期，購(gòu)房者預(yù)期取決于政策 ………地產(chǎn)行業(yè)更火爆淘汰 70%的地產(chǎn)企業(yè)本體分析Part 2n 縱觀整個(gè)曲靖市，由于歷史淵源等原因，老城區(qū)阿詩(shī)瑪一帶已經(jīng)成為了曲靖市不可替代的第一商業(yè)中心，此區(qū)域以大型綜合購(gòu)物中心和臨街商鋪為商業(yè)的主要支撐點(diǎn)和特色，也是曲靖人口最多最集中的區(qū)域；n 曲靖市政府規(guī)劃未來(lái)新規(guī)劃南市區(qū)為大曲靖的城市新中心，包含行政、商業(yè)、商務(wù)、休閑娛樂(lè)、高檔居住區(qū)。n 在未來(lái)階段，南市區(qū)將是整個(gè)曲靖市的第二商業(yè)中心，本案就是第二商業(yè)中心的中心和先驅(qū)。 沒(méi)有人流支持的商業(yè)體經(jīng)營(yíng)存在巨大風(fēng)險(xiǎn)；秋季房交會(huì)小結(jié)：參展的 68個(gè)項(xiàng)目中，在售項(xiàng)目?jī)H有 34個(gè)左右，其他項(xiàng)目均處于展示和認(rèn)籌階段。（ 1）小投資客來(lái)源廣泛，對(duì)總價(jià)敏感，偏愛(ài)小鋪，關(guān)注投資回報(bào)率和回收期。 ——“ 國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)中心、商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)大世界、商城 ” 等是直接傳達(dá)復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)及項(xiàng)目的功能定位，有助于客戶群體一目了然的理解項(xiàng)目。作為曲靖的城郊混合地帶，曲靖市民對(duì)此區(qū)域的認(rèn)同仍需時(shí)間p未來(lái) 2年此區(qū)域難有實(shí)質(zhì)性的改觀，本案 2023年底交付開(kāi)業(yè)時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)曲高和寡的尷尬，商業(yè)氛圍較難營(yíng)造；p雖為集中商業(yè)，但規(guī)劃設(shè)計(jì)存在硬傷，被塊狀分割成相對(duì)獨(dú)立的個(gè)體，交通動(dòng)線、人流組織存在不足；p由于規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)致大面積 段 商業(yè)所占比重較大，銷(xiāo)售實(shí)操時(shí)購(gòu)買(mǎi)者門(mén)檻較高，無(wú)法避免粥多僧少的局面，銷(xiāo)售周期可能拉長(zhǎng)；項(xiàng)目機(jī)遇和威脅銷(xiāo)售策略及投資回報(bào)模式Part 3深度策劃論證基礎(chǔ)上的銷(xiāo)售策略和銷(xiāo)售投資回報(bào)模式調(diào)控大勢(shì)下，降低置業(yè)門(mén)檻，減少首付是銷(xiāo)售不二的選擇本項(xiàng)目作為綜合體項(xiàng)目，建設(shè)周期長(zhǎng)，中央與地方的博弈充滿變數(shù)，因此本項(xiàng)目應(yīng)及早入市，采取以快打慢的策略，迅速出貨，以盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠、降低甲方的投資風(fēng)險(xiǎn)。返 祖銷(xiāo) 售 優(yōu)勢(shì)：適用所有商鋪；吸引投資客戶，可以增加客戶的信心；可以在前期確保開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)的控制，在很大程度上保障項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營(yíng)成功劣勢(shì)：增加財(cái)務(wù)手續(xù)，同時(shí)也增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；在招商上，要加大力度 。貨包范圍：住房： 5幢住房面積約： ㎡（ 192套） C1戶型：?jiǎn)翁酌娣e： ㎡ 共 96套 C2戶型：?jiǎn)翁酌娣e： ㎡ 共 96套 銷(xiāo)售均價(jià)按 3900元 /㎡計(jì)算 銷(xiāo)售率 65%計(jì)算，銷(xiāo)售面積約： 14035㎡ 銷(xiāo)售額約： 5470萬(wàn)元 45幢底商：可售面積約： 1750㎡ 銷(xiāo)售均價(jià)按 18000元 /㎡計(jì)算 銷(xiāo)售率 60%計(jì)算，銷(xiāo)售面積約： 1050㎡ 銷(xiāo)售額約： 1890萬(wàn)元寫(xiě)字樓一二層商鋪商鋪可售面積約： 4000㎡（共 13間） 銷(xiāo)售均價(jià)按 18000元 /㎡計(jì)算 銷(xiāo)售率按 65%計(jì)算，銷(xiāo)售面積約： 2400㎡ 銷(xiāo)售額約： 4680萬(wàn)元沃爾瑪及周邊商鋪，可售面積約： 2034㎡ 銷(xiāo)售均價(jià)按 32023元 /㎡計(jì)算 銷(xiāo)售率按 85%計(jì)算，銷(xiāo)售面積約 :1730㎡ 銷(xiāo)售額約： 5536萬(wàn)元第一個(gè)銷(xiāo)售貨包：合計(jì)銷(xiāo)售額約： 17576萬(wàn)元 ① 貨包 1銷(xiāo)售方式 直接銷(xiāo)售方式 （時(shí)間約： 2023年 11月左右）建議項(xiàng)目采取 3—5 年返租，年返租率稅前 8%，五年內(nèi)投資者稅前可收回 24%—40%的投資成本。普通銷(xiāo)售方式：首付 50%，首付款： 100萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)商鋪：售價(jià) =20230/50%=33333元 /平方米，總價(jià) 333萬(wàn)元； 首期 五 成應(yīng)付 :，貸款 : 一次性返租五年抵扣首期 年回報(bào)率 8%， 5年收益 :1332023元； 扣除 10%的管理費(fèi)： 133200元； 客戶實(shí)際繳納首期款 :466200元，相當(dāng)于 14%；案例分析二（首付 50%，返租 5年）優(yōu)勢(shì)：（ 1）降低首付；（ 2）客戶購(gòu)買(mǎi)前期經(jīng)營(yíng)保障；（ 3）降低客戶購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)；（ 4）年回報(bào)率高出市場(chǎng)一般水平的 60%，按 2023年后周邊商業(yè)租金 預(yù)期 100