【正文】 商務公寓為主 區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品的客群從以居住和投資為主，轉(zhuǎn)變?yōu)橐赞k公自用或投資為主 市場供應量小，需求量較大，區(qū)域潛在競爭較少 目前菏澤房地產(chǎn)市場公寓產(chǎn)品單一，品質(zhì)較低，公寓配套較少 花都大酒店 牡丹大酒店 百事得大酒店 和平大酒店 ? 區(qū)域酒店分析 ?菏澤市三星級以上酒店數(shù)量不多 ?菏澤市酒店大堂整體裝修水平不高，裝修家居較早 ?除和平大酒店其它酒店整體檔次較低，布局過于擁擠 菏澤市星級以上酒店基本分布在中華路沿線，菏澤目前酒店檔次及裝修標準較低，三星以上稀少。 區(qū)域在售公寓項目對比分析 公寓產(chǎn)品的主力戶型為一室，面積區(qū)間為 3069㎡ ，價格在 40005300元 /㎡ 之間。本項目寫字樓發(fā)展前景發(fā)展較好。 ）價格（元/ m 178。 城市研究 政策研判 細分市場 客戶研究 住宅市場 商業(yè)市場 寫字樓市場 公寓市場 酒店 開 發(fā) 商： 菏澤東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 景觀設計： 上海翰文景觀工程設計有限公司 建筑規(guī)劃： 北京中聯(lián)環(huán)建文建筑設計有限公司 項目位臵： 人民路 1679號（原菏澤口岸） 占地面積： 3萬㎡ 總建筑面積： 約 10萬㎡ 容積率： 綠化率： 41% 產(chǎn)品形式： 寫字樓、公寓、商業(yè) 開盤時間 ： 2023年 3月 層高 ： 裝修標準 ：毛坯 產(chǎn)權(quán)年限： 70年 價格：北向均價 3900元 /㎡ 租金： /㎡ /天 銷售率 ：共 500套，南向已售罄，北向剩余 20套 客群分析 ：個體商戶、公務員、私營企業(yè) 項目信息 寫字樓案例：金鼎鳳凰城 寫字樓案例 ：凱瑞國際廣場 開發(fā)商： 菏澤市富川 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資商： 新大陸實業(yè)有限公司 設計單位： 美國 DF（深圳）設計公司 項目地址： 菏澤市中華路與人民路交匯處（中銀西側(cè)） 占地面積： 40畝 總建面： 13萬㎡ 容積率： 綠化率： % 戶型配比：寫字樓 400800㎡ 寫字樓外墻： 通體玻璃幕墻 寫字樓電梯： 三部商務電梯 寫字樓大堂： 挑高 ，面積 300㎡ ，寫字樓內(nèi)部設 有意大利西餐廳、商務賓館、多功能廳 寫字樓層高： 網(wǎng)絡： 光線 /無線上網(wǎng) 消防安全系統(tǒng)： 門禁系統(tǒng)，大廳內(nèi)外、電梯、樓梯、走廊，均配置監(jiān)視、報警系統(tǒng) 項目信息 開盤時間： 2023年 10月 分期情況： 分兩期銷售 當前周期： 一期 1號樓（ 寫字樓 1單元、商業(yè) 2單元、住宅三單元 ），商業(yè)未開盤 銷售進度： 一期銷售 95% 當前價格： 寫字樓 5500/㎡ 樓層差： 100200元 階段優(yōu)惠： 無 工程進度： 一期已封頂 推廣渠道： 短信、報紙、戶外 定 位 語： “菏澤商務區(qū)地標建筑” 客群分析： 個體戶、投資客、本地公司、外來公司 寫字樓案例 ：凱瑞國際廣場 寫字樓租金及成交價格 寫字樓租金價格 寫字樓成交價格 ?菏澤寫字樓產(chǎn)品單一，寫字樓供應量較小，除經(jīng)典國際大廈為整棟和整層出售其余均為分戶出售，去化速度較快， 銷售價格區(qū)間為 39005500元 /平方米，跨度較小；經(jīng)典國際大廈整棟出售給菏澤市環(huán)境保護局。 主力戶型： 7080平 銷售率： 97% 租金： /天 /m178。天。 菏澤市現(xiàn)階段無大型寫字樓項目，在售的寫字樓項目已經(jīng)到達尾盤銷售階段 ， ?凱瑞國際廣場成交均價約為 5500元 /m178。 中華路商圈購買客戶對商場服務水平有較高的要求。 ?國貿(mào)中心是目前在售的大型商業(yè)項目 東方紅商業(yè)圈 國貿(mào)中心 惠和商場 銀座商城 中華路商業(yè)圈 牡丹步行街 區(qū)域商業(yè)市場概況 中華路商業(yè)圈特點 銀座商場 惠和商場 牡丹步行商業(yè)街 2023年投入運營，為菏澤市主要購物場所； 主要經(jīng)營為中檔品牌； 消費水平檔次較高； 經(jīng)營品牌為中檔次； 惠和商場為購物、休閑、娛樂為一體的商業(yè)場所； 經(jīng)營業(yè)態(tài)比較全面； 主要中低檔品牌為主； 地處老城商業(yè)圈，在消費者心理定位為小商品購買和中檔消費； 經(jīng)營業(yè)態(tài)較為單一； 菏澤商業(yè)對比分析 商業(yè)客群分析 中華路商業(yè)圈客群特征是以企業(yè)白領、公務員及個體老板為主，東方紅商業(yè)圈以地區(qū)內(nèi)低端收入人群為主； ?共性：區(qū)域內(nèi)兩板塊居民都以中檔次消費為主，部分為高檔消費人群 ?區(qū)別： 銀座商場、惠和商場主要以自駕車為出行方式、輻射到菏澤市區(qū)以及縣區(qū)的一些消費者。 ? 政策提升臵業(yè)門檻和臵業(yè)成本，首臵、改善需求受到誤傷，受大中城市的連帶影響，三線城市如菏澤的部分購房者（剛需為主）開始采取觀望態(tài)度，但菏澤房地產(chǎn)市場處于起步階段，市場以受政策影響最小的首臵、首改剛性需求為主，市民雖因調(diào)控政策引發(fā)一定的觀望情緒，但總體影響不大。 ? 進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管。 ? 進一步加大保障性安居工程建設力度。預計房產(chǎn)稅在未解決其征稅法律依據(jù)和確定其計稅依據(jù)前試點范圍不會再擴大。 限購：限購令雖具有鮮明的計劃經(jīng)濟色彩，但短期內(nèi)對嚴厲打擊投機性、投資性需求效果明顯。隨著新盤持續(xù)入市，競爭進一步加大； ?2023年菏澤房地產(chǎn)成交價格沒有受到新政影響，增長幅度達 10%以上，預計 2023年價格會持續(xù)走高； ?菏澤的房地產(chǎn)住宅市場客戶以剛性及改善型需求為主，投資客稀少；其中以改善居住為目的的需求不斷增加，為中高檔樓盤出現(xiàn)提供市場機遇；同時剛性購買群體也隨著價格攀升而人口外溢，出現(xiàn)城郊臵業(yè)。 菏澤房地產(chǎn)施工面積呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的局面， 2023年 施工面積 260萬平米，竣工面積 63萬平米 ，施工面積和竣工面積都出現(xiàn)與同比增長趨勢。80011001300 14001500220026002800310040000500100015002023250030003500400045002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023房價（單位元/ m ）178。城市郊區(qū)化、郊區(qū)城市化帶來了城市發(fā)展加速。 城市非農(nóng)業(yè)人口概況 ?2023年菏澤市區(qū)人口達到 143萬人，城市人口持續(xù)增長， 速度逐漸放緩。 城鄉(xiāng)居民物質(zhì)文化生活水平進一步提高。 數(shù)據(jù)來源：菏澤市國民經(jīng)濟和社會經(jīng)濟發(fā)展統(tǒng)計公報 %%%%%%%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè) % % % % %第二產(chǎn)業(yè) % % % % %第三產(chǎn)業(yè) % % % % %2023 2023 2023 2023 2023城市研究 政策研判 細分市場 客戶研究 菏澤概況 菏澤經(jīng)濟 產(chǎn)業(yè)分析 人均收入 房產(chǎn)市場 經(jīng)濟的快速發(fā)展帶動了菏澤居民收入水平的提高， 2023 至 2023 年期間菏澤城鎮(zhèn)居民人均可支配收入基本實現(xiàn)了翻一番，極大地推動了菏澤居民消費水平的提高。 ?菏澤市穩(wěn)定的經(jīng)濟發(fā)展為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的環(huán)境。 菏澤市財政收入及金額機構(gòu)存貸款情況 020040060080010001200菏澤市地方財政收入（億元） 金融機構(gòu)存款余額（億元） 貸款余額（億元）菏澤市地方財政收入（億元） 30 42 金融機構(gòu)存款余額（億元） 572 704 900 貸款余額（億元） 397 403 484 2023 2023 2023 2023 2023數(shù)據(jù)來源：菏澤市國民經(jīng)濟和社會經(jīng)濟發(fā)展統(tǒng)計公報 ?其中 2023年菏澤市政府財政收入增幅居全省第一位。 是規(guī)劃中城市發(fā)展的方向，是菏澤最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一。 菏澤為魯蘇豫皖四省交界處的商貿(mào)流通基地 , 占據(jù) 京九鐵路與新亞歐大陸橋 的 十字交匯處 ，坐擁交通樞紐，整體區(qū)域位臵優(yōu)越，未來經(jīng)濟發(fā)展動力強勁。 菏澤市轄八縣一區(qū)，另有一開發(fā)區(qū)分為牡丹區(qū)、曹縣、定陶、成武、單縣、巨野、鄆城、鄄城 東明縣，城市交通更便捷，區(qū)位優(yōu)勢更明顯，京九鐵路與新亞歐大陸橋（日照 — 新鄉(xiāng)鐵路）在菏澤呈“十”字交匯，全市交通事業(yè)呈現(xiàn)出強勁勢頭，為經(jīng)濟社會和諧發(fā)展提供了強有力的支撐和保障。 Copyright Centaline Group, 2023 本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。 菏澤市是我國著名的牡丹城、書畫之鄉(xiāng)、戲曲之鄉(xiāng)和武術之鄉(xiāng) 。 ?菏澤市位于山東、江蘇、河南、安徽四省交界處，交通便利，區(qū)域優(yōu)勢明顯 ?京九鐵路與新亞歐大陸橋在這里十字交匯，依托鐵路樞紐優(yōu)勢，加速城市發(fā)展 ?山東省東西協(xié)調(diào)發(fā)展的西部經(jīng)濟重要增長極，以能源化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工和商貿(mào)物流為主的區(qū)域性中心城市 周邊城市群的服務功能（物流、金融、信息、研發(fā)、旅游、工業(yè)帶動等）盤活菏澤，與周邊城市聯(lián)合發(fā)展；交通改善、城界消失將加速菏澤人口與財富的流動。 趙王河板塊 東部區(qū)域 老城區(qū) 城市研究 政策研判 細分市場 客戶研究 菏澤概況 菏澤經(jīng)濟 產(chǎn)業(yè)分析 人均收入 房產(chǎn)市場 ?根據(jù)菏澤市統(tǒng)計局發(fā)布信息，十五期間，菏澤市 經(jīng)濟持續(xù)快速增長，經(jīng)濟實力大幅度提升 ，會帶動菏澤市民收入的不斷增長，城市居民購買力、消費欲望也將得到進一步增強，需求得到進一步的鞏固；經(jīng)濟的助推及需求拉動必將帶動菏澤房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。 ?菏澤市政府一直致力于開展項目建設推進年、提升年活動，招商引資和大項目建設實現(xiàn)新突破大力推進“ 1655” 企業(yè)成長計劃，加快工業(yè)化進程 。 城市研究 政策研判 細分市場 客戶研究 菏澤概況 菏澤經(jīng)濟 產(chǎn)業(yè)分析 人均收入 房產(chǎn)市場 ?第一產(chǎn)業(yè)所占比重逐漸減少，第三產(chǎn)業(yè)的比重逐漸增加，第二產(chǎn)業(yè)的比重最大，這表明菏澤還處于城市發(fā)展的初期，而這個階段正是城市快速發(fā)展期。 城市人均收入情況 城鄉(xiāng)居民收入明顯增加，生活水平不斷改善。 其中 2023年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達到 ，比年初增加 創(chuàng)歷史最高水平 。 ?從城市人口規(guī)?？?，菏澤市已位于山東省大城市行列。 2 0 0 2 年 2 0 1 0 菏澤市非農(nóng)業(yè)人口數(shù)（萬人）050100150200非農(nóng)業(yè)人口數(shù)（萬人）非農(nóng)業(yè)人口數(shù)（萬人） 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023數(shù)據(jù)來源：菏澤市國民經(jīng)濟和社會經(jīng)濟發(fā)展統(tǒng)計公報 城市研究 政策研判 細分市場 客戶研究 菏澤概況 菏澤經(jīng)濟 產(chǎn)業(yè)分析 人均收入 房產(chǎn)市場 城市研究 政策研判 細分市場 客戶研究 菏澤概況 菏澤經(jīng)濟 產(chǎn)業(yè)分析 人均收入 房產(chǎn)市場 菏澤房地產(chǎn)市場投資自 2023 年起持續(xù)穩(wěn)步增長， 2023 年房地產(chǎn)開發(fā)投資較2023 年出現(xiàn)巨幅增長， 房地產(chǎn)開發(fā)進入高速發(fā)展時期，市場競爭格局日趨激烈 。 2023年菏澤房地產(chǎn)投資 106億元，增速 70%，成交均價 4000元 /㎡ ，增速 29%，整體房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進入高速發(fā)展階段。 菏澤房地產(chǎn)施工、竣工情況（單位：萬平方米） 菏澤市固定資產(chǎn)投資情況 城市研究 政策研判 細分市場 客戶研究 菏澤概況 菏澤經(jīng)濟 產(chǎn)業(yè)分析 人均收入 房產(chǎn)市場 2023年土地市場供應 菏澤 2023年以來土地成交量達 258萬 平米，土地供應量較大，主要集中在趙王河板塊和東部開發(fā)區(qū)板塊，這些土地將在未來 2~3年 陸續(xù)開發(fā)，將加劇房地產(chǎn)市場的競爭 。 城市研究 政策研判 細分市場 客戶研究 國家政策 地方政策 政策趨勢 政策影響 近期房地產(chǎn)政策分析 2023年 1月 2023年 2月 2023年 3月 2023年 4月 2023年 5月 2023年 6月 ?《 房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》 出臺 ?“ 新國八條”出臺 ? 上海、重慶試點征收房產(chǎn)稅 ? 上調(diào)存款準備金率 ?全國多地陸續(xù)出臺限購令 濟南 ? 加息、上調(diào)存款準備金率 ? 上調(diào)公積金住房貸款利率 ?發(fā)布 《 商品房銷售明碼標價規(guī)定 》 ?全國多地陸續(xù)公布 2023年房價控制 目標 ?上調(diào)存款準備金率 ?國務院分兵 8路督查樓市 ?加息、上調(diào)存款準備金率 ? 上調(diào)公積金住房貸款利率 ?《 關于堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度的意見 》 下發(fā) ? 全國地價監(jiān)測擴至縣級城市 異常地塊 2日內(nèi)上報 ? 國資委下發(fā)通知要求央企積極參與保障房建設 ?山東出臺“一房一價”實施細則 ?上調(diào)存款準備金率 ?中央嚴令 10%土地出讓收益用于保障房 ?《 國有土地上房屋征收評估辦法 》 發(fā)布 ? 要求 1000萬套保障房 11月底前開工 ? 山東公布“十二五